Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гарантия на новостройки: кто отвечает за брак». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.
За что отвечает застройщик
Гарантия на новостройки по закону о долевом строительстве распространяется на инженерное и технологическое оборудование и конструктив здания.
Что входит в возможные поломки оборудования:
- сбой в работе или лопнувшие батареи
- лопнувшие водопроводные или канализационные трубы
- перепады напряжения в сети
- засоры (труб, мусоропроводов)
- поломки лифта
Какие проблемы могут возникнуть с конструктивом здания:
- грибок и плесень
- трещины фасадов, стен, потолков
- нестыковка швов
- дефекты, влияющие на функциональность стеклопакетов
- нарушенная геометрия пространства квартиры
Срок действия гарантии
Действующий закон о долевом строительстве фиксирует минимальный срок гарантии, а застройщик в рамках договора долевого участия (ДДУ) может указать и больший.
Гарантийный срок на инженерное оборудование составляет минимум три года. В течение этого периода застройщик обязан устранять все неисправности водопроводной, газопроводной, канализационной, отопительной, вентиляционной систем и электрического оборудования за свой счет не только в общих пространствах, но и в квартире.
Для дольщиков объекта ремонт — бесплатный, правда, для этого часто нужно доказать, что проблема возникла не по вине собственника жилья. Если по ДДУ квартира приобретена с отделкой от застройщика, то вздувшийся пол, треснувшие стекла, отслоившиеся обои или кривые межкомнатные двери тоже подпадают под гарантию.
Гарантийные обязательства на отделку
В случае, если в помещении образовался дефект, не имеющий отношения к конструктивным элементам и инженерным коммуникациям (треснула плитка, вздулся ламинат, лопнул стеклопакет), а относящийся к отделочным материалам – это все равно гарантийный случай и устранить причину и последствия должен тот, с кем у владельца жилья заключен договор долевого участия. Пытаться разыскать изготовителя и потом вести с ним судебные тяжбы – бессмысленно. Учитывайте, что эти случаи могут быть признаны гарантийными, только если речь не идет о неправильной эксплуатации и нанесенных механических повреждениях.
Застройщик может избежать своих гарантийных обязательств в том случае, если сможет доказать, что дефекты, обнаруженные после сдачи объекта и в течение гарантийного срока, появились в результате нормального износа или нарушения правил эксплуатации.
Составление претензии застройщику о выявленных недостатках
Установленного образца претензии к застройщику в законодательстве нет. Но для того, чтобы в будущем этот документ служил доказательством для судебного спора, нужно знать, как правильно его составить. Желательно указать в претензии следующие сведения:
- Полное наименование компании застройщика, ее юр. адрес и телефон.
- Фамилия, Имя, Отчество собственника квартиры, его адрес проживания, контактный телефон для связи.
- Номер и дата договора долевого участия.
- Список обнаруженных дефектов.
- Список гарантийных обязательств, распространяющиеся на отдельные элементы здания. Следует указать необходимый пункт ДДУ. В случае отсутствия гарантийных обязательств в договоре, нужно сделать ссылку на нормы законодательства (№ 214-ФЗ, ГК РФ).
- Требование устранить дефекты. В противном случае указание о намерении обратиться с исковым заявлением в суд.
- Дата, подпись дольщика.
К претензии прилагаются такие документы, как акт осмотра дефектов квартиры экспертом или расчет стоимости ремонта. Эти документы составляются с экспертом в 3 экземплярах: первый – владельцу квартиры, второй — для застройщика, третий — при необходимости как приложение к судебному иску.
Какие существуют гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома
В ФЗ №214 указано, что застройщик обязан передать клиенту качественное жилье, соответствующее условия ДДУ, действующим нормативам, а также другой документации — технической, проектной и градостроительной. Нарушение этих требований и отступление от условий договора ведет к ухудшению качества готового объекта и появлению ряда недостатков готовой квартиры. В результате жилье может быть признано непригодным для эксплуатации, а дольшик (покупатель недвижимости) вправе требовать от застройщика:
- Уменьшения стоимости договора с учетом выявленных в процессе осмотра дефектов.
