Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сколько можно: Права и интересы жильцов в зоне изъятия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не каждое помещение свободного назначения можно перевести в жилое. Чтобы госорганы позволили это сделать, оно должно соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилью. Так, перевод возможен, если там есть все необходимые инженерные системы – электричество, вода, канализация, отопление, хорошая вентиляция и инсоляция. При этом все это должно соответствовать требованиям безопасности.
Можно ли хранить вещи в подвалах и местах общего пользования? И как превратить подвал в кладовку?
Первым делом требуется провести коллективное собрание жильцов, на котором принять решение об использовании подвального помещения (цокольного этажа) как места хранения личных вещей жильцов. При этом все инициаторы должны понимать, что им придется вложиться материально, ведь любое переоборудование будет произведено за счет самих жильцов.
Если такое решение принято, необходимо вместе с управляющей компанией подготовить план перепланировки и получить разрешение на перепланировку (например, в Москве – в Мосжилинспекции).
Для составления плана перепланировки требуется провести инженерное обследование подвала, которое подтвердит хорошее состояние коммуникаций и возможность обустроить обособленное помещение для использования под кладовку. Проект перепланировки можно заказать в проектной организации, которая работает со свидетельством СРО.
Важно! Процесс перепланировки подвала – трудоемкий и затратный. Поэтому велико искушение самовольно перестроить подвал и использовать его в интересах жильцов. Но делать этого нельзя! Несогласованные изменения легко обнаружат сотрудники коммунальных служб. Виновные будут вынуждены заплатить административный штраф и самостоятельно вернуть помещению первоначальный вид.
Если же вы пройдете процедуру согласования и сделаете все по закону, то сможете смело пользоваться новыми кладовками, не опасаясь, что первая же проверка сведет на нет все усилия.
Законодательные требования к недвижимости для проживания
По большей части требования, которые предъявляют к жилым объектам недвижимости, сводятся к определению их соответствия определенным санитарным (СанПиН) и гигиеническим нормам.
Согласно СанПиН и перечню гигиенических требований:
- Жилое помещение всегда находится только на территории жилой зоны населенного пункта. Нельзя присвоить жилой статус комнате, обустроенной в здании вблизи опасных для жизни территорий: загрязненных зон, свалок, мест с высоким радиационным фоном.
- Окружающая здание территория должна быть благоустроенной или пригодной для благоустройства. В частности, обязательно наличие укатанного подъезда к парадному входу, месту установки мусорных контейнеров.
- Обязательным требованиям называют наличие всех необходимых для комфортной жизни коммуникаций: воды, электричества, канализации, в отдельных районах — газификации.
- Официально жилыми не могут считаться чердак или цокольные этажи зданий. Потому в случае заселения дворницких или кладовых нелегальными мигрантами, следует обращаться в полицию с просьбой решить проблему. Жить в таких местах не законно.
- Запрещено ставить в жилых домах машины и автоматы, работа которых способна негативно сказаться на самочувствии жильцов. По этой причине не получится легально поселиться на фабрике, заводе, в офисном центре.
- Естественного дневного света через окна поступает не меньше, чем определено в региональном СанПиН.
С точки зрения закона
Действующие законопроекты не одобряют переселений в нежилые помещения, а также перевода их статуса. В то же время собственник может на законном основании находиться на принадлежащей ему территории круглые сутки и никто не имеет права его выгнать. Даже при условии, что окружающее пространство не подходит для жилья.
Однако факт нелегальности проживания налицо, а потому проблем с законом не избежать. Дело в том, что в договоре аренды имеется пункт, который указывает на конкретную цель использования помещения. Его нарушение служит весомым поводом для расторжения соглашения.
Регулировка жилищных правоотношений возложена на жилищный кодекс РФ. 15 статья этого документа содержит ряд требований к помещениям жилых объектов. Здесь перечислены все пункты и если найдется несоответствие хотя бы по одному из них, здание нельзя считать пригодным для проживания. Примеры того, что не относится к жилым объектам – бытовки, сборные домики, вагоны.
