Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности ипотеки в гражданском браке и можно ли её взять в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Известно множество случаев, когда квартира была куплена еще в незарегистрированном браке, потом пара женилась, а через несколько лет после развода один из супругов оказывался ни с чем. А все потому, что супруги не оформляли жилье в долевую собственность и забыли, что квартира, купленная до брака, не считается общей долевой собственностью и не подлежит разделу.
Если сначала купили жилье, а потом поженились
Поэтому и здесь стоит подготовиться к возможному разделу имущества заранее. Во-первых, как уже было сказано выше, можно сразу выделить доли каждого супруга. Во-вторых, когда пара наконец решит официально зарегистрировать брак, она может заключить брачный контракт, указав в нем, что это имущество нажито совместно и подлежит разделу как приобретенное в браке, то есть по Семейному кодексу.
Но все-таки, как говорят риелторы, самый надежный вариант страховки — это покупка недвижимости в официальном браке.
Как оформить ипотеку в гражданском браке?
Лучший выход для ипотеки в гражданском браке – это оформить квартиру в долевую собственность. Как это работает?
В банке вы заключаете договор на совместную покупку квартиры в ипотеку. За каждым из супругов закрепляется своя доля и вы становитесь созаемщиками. Вам самим нужно будет определить размер долей и кто платит больше, а кто меньше или же вы оплачиваете ипотеку напополам. При этом возможно, что квартира поделена поровну, а выплаты нет. К примеру, ваш созаемщик может оплачивать 30%, а вы 70% и наоборот. Данная информация заносится в базу государственного реестра в момент получения ипотеки, а значит, вы сможете легко доказать вашу причастность к получению имущества.
Раньше кредитные организации не согласовывали ипотеку парам без штампа в паспорте. Сейчас банки все чаще соглашаются на такую процедуру приобретения квартиры, так как для них это является выгодным условием. Они рассматривают доходы каждого из созаемщиков. Поскольку платят два человека, погашение кредита проходит успешнее. В частности, вероятность долгов по ипотеке меньше. При этом сумма кредита может быть увеличена. Тогда у вас есть шанс приобрести квартиру дороже, больше и лучше. На самом деле важно, чтобы вносилась полная сумма ежемесячного платежа. Ваш супруг или супруга смогут доплатить за вас, если такой возможности в данный момент нет.
Минусом договора совместной покупки недвижимости в гражданском браке является отсутствие льготных программ. Например, вы не сможете выплатить долю супруга с помощью материнского капитала. Также у вас не пройдет оптимизация налогового вычета путем распределения вычетов между партнерами.
Процедура оформления ипотеки в гражданском браке будет стандартная. Только банк будет оценивать репутацию не одного, а двух человек. Затем организация должна одобрить заявку. После этого вы выбираете подходящую квартиру. На это у вас есть время до четырех месяцев в зависимости от условий банка. Выбранную жилплощадь также придется согласовать.
В случае с ипотечными займами не так важно зарегистрирован брак или нет. Ведь не один из вариантов не дает гарантию продолжительности отношений.
Кредитные учреждения дают возможность всем молодым семьям приобрести жилье, однако что касается оформления займа, то тут есть свои положительные и отрицательные стороны.
Плюсы ипотечного займа в гражданском браке:
- Заключение договора и пакет необходимых документов, такой же, как и в случае с зарегистрированными в браке людьми.
- Подача заявления на предоставление кредита возможна в любом банке.
- В случае получения ипотечного кредита на два лица, оформление и распределение долей происходит в соответствии с расходами по кредиту.
Минусы в таком кредите для не зарегистрированных в браке людей тоже есть, среди них:
- Для гражданских браков не действуют программы с льготами и субсидиями, которые предоставляются после рождения 2 ребенка. Такие преимущества имеют только люди находящиеся в официальном браке.
- После расставания существует большая вероятность не погашения займа. В таком случае банк изымает имущество, находящееся в ипотечном займе.
Ипотеку предоставляют более 95% людей находящихся в гражданском браке. И большое количество людей уже воспользовались этим.
Позиция законодательства и политика кредитных учреждений
С точки зрения Семейного кодекса, понятия незарегистрированного гражданского брака не существует. Закон признает лишь официально оформленные отношения, то есть брак, заключенный в органах ЗАГС. Назвать сожительство браком, пусть даже гражданским, можно с натяжкой, следовательно, и юридические последствия вступления в подобные отношения будут минимальными.
