Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Образец договора купли-продажи дома с земельным участком 2022 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупка дома схожа с покупкой любой другой недвижимости. Данный процесс также требует оформления договора купли-продажи, сбора документации и передачи объекта от старого владельца новому. Но продажа дома имеет определенную специфику, ведь здание нельзя отделить от земельного участка.
При совершении покупки дома с земельным участком предпочтительно присутствие всех сторон сделки. Для удостоверения личности и у продавца, и у покупателя должен быть паспорт.
Также сделка может быть проведена без личного присутствия участника процедуры. В этом случае разрешено представительство отсутствующей стороны. Человек, который будет представлять интересы данного лица, должен предоставить нотариально заверенную доверенность. В этом документе указываются права и обязанности поверенного, и его срок действия.
Также для оформления договора купли-продажи дома требуется следующая документация:
- свидетельства, подтверждающие, что объекты сделки являются собственностью продавца;
- справка из ЕГРП, в которой указана кадастровая характеристика строения и надела;
- техпаспорт на здание, в котором зафиксировано основное описание объекта;
- выписка из домовой книги, в которой указываются члены семьи продавца;
- нотариально заверенные согласия супругов обеих сторон на покупку или продажу недвижимости;
- справки, подтверждающие отсутствие ограничений на дом и участок, т.е. отсутствие ареста, залога и различных обременений, которые могут помешать совершить сделку;
- разрешение на сделку от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетних детей;
- письменный отказ от права преимущественной покупки от других совладельцев, если имущество находится в долевой собственности.
Основания для расторжения или отмены ДКП
Как правило, стороны заранее в соглашении определяют основания, по которым допускается расторжение соглашения между сторонами.
Такими основаниями является существенные нарушения положения договора:
- внесение несвоевременной оплаты или внесение оплаты не в полном объеме;
- возникновение обстоятельств, которые не были оговорены соглашением ранее (появление третьих лиц, которые обладают правом собственности на передаваемые объекты);
- выявление факторов, которые не были ранее оговорены сторонами в отношении эксплуатации земельного участка.
Стороны могут расторгнуть соглашение на основании согласия, достигнутого между друг другом. Дополнительной причиной прекращения правоотношения является признание соглашения недействительным.
Это может случиться, когда:
- в соглашении не указаны существенные условия, предусмотренные законом;
- соглашение было заключено на основании поддельных документов;
- в процессе подписания договора были нарушены условия закона.
Продавец на момент продажи дома должен предъявить покупателю свежие, не позднее одного месяца, документы из БТИ на дом.
К документам относятся:
- План БТИ на здание дома, и планы на каждый этаж, если здание имеет два и более этажа.
- Технический паспорт дома.
- Кадастровый паспорт земельного участка. Если участок уже стоит на учете в Росреестре, то достаточно получить выписку из кадастрового дела. Если же не, то процедуру постановки на учет нужно будет начинать с нуля. Разумеется, это потребуется, если земля будет продаваться вместе с домом.
- Удостоверение о регистрации собственности на участок.
Подписание и передача денег
Как все дороги ведут в Рим, так и все сделки по недвижимости ведут в Росреестр. Процедура при этом происходит в следующей последовательности:
- Участники договора совместно являются в Росреестр, где продавец составляет заявление о переводе собственности на покупателя;
- Участники договора вручают сотруднику Росреестра пакет документов на дом и земельный участок и все три экземпляра договора;
- Участники договора проставляют свои подписи в документах Росреестра.
Далее сторонам договора остается ждать, когда будет осуществлена регистрация. Срок регистрации составляет 30 дней.
Обычно передача денег осуществляется одновременно с передачей документов в Росреестр. Способов передачи денег существует несколько, и выбранный сторонами обязательно должен быть нотифицирован в тексте договора купли-продажи дома. Способами могут быть:
- Передача наличными;
- Перевод на банковский счет;
- Помещение денег в банковскую ячейку.
Исполнение договора купли-продажи дома с участком
Договор купли-продажи недвижимости имеет консенсуальный характер. Он вступает в силу до его реального исполнения. Факт передачи имущества может быть отражен:
- В акте приема-передачи, являющемся приложением к договору.