В постановлении № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» содержится раздел (ст. 23 п. 2), который запрещает проживания в помещениях, не предусмотренных для этого.
Теперь суть подробнее о целевой принадлежности помещений. Проблемы между собственником и арендатором неизбежно возникнут, если последний станет использовать пространство для мини-гостиниц, хотя в договоре прописано разрешение лишь на обустройство кафе. При обнаружении факта несоответствия договор расторгается, а нарушитель привлекается к ответственности.
Другой вопрос достоин отдельного внимания – как насчет варианта проживания в офисе? Как правило, во многих помещениях есть комнаты отдыха. А у ряда фирм предусмотрена душевая и кухня. Для начинающих предпринимателей это оптимальное, эффективное и экономное решение, поскольку можно избавить себя от ненужных расходов. Однако это касается лишь одиноких людей, ведь для проживания с семьей нет никаких подходящих условий.
Только проживание в офисе может омрачиться неожиданными проверками. К примеру, визитом представителя пожарного контроля. А такие помещения в любом случае обязаны проверяться на соответствие противопожарным нормам. При их игнорировании выписываются штрафные санкции.
В нежилом пространстве эксплуатация газовой плиты под строгим запретом, как и открытых нагревателей, прочих подобных предметов быта. Селясь в офисы, необходимо позаботиться о том, как обустроить свой быт в текущих условиях. В этом плане автомобильный гараж предоставляет больше возможностей. Проверки здесь исключены, что уже плюс. Но постройку могут снести, если это не собственное строение, а это уже явный минус.
У недвижимости коммерческого назначения стабильная основа. Причем эти апартаменты сравнимы с дорогими квартирами.
Подводим итоги: какие преимущества покупки апартаментов
После того, как мы разобрались, чем отличаются апартаменты от квартир, следует объяснить, почему же они так популярны.
- Привлекательная цена. Она обычно ниже на 15–30% по сравнению с аналогичной квартирой в том же районе. Стоимость участка земли для нежилых объектов ниже, к тому же застройщик не обязан обустраивать ближайшую территорию инфраструктурой.
- Удобное расположение. Часто они возводятся в центре города или рядом с промышленными зонами — там, где строить жилые многоквартирные дома запрещено. Покупка апартаментов в таких местах для многих людей становится единственной возможностью сэкономить время на проезд до места работы.
- Получение дополнительного дохода. Если есть другая недвижимость для проживания, апартаменты можно сдавать, не опасаясь недовольства со стороны соседей. Так реально окупить все затраты, связанные как с ипотекой, так и с высокими коммунальными платежами.
Допустимо ли изменение назначения объекта?
В п. 2 ст. №671 и п. 3 ст. №288 ГК РФ сказано, что предназначение жилых объектов заключается исключительно в проживании там людей. А если нужно использовать пространство в иных целях (к примеру, открыть офис), то сделать это можно, переведя последнее в нежилой фонд. Процесс должен проводиться в строгом соблюдении правил. Но определенные исключения тоже имеются.
Статья по теме: Как перевести жилое помещение в нежилое и зачем это нужно?В п. 2 ст. №17 ЖК РФ сообщается о том, что все же допустимо использование жилья для ведения деятельности в качестве ИП. Но важно, чтобы не попирались права остальных жильцов, соблюдались все требования.
Например, согласно п. 6,7, адвокат может оказывать юридические услуги в своем жилище или в помещении, принадлежащее кому-то из его родственников.
Но это редко бывает. Зачастую арбитражная практика не допускает применение жилого пространства не по их назначению. Иными словами, закон почти исключает варианты, когда жилые здания начинали применяться как нежилые.
Что относится к жилому помещению?
Прежде чем перейти к вопросу, можно ли перевести нежилое помещение в жилое, разъясним, что относится к объектам жилищного права:
- Комнаты – часть, предназначенная для проживания гражданином, расположенная в квартире или доме.
- Жилые строения – дома и доли жилых домов, включающие комнаты и вспомогательные помещения, подходящие для проживания людей.
- Квартиры – включающие одну или несколько комнат – отдельные части дома в многоквартирных домах и их доли.
