Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Плюсы и минусы участков ИЖС и СНТ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
СНТ – садовое некоммерческое товарищество; как и любое объединение, оно имеет устав, в котором закреплены возможности использования входящих в него наделов. Земли под СНТ используются для выращивания с/х культур на грядках и в саду; почва на таких территориях более плодородна. Огород или сад – обязательная составляющая надела, этим он отличается от ДНТ, предназначенного для отдыха, и где грядки появятся только, если захочется владельцу.
ИЖС: возможности капитального строительства
Название ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) прямо указывает на главную фишку надела. Только здесь закон разрешает построить капитальное жилье для круглогодичного проживания.
Подобные наделы всегда располагаются в пределах населенных пунктов, и инженерные коммуникации находятся в прямой доступности. Для дома существует набор ограничительных параметров: максимум три этажа, лимиты по площади и высоте потолков. Кроме того, проживать в таком доме может только одна семья. У наделов под ИЖС имеются следующие положительные возможности:
- У вас не возникнет сложностей с оформлением ипотеки под такой ЗУ.
- Дом после оформления получает почтовый адрес, а проживающая в нем семья – прописку.
- Доступна любая инфраструктура (больница, школа, магазины, дороги). За ее создание и поддержание отвечают местные органы власти.
Даже выяснив, в чем отличие СНТ от ИЖС, будущие владельцы зачастую не могут сделать окончательный выбор. В этом случае стоит вспомнить о главной цели, из-за которой приобретается надел.
Если вы хотите поставить капитальный дом, настоящее семейное гнездо, предпочтителен участок под ИЖС. Он обойдется дороже, но после строительства стоимость вырастет, а проблемы с электроснабжением и дорогами будут заботой местной администрации.
Если вы мечтаете о копании в грядках и урожае – лучшим решением станет СНТ. Тот, кого не страшат сложности с регистрацией, может возвести добротный дом на фундаменте. Правда, такое решение не всегда себя оправдывает, ведь инфраструктурными вопросами придется заниматься (и оплачивать их) самому или с соседями.
Что лучше СНТ или ИЖС — аргументы за и против
Перечислю аргументы, дополнив их коротким анализом.
1. На землях ИЖС, строите все что хотите, и никто в последствии не снесет
Звучит такое утверждение очень убедительно.
Во-первых, говорящая сама за себя расшифровка аббревиатуры ИЖС — индивидуальное жилищное строительство, в противоположность устрашающей фразе — земли для сельскохозяйственного производства.
Во-вторых, целый ряд скандальных историй со сносом домов, построенных незаконно в дачных поселках Подмосковья.
Как результат, большинство покупателей убеждены, что ИЖС, с точки зрения законности строительства, однозначно лучше.
Это действительно так, если мы говорим о таунхаусах и дуплексах. В этом случае стоит очень внимательно разбираться с назначением земли и проектом здания. Если таун или дуплекс построены единым блоком без деформационных швов на землях для садоводства-огородничества или дачного строительства, то могут возникнуть вполне реальные проблемы с законностью возведения такого здания. Про деформационный шов можно прочитать здесь.
Однако, если мы говорим об отдельностоящем коттедже, ситуация выглядит почти «зеркально». Как раз на землях для садоводства-огородничества или дачного строительства, построить и зарегистрировать можно более менее что угодно. Главное, чтобы строение представляло собой отдельностоящий дом и было не выше трех этажей. Все это по дачной амнистии регистрируется на законных основаниях.
Не верите? Вот пример из КП «Усадьбы Аносино» — типичный дачный домик 🙂
важно! — Для регистрации строения по дачной амнистии дом должен полностью находиться в границах участка, проверьте это обязательно при покупке (можно через публичную карту Росреестра). Дело в том, что раньше разрешалось зарегистрировать дом без геодезической привязки к участку, и неприятных историй с залезанием здания к соседям предостаточно.
Вот пример трех участков, наложившихся границами друг на друга
В случае же с ИЖС получение разрешения на строительство является обязательным. В принципе ничего особенного, но в любом случае это затраты. Да и слово «разрешение» означает, что могут и не разрешить.
вывод: Если речь идет про отдельностоящий коттедж, разница в уровне риска, связанного с законностью строительства, между ИЖС, дачным строительством и садоводством-огородничеством несущественна. С таунами и дуплексами ИЖС предпочтителен, но не всегда обязателен, — надо изучать проект здания.
2. В поселках с ИЖС можно прописаться, в СНТ — ТОЛЬКО через суд
Возможность прописки является достаточно сильным преимуществом для покупателей, которые хотят продать квартиру и уехать жить загород.