Например, гражданский супруг не вправе претендовать на часть наследства умершего сожителя или долю в совместно нажитом имуществе. Последнюю, правда, отсудить можно, но для этого придется приложить немало усилий, в частности доказать факт совместного проживания и приобретения имущества на общие средства.
Несмотря на то, что большинство банковских ипотечных продуктов ориентировано на семейных заемщиков, а гражданские пары супругами не являются, кредитные организации все же учитывают эту особенность современного общества. В анкетах подавляющего числа кредитных организаций имеется строка под названием «семейное положение», в которой можно указать реальное положение дел, то есть уведомить кредитора о том, что вы состоите в гражданском браке. Впоследствии при рассмотрении заявки специалисты будут учитывать данный факт и принимать решение, основываясь на том, что помимо заявителя, в его семье кто-то еще имеет доход.
Как оформляют ипотеку в гражданском браке
Еще 5 лет назад большинство банков отказывали в выдаче ипотечного кредитования незарегистрированным парам. На сегодняшний день банковские организации упростили свои требования. В результате этого многие пары, находящиеся в гражданском браке, имеют полное право оформить ипотеку.
В таком случае сделка оформляется на одного из представителей пары, а другой будет выступать в качестве созаемщика. В договоре прописывается долевая собственность каждого из участников ипотечной сделки. Преимущества кредитования в данном случае заключается в том, банковская организация учитывает финансовые доходы каждого из супругов. В результате сожители могут претендовать на более дорогостоящий кредит.
Если гражданская семья предпочла разойтись, после окончания союза сожители вынуждены продолжать оплату ипотеки, чтобы банк не изъял недвижимое имущество из их формальной собственности. После окончания союза собственник и его финансовый поручитель должны регулярно вносить ежемесячный платёж. Если один из участников предпочитает выйти из сделки, то банк продаёт недвижимое имущество на торгах и выплачивает внесенные суммы тому, кто вносил большую часть денег на банковский счёт.
Однако на практике часто встречаются случаи, когда потенциальный собственник жилья не имеет возможности выплачивать кредитную задолженность. Финансовый поручитель в данном случае обязан продолжить оплату ежемесячных взносов, чтобы банк не изъял ипотечное жилье.
Если поручитель вносил длительное время деньги, а потом у него случились трудности в платежеспособности, то банковская организация также продает недвижимость и выплачивает участнику сделки всю сумму внесенных платежей.
Преимущества и недостатки
Кредитору безразличны отношения, связывающие заёмщиков. Для самих участников гражданского союза ипотека в добрачный период имеет плюсы и минусы.
Среди достоинств выделяют:
- равенство параметров кредитования лицам, состоящим в официальном зарегистрированном браке;
- снятие «обременительной» необходимости посещения ЗАГСа для оформления кредита;
- приобретение жилья в совместную собственность после выплаты кредитных обязательств;
- повышение денежного займа посредством увеличения общей суммы дохода в результате суммирования.
Гражданский брак – это понятие, которое для юриста обозначает светский брак, заключённый без участия церкви. На языке права – людей, которые состоят в фактическом браке без регистрации в органах ЗАГС, в лучшем случае назовут сожителями.
Получается, что при «расторжении» такого брака имущество они будут делить не пополам, а как придётся. А как же быть, если они успели оформить на одного из них ипотеку? Квартира достанется ему?
«Юридически ипотека для «гражданских супругов» не отличается от ипотеки для любых других лиц, не являющихся супругами. Объект приобретается как в общую долевую собственность, так и на имя одного из созаемщиков. Но у отдельно взятых кредиторов могут быть специальные предложения», – говорит руководитель управления маркетинговых коммуникаций Инвестторгбанка Наталья Проскурина.
Банки очень чутко реагируют на потребности рынка. Если раньше понятие «гражданский брак» для кредитных консультантов ничего не значило, то сейчас в анкетах-заявлениях на получение кредита в графе «семейное положение» одним из вариантов указан «гражданский брак».
Вероятнее всего, тем, кто поставит там галочку, предложат стать заёмщиками вместе. Закон позволяет взять созаёмщика, тогда есть возможность увеличить сумму первого взноса, а общий срок и величина ежемесячного платежа будут рассчитываться исходя из суммы общего дохода.
Долевая схема может защитить при расставании. Если оформлять весь кредит только на одного из гражданских супругов, то после расставания и квартира останется только ему. Есть, конечно, возможность попытаться доказать что-то через суд, но перспективы туманны, а издержки велики.
