Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира в зачет имеющегося жилья Трейд-ин». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выгода потенциального покупателя от услуги трейд-ин во многом зависит от условий ее предоставления. Самый лучший вариант — когда за покупателем не только бронируется конкретная квартира в новостройке, но и фиксируется ее стоимость на время продажи вторичного жилья. В данном случае покупатель может не беспокоиться, что за время продажи старой квартиры новостройка подорожает и придется доплачивать еще сотни тысяч рублей.
Что такое «квартира в зачет»?
Впервые о квартирах trade-in участники рынка недвижимости услышали около тринадцати лет назад, в 2008 году. Тогда начался кризис, который коснулся и застройщиков, и риелторов – квартиры стали хуже покупать. Чтобы привлечь внимание клиентов, девелоперы сформировали новое для российского рынка предложение – квартира в зачет. Сегодня схема не так популярна, как в конце нулевых, но некоторые застройщики пользуются ей до сих пор.
Интересно, что сама система трейд-ин работает в сфере недвижимости несколько иначе, чем в других направлениях. Здесь застройщик не выкупает вашу квартиру и не предоставляет заинтересовавший объект недвижимости сразу – он привлекает к сотрудничеству агентство недвижимости, которому дает три месяца (реже – полгода) на реализацию вашей недвижимости. То есть, сначала вы приезжаете в офис агентства и выбираете квартиру для покупки, она бронируется на три месяца. За это время агентство обязуется продать вашу квартиру, после чего средства с нее перечисляются на счет застройщика. В момент брони покупатель вносит 15% от стоимости нового жилья (залог возвращают после продажи «трейдиновской» квартиры).
Недостатки и сомнительные моменты
Есть у приобретения квартиры в зачет и минусы:
· Так как на продажу собственной квартиры редко бывает отведено более трех месяцев, для того чтобы вся сделка не «слетела», чтобы успеть уложиться в заявленные сроки, приходится продавать ее дешевле – иногда цену занижают на 10%.
· Между продажей старой квартиры и заселением в новую может пройти год и более. Если у покупателя есть альтернативное жилье (комната, родительская квартира, загородный дом), он может жить там в ожидании сдачи купленного объекта. Если же возможности пожить у родственников или на даче нет, потребуется совершать дополнительные траты на съем жилья.
· Далеко не все застройщики поддерживают систему трейд-ин. Сегодня это весьма ограниченный круг девелоперов. Кроме того, и у этих застройщиков бывают ограничения по типам объектов, где можно подобрать вариант будущего жилья.
· Квартиры в зачет принимаются только, если они расположены в Петербурге (иногда – в Ленинградской области). Если вы продаете недвижимость в другом регионе, использовать ее для системы трейд-ин не получится.
· Не все квартиры подходят для участия в системе – они должны находиться в полной собственности, не иметь обременений, обладать рядом особых характеристик.
Плюсы и минусы трейд-ин
Однако девелоперам не всегда выгодно фиксировать стоимость, поэтому обычно продавцы предлагают только бронирование за клиентом конкретной квартиры, при этом не гарантируется сохранение текущей стоимости, предупредила Виктория Кирюхина. «Такая стратегия нередко вынуждает потенциального покупателя снижать стоимость своей недвижимости для быстрой реализации старой квартиры, даже через застройщика, чтобы успеть приобрести новостройку по текущему прайсу», — отметила она.
Поэтому, выбирая трейд-ин, стоит уточнить — готов ли застройщик не просто забронировать квартиру, но и заморозить ее цену.
К плюсам трейд-ин можно отнести дополнительную скидку на новостройку от застройщика — обычно в размере 1–2% от стоимости квартиры. Главное преимущество трейд-ин — это продажа старого жилья и покупка новой квартиры в режиме одного окна.
Однако не любую квартиру можно продать по взаимозачету. Девелоперы не всегда готовы работать с объектами дальнего Подмосковья, квартирами в старых домах и в других регионах России.