Для прописки в доме, должны быть выполнены следующие условия:
— коттедж и участок в собственности;
— дом зарегистрирован как жилое строение;
— дом пригоден для круглогодичного проживания (обеспечен необходимыми коммуникациями);
— домовладению присвоен почтовый адрес.
важно: Очень часто упоминается требование о том, что участок должен быть отнесен к землям поселений. По моей практике это не соответствует действительности. Есть живые примеры в ближнем Подмосковье, когда люди прописывались в домах, построенных на сельско-хозяйственных землях через суд. Процесс муторный, но достаточно отработанный, и услуги юристов по этой теме относительно недорогие (~30 тыс.руб. под ключ).
Все эти условия почти что автоматически выполняются для коттеджей на землях ИЖС, за исключением коммуникаций.
В случае же с дачными поселками и садовыми товариществами такие требования выполнить не всегда возможно. Однако, это не значит что прописка в СНТ однозначно невозможна, — надо изучать конкретную ситуацию.
вывод: Прописка на землях ИЖС возможна практически во всех случаях. На землях для садоводства-огородничества и дачного строительства — не всегда, и, как правило, требует судебного решения.
3. Налог на дом на земле сельхозназначения значительно ниже
Вроде как логично. Сельскохозяйственные земли и строения на ней не должны облагаться высоким налогом, чтобы не усложнять жизнь сельхозпроизводителям. Обычно так и происходит.
Но есть существенный нюанс. Налог на недвижимость рассчитывается на основе оценки кадастровой стоимости. И, в идеале, кадастровая оценка стоимости должна совпадать с рыночной оценкой.
Давайте теперь посмотрим на два абсолютно одинаковых участка с разными назначениями: ИЖС и дачное строительство / садоводство-огородничество. На этих участках построены одинаковые дома с идентичными коммуникациями. И тогда скажите мне, почему рыночная стоимость у этих объектов должна существенно различаться ???
Следуя этой логике, получается что и налог не должен отличаться. К примеру, если в качестве кадастровой стоимости была принята цена из договора купли-продажи.
В качестве дополнительно аргумента в пользу СНТ можно использовать утверждение о том, что дом на дачке не признают объектом роскоши. Здесь сложно предсказывать, как будет сделано. По идее опять же объект роскоши или нет, логично определять исходя из кадастровой стоимости. С другой стороны в той же Беларуси, за базу приняты физические характеристики дома и участка (площадь участка и дома, статус земель и т.п.).
вывод: Покупка дома и участка в СНТ не гарантирует более низкого налога на недвижимость по сравнению с ИЖС. Однако существенно снижает угрозу попасть под санкции высоких налогов.
4. Тарифы на газ и электричество на землях ИЖС ниже
Обнаружил для себя достаточно интересный момент. Оказывается жители коттеджных поселков с ИЖС в большинстве своем приравнены к жителям деревни. Как следствие, МОЭСК и Мособлгаз предоставляют им энергоносители по более низкому тарифу, нежели владельцам коттеджей в СНТ.
Так, по электричеству разница достаточно существенная, в 2014 г 1 кВт/час стоил:
— для ИЖС 2.81 руб.
— ДНП, СНТ 4.01 руб.
Согласитесь, разница заметная. Детальная информация по тарифам на энергоносители в статьях «Тариф на электроэнергию в Подмосковье» и «Тариф на газ в Подмосковье».
важно: Возможна ситуация, когда вашей энергоснабжающей организацией является ДНП или управляющая компания поселка. В этом случае рекомендую внимательно изучить договор на поставку энергоносители. Всякое может быть.
вывод: Льготный тариф на энергоносители заметное преимущество ИЖС перед СНТ, и этот фактор не стоит сбрасывать со счетов при оценке вариантов для покупки.
5. Местные власти обязаны развивать социальную инфраструктуру поселков с ИЖС
Действительно, законодательство об органах местного самоуправления возлагает обязанность по обеспечению территории социальной и инженерной инфраструктурой на местные органы власти.
Но я бы особо не обольщался. Должны они может и должны, но реалии обычно оказываются противоположными. Чаще случается наоборот, девелопера коттеджного поселка с ИЖС постоянно нагружают все новыми и новыми задачами по развитию прилегающей социальной инфраструктуры.
Так что я считаю этот аргумент несостоятельным.
Вот вроде бы и все….
Земельные участки ДНП
Земля для ДНП всегда имеет более низкую кадастровую стоимость, так как она менее плодородна, чем земля под СНТ.
Участки ДНП — место для загородного отдыха. И одним из элементов отдыха здесь является дом, который должен присутствовать на участке. А вот будет ли у дома разбит садик или грядки, решать только вам.