- Самом соглашении, которое в этом случае становится передаточным актом (см. ст. 556 ГК РФ). Также он может выполнять функцию расписки в получении наличных денежных средств, если об этом конкретно указывается в его условиях.
Неисполнение договора является основанием для иска о понуждении к передаче объекта (см. ст. 398 ГК РФ). В рамках договора, заключенного в отношении будущей вещи, согласно п. 5 постановления № 54, заявить требование о понуждении невозможно до тех пор, пока суд не получит возможность установить, что:
- объект существует в реальности;
- им владеет продавец;
- право зарегистрировано.
Стоимость дома с участком и форма оплаты
В качестве размера стоимости берется рыночная. Если есть сомнения, продавец не может определиться с суммой, можно пригласить профессионального оценщика.
Цена жилой и земельной недвижимости первоначально устанавливается продавцом. Контрагент либо сразу соглашается с ней, либо предлагает свой вариант – осуществляется торг. В бумагах стоимость указывается только после взаимного согласия, т.к. в итоге будет передана именно эта сумма. Какие средства можно использовать для оплаты:
- Наличные средства.
- Электронные деньги (последующий перевод с банковской карты).
- Материнский семейный капитал.
- Ипотечный кредит.
Когда можно произвести оплату:
- До государственной регистрации сделки (перед или сразу после подписания договора).
- После оплаты пошлины и внесения сведений о передачи собственности в реестр.
- Оплата по частям до оформления акта (в рассрочку).
- Часть денег в виде задатка передается до регистрации, остальное – после.
Обязательные разделы и пункты
Стоит придерживаться следующего порядка пунктов акта передачи имущества:
- Преамбула должна содержать полные паспортные данные сторон сделки, их адреса и реквизиты юридических лиц. Также нужно указать, что документ составлен и подписан добровольно;
- Пункт с указанием номера договора купли-продажи и всех характеристик объекта;
- Перечисление правоустанавливающих документов, которые будут переданы покупателю;
- Указание на то, что имущество передано в соответствующем состоянии и что оно удовлетворяет покупателя, либо перечисление претензий покупателя и условий их удовлетворения;
- Информация о количестве экземпляров договора и лицах, получивших эти экземпляры;
- Подписи и дата.
Не оформлено право собственности на дом или земельный участок. Продавец может владеть землей не на праве собственности, а на праве, например, пожизненно наследуемого дарения.
Дом может оказаться самовольной постройкой, которую впоследствии будет довольно сложно оформить надлежащим образом.
Поддельная доверенность. При совершении сделки, когда действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, который выписывал доверенность, чтобы убедиться, что она не была отозвана. Стоит также убедиться, что лицо, выписавшее доверенность, дееспособное. Не лишним будет убедиться, что собственник вообще жив.
Если дом был продан без согласия зарегистрированных в нем лиц, сделка может быть оспорена в судебном порядке. Однако, в этом случае спасением может стать страхование риска утраты права собственности, конечно, если покупатель позаботился об этом заблаговременно.
На что обратить внимание при покупке дома
- Уточните дату постройки и срок владения домом;
- Узнайте о планах развития территории;
- Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
- Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
- Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
- Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
- Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
- Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
- Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
- Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
- Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.
Особенности предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком
Чтобы составить предварительный договор купли-продажи жилого помещения или постройки с участком земли, на которой такое помещение воздвигнуто, необходимо составить договор, аналогичный договору купли-продажи квартиры. Однако, как только в тексте документа речь идет о земельном наделе, существенная часть договора меняется.
Изучите отдельные важные моменты при составлении предварительного договора на приобретение участка или дома с участком. Обратите внимание на то, что в графе с полным описанием жилого помещения указываются данные относительно здания, дома, иного жилого помещения, кроме этого, обязательно указывается наличие участка земли.
Учтите, что при оформлении сделки по приобретению участка земли и дома на нем необходимо иметь в наличии для продавца все бумаги и свидетельства, относящиеся к дому, как объекту недвижимого имущества, так и к участку земли.
Если у продавца недостает документов, то сделка не может быть проведена. Очень важно оформить два технических плана с указанием площади, размеров и для участка земли границ объектов недвижимости. Нельзя в одном документе отражать чертеж и параметры дома и земельного надела.
Рассмотрим нюансы, которые надо учесть при подписании акта:
- В случае оспаривания сделки, грамотно составленный и подписанный Акт приема-передачи квартиры будет иметь значение в суде.
Акт приема передачи – это фактическое исполнение договора и «вручение» земельного участка покупателю. Соответственно, любая порча оговоренного в договоре имущества, находящегося на земельном участке – зона ответственности владельца. - В договоре можно оговорить сроки фактической передачи земельного участка, предположим, не сразу после регистрации сделки в Росреестре, а позже (например, если участок труднодоступен зимой, а его надо освободить – вывезти личные вещи). Факт передачи участка также фиксируется в Акте.
- До подписания акта-приема передачи земельного участка продавец несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора. Если недвижимость, передаваемая вместе с земельным участком, на момент передачи, не соответствует условиям договора, то покупатель это может отразить в Акте. Это не освобождает продавца от выполнения условий договора.
Купля-продажа дачи в сезон 2021 года
Обычно покупка дома – довольно длительная процедура и если покупатель и продавец взаимно заинтересованы в сделке, то есть покупатель не хочет упустить дом, а продавец – покупателя, то наилучшим выходом для них будет заключение договора о намерениях (предварительного договора). Иногда договор о намерениях называется договором задатка, и оба этих названия не противоречат сути, поскольку задаток является материальным выражением обоюдных намерений.
Форма договора не является сложной, главное чтобы в нем были прописаны основные условия предполагаемой сделки купли-продажи дома:
- Адрес дома, его метраж и цена;
- Размер придомового участка и его статус;
- Размер задатка и условия его возврата в случае несовершения сделки;
- Имена продавца и покупателя;
- Дата планируемого осуществления купли-продажи.
Помимо документов, относящихся непосредственно к самому строению и земельному участку, на котором он расположен, для осуществления сделки потребуется ряд документов процессуального характера, без которых сделка будет неосуществима.
- Копии личных документов субъектов сделки, то есть продавца и покупателя.
- Если договор купли-продажи осуществляется в интересах других лиц, то потребуется нотариальная доверенность от собственника на продажу дома и от покупателя, на покупку дома.
- Нотариально удостоверенное согласие сособственников дома на его отчуждение. Об этом следует помнить, даже если по документам продавец является единственным владельцем. Например, если дом был приобретен в период брака, то 50% стоимости дома принадлежат супругу по определению, даже если он не указан в документах, как собственник.
- Справка об отсутствии долгов по налогам как на дом, так и на придомовой участок.
- Справка об отсутствии долгов по коммуналке.
- Справка о свободе дома и участка от любого вида обременений.
Сведения о прописанных в доме людях (по данным домовой книги).
Контракт купли-продажи дома можно составить как самостоятельно, так и путем заполнения имеющегося на сайте шаблона. Разумеется, никакой шаблон не способен отобразить все особенности конкретной сделки, но «индивидуализировать» шаблон под конкретные обстоятельства намного легче, чем делать текст договора с нуля.
При составлении (заполнении шаблона) договора нужно следовать нескольким несложным правилам:
- Договор оформляется и подписывается в 3 экземплярах – по одному каждому участнику сделки и 1 для его предъявления в Росреестр для последующей регистрации права собственности.
- Договор купли-продажи дома заключается в простой письменной форме, то есть не нуждается в нотариальном удостоверении. Однако это не будет препятствием, если стороны пожелают заключить договор с помощью нотариуса.
- Если в договоре идет речь о покупке доли в жилом доме, либо о приобретении дома у несовершеннолетнего или недееспособного лица, то заключать договор следует только нотариально.
Дом не может быть продан без земельного участка, на котором он построен. Несоблюдение этого правила делает договор недействительным. При приобретении долей жилого дома, покупателю продается и часть земельного участка, соответствующая приобретаемым им долям дома.
Приобретение придомового участка может быть указано как в договоре купли-продажи дома, так и в отдельном договоре, который будет называться «договором приобретения земельного участка».
В случае, если договор общий на дом и землю, то и цена будет указана за дом и за землю. Если же покупка придомового участка выносится в отдельный договор, то и цена на него указывается в этом отдельном договоре.
Купля-продажа земельного участка
Договор купли-продажи земельного участка не надо регистрировать в кадастровых органах, но регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость. Право собственности на земельный участок покупатель получит только после государственной регистрации перехода права. Обратите внимание, что само по себе заключение и даже исполнение договора купли-продажи этого права не дает.
Подавать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на землю надо в территориальное подразделение Росреестра (Федеральная кадастровая служба). Представить нужно следующие документы:
- заявление о государственной регистрации;
- договор купли-продажи земельного участка и передаточный акт;
- кадастровый паспорт земельного участка;
- документ от оплате государственной пошлины (2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для организаций).
Если стороной договора купли-продажи земли является юридическое лицо, то дополнительно потребуются документы, подтверждающие полномочия руководителя, и решение об одобрении сделки (или подтверждение того, что сделка не является для организации крупной). Договор купли-продажи земельного участка можно, по желанию сторон, заверить у нотариуса. В этом случае, после проверки документов, нотариус вправе сам отправить документы на государственную регистрацию перехода права собственности.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Существует особый порядок сделок, проводимых с земельными участками, принадлежащих государству. С 1 марта 2015 года действуют нормы главы V.1 Земельного кодекса, согласно которым предоставление таких земель (продажа, аренда, безвозмездное пользование) проводится на основании аукциона.
В то же время существует достаточно обширный перечень оснований, согласно которым не проводятся торги при предоставлении государственных земельных участков:
- гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства;
- гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства;
- организациям для комплексного освоения территорий, размещения объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения и других государственных и общественно полезных целей;
- собственникам объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке.
За полным списком лиц, которым государственные земли предоставляются без аукциона, обращайтесь к статьям 39.3 и 39.6 Земельного кодекса.
Срок аренды государственных земельных участков зависит от того, для каких целей используется территория (статья 39.8 Земельного кодекса). Так, граждане могут арендовать земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства на 20 лет; собственники зданий и сооружения, расположенных на земельном участке, вправе получить аренду на срок до 49 лет.
Преимущественного права заключения договора аренды государственной земли на новый срок арендатор, без проведения торгов, не имеет. Из этого правила есть исключение: если земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов или договор аренды был заключен на аукционе, по которому землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Кроме того, статья 39.5 Земельного кодекса утвердила категории лиц, которые имеют право бесплатно получить в собственность государственные или муниципальные земельные участки:
- граждане, имеющие трех и более детей (если такая возможность установлена региональным законом);
- граждане, получившие земельный участок в безвозмездное пользование для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства (по истечении пяти лет со дня предоставления участка);
- лица, которые заключили договор о развитии застроенной территории;
- религиозные организации, имеющие в собственности объекты религиозного или благотворительного назначения, расположенные на этом участке.
Договор купли продажи дома с земельным участком – Образец, бланк 2021 года
Если дела касается дома, то нужно учесть не только его физическое состояние. Важную роль при выборе недвижимости имеет состояние коммуникаций, а также наличие удобств и их расположения. Не стесняйтесь торговаться с продавцом. Ведь многие владельцы дома могут пойти на уступки.
При осмотре участка уделите внимание его конфигурации и состоянию. Особенно это касается случаев, когда в планы новых хозяев входит посадить на земле определённые культуры или растения.
Заполняя ДКП жилого дома с ЗУ стороны обязаны согласовать между собой все существенные условия договора. ГК РФ предусмотрены следующие существенные условия, который должны быть обозначены в составляемом документе:
1) Предмет договора. То есть, стороны обязаны обозначить в данном разделе сведения об объектах (в нашем случае – дома и земельной делянки), подлежащих передаче покупателю, с указанием:
- Идентификационных признаков каждого объекта.
- Места размещения.
- Целевого назначения земли.
- Инвентаризационного номера.
- Площади, численности комнат, а также сведений о регистрации права собственности в Росреестре.
Покупатель вместе с правами на дом получает и права на ЗУ, на котором он размещен. Если продавец не является владельцем ЗУ, оформление ДКП дома выполняется без согласия владельца ЗУ.
Примечание. Сведения о правоустанавливающих документах продавца рекомендуется отображать в виде приложений к соглашению.