Трейд-ин глазами застройщика: не обо всем расскажут в рекламе
Принять старую квартиру в зачет при покупке нового жилья сегодня предлагает множество строительных компаний. Не удивляйтесь, если застройщик возьмет определенную сумму за бронирование жилья, которая может оказаться невозвратной. Так, дисконт, необходимый для реализации старого жилья при приобретении квартиры в новостройке, по словам самих девелоперов, может составить 5-7%. Желание же клиента с помощью трейд-ин переехать из квартиры в частный дом строительная компания может оценить в виде безвозвратного аванса в размере 10%, мотивируя тем, что перестанет показывать дом и участок. При возвратном авансе девелопер продолжит показы, не закрепив недвижимость за клиентом.
В целом для застройщиков трейд-ин привлекателен как еще один способ расширения линейки предложения и привлечения новых клиентов. Особенно это актуально в такие кризисные периоды, как пандемия, когда люди, будучи ограничены в финансах, стремятся улучшить жилищные условия с помощью старых метров, воспользовавшись при этом льготной ипотекой.
Трейд-ин выступает для девелоперов и возможностью получить «живые» деньги от реализации старого жилья клиента, ведь до ввода нового дома в эксплуатацию строительная компания вынуждена мириться с замороженными средствами на счетах эскроу и пользоваться банковскими заемами. Также услуга может выступить хорошей мотивацией для менеджеров по продажам, если их заработок включает проценты от каждой сделки.
Как все это оформляется?
Застройщик, даже если предлагает услугу по квартирному trade-in, по факту не выкупает старую квартиру самостоятельно – это не его основной вид деятельности. Как правило, компания сотрудничает с несколькими агентствами недвижимости, которые берут на себя всю работу.
Например, застройщик «ЛСР» предлагает клиентам как минимум три программы:
- классический trade-in, когда квартиру продает по оценочной рыночной стоимости партнерское агентство недвижимости. Застройщик взамен лишь бронирует на два месяца новую квартиру, и даже не фиксирует цену. Как только старая квартира продана, клиент может оформить договор долевого участия или купли-продажи, оплатив нужную сумму за счет вырученной от продажи квартиры сумму или оформив ипотеку;
- мгновенный trade-in – сначала клиент заключает договор долевого участия и вносит 10% от стоимости квартиры как первоначальный взнос, после чего у агентства недвижимости есть 3 месяца на то, чтобы продать старую квартиру. Соответственно, цена новой квартиры в договоре фиксируется еще до продажи старой, к тому же, застройщик обещает выплатить комиссию агентству недвижимости;
- срочный выкуп – агентство недвижимости выкупает старую квартиру у клиента, а застройщик сразу же заключает с ним договор на покупку новой квартиры.
Как можно понять, в первом случае агентство продает старую квартиру по рыночной цене (поэтому гарантий там нет), во втором цена будет уже с некоторым дисконтом, чтобы продать квартиру за те 3 месяца, а в третьем скидка будет максимально возможной.
Плюсы и минусы покупки квартиры по Трейд-ин
Насколько купить квартиру в зачет имеющегося жилья кажется простым и выгодным способом на первый взгляд, настолько можно найти и минусов, и поводов задуматься, нужна ли вам такая схема.
Плюсы:
- экономия времени;
- фиксация цены на будущую квартиру;
- защита от мошенников;
- не надо платить юристу;
- можно не тратить время на поиск покупателя и переговоры с ним.
Минусы:
- Старую квартиру продадут дешевле примерно на 20-30%.
- Нет возможности передумать – деньги от продажи старой квартиры сразу идут на счет застройщика.
- Не каждая квартира участвует в программе трейд-ин.
- Затраты на аренду жилья, если новая квартира еще этапе строительства.
Как все это оформляется?
Застройщик, даже если предлагает услугу по квартирному trade-in, по факту не выкупает старую квартиру самостоятельно – это не его основной вид деятельности. Как правило, компания сотрудничает с несколькими агентствами недвижимости, которые берут на себя всю работу.