Понятно, что в реальности выплаты по кредиту вряд ли будут осуществляться в соответствии с договором. За время его действия можно несколько раз сменить место работы, а соответственно, и величину дохода каждого. Поэтому процесс расставания и раздела имущества может превратиться в кошмар для гражданских супругов. Особенно обидно, если большая доля будет принадлежать тому, кто фактически платил меньше. Банку всё равно, продолжают ли молодые люди жить в гражданском браке или нет. Для него они остаются в статусе созаёмщиков и отвечают в соответствии с договорными обязательствами.
Если же после гражданского развода одна из сторон заявила, что не будет больше платить, а вторая продолжает исправно выплачивать взносы, то избавиться от второго собственника будет совсем не просто.
Случается, что банки идут навстречу и запускают процедуру переоформления ипотечного кредита на одного из бывших сожителей. Тогда тот, кому остаётся квартира, проходит повторный анализ платежеспособности и компенсирует издержки другой стороне.
Риски и обязательства созаемщика
Если квартира приобретена в кредит до свадьбы, то созаемщик может нести и определенные риски. При согласии стать созаемщиком не будет автоматически оформлено совладение недвижимостью, только в законном браке.
Вопрос о совместной собственности ложится на плечи партнеров. Если они договорились зарегистрировать в Росреестре права на квартиру в размере ½, то тогда оба станут собственниками.
Если просто подается заявление и партнер соглашается быть созаемщиком, то он лишь подписывает соглашение о взаимных обязательствах перед банком. Не исключено, что в какой-то момент платить по обязательству придется второму партнеру. Если между супругами произойдет конфликт, и первый перестанет платить, то второму придется отвечать за долги.
Как себя обезопасить при ипотеке в гражданском браке:
- Заранее обсудить все детали договора, обязательства перед банком.
- Заключить письменное соглашение о взаимных обязательствах.
- Изучить ипотечный договор, разобраться в нюансах и условиях.
- Оформить страховку на себя лично.
Помочь оформить сделку грамотно и защитить юридически может ипотечный брокер компании ДомБудет.ру. Брокер знает нюансы оформления в банках, требования к заемщикам, как не остаться без жилья сожителю. Получить юридическую поддержку можно на любом этапе сделки либо заказать полное сопровождение с подготовкой документов и анкеты заемщика.
Ипотека в гражданском браке имеет «две стороны», так как для неофициальных супругов существует множество подводных камней, но и положительные стороны тоже можно выделить.
Итак, какие плюсы можно выявить в приобретении квартиры в гражданском браке:
- одинаковые условия кредитовая для расписанных в загсе и не расписанных супругов;
- оформление ипотеки доступно в любом из банков России;
- главным критерием для банка является не штамп в паспорте, платежеспособность;
- возможность долевой собственности.
Минусы:
- невозможность оформление ипотечного кредита на льготной основе или по программе «Молодая семья»;
- пара не получит субсидий;
- риски потери имущества при расторжении отношений, связанные с их неформальной основой.
Как оформить ипотеку в гражданском браке – рассмотрим все варианты
Допустим, регистрация отношений в ЗАГСе нежелательна. Какой выбор есть у незарегистрированной пары:
- Кредит и квадратные метры полностью оформляются на одного человека. Второе лицо по документам не имеет к приобретаемому жилью никакого отношения.
- Один человек получает кредит и жилье, второй – является поручителем. В таком случае второе лицо обязано нести расходы по оплате займа в случае возникновения трудностей. Но при этом по–прежнему не имеет на квартиру никаких прав.
- Ипотека и собственность оформлены на двух человек – они выступают созаемщиками. А жилое помещение получают в долевую собственность. При этом в договоре прописаны обязанности каждой из сторон.
Рекомендуемая статья: Как подтвердить первоначальный взнос по ипотеке
Разумеется, долевая схема для нерасписанных супругов – самая безопасная. Но она эффективно работает в том случае, если каждый из членов маленького семейного коллектива имеет доходы и способен обслуживать свою часть долга. Если же основной добытчик кто–то один, то разумнее воспользоваться первым или вторым вариантом.
Как происходит раздел общего имущества
При разводе режим совместно нажитого прекращает свое действие, потому супруги, руководствуясь ст. 38 СК, могут настаивать на разделе общей собственности. Закон определяет их доли в этом имуществе как равные. Однако когда речь идет об ипотечной квартире, которая изначально не включена в общую собственность, то однозначно говорить о размере подлежащих выделу каждому супругу долей нельзя.
