Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация права собственности на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственником в юридическом праве называют физическое или юридическое лицо, которое владеет, пользуется и распоряжается имуществом на основании подтверждающего данное право документа. При этом предмет пользования может находиться в единоличной или общей собственности, что влияет на регламент его отчуждения.
Правообладатель — это собственник или арендатор?
Теперь сопоставим понятия «собственник», «правообладатель» и «арендатор». Казалось бы, кто же как не собственник обладает всеми правами на принадлежащее ему имущество. Но нет, не всегда, поэтому данные определения нельзя отождествлять. И собственник не всегда будет правообладателем, и правообладатель может не быть собственником.
Правообладатель – понятие более широкое. Им охватываются собственники, владельцы, арендаторы, владельцы земли на праве пожизненного наследуемого владения и бессрочного пользования, обладатели права сервитута и т.д.
Разница у правообладателей состоит в объёмах их правомочий. Так, например, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться землей, арендатор — только владеть и пользоваться, но не полностью распоряжаться (может сдать в субаренду, но не вправе продать); владелец также ограничен в правомочии распоряжаться имуществом.
Сам же собственник, передавая право владения другому лицу, к примеру, на основании договора аренды, на срок договора также теряет право пользования свои имуществом.
Таким образом, все рассматриваемые нами понятия очень перекликаются, иногда взаимозаменяемы, но сами по себе представляют собой разные понятия, издавна закрепившиеся в юридической практике.
«Прописка» в квартире (регистрация по месту жительства или месту пребывания) предоставляет «прописанному» лицу право пользования помещением. Собственнику квартиры принадлежит, помимо права пользования, право владения и право распоряжения.
Также собственник квартиры может без ограничений вселять в квартиру любых лиц, а зарегистрированный в квартире гражданин может вселять в нее только своих несовершеннолетних детей.
«Прописанное» лицо не приобретает долю в праве собственности, поэтому «отнять» квартиру у собственника не может ни при каких законных обстоятельствах.
Единственное возможное неблагоприятное последствие «прописки» в квартире третьих лиц для собственника — это отказ «прописанного» добровольно сняться с регистрационного учета по месту жительства или месту пребывания и освободить квартиру, который влечет за собой препятствия для полной реализации прав собственника на квартиру. В таком случае закон предоставляет способ судебной защиты прав собственника – подачу искового заявления о выселении из жилого помещения.
Правовой статус имущества в «переходный» период
Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:
- С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
- С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.
Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.
Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?
Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:
- Сразу после подписания документов объект недвижимости блокируется, им не может распоряжаться ни одна из сторон.
- В момент отказа стороны должны принять решение о дальнейших действиях. Все зависит от причин отказа и возможности их устранить. Если причиной является несоответствие договора российскому законодательству, документ можно считать ничтожным, а поэтому права на объект вновь находятся у продавца.
- При повторной попытке «переходный» статус вновь устанавливается с момента подписания нового договора.
Какие документы подаются на регистрацию права
В соответствии с нормами нового ФЗ РФ № 218 владелец недвижимости должен предоставить в росреестр следующие документы для регистрации права собственности на квартиру:
- Заявление установленного образца;
- Паспорт;
- Квитанцию с подтверждением внесения госпошлины;
- Документ, на основании которого заявитель владеет имуществом;
- Выписку из ЕГРН;
- Свидетельство о приватизации объекта;
- Доверенность на представителя (если интересы владельца представляет уполномоченное лицо).
Что такое отчуждение недвижимого имущества
Это передача квартиры, дома, земельного участка или другого объекта недвижимости в собственность другого лица или нескольких лиц. Право собственности бывшего владельца (или владельцев, если их было несколько) при отчуждении прекращается. Отчуждение — неотъемлемая часть для целого ряда сделок с недвижимостью, как возмездных (купля-продажа, рента), так и безвозмездных (дарение, пожертвование), как заключаемых по воле собственника, так и принудительно (взыскание за долги). В последнем случае чаще применяется термин «изъятие», но юридически смысл тот же: имущество отчуждается в пользу третьих лиц. Важно, что право собственности при отчуждении передается не на время, а бессрочно.
«Отчуждение, как правило, включает в себя три обязательных элемента: принятие решения о передаче вещи в собственность другого лица, фактическая передача вещи приобретателю (которая обычно оформляется актом приема-передачи), государственная регистрация права собственности за новым владельцем», — рассказывает старший юрист юридической фирмы «СВА-Групп», магистр юриспруденции МГЮА Евгений Арапов.