Например, застройщик «ЛСР» предлагает клиентам как минимум три программы:
- классический trade-in, когда квартиру продает по оценочной рыночной стоимости партнерское агентство недвижимости. Застройщик взамен лишь бронирует на два месяца новую квартиру, и даже не фиксирует цену. Как только старая квартира продана, клиент может оформить договор долевого участия или купли-продажи, оплатив нужную сумму за счет вырученной от продажи квартиры сумму или оформив ипотеку;
- мгновенный trade-in – сначала клиент заключает договор долевого участия и вносит 10% от стоимости квартиры как первоначальный взнос, после чего у агентства недвижимости есть 3 месяца на то, чтобы продать старую квартиру. Соответственно, цена новой квартиры в договоре фиксируется еще до продажи старой, к тому же, застройщик обещает выплатить комиссию агентству недвижимости;
- срочный выкуп – агентство недвижимости выкупает старую квартиру у клиента, а застройщик сразу же заключает с ним договор на покупку новой квартиры.
Как можно понять, в первом случае агентство продает старую квартиру по рыночной цене (поэтому гарантий там нет), во втором цена будет уже с некоторым дисконтом, чтобы продать квартиру за те 3 месяца, а в третьем скидка будет максимально возможной.
Алгоритм такой купли-продажи, соответственно, тоже будет отличаться в зависимости от варианта продажи
. В классическом варианте «квартирного» trade-in схема будет примерно такой:
- найти застройщика, у которого в продаже есть подходящий вариант жилья, и который готов к продаже с зачетом старой квартиры;
- оформить соглашение о предварительном бронировании квартиры. Такое бронирование может быть с фиксацией цены или без нее, с первоначальным взносом или без него. Иногда застройщик берет еще и комиссию за бронь;
- тут же подписать договор об оказании услуги по продаже старого жилья. Подписывать его, скорее всего, придется не с самим застройщиком, а с его партнерским агентством недвижимости;
- когда старая квартира будет продана, обратиться к застройщику для окончательного оформления забронированной квартиры.
Проблема заниженной оценочной стоимости квартиры
В большинстве случаев оценку предоставляемых для выкупа объектов проводят отдельные подразделения риелторских компаний. Их сотрудники применяют в этом вопросе метод аналогов, предусматривающий сравнение аналогичных по параметрам квартир в конкретном районе. После выезда по адресу клиента проводится осмотр его недвижимости. Оценщик может намеренно занижать стоимость объекта, делая акцент на каких-либо дефектах. Далее компания, занимающаяся выкупом, предлагает собственнику сумму, которая немного ниже оценочной стоимости. Размер дисконта каждой компанией устанавливается в индивидуальном порядке и может достигать 25,0%. Но, если будет предложена хорошая недвижимость, в элитном районе, то размер дисконта может быть снижен до 5,0%.
Внимание! Если человек желает получить максимально точную оценку своей недвижимости, ему необходимо настоять на том, чтобы эту процедуру проводили профессионалы, работающие в специализированных частных или государственных агентствах.
В чем состоят основные преимущества трейд-ин сделок для клиента?
Во-первых, застройщики зачастую предоставляют скидки при покупке квартиры по трейд-ин. Размер дисконта в среднем составляет 2-3%. Во-вторых, клиенту не нужно самостоятельно искать покупателя квартиры — эту задачу берет на себя застройщик (или посредник).
Еще одно преимущество такой схемы — это фиксация стоимости приобретаемого жилья. Пока действует договор бронирования, покупатель может быть уверен в том, что новая квартира не подорожает и ему не придется нести дополнительные расходы.
Как определить профессионализм риелтора
Самое главное — опыт работы. Важно, чтобы у риелтора была не одна проведенная сделка. Чтобы он не только знал, что делать, но и мог сделать это быстро и точно. Важно также личное общение — клиенту должно быть комфортно с его менеджером, ведь на период сделки менеджер становится другом семьи, ему доверяют личную информацию. Кроме того, агент должен быть хорошим психологом — уметь донести до клиента верную информацию, успокоить, если тот взволнован.
Есть несколько типов менеджеров. Одни берут количеством сделок, предлагая, как правило, более бюджетную услугу. Другие — это те, кто способен погрузиться в конкретную ситуацию, стать клиенту другом, всегда быть на связи, ответить на любые вопросы. Для меня ценны вторые сотрудники, и именно таких я набираю в команду. И клиенты, уверена, также это чувствуют.
Внимание, мнение автора может не совпадать с позицией редакции Домклик.
Схему trade-in начали использовать на российском рынке недвижимости в конце «нулевых», когда спрос на новостройки значительно снизился из-за кризиса, и застройщикам нужно было привлечь внимание потенциальных клиентов. Некоторые строительные компании предлагают эту схему и сегодня.