Пункт 2 ст. 38 СК позволяет супругам заключить соглашение и разделить доли в ипотечном имуществе в той пропорции, в которой они посчитают нужным. Если достигнуть соглашения не удалось, раздел следует производить через суд, предварительно внеся ходатайство о включении ипотечной квартиры (или части) в общую собственность.
Проще говоря, если квартира обошлась в 3 млн рублей, а после вступления в брак были внесены платежи на 1 млн рублей, то «совместно нажитой» можно считать лишь ⅓ от квартиры, то есть каждому по ⅙.
Ипотека в гражданском браке
Какие особенности ипотеки для пар в незарегистрированном браке? Оформить в собственность квартиру стремятся люди в возрасте от 22 до 40 лет. Банки рассматривают такие заявки на кредит, и чаще всего их одобряют. Пребывающие в неофициальном браке пары, чаще всего, имеют от двух источников доходов, так как оба человека работают, поэтому с выплатой кредита проблем не возникает. Сам кредит оформляется банком на гражданских супругов в равных долях.
Алгоритм действий:
- Подготовка документов;
- Беседа с представителем банка;
- Предоставление гарантий платежеспособности;
- Распределение обязанностей по выплате кредита;
- Заключение договора.
Каким образом можно оформить ипотеку, состоя при этом в гражданских отношениях?
Всего существует два варианта: на одного из сожителей и на обоих. В первом случае ипотека оформляется на партнера, который больше зарабатывает. Как правило, супруг выступает в роли поручителя. Если пара решит прекратить отношения, то гражданин, не являющийся по кредитному договору заемщиком, вряд ли сможет доказать свое отношение к квартире. Вместе с тем данная ситуация позволяет прибегнуть к простому совету. Если оформление произошло по обозначенному сценарию, то партнеры вправе договориться о равных выплатах в счет долга по ссуде. Таким образом, каждый из них будет платить по отдельной квитанции и хранить документы на случай разрыва отношений.
Ипотечный договор, составленный в отношении двух заемщиков, позволит установить в отношении каждого из партнеров обязанность сохранять собственность. При этом супруги будут наделены правами в отношении жилья. Если когда-либо отношения прекратятся, то пара сможет расстаться, разделив блага поровну.
Оформление ипотеки в гражданском браке
Отметим, что есть два пути оформления ипотеки в гражданском браке:
1) ОФОРМЛЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА НА ОДНОГО ЧЕЛОВЕКА.
Такой вариант бывает весьма часто – сожители договариваются, на кого оформить сделку, соответственно, после выплаты ипотечного кредита данный человек будет единственным законным владельцем недвижимости. Банк в ходе рассмотрения заявки учтет не общий доход семьи, а доход лишь одного из них. Второй супруг может выступать поручителем по сделке, но он не сможет в дальнейшем претендовать на часть недвижимости. Указанный вариант, конечно, остается весьма рискованным, если учитывать статистику разводов в последнее время.
2) ОФОРМЛЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА НА ДВУХ ЧЕЛОВЕК.
Данный вариант предполагает оформление сделки сразу на двух человек, которые выступают в таком случае созаемщиками. В кредитном договоре должны быть указаны все условия, т.е. какую ответственность несет каждый заемщик по оплате заимствованной им суммы кредита. При этом один заемщик не должен отвечать за другого заемщика. Данный вариант отличается удобством, так как можно оформить кредит с неравными долями пропорционально участию каждого. Например, женщина будет вносить 40%, а мужчина – 60%.
При долевой покупке недвижимости обоих будут защищать нормы гражданского права о долевой собственности. Отметим, что оформление ипотечного кредита на двух человек возможно только в том случае, если каждый из них работает и имеет стабильный ежемесячный доход.
На что обратить внимание?
Если ипотека оформляется на двух людей, официально не женатых, один из них может стать созаёмщиком другому. Банк берёт во внимание общий доход сожителей и увеличивает сумму кредита.
В официальном браке супруг(а) не обязан соответствовать требованиям банка для взятия ипотечного кредита. В случае же неофициальных отношений созаёмщик должен соответствовать всем необходимым критериям, что и основной заёмщик.
Основным вопросом такой ипотеки станет разделение имущества. Каждая доля участников займа должна быть прописана в ипотечном договоре. В таком случае заёмщики будут равны в правах на жилую площадь и в обязательствах по коммунальным платежам. Желательно сразу подумать о том, как обезопасить себя в будущем и избежать возможных проблем.