Принудительное отчуждение имущества за долги и конфискация
Отчуждение не всегда производится по воле собственника — такие сделки могут быть и принудительными. В этом случае часто применяется термин «изъятие». «Оно допускается только на основании веских причин, прямо указанных в законе, и осуществляется в особом регламентированном порядке, — говорит Иван Лукин. — Например, если собственник имеет неисполненные обязательства перед третьими лицами, на его имущество может быть обращено взыскание в рамках исполнительного производства».
Помимо неисполненных обязательств (просроченных долгов кредитным организациям или физлицам), недвижимость может изыматься за долги по налогам (это касается организаций), а также из-за нарушений правил пользования (например, нецелевое использование земельного участка). Еще один вариант — конфискация, то есть вид судебного наказания, который применяется, например, за коррупционные преступления. Конфисковать недвижимость могут и в случае, если судом доказано, что объект использовался для легализации преступных доходов, добавляет Евгений Арапов. При конфискации отчуждение имущества происходит в пользу государства.
Необходимо различать собственность как экономическую категорию и право собственности.
Собственность как экономическая категория характеризует отношения в обществе между субъектами по поводу материальных благ, которые необходимы для существования любого общества. Это определенные экономические отношения, которые подвергаются правовому оформлению.
Право собственности является наиболее важным вещным правом. Как и любое вещное право, оно является абсолютным, так как точно известен собственник (управомоченное лицо), все остальные лица по отношению к собственнику выступают в качестве обязанных. Наряду с другими признаками вещного права праву собственности свойствен такой признак, как бессрочный характер.
Определения понятия «право собственности» Гражданский кодекс РФ не содержит.
Правовое регулирование общей собственности предусмотрено нормами гл. 16 ГК РФ. В зависимости от того, возможно или нет определить доли сособственников, закон различает два вида общей собственности:
1) долевую, когда доли сособственников в праве общей собственности определены. Пункт 3 ст. 244 ГК РФ устанавливает презумпцию общей долевой собственности, т.е. при поступлении имущества в собственность нескольких лиц предполагается, что это имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности, если иное (режим совместной собственности) не установлено законом. Долевая собственность предусматривает установление доли в праве собственности, а не выделение сособственнику реальной части имущества, то есть, долевому сособственнику принадлежит доля в праве, но не в вещи.
2) совместную, когда имущество находится в общей собственности без определения таких долей. Право общей совместной собственности возникает только в случаях, предусмотренных законом, в частности: 1) общая собственность супругов, которую составляет имущество, нажитое супругами во время брака, если иной правовой режим не установлен брачным договором (п. 1 ст. 256 ГК РФ); 2) собственность крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ). На общее имущество, находящееся в совместной собственности, может быть установлена долевая собственность в добровольном порядке — по соглашению участников совместной собственности или в принудительном порядке — по решению суда при недостижении согласия между участниками совместной собственности.
В чем различие правообладателя и собственника
Применительно к сфере интеллектуальных прав использование термина «правообладатель» обусловлено тем, что закон разделяет лиц, которым принадлежит интеллектуальная собственность на тех, кто создал эту собственность, и тех, кто получил права на ее использование от авторов. Правообладатель объекта интеллектуальной собственности (если он и автор — не одно и то же лицо) не может быть признан автором ни при каких обстоятельствах. Собственником результата творческой деятельности может быть как автор, так и правообладатель. Автором по законодательству Российской Федерации признается только физическое лицо, правообладателем — и физическое, и юридическое. Автор становится собственником в силу самого создания произведения, для этого ему не требуется осуществлять какие-либо формальности (если речь идет об объектах авторских прав, для объектов патентного права и средств индивидуализации предусмотрена государственная регистрация, без которых защита таких объектов невозможна). Правообладатель может стать собственником, только заключив с автором договор или являясь его наследником или кредитором.
К чему приведет выявление правообладателей по новым правилам?
Можно ожидать, что после проведения указанных выше мероприятий из ЕГРН исключат информацию о несуществующих объектах недвижимости, а сведения о существующих объектах и их правообладателях будут проверены и дополнены, что положительно скажется на гражданском обороте.
Безусловно, результаты введения новых правил во многом будут зависеть от уполномоченных органов. При этом в самом механизме выявления правообладателей можно усмотреть недостатки.