В большинстве случаев покупка квартиры в новостройке по схеме «квартира в зачет» проходит так. Покупатель выбирает понравившуюся квартиру и бронирует ее. Для реализации старой квартиры на вторичном рынке застройщик, как правило, привлекает партнерское агентство недвижимости. Представитель агентства оценивает старую квартиру. Затем заключается договор долевого участия, в котором прописывается фиксированная цена квартиры в новостройке, покупатель вносит 15-20% от ее стоимости. Старая квартира выставляется на продажу, ее реализацией занимается агентство. На продажу квартиры застройщик, как правило, отводит от 3 до 6 месяцев. После продажи квартиры клиент доплачивает застройщику оставшуюся сумму. Если суммы, вырученной от покупки, окажется недостаточно, то можно воспользоваться ипотечным кредитом. После ввода объекта в эксплуатацию и получения ключей клиент может въезжать в новую квартиру.
Далеко не все строительные компании сейчас готовы продавать квартиры по схеме trade-in, поскольку застройщики больше заинтересованы в получении всей стоимости квартиры сразу, то есть в 100%-ной оплате или в ипотеке. Тем не менее, информация о том, что застройщик принимает квартиру «в зачет» есть на сайтах компаний «КВС», «Строительный трест», «Отделстрой», «Ленстройтрест», «РосСтройИнвест», «Северный город» и других.
Основным плюсом схемы «квартира в зачет» является то, что она позволяет реализовать старую квартиру оперативно – партнерское агентство, как правило, продает квартиру в требуемый срок – за 3-6 месяцев. Случаи, когда агентство не укладываются в срок, встречаются редко, и тогда ситуация решается в индивидуальном порядке (клиенту продлевают время для реализации квартиры или предлагают воспользоваться рассрочкой либо ипотекой).
Однако в некоторых случаях плюс оборачивается минусом – чтобы продать квартиру в заданный короткий срок приходится предлагать ее по цене, которая ниже рыночной.
«Конечно, риск того, что квартира не будет продана в указанные сроки, существует. Тут все зависит от того, как она была оценена. На мой взгляд, клиенту выгоднее оценить свою квартиру чуть ниже рынка, чтобы ускорить продажу, а если вырученные средства не покрывают всю покупку, на остаток взять, например, ипотеку», – считает руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ольга Морозова.
Среди преимуществ схемы trade-in специалисты называют фиксирование цены при заключении договора и оплате первого взноса. Причем некоторые компании готовы фиксировать такую же цену, как при 100%-ной оплате или использовании ипотеки.
Кроме того, некоторые застройщики полностью или частично компенсируют клиенту затраты на услуги агентства недвижимости, которое продает старую квартиру.
«Клиент, решивший принять участие в программе «Квартира в зачет», может самостоятельно оценить и продать имеющуюся у него квартиру. Тем, кто не имеет возможности сделать это своими силами, специалисты ГК «КВС» предлагают воспользоваться услугами партнерского агентства. Основную часть расходов по оплате вознаграждения агентству компания берет на себя. Клиент платит небольшую фиксированную сумму, которая значительно меньше той, которую ему бы пришлось заплатить при самостоятельной продаже жилья через агентство», – рассказывает управляющий ООО «КВС. Недвижимость» Анжелика Альшаева.
Впрочем, такой практики придерживаются не все компании – некоторые застройщики совсем не компенсирует клиенту расходы на оплату услуг риэлтора.
Плюсы и минусы взаимозачета
Плюсы:
- Максимально быстрые сроки рассмотрения заявки;
- Льготные условия по ипотеке;
- В качестве залога может выступать не только квартира, но также дача, комната, частный дом;
- Большинство банков не запрещают ипотечным клиентам заменять объект залога на иной, не уступающий по стоимости предшествующему;
Минусы:
- При несовпадении сроков выдачи ипотеки под залог имеющегося жилья и приобретении нового, заемщику придется продумать вопрос о временном проживании в другом месте (наиболее актуален для случаев, когда приобретается квартира в доме, еще не сданном в эксплуатацию, а старая квартира уже в залоге);
- Заемщик может потерять значительную сумму средств на сдаче прежнего жилья в аренду (так как объект должен быть свободен от эксплуатации, если иное не предусмотрено договором ипотеки);
- Несоблюдение требований к залогу влечет однозначный отказ или ухудшение условий выдачи ипотечного кредита;
- Залоговый объект не может быть отчужден, обменян, подарен или сдан в аренду (последний из указанных допускается при наличии согласия на то банка);
- Чаще всего распространяется требование о комплексном страховании, либо оформление имущественного страхования на имущество, выступающее залогом и на то, что только будет приобретено.