Также в законодательстве определено, что жилое помещение должно быть обособлено и подходить для постоянного проживания в нем с учетом всех санитарно-эпидемиологических норм.
Если человек является полноправным владельцем жилой недвижимости, то он имеет право на следующие действия:
- В ней можно прописаться (временно или на постоянной основе) самому и зарегистрировать в ней членов семьи.
- Его можно сдавать в наем арендатору.
- За счет этого можно пользоваться специальной ставкой на налог.
Чем еще можно заниматься в квартирах
Действующие законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.
Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключаются.
Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».
При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».
Как оформить нежилое помещение в жилое: пошаговая инструкция
Рассказываем, какие действия следует выполнить собственнику, чтобы сменить статус недвижимости.
|
Порядок перевода помещения из нежилого в жилое |
||
|
1 |
Подготовка проектной документации на перепланировку |
Необходимо провести перепланировку, если объект не соответствует требованиям:
Собственник должен подготовить проект будущих работ и получить согласования от контрольных органов. Если имущество находится в многоквартирном доме, нужно провести общее собрание жильцов, чтобы получить их согласие. |
|
2 |
Обращение с заявлением о смене статуса имущества |
|
|
3 |
Выполнение перепланировки |
Выполните работы в соответствии с проектной документацией. Результат будет принимать специальная комиссия с составлением акта. |
|
4 |
Постановка на кадастровый учет и регистрация в Росреестре |
Оконченный перевод оформляется актом комиссии, который орган сам направляет на внесение изменений в Росреестр. А техническим документом, на основании которого вносятся новые сведения, является технический план кадастрового инженера. |
Преимущества и недостатки
Согласно Правилам предоставления гостиничных услуг в РФ, утвержденных постановлением Правительства РФ от 25.04.1997 № 490 (далее — Правила № 490), деятельность по оказанию гостиничных услуг может осуществляться только после перевода жилых помещений в нежилые.
Следует сказать, что в отношении квартир в многоквартирных домах Жилищный кодекс не исключает возможности перевода в нежилое помещение квартиры при условии, что она расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).
Но, как известно, процесс перевода жилых помещений в нежилой фонд очень длителен. Так, например, только срок для принятия уполномоченным органом решения о переводе жилого помещения в нежилое может составлять 45 дней с момента сдачи всех документов (ч. 4 ст .23 ЖК РФ).
Физические лица при сдаче квартир в качестве гостиничных номеров иногда регистрируются в качестве индивидуальных предпринимателей, поскольку сторона, оказывающая эти услуги, систематически извлекает из этого прибыль. Правда, чаще всего граждане этого не делают, но те, кто все-таки регистрируется в качестве ИП, все равно не делают перевода квартир в гостиничные номера в установленном законом порядке.
Кроме того, для предоставления гостиничных услуг помещения номеров необходимо оснастить оборудованием, необходимым для оказания потребителям услуг надлежащего качества (звукоизоляция номеров, охранная и противопожарная сигнализация, сейфы для хранения наличности, документов, предметов роскоши и т. п.).
К главным преимуществам данной схемы использования жилых помещений можно отнести то, что стоимость проживания в таких «номерах» часто существенно ниже по сравнению с ценами в обычных гостиничных номерах, благодаря чему «квартиры-гостиницы» и пользуются повышенным спросом как у туристов, так и просто среди приезжих граждан (в основном командированных), о чем свидетельствует в том числе множество рекламных объявлений (особенно в сети Интернет).
К недостаткам этой схемы можно отнести то, что в данном случае все услуги ограничиваются предоставлением клиенту в пользование жилого помещения, а другие услуги, которые обычно предоставляются гостиницами (регулярная уборка номера, смена постельного белья, услуги питания, возможность пользования телефоном, ТВ и пр.), не оказываются.
Ключевые моменты проживания в нежилых помещениях
Некоторые интересуются, можно ли жить в нежилом офисе. Обычно кабинетные пространства оборудуются комнатами отдыха. В некоторых организациях имеются душевые и кухни.