Во-первых, реализация мероприятий полностью возложена на органы местного самоуправления, которые не вполне знакомы с системой регистрации и учета прав на объекты недвижимости. Например, законодатель поручает им проводить осмотры зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства для установления существования этих объектов. Тем не менее на практике вопрос о том, прекратил ли объект существование, может быть довольно сложным и требующим специальных знаний. Особенно это касается объектов незавершенного строительства. Представляется, что в осмотрах должны участвовать кадастровые инженеры. В этом случае процесс станет менее оперативным, но будут исключены проблемы в будущем.
Во-вторых, вопросы вызывает процесс уведомления правообладателей. На практике они редко обращаются к сайту местной администрации, а иногда даже не получают почту по адресу регистрации. Поэтому процедура принятия решения о выявлении правообладателя объекта при неполучении от него возражений представляется довольно жесткой.
Учитывая важность регистрации прав на объекты недвижимости, правообладателям рекомендуется самостоятельно обратиться в Росреестр для внесения сведений о ранее учтенных объектах и регистрации своих прав на них.
(Что такое регистрация права на участок, для чего она нужна и что будет, если право не зарегистрировать, – читайте в статье «Регистрация участков с «временным» статусом: что изменится с 1 марта 2022 г.»).
1 Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. № 518-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Какие права есть у собственника имущества?
Правомочия собственника возникают у определенного лица в результате определенных сделок с имуществом: купля-продажа, наследство, дарение, давность срока владения вещью и т. д.
Исходя из п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Если говорить о собственнике жилого помещения, то он вправе проживать в этом помещении, получать доходы от сдачи внаем, продавать, дарить, завещать его или распорядиться им иным образом. Кроме этого собственник может отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и т. д. Согласно ст. 209 ГК РФ, собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу. При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности.
Что говорят документы?
Лжетеоретики любят оперировать юридическими терминами. Рассуждая о собственнике МКД, сторонники рассматриваемой лжетеории часто применяют бухгалтерские термины, заявляя, что «МКД находится на балансе муниципалитета».
Посмотрим, может ли МКД быть объектом бухгалтерского учета.
Приказом Росстандарта от 12.12.2014 №2018-ст принят и введен в действие «ОК 013-2014 (СНС 2008). Общероссийский классификатор основных фондов» (далее – ОКОФ). Согласно Введению ОКОФ «ОКОФ применяется для целей бюджетного (бухгалтерского) учета организациями государственного сектора в случаях, предусмотренных федеральными стандартами, если иное не установлено уполномоченными органами государственного регулирования бухгалтерского учета. Объектами классификации в ОКОФ являются основные фонды».
ОКОФ присваивает код 100.00.00.00 группировке «Жилые здания и помещения». Важно отметить, что в указанной группировке нет такого вида объекта как «многоквартирные дома». То есть, такого объекта права как «многоквартирный дом» нет в принципе, многоквартирный дом не может быть на чьем бы то ни было балансе, не может быть объектом бухгалтерского учета.
Как узнать вид собственности
Сделать это поможет выписка ЕГРН, которую предоставляет Росреестр. Обратиться туда можно либо явившись лично (или придя в МФЦ), либо позвонив, либо заполнив соответствующую форму на сайте. К слову о последнем: посмотреть там общую информацию об объекте недвижимости можно бесплатно, а вот за оформление подробной документации уже нужно будет заплатить госпошлину. Она одинакова для всех регионов. В 2020 году бумажная выписка стала стоить 870 рублей, электронная – 350.
Документы о собственности на жилье обязательно нужны, если вы собираетесь проводить с ним какие-то операции: дарить, продавать, сдавать в аренду и т.д. Поэтому не забывайте об этих бумагах и знайте свои права. Агентство недвижимости «Трансферт» с удовольствием снабдит вас необходимой информацией!
Это право лица на вещь. В Гражданском кодексе закреплены следующие разновидности вещных прав:
- право собственности;
- право пожизненного наследуемого владения земельным участком (такие права передаются по наследству);
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (земельный участок отдаётся лицу на неограниченный срок, иными словами навсегда);
- сервитуты (ограниченное право пользоваться земельным участком или недвижимостью другого лица);
- право хозяйственного ведения имуществом (право государственного или муниципального унитарного предприятия на имущество);
- право оперативного управления имуществом (право учреждения и казённого предприятия на имущество).