Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БЕЛГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.02.2014 N 33-598». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это можно сделать, если возник спор — правомерно ли передали по договору квартиру или комнату. В таком случае суд может признать договор приватизации незаконным по тем же основаниям, по которым признают недействительной сделку.
Кто может требовать признать договор приватизации недействительным
Подать такой иск может гражданин, который раньше проживал в муниципальной квартире, но по каким-то причинам не участвовал в ее приватизации. Это самый частый случай, когда приходится обращаться в суд.
ПРИМЕЧАНИЕ
В этой статье договором приватизации квартиры мы называем договор передачи квартиры в собственность ответчика.
Также потребовать признать договор приватизации недействительным через суд может гражданин, который принимал в ней участие. Но, например, не согласен с получившимся распределением долей в праве собственности на квартиру. Или с судьбой доли, которую ей “уготовил” другой сособственник: подарил, продал, передал по договору ренты и т.п.
Обратите внимание: оспорить договор приватизации можно в рамках встречного иска.
Например, вы приватизировали квартиру, но в ней остались зарегистрированными члены вашей семьи, которые не участвовали в приватизации. И вы подали иск, чтобы через суд прекратить у них право пользоваться теперь уже полностью вашей квартирой. А они заявили встречное требование и просят признать недействительным договор приватизации. Указывают, что вы заключили его незаконно, что они тоже должны были оформлять его наравне с вами, и требуют вернуть квартиру в муниципальную собственность.
Как повысить шансы на выигрыш в суде
Основной совет — тщательно подготовьте доказательную базу. То есть документы, которые подтверждают ваше право требовать признать договор приватизации недействительным, а также сам факт его недействительности.
Итак, вам потребуется представить суду:
1) документы, которые подтверждают законность вашего проживания в квартире.
Это договор социального найма, который вы когда-то заключили с уполномоченным органом (в г. Москве — Департаментом городского имущества г. Москвы) в качестве нанимателя. Или в котором вы прописаны как член семьи нанимателя.
2) документы, которые подтверждают вашу постоянную регистрацию в квартире.
Прежде всего — это копия вашего паспорта с отметкой о регистрации. А также данные из паспортного стола, открытый вам финансовый лицевой счет, выписки из домовой книги, справка о проверке жилищных условий или справка о фактическом проживании и другие жилищные документы.
3) документы, которые подтверждают, что есть основания признать договор приватизации недействительным.
Если вы просите суд признать договор приватизации квартиры недействительным по основаниям ст. 177 ГК РФ, прежде всего, подготовьте медицинские документы. Это различные справки, выписки из истории болезни, медкарты, данные психиатