Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Зачем нужна справка из ПНД при сделках с недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как уже было сказано ранее, для этого нужно посетить наркологический или психоневрологический диспансер (НД и ПНД соответственно) по месту жительства продавца. Если есть сомнения в алкогольной или наркотической зависимости, то стоит обращаться в НД, если в психическом состоянии – ПНД; обе справки одновременно, как правило, не нужны. Понадобятся паспорт, полис, а также приписное свидетельство или военный билет для мужчин. В НД сдаются анализы и проводится осмотр у нарколога, в ПНД – беседа с психиатром. Стоимость справки из ПНД составит около 1400 рублей, из НД – 200: обычная справка о том, что человек в течение года не обращался в ПНД и не состоит там на учете, предоставляется бесплатно. Срок действия документа – от трех месяцев до года (для продажи квартиры, как правило, это 3 месяца: этот же срок действителен для справки из НД).
Где получить справку?
В справке обязательно указывается наименование документа и его порядковый номер, полная информация о гражданине, о проводившем осмотр сотруднике диспансера, результат осмотра, дата, подпись врача и два штампа – врача и медицинского учреждения. Стоит отметить, что диспансер должен быть муниципальным: справка из частного учреждения никак не подтверждает состояние человека на учете в районном диспансере. И еще один момент: покупатель не сможет получить справку вместо продавца, т.к. предоставляемая в документах информация является конфиденциальной. Можно разве что присутствовать при вручении справки продавцу, который самостоятельно обратился в диспансер.
Риски для покупателя на вторичном рынке
Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники. Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку. В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.
Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:
- Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
- Есть ли страхование ответственности риелтора?
- Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
- Кто входит в число собственников?
- Состоит ли продавец в браке?
- Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
- Нет ли обременений?
- Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
- Каким образом и кем застрахована сделка?
- Чем аргументируется цена жилья?
- Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?
Есть ли страхование ответственности риелтора
Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.
Но клиенту тоже нельзя пускать все на самотек. Во-первых, следует внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в страховом полисе и уточнить лимит ответственности агента перед одним клиентом и по всем страховым случаям. Вторая сумма больше, но не имеет отношения к конкретному клиенту. Во-вторых, с остальными документами, касающимися сделки, также необходимо ознакомиться лично.
Хорошим вариантом станет страхование титула, то есть права собственности на квартиру. Этот полис вы получаете самостоятельно в страховой компании, он не зависит от действий риелтора. Если сделка расторгается, страховая компания выплачивает вам оговоренную в полисе сумму.
Также стоит помнить, что с 1 января 2021 года вступило в действие постановление Верховного суда, что продавец становится поручителем возврата средств при расторжении сделки. Соответствующий пункт нужно внести в договор. Если продавец средства не вернет, можно затребовать компенсацию у государства. Правда, вам придется привести доказательства, что вы добросовестный покупатель.
Почему собственник продает квартиру
Поинтересуйтесь у продавца, почему он выставил жилье на продажу. Его ответ даст вам пищу для размышлений. Например, квартира досталась в наследство, но жить в ней продавец не собирается. Значит, покупателю надо проверить, нет ли других наследников, которые заявят права на недвижимость. Если продавец хочет продать свою однушку и с небольшой доплатой приобрести трешку, следует быть готовым, что сделка затянется, так как найти подходящий вариант продавцу будет непросто.
Даже молчание или неубедительные ответы дают некоторую информацию – с квартирой что-то не чисто. И что конкретно, придется выяснять покупателю. Это могут быть дефекты здания, буйный сосед-алкоголик за стенкой или еще масса причин.
Не лишним будет выяснить, как часто жилье меняло собственников (это указывается в выписке ЕГРН). Если квартира постоянно переходит из рук в руки, это говорит о мошеннической схеме или скрытых недостатках.
Как проверить дееспособность продавца квартиры?
1. Как уже говорилось — попросить принести справки из психоневрологического диспансера. Но этот момент не будет являться 100%-й гарантией, так как не секрет, что подделка справок из медицинских учреждений процветает. Если справку вам предоставили, необходимо обратиться к нотариусу, который проверит подлинность, отправив в диспансер, выдавший документ, соответствующий запрос. Но и здесь может появиться проблема, так как врачи не обязаны раскрывать эту информацию.
Вообще, по закону нотариус может только проверить документы на подлинность и выявить адекватность при личной беседе. Документы можно подделать, а оценка адекватности проводится слишком субъективно, только лишь на основании личной оценки нотариуса. Поэтому этот метод не совершенен и всех рисков не покрывает.
2. Попросить пройти продавца медицинское освидетельствование, и только после получения медицинского заключения соглашаться на проведение сделки. Если продавец будет всеми силами избегать этой процедуры, то стоит задуматься подписывать ли с ним договор.
3. Можно отправить запрос в ЕГРП и получить выписку из ЕГРП. Если у государственного органа есть информация о частичной или полной потере дееспособности гражданина, то эта информация отражается в выписке. Но эта мера должна применяться лишь в комплексе, так как не факт, что эти сведения каким-то образом попадут в ЕГРП.
Вообще, лучше изначально обращаться в агентство недвижимости, так как профессиональные риелторы помогут покупателю со всеми проверками и примут комплекс мер, предотвращающих составление договора купили-продажи недвижимости с недееспособным гражданином. Они, в силу специфики своей работы, могут даже визуально определить подделаны справки или нет, а также могут самостоятельно делать запросы в компетентные органы для проверки продавца.
Советы покупателям
Самое главное — не торопитесь заключать сделку, проверьте и юридическую чистоту квартиры, и дееспособность продавца. Если есть малейшие сомнения, то стоит вообще отказаться от сделки с данной недвижимостью и гражданином. Это проще, чем потом бегать по судам, доказывать свою правоту и ждать когда же будут возвращены деньги.
Обращайтесь сразу в агентство недвижимости, это не только значительно ускорит сделку и поиск подходящей недвижимости, но и сделает процесс покупки безопасным.
Если вы видите, что продавец злоупотребляет алкоголем или наркотиками, откажитесь от покупки недвижимости у него. Риск признания сделки недействительно слишком высок, в суде родственники продавца легко докажут его зависимость, суд признает сделку незаконной и аннулирует договор купли-продажи.
Может случиться и такое, что по каким-либо причинам в договоре купли-продажи фигурировала не вся сумма оформления, а часть, продавец и покупатель могу рассчитаться друг с другом без официального оформления определенной части средств. Тогда это будет еще больший риск, если продавец будет признан недееспособным, то покупатель сможет вернуть только те средства, речь о которых идет в договоре продажи.
Никогда не торопитесь заключать сделку, прежде обязательно все проверьте, обратитесь за помощью в агентство недвижимости, только так вы заключите безопасную сделку.
Суд аннулирует сделку или вам долго придется доказывать свои права, если у продавца квартиры были долги, он не исполнил судебные решения либо объявлен банкротом. Чтобы этого не произошло, проверьте его по базе Федеральной службы судебных приставов и Арбитражного суда Красноярского края.
В случае покупки у должников вам придется доказывать кредиторам, что вы не участвовали в сговоре с продавцом. А все сделки признанного банкротом человека одобряет или оспаривает конкурсный управляющий. Если он решит, что год назад человек стремился ухудшить финансовое положение и продал квартиру по цене существенно ниже рыночной, покупателю придется доказывать свои права в суде. Поэтому, если вам называют цену на квартиру 15–20 процентов ниже рыночной, выясните, с чем это связано. Такая скидка должна скорее насторожить, нежели привлечь.
Оформление доверенности
Начать придется с оформления и пересылки генеральной доверенности из-за рубежа, что займет определенное время. За границей она оформляется так:
-
Прием у консула РФ. По законодательству, он в состоянии выполнять функции нотариуса. Текст будет только на русском языке, консул его заверит. Потом надо отправить доверенность в Россию.
Минусы: до консула бывает сложно добраться, а стоимость его услуг относительно высока. -
Услуги местных нотариусов. В этом случае придется осуществить перевод на два языка (русский и страны пребывания), а также применить апостиль – международную форму заверения документов.
Плюсы: меньшая стоимость, чем у консула.
Минусы: дополнительные расходы за перевод, длительная процедура.
В большинстве стран СНГ для предъявления в России не потребуется апостилировать документ: достаточно только нотариального заверения. Эти моменты стоит уточнить заранее, чтоб не выполнять лишней работы и максимально сэкономить.
Как проверить человека перед тем, как покупать у него квартиру или дом, чтобы не остаться и без жилья, и без денег
Покупка жилья может закончиться для человека весьма плачевно, если сделку признают недействительной: покупатель рискует остаться и без квартиры, и без денег (ведь продавцу никто не запрещает тут же истратить всю полученную от покупателя сумму по своему усмотрению). Возникает вполне логичный вопрос: как же защититься от подобных неприятностей, покупая квартиру или дом?
С этого года действует особый механизм государственной защиты покупателей, которые лишились жилья из-за отмены сделки судом (ст. 68.1 Закона 218-ФЗ).
Если в течение полугода с продавца не удастся взыскать деньги, ущерб возмещается из казны РФ. Но компенсация полагается только добросовестному покупателю (который на момент заключения сделки не мог ни знать, ни разумно предположить, что там кроются какие-то подвохи).
Поэтому важно обеспечить себя доказательствами, что перед подписанием договора купли-продажи жилья вы проверили своего контрагента и убедились, что от вас ничего не утаивают.
А как же риэлтеры, нотариусы?
Хотя сегодня большинство сделок купли-продажи жилых помещений и заключается с помощью риэлтерских агентств (агентств недвижимости), которые, в общем-то, выступают гарантами «чистоты» сделки, эти сделки, как показывает практика, «чище» не становятся. Не стоит полностью доверяться риэлтеру, стоит помнить, что реальной ответственности за последствия описанные здесь риэлтерское агентство не понесет (по крайней мере, нам не известен ни один такой факт).
Что касается записи нотариуса при удостоверении договора купли-продажи «дееспособность проверена», то это ничего, по сути, не меняет.
Нотариус «определяет дееспособность» исключительно по внешним признакам (адекватное поведение, связная речь и т.д.), он не медик, и не имеет соответствующих познаний в области медицины. Если «продавец», впоследствии, в суде представит решение суда о признании его недееспособным, или экспертное заключение судебных медиков будет содержать вывод о том, что в момент заключения сделки продавец не осознавал характер своих действий и не мог руководить ими, слова нотариуса «о способности продавца понимать..» уже никто всерьез в качестве доказательства воспринимать не будет.
В полученной выписке из ЕГРН найдите документы, на основании которых регистрировалось право (договоры), и проверьте давность регистрации прав. Посмотрите сами правоустанавливающие документы. Наиболее пристальное внимание нужно уделить квартирам, полученным в наследство, а также приватизированному жилью.
Еще один важный раздел выписки — ограничения и обременения. Чаще всего это залоги (ипотека), а также аресты и запреты регистрационных действий. Учтите, что для продажи заложенной квартиры потребуется письменное согласие залогодержателя — банка или другой организации, которой принадлежит закладная. Наличие запретов или арестов станет поводом для приостановки регистрации.
Чтобы не терять время впустую, обязательно требуйте от продавца снятия арестов и запретов регистрационных действий еще до подачи документов на сделку.
Аресты и запреты могут выставляться судом в качестве обеспечительной меры или судебными приставами в рамках исполнительного производства.
- Судебные аресты. Для их снятия обязательно придется обращаться в суд — собственник может подать ходатайство об отмене обеспечительных мер в рамках того же процесса, в котором они были установлены. Продавцу нужно будет получить в суде заверенную судом копию определения об отмене обеспечительных мер. Это определение нужно сдать регистратору в составе пакета документов по сделке.
- Аресты приставов. Снять наложенный приставами арест или запрет регистрационных действий иногда можно, просто обратившись к приставам. Однако если приставы откажутся снимать аресты, их действия придется обжаловать начальнику отдела приставов или в судебном порядке. Постановление приставов об отмене арестов или запретов регистрационных действий также нужно будет предоставить в общем пакете документов по сделке.
Посторонние лица, которые могут подкинуть проблем
- Бывшие и нынешние супруги — обратите внимание на штампы в паспорте собственника квартиры (регистрация и расторжение брака). Если брак был расторгнут меньше чем за 3 года до сделки, уточните момент по разделу имущества супругов. При отсутствии нотариального соглашения или судебного решения о разделе имущества нужно получить нотариальное согласие на сделку от бывшего супруга продавца. Аналогичное согласие нужно получать и от нынешнего супруга, если квартира находится в общей собственности мужа и жены, но зарегистрирована лишь на кого-то одного из них.
- Невыписанные жильцы — попросите у продавца подробную выписку из домовой книги и обязательно потребуйте выписки всех прописанных в квартире граждан с постоянной и временной регистрацией до подписания и регистрации договора купли-продажи, чтобы вам потом не пришлось выписывать всех этих людей через суд.
- Недовольные наследники. Поинтересуйтесь семейным положением продавца и обстоятельствами оформления наследства. Были ли другие наследники, судебные процессы по разделу наследства? Не стоит покупать квартиру, которая была получена в наследство и оформлена в собственность меньше 3 лет назад. Это поможет избежать возможных споров с недовольными наследниками. Еще лучше, если с момента вступления в наследство прошло порядка 7-10 лет: в таком случае вероятность появления обиженных наследников, желающих что-то оспорить в суде, гораздо ниже.
- Участники приватизации квартиры. Посмотрите, кто проживал в квартире на момент приватизации, кто принимал в ней участие и в итоге стал собственником. Если какие-то жильцы отказались от участия в приватизации, по закону они сохраняют право бессрочного пользования этой квартирой. Выписать таких граждан из квартиры не удастся даже через суд. Также нужно обязательно изучать обстоятельства участия или неучастия в приватизации детей.
ШАГ 5. Отсутствие арбитражных дел
Арбитражными делами считаются судебные дела с юрлицами. Если продавцом квартиры является обычный российский гражданин, то это не гарантирует, что он не зарегистрирован в статусе индивидуального предпринимателя (ИП) и не имеет по этой части арбитражных споров. Действующим законодательством установлено, что ИП несет ответственность по своим долгам всем собственным имуществом. Проверка отсутствия арбитражных дел доступна в соответствующей картотеке сервиса «Электронное правосудие». Если по запросу в картотеке найдены текущие арбитражные дела, в которых предприниматель выступает ответчиком — оцените их самостоятельно по существенности суммы иска. Если останутся сомнения — обратитесь за помощью в оценке рисков к юристам или отложите заключение договора до выяснения обстоятельств с продавцом.
ШАГ 7. Дееспособность
По закону полная дееспособность, то есть возможность свободно пользоваться своими правами и распоряжаться имуществом, наступает с 18 лет. Решение о недееспособности совершеннолетнего гражданина может быть утверждено только в судебном порядке, на базе медико-психологической экспертизы. Покупателю необходимо убедиться во вменяемости и психическом здоровье продавца и запросить у него соответствующие справки для снижения своих рисков в будущем. Такие справки желательно получить в государственных медицинских учреждениях — психоневрологическом и наркологическом диспансерах по адресу регистрации физлица. Главное, что нужно запомнить — любая сделка, заключенная с недееспособным лицом, в дальнейшем может быть признана недействительной.