- Устранения недостатков без дополнительной оплаты и в определеннее сроки.
- Компенсацию потраченных средств, если за устранение недостатков берется новоиспеченный владелец квартиры.
При значительных нарушениях в процессе строительства и низком качестве постройки, а также в случае несвоевременного устранения обнаруженных дефектов дольщик вправе отказаться выполнять договор и потребовать от строительной компании возврата выплаченных средств, в том числе с процентами. При таких обстоятельствах условия, обеспечивающие снятие ответственности застройщика за выявленные недостатки, не имеют силы.
Срок гарантии на общедомовое имущество
В Федеральном законе № 214-ФЗ не сказано, в каком порядке и с какого момента исчисляется гарантийный срок на общее имущество МКД.
Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ внес изменения в ч. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ, исключив общее имущество в МКД из состава объекта долевого строительства. Но это ни в коем случае не означает, что дольщики не вправе предъявить застройщику претензии в отношении недостатков общедомового имущества. Цель Федерального закона № 214-ФЗ – повышение защиты прав граждан – участников долевого строительства. Видимо, исключение общего имущества из понятия объекта долевого строительства продиктовано необходимостью обезопасить собственников от ситуаций, когда общее имущество МКД оказывается в собственности третьих лиц (подвальные помещения, кровля, чердаки и т. д.), которые используют его в своих интересах, нарушая права жильцов (см. Письмо Минстроя России от 20.04.2017 № 13833-АЧ/04).
Общее имущество МКД переходит в собственность дольщиков в силу ч. 5 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ, ст. 36 ЖК РФ. Состав общедомового имущества указывается в информации о проекте строительства (п. 8 ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ).
Общее имущество функционально связано с помещениями МКД и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, представляет собой сложную и неделимую вещь и является принадлежностью главной вещи – совокупности всех помещений МКД (ст. 130, 133, 134, 135, 289, 290 ГК РФ, ст. 36–40 ЖК РФ). Следовательно, гарантийный срок на общедомовое имущество (за исключением технологического и инженерного оборудования) не может быть меньше, чем гарантийный срок на помещения МКД (5 лет).
На что застройщик не дает гарантию?
Зона ответственности застройщика строго определена – это недоделки капитального характера. Отказ застройщика в гарантии может быть обусловлен следующими обстоятельствами:
- естественный износ и снижение эксплуатационных характеристик, связанное с истечением расчетного срока использования;
- несоблюдение правил эксплуатации помещений общего пользования и имущества;
- пренебрежение правилами установки и использования сантехники и бытовых приборов;
- выход из строя оборудования и элементов конструкции, изначально принятых без претензий по акту приема-передачи, или поврежденных жильцами при эксплуатации;
- аварийные ситуации, связанные с нарушением работы отопления, канализации, газо- и водопровода, вентиляции, водостоков, спровоцированные жильцами.
Важно! После сдачи дома ответственность за его эксплуатацию несет управляющая компания. Если претензия распространяется ни на один из вышеприведенных пунктов, тогда обращаться придется именно к застройщику.
Гарантия на крышу от застройщика будет составлять не менее десяти лет, если иное не зафиксировано в условиях передаточного акта. Помимо этого, гарантийный срок может быть предусмотрен в технической документации, которая передается застройщиком управляющей компании сразу после ввода дома в эксплуатацию.
Это виновата подрядная организация
Иногда дольщики думают, что смысла предъявлять претензии нет — застройщик скажет, что работы выполняла подрядная организация и отправит разбираться с ней. Но если обнаруживается какой-то дефект, то дольщик не должен идти к подрядчику, который выполнял определенные работы, предъявлять к нему претензии, требовать устранить недостатки.
По действующим законодательным нормам девелопер обязан сдать в эксплуатацию объект, который отвечает:
— положениям заключенного ДДУ;
— правилам и нормам, регламентирующим строительные работы;
— проектной декларации;
— строительным техрегламентам.
Взаимоотношения дольщика и застройщика также регулируются ДДУ. В договоре ДДУ подрядчики не фигурируют — за качество работ перед дольщиком отвечает застройщик. Поэтому все претензии в отношении дефектов нужно предъявлять именно застройщику, если в них есть его вина. Даже если виной дефекта стала некачественная работа, выполненная подрядчиком, застройщик должен решать вопрос без привлечения дольщика.
Что делать, если застройщик – банкрот
Собственники квартир не всегда могут в течение действующего гарантийного срока обратиться к застройщику для предъявления претензий. Например, в случае, что застройщик обанкротился.
Если застройщик объявлен банкротом и ликвидирован как юридическое лицо, собственники квартир иногда обращаются в компенсационный фонд. Но такой фонд создан и функционирует для других целей. За счет его средств может быть закончено строительство для того, чтобы дом был сдан в эксплуатацию. Также средства фонда могут быть использованы для выдачи компенсации дольщикам в случае, если принято решение не достраивать дом. Если дом достраивала другая компания, претензии следует направлять ей. Если же застройщик обанкротился после того, как дом был сдан, все обязательства по устранению дефектов принимает на себя управляющая компания.
Самостоятельно все недостатки сразу обнаружить невозможно. Обычно достаточно одного календарного года: например, вы въехали в квартиру летом, но только зимой вы обнаружите, что вам неправильно установили окна, и из них дует.
Лучший способ обнаружить максимальное количество недостатков — пригласить эксперта на оценку еще до того, как вы подписали акт приема-передачи. Как это лучше сделать:
- Застройщик приглашает вас на приёмку квартиры.
- Вы связываетесь с экспертом и договариваетесь приехать на осмотр квартиры вместе. Специалист знает все технические регламенты и имеет с собой специальное оборудование.
- Эксперт описывает недостатки и включает их в дефектную ведомость, которую вы подписываете вместе с застройщиком вместо акта приема-передачи.
- Далее застройщик должен будет устранить недостатки согласно подписанной ведомости.
Благодаря эксперту вы сможете обнаружить больше недостатков, чем при самостоятельном осмотре. Помимо этого, пока застройщик устраняет недостатки, в вашу пользу начисляется неустойка за просрочку.
Как обнаружить скрытые недостатки квартиры
Сразу обнаружить все скрытые дефекты невозможно. Некоторые “подводные камни” ремонта видны только в определенное время года. Например, если вы вселились в квартиру летом, вы могли не заметить плохое качество системы теплоснабжения. Осенью, как только отопительная система будет запущена, трубы могут дать течь. Для того чтобы обнаружить скрытые дефекты и существенные недостатки при приемке квартиры, необходимо пригласить эксперта. Специалист оценит состояние квартиры, и в случае необходимости выдаст дефектную ведомость.
Дефектная ведомость — это документ, в котором фиксируются претензии дольщика. Если речь идет о несущественных изъянах в ремонте, то дефектная ведомость будет являться дополнением к акту приема-передачи квартиры. в ней перечисляются недостатки и скрытые дефекты, а также сроки их устранения.
Если же в ходе проверки были обнаружены серьезные нарушения конструкций или коммуникаций, которые в будущем могут привести к плачевным последствиям и нанести вред здоровью или жизни собственника, акт приема лучше не подписывать. В таком случае застройщику направляется только акт осмотра, который содержит в себе следующую информацию:
1) ФИО собственника. 2) Наименование и юридический адрес строительной компании (застройщика). 3) Перечень обнаруженных недостатков и их детальное описание. 4) Законодательная норма, на которую ссылается обманутый дольщик (в большинстве случаев стоит ссылаться на п.2 ст. 7 ФЗ “Об участии в долевом строительстве”).
Акт осмотра подписывается сторонами сделки. Если дефекты были обнаружены после заселения в квартиру, дольщику необходимо совместно с экспертом или представителем жилищной организации составить смотровой лист и отправить данный документ застройщику вместе с претензией, в которой содержится информация об устранении недостатков квартиры.
Однако далеко не всегда все проходит так гладко. Если обслуживанием дома занимается компания, аффилированная застройщиком, решение вашей проблемы может намеренно саботироваться. Особенно если сама девелоперская компания неблагонадежная. В этом случае УК может намеренно затягивать сроки проведения осмотра и составления соответствующего акта.