Новый закон разрешил организацию участков ДНП на землях поселений – это практически приравняло участки ДНП к участкам ИЖС.
Плюсы участка ДНП
- Низкая стоимость, в сравнении с другими земельными участками
- Расположение за городом (то есть, вместе с этим — все плюсы проживания в сельской местности).
- Покупая участок ДНП, вы становитесь членом партнёрства, а, следовательно — имеете полное право участвовать в собраниях членов ДНП и принятии решений по всем вопросам.
- Если участок ДНП находится на земле поселения, то прописаться в доме, построенном на данной земле, будет гораздо легче, чем на участке СНТ.
- Не нужно проводить обязательную техническую экспертизу Вашего жилья и признавать его жилым . При этом размеры дома абсолютно не важны, можно хоть замок отстроить, если площадь участка позволяет.
Выдел и выкуп земельного участка
Форма собственности и вхождение участка в состав СНТ предполагает право пользования частью общей собственности, но в том случае, если конкретное лицо такой факт не совсем устраивает, имеется законное право на выделение своей доли. Для выполнения такого действия на имя председателя садового товарищества пишется заявление от имени пользователя отдельного земельного участка.
В большинстве случаев в связи с тем, что участки, входящие в состав СНТ, относятся к категории сельскохозяйственных, выделение отдельной части из общей массы, пусть даже и такая часть принадлежит отдельному гражданину, затруднена.
По факту процедуру осуществления утверждают на общем собрании членов садового товарищества (так, чтобы такое положение не шло в разрез с действующими законами и нормативными актами РФ) и впоследствии при осуществлении выделения руководствуются ими.
Какой вариант выбрать?
При выборе вида участка нужно исходить из целей, которые вы перед собой ставите. Если вы планируете строительство дома для постоянного проживания и при этой не хотите заниматься выращиванием сельхозпродукции, наиболее подходящим вариантом будет приобретение участка ИЖС. Владельцам таких земель легче оформить ипотечный кредит на строительство дома и в дальнейшем подключить его к коммуникациям. Кроме того, индивидуальному жилому дому всегда присваивается адрес, что позволит впоследствии при необходимости оформить в нем постоянную регистрацию.
Если вы хотели бы заниматься фермерством или предпринимательской деятельностью, стоит рассмотреть возможность приобретения земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). При этом, если вы хотите построить на нем жилой дом, нужно убедиться, что он находится в границах населенного пункта. В противном случае капитальное строительство будет невозможно.
Если вашей целью является строительство дачи или сезонного дома, куда вы могли бы иногда приезжать на отдых, вам вполне подойдут участки СНТ или ОНТ. Но в то же время нужно учитывать, что, если в будущем вы решить построить на них жилой дом, это будет сложнее, чем в случае с участком ИЖС. Также участие в СНТ и ОНТ предполагает дополнительные расходы в виде регулярных взносов.
На какой земле лучше всего строить дом из СИП-панелей
Для домов из СИП-панелей нет разницы, на какой земле стоять. Большее внимание стоит уделить самому участку – его характеристикам, специфике и остальному. Хотя нельзя не смотреть тип земли и его документацию. Например, на вопрос: «Чем отличаются ДНП и СНТ?» дать полноценный ответ сложно даже опытными людьми, но при это все-таки они есть и не учитывать их нельзя. Проблемы с пропиской тоже могут присутствовать, но если приложить должные усилия, то все проблемы решаемы.
Главное, что нужно знать при покупке участка, будь то ИЖС, ДНП или СНТ – это смотреть не только на документы, но и на саму землю, а можно также пройтись по соседям и поинтересоваться, как им здесь живется. И только после того, как вы будете уверены в том, что земля вас полностью устраивает и по цене, и по расположению, то смело покупайте ее, а потом звоните нам и мы вместе создадим ваш новый дом.
Изменение категории участка
С каждым годом все больше граждан желают проживать за городом в собственном доме, поэтому распространенной процедурой является перевод земель из категории СНТ или ДНП в разряд ИЖС. Порядок действий:
- обращение с заявлением в местную исполнительную службу с ходатайством об изменении категории земельного надела;
- приложение пакета документов о правах собственности, подтверждающих личность, и других стандартных бумаг, список которых дадут в администрации;
- законодательство предусматривает двухмесячный срок для выноса решения, которое оформляется актом соответствующей формы;
- после получения положительного решения владелец самостоятельно регистрирует все изменения в Росреестре;
- отказ администрации в изменении категории участка должен быть мотивированным и выдан в письменном виде, владелец на основании этих документов имеет право обжаловать решение.