Наличие у клиента недвижимости, не обремененной долговыми обязательствами позволяет ему получить одобрение по ипотечной заявке за более короткий срок и обеспечивает преимущественный статус, так как для банка указанное лицо предпочтительнее к кредитованию. Имеющееся жилье может быть предоставлено в качестве залога по новому обязательству или реализовано для внесения первоначального взноса, погашения ипотеки. Собственники вторичного жилья, которое не устраивает их по каким-либо характеристикам могут обратиться напрямую к застройщикам, предлагающим программы по обмену на новостройки. Необходимо учитывать и тот факт, что большинство квартир в новостройках оцениваются за квадратный метр ниже, чем вторичное жилье (так как нуждаются в проведении капитального ремонта). Это обстоятельство позволяет сэкономить средства при самостоятельной реализации имеющейся квартиры и покупке жилья, только сдающегося в эксплуатацию.
Риски участия во взаимозачете
Принимая решение об использовании схемы взаимозачета нужно учесть возможные риски:
- Повышение стоимости жилья в новостройке. Если застройщик не предлагает зафиксировать цену объекта, она может увеличиться за время продажи старого имущества. В результате суммы сбережений может не хватить для доплаты. При бронировании новой квартиры важно обратить внимание, в какой момент фиксируется ее цена: непосредственно на дату брони или на дату покупки (внесения части средств, вырученных от продажи). Очевидно, что первый вариант более выгоден и желателен, чтобы не платить больше, чем рассчитывалось изначально.
- Затягивание сроков вселения. Наиболее безопасный вариант – выбирать новостройки высокой степени готовности (например, с уже полученным разрешением на ввод в эксплуатацию). Но такой подход, как правило, не выгоден застройщикам, поэтому они предлагают зачастую к взаимозачету объекты на более ранних этапах строительства. Всегда остается вероятность, что оно растянется на более длительный срок или дело вовсе не дойдет до сдачи объекта в эксплуатацию. С учетом этого риска важно продумать место проживания на случай возможного изменения сроков вселения.
- Покупка жилья с «недостатками». Иногда зачетная схема для застройщиков – это способ реализации квартир с неудачной планировкой, неудобным расположением (например, на последних этажах) или другими характеристиками, которые могут мешать продаже традиционными способом.
- Завышенная стоимость. Недобросовестные застройщики или агентства недвижимости умышленно выставляют более высокие цены для недвижимости, предлагаемой по зачету.
Основные пути минимизации рисков – внимательный выбор застройщика, сотрудничество только с крупными проверенными компаниями и тщательное изучение условий заключаемых договоров (особенно моменты фиксации цены, возврата аванса в случае незаключения сделки и пр.). Также подозрений в недобросовестности не должно вызывать агентство недвижимости, выступающее представителем или партнером застройщика.
Мы анализировали рынок, и у большинства компаний схема выстроена так, что клиент все равно несет определенные затраты — оплачивает услуги стороннего агентства, которое занимается продажей «вторички». Плюс для него только в том, что в рамках программы он может забронировать квартиру в новостройке еще до реализации старой.
У нас для клиента взаимодействия с различными менеджерами сведены к минимуму — это снижение стресса. Мы ищем максимально удобные для покупателей варианты, даже разработали специальную программу «Живи в старой квартире до новоселья». Она позволяет клиенту арендовать уже проданную квартиру у нового владельца до того момента, как его новый дом не будет построен.
Мы заинтересованы в развитии агентства как полноценной единицы, не только для стимулирования продаж на первичном рынке. Напротив, если клиент не находит желаемого варианта на «первичке», мы можем предложить «вторичку». Также помогаем с реализацией квартир и без последующей покупки новостройки.