Более того, откровенно недобросовестные компании могут отказываться признавать ваш случай гарантийным и включить его в перечень работы, которые проводятся в рамках капитального или текущего ремонта. В этом случае исправлять дефект будут за счет жильцов дома.
Если вы видите, что управляющая компания саботирует решение вашей проблемы и безосновательно признает дефект негарантийным, незамедлительно заказывайте независимую экспертизу. С ее результатами необходимо обратиться в офис застройщика. Если и это не подействовало, отправляйтесь в суд.
Однако зачастую застройщики предпочитают «не выносить сор из избы», то есть решать такие ситуации во внесудебном порядке. Заручитесь поддержкой юриста, в этом случае помимо устранения дефекта вы можете попробовать получить дополнительное возмещение ущерба, например, скидку на проект перепланировки или компенсацию оплаты коммунальных услуг.
Претензии к застройщику необходимо подать в течение гарантийного срока на МКД
ВС РФ отметил, что отсутствие в доме ТСЖ не должно приводить к утрате гражданско-правовым сообществом, объединяющим собственников, права на предъявление исков, связанных с общим имуществом. При этом заявление подобного рода исков всеми собственниками затруднительно и не отвечает требованиям процессуальной экономии. Потенциальные издержки, которые будут сопровождать предъявление группового иска, могут быть несоразмерными объёму имущественных благ, полученных в результате восстановления нарушенного права.
Поэтому наиболее рациональным в условиях отсутствия ТСЖ является предоставление возможности заявлять подобные иски через представителя – управляющую организацию. В связи с этим выводы судов о наличии у УО полномочий действовать в интересах собственников помещений являются правомерными.
2. Поданы ли требования к застройщику в период течения гарантийного срока на новый МКД и его элементы.
Положениями ч. ч. 5, 5.1 ст. 7 № 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, на технологическое и инженерное оборудование – три года. По общему правилу он исчисляется с момента передачи участнику долевого строительства объекта, являвшегося предметом договора, например, квартиры. При этом в отношении технологического и инженерного оборудования срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства.
Между правовыми режимами этого оборудования и другого общедомового имущества нет разницы. Поэтому ВС РФ отметил, что по отношению к иному общедомовому имуществу, находящемуся в общей долевой собственности, гарантийный срок тоже начинается со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства и составляет пять лет.
Этого предыдущие суды не учли и ошибочно сослались на регулирование отношений из договора подряда – на гл. 37 ГК РФ. Необходимо же было применить нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и положения гл. 30 ГК РФ. Суды неправильно определили дату начала гарантийного срока – с даты выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Не установили день подписания первого документа о передаче МКД, как это нужно было сделать в соответствии со ст. 7 № 214-ФЗ.
Верховный суд РФ указал на ещё одну существенную ошибку. Суды определили, что срок гарантии на дом составляет пять лет, но не приняли во внимание, что ряд недостатков, указанных в экспертном заключении, относится к инженерному и технологическому оборудованию. Для такого оборудования гарантийный срок меньше – три года (ч. 5.1 ст. 7 № 214-ФЗ).
Помимо этого предыдущие инстанции не проверили, когда на самом деле были выявлены все недочёты в общедомовом имуществе. Исходя из этого ВС РФ отменил все принятые ранее решения и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Сколько действует гарантия от застройщика?
Гарантийный срок для конкретного жилого комплекса прописывается в договоре купли-продажи и должен быть минимум 5 лет. Он отсчитывается со дня передачи недвижимости в собственность покупателя. На усмотрение застройщика гарантия на некоторые элементы строения может быть продлена. Например, ряд крупных девелоперов дает до 10 лет гарантии на межпанельные швы строения и крышу. В числе таких строительных компаний немало тех, кто входит в топ-15 лучших застройщиков СПб.
Гарантийный срок на все инженерное и технологическое оборудование нового дома (лифты, трансформаторные подстанции, котельные) составляет минимум 3 года.
Сроки гарантии на белую и чистовую отделку жилья прописываются в договоре и варьируются с учетом класса комплекса и качества строительных материалов.
Девелопер может увеличивать сроки гарантийных обязательств. Уменьшать — нет.