Наделы под СНТ выделяют региональные власти. Это земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся за пределами города. Общий надел делят на индивидуальные участки и земли общего пользования.
- Делают и утверждают план. В советские времена дачные участки давали в безвозмездное, бессрочное пользование.
- Действующая дачная амнистия позволяет оформить такие участки в собственность.
- В 90-ые годы ХХ века давали землю бесплатно с последующей приватизацией. Сейчас участок в СНТ можно купить, получить по наследству или дарению.
- В зависимости от региона, размер индивидуального участка может быть от 4 до 15 соток.
Какие типы участков лучше для землепользователя?
При сравнительном анализе плюсов и минусов земель СНТ, ИЖС или ЛПХ, можно сделать вывод, что лучше всего для собсвенника выбор участоков в СНТ.
Его основным минусом является затруднительность прописки, но при некоторой настойчивости, все же можно оформить постоянную регистрацию в доме, возведенном на данном участке.
Для землепользователя такой участок привлекателен, прежде всего, более низкой стоимостью и возможностью возведения капитального здания. Таким образом, приобретение земли СНТ позволяет сэкономить средства.
Однако, несмотря на то, что земли СНТ можно использовать, как и земли ЛПХ для выращивания сельскохозяйственных культур, у них есть существенный недостаток. Как правило, такие участки имеют небольшую площадь, от 5 до 15 соток.
Арендуя участок в садовом товариществе, необходимо выплачивать членские взносы наравне с собственниками, а в будущем можно приватизировать землю и стать ее полноправным владельцем.
Арендатор участка СНТ имеет право на возведение садового домика и подсобных помещений, но для регистрации жилого дома необходимо право собственности на землю и соответствие здания жилым техническим характеристикам.
Если целью приобретения земельного участка не является выращивание сельскохозяйственной продукции и земля приобретается для строительства жилого дома, предпочтительнее выбрать земли ИЖС.
В этом случае можно рассчитывать на наличие необходимых коммуникаций, развитой инфраструктуры и дорог.
Несмотря на то, что земли ИЖС имеют более высокую стоимость, это весьма выгодное капиталовложение.
При покупке земель СНТ, ИЖС или ЛПХ, нужно тщательно проверить все документы, что имеются на участок у продавца:
Садоводство и СНТ это разное!
Не стоит путать ВРИ «СНТ» и «Садоводство». На участки под «Садоводство» ниже налоги. А если участок находится в черте населенного пункта, то и с пропиской на таком участке в дальнейшем не будет никаких проблем. Еще такие участки можно приобрести за счет материнского капитала.
Что такое КП?
КП — это «коттеджный поселок». К видам разрешенного использования эта аббревиатура не относится. Чаще всего коттеджные поселки расположены на землях ИЖС. Это самый удобный для собственников, но и самый дорогой вариант. Поэтому иногда коттеджные поселки размещаются на землях сельхозназначения. Бояться этого не стоит — если ПЗЗ (правила землепользования и застройки) допускают, на таком участке можно построить дом ничем не хуже, чем на ИЖС. И все-таки при выборе дома или участка в коттеджном поселке необходимо крайне тщательно изучить документы.
Для собственников преимуществами коттеджных поселков являются развитые коммуникации, инфраструктура, охрана. К недостаткам можно отнести стоимость, которая обычно бывает выше, чем у отдельно расположенных домов на землях ИЖС.
Что же все таки выбрать?
Все зависит только от целей использования земли. ИЖС отлично подойдет для строительства капитального загородного дома. Если же вы хотите собственный сад или огород с домом, то стоить обратить внимания на ДНП. Стоимость такой земли будет значительно дешевле, да и дом для круглогодичного проживания можно построить, но вот зарегистрироваться в нем довольно сложно.
Но, конечно, стоит учесть, что хоть участки в ДНП и СНТ дешевле ИЖС, если сравнивать их в категории земель для постоянного проживания об экономии можно забыть. На участках ИЖС коммуникациями, дорогами и инфраструктурой занимается администрация, а вот в ДНП и СНТ этим придется заниматься самостоятельно — за свой счет.
Четко определив свои потребности и возможности, вы обязательно сделаете правильный выбор участка.