И если предприниматель только начал развивать свой бизнес, проживание в офисе позволит избежать лишних затрат. Но с семьей жить в таких условиях практически невозможно. Такой вариант актуален только для одиноких людей.
Комфорт проживания могут нарушить неожиданные проверки, например, пожарных. Противопожарные нормы должны соблюдаться в любом случае. Их игнорирование влечет наложение штрафа.
На нежилых квадратах запрещено устанавливать газовую плиту, открытые нагреватели и прочие предметы быта. В офисах приходиться придумывать альтернативные способы обустройства быта, как жить в нежилом помещении.
Использовать под жилье гараж проще, чем офис. Проверок здесь не будет. А в боксе можно предусмотреть надстройки с автономным отоплением. Главный минус заключается в нестабильности. Строение могут снести.
Коммерческая недвижимость в этом плане более стабильна. Апартаменты, которые в отечественном законодательстве не фигурируют как жилые, ни в чем не уступают дорогим квартирам.
Люди обычно осведомлены о нелегальности проживания в нежилом помещении. Но, по словам юриста Константина Егорова, ответственности за это никакой не существует. Правда, из-за нежилого статуса цены на коммунальные услуги будут выше: для жилья предусмотрены льготы, которых нет для коммерческих помещений.
Кроме того, в соответствии с законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», нежилую недвижимость запрещено предоставлять для проживания. То есть сдача в наем незаконна и может повлечь ответственность. Хотя обычно собственники обходят эту норму, сдавая помещение по договору коммерческой аренды.
«Если нежилое помещение не переведено в статус жилого, то в нем нельзя прописаться и, соответственно, формально нельзя жить. Однако нынешняя ситуация на рынке апартаментов, которые по сути своей также являются нежилыми помещениями, доказывает, что собственников не пугает формальный статус будущего жилья», – утверждает Александр Ошурко.
К тому же, хотя юридические санкции возможны, в реальности доказать, что в коммерческом помещении человек проживает постоянно, очень трудно.
1.1. Если хотите делать просто ремонт, то можете делать. А если нужна перепланировка, то получите разрешение в МВК. Желаю удачи вам в решении вашего вопроса.
1.2. Если вы собираетесь просто ремонт делать то можете делать. А вот если реконструкцию/перепланировку то пока не получите разрешение лучше не стоит.
2.1. Обратите внимание на ст.
17 ЖК РФ, согласно которой допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Как следует из Вашего вопроса, Арендатором является ООО, что повлечет риски привлечения Арендодателя к административной ответственности.
Кроме того, не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях». Заключение договора аренды земельного участка имеет смысл если Арендатор пользуется также и самим земельным участком, а не только домом.
Особенности аренды и предпринимательской деятельности в квартире
По статье 17 ЖК РФ офис в ЖК может использоваться только гражданами на удаленной работе и ИП. Например, легально в квартире могут работать юристы, репетиторы, переводчики и сотрудники компаний, работающих на удаленке. Однако офис должен выполнять требования пожарной и экобезопасности.
Чтобы взять в аренду квартиру для офиса, нужно грамотно составить договор. Он должен быть корректным:
- Включено положение, где прописаны все нюансы соглашения между сторонами.
- Прописан запрет на ведение промышленного производства, так как это категорически запрещено по закону.
- При оформлении соглашения, акцентируйте внимание на указываемую цель, если вы юридическое лицо.
Во время заключения договора используйте этот чек-лист, чтобы проверить, все ли пункты указаны:
- Цель аренды;
- Описание помещения + схема;
- Документы, которые подтверждают, что арендодатель действительно является владельцем квартиры;
- Длительность аренды;
- Размер и частота выплат (ежемесячные платежи, квартальные, годовые);
- Сумма компенсации, которую арендатор выплачивает в случае порчи помещения;
- Обязанность арендодателя поддерживать жилье в нормальном состоянии;
- Кто будет оплачивать услуги ЖКХ;
- Условия, при которых соглашение может быть расторгнуто.
Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т. д.
Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.
Под запрет также подпадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.