Преимущества и недостатки ИЖС и СНТ
ИЖС и СНТ имеют следующие достоинства и недостатки:
|
Достоинства |
Недостатки |
| ИЖС | |
| Граждане, имеющие право на различные льготы, могут приобрести землю на территории муниципальных образований на безвозмездной основе. | Покупная стоимость может быть значительно высокой, к тому же нужно сперва выиграть конкурс, проводимый среди всех желающих купить данный участок. |
| Развитие коммуникаций и инфраструктуры, а также благоустройство самого земельного надела проводится из средств бюджета. | Высокий налог, рассчитываемый исходя из кадастровой стоимости объекта. |
| Возможность оформления постоянной регистрации. | Установленные ограничения на площадь земли, различная во всех субъектах РФ. |
| Дозволенность на хранение вещей, требующих наличия спец. разрешения, таких как оружие. | Утвержденный пятилетний срок на строительство под угрозой выкупа властями или другим гражданином. |
| Возможность присоединения к коммуникациям городского поселения в упрощенном порядке и за деньги бюджета. | Необходимость согласования постройки с требованиями к жилым помещениям и градостроительного плана, в противном случае самовольная постройка подлежит разрушению, а владелец будет обязан уплатить штраф. |
| СНТ | |
| Сравнительно невысокая цена земли | Затраты на любые улучшения из собственного кармана. |
| Нет необходимости в возведении построек | Мало шансов на получение постоянной прописки. |
| Низкие налоги | Кредитные учреждения практически всегда отказывают в оформлении в залог участка СНТ при оформлении займов. |
| Свежий воздух, чистая природа, поскольку участки расположены за пределами городов. |
Любое строение на земле СНТ признается дачей, что существенно уменьшает его цену при попытке проведения независимой оценки. |
ЛПХ — личные подсобные хозяйства
Земли ЛПХ – младший брат земель ИЖС. Эти земли предназначены для ведения личного подсобного хозяйства. Другими словами, на них разрешено не только возвести индивидуальный жилой дом, но и заниматься разведением скота и птиц.
Эти земли больше соответствуют представлениям о сельской жизни. Они более удалены от города и располагаются на ближайших пригородных территориях или на территориях поселков и сёл. Земли ЛПХ так же обеспечиваются коммуникациями и инфраструктурой за государственный счет, однако, социальная среда в них куда скромнее, чем в городе.
Так же, эти земли уступают землям ИЖС в обеспечении общественным транспортом. Земли ЛПХ стоят немного дешевле земель ИЖС и являются их провинциальным аналогом, однако, существует тенденция к росту территории городов за счет ближайшего пригорода, что практически приравнивает земли ЛПХ к землям ИЖС.
Нюансы строительства на землях различного назначения
Территории, используемые для осуществления строительных работ, могут не иметь подключения к энергетическим мощностям, что затруднит выполнение операций, связанных с использованием электрического оборудования.
Данного недостатка лишены участки в черте населенных пунктов.
При намерении электрифицировать место будущей стройки, вам придется заручиться согласием остальных членов объединения, в составе которого вы состоите.
Осуществляться работы будут за ваш счет.
Нежилое здание на землях СНТ или ИЖС, не предназначенное для частной хозяйственной деятельности, строить нельзя. Исключением могут быть постройки, необходимые для обеспечения деятельности СНТ.
Возведение дома в дачном поселке является обязательным условием, так как устройство огорода и сада не является единственной целью для предоставления земельного надела.
Новшества в законодательстве исключают из закона такие понятия как дачные кооперативы и товарищества. С 2021 года застройка земель, занимаемых этими объединениями, будет происходить по новым правилам.
Проблему предполагается решать путем переоформления дачных объединений в садоводческие и приобретением построенной недвижимостью статуса садоводческой.
Как получить, кем выдается?
При необходимости получения разрешения обращаются в местную администрацию, на территории которой возводится сооружение. Единого органа власти, который занимается выдачей разрешения, не существует, так как все зависит от конкретного объекта, региона его нахождения.
Обычно выдачей этого документа занимаются такие инстанции, как:
- местные органы власти,
- Департаменты (региональный уровень),
- орган строительного надзора (Госстройнадзор).
Иногда в выдаче документа принимают участие государственные инстанции:
- Роспотребнадзор,
- Управление Министерства Природных ресурсов и экологии,
- Росатом,
- Управление Министерства культурного развития и т.д.
Застройщик имеет право обратиться лично за разрешением или действовать через представителя, составив на него доверенность. Проще всего обратиться за разрешением через МФЦ.
МФЦ – учреждение, выполняющее посреднические функции между населением и уполномоченными государственными инстанциями, оказывающими правовые услуги. Сотрудник МФЦ принимает комплект документов, отправляет их в соответствующее ведомство.
На выдачу разрешения обращаются через портал Госуслуги.ру (в привязкой сайта Мосуслуги.ру), дистанционно. Для этого нужно зарегистрироваться на портале, получить подтвержденную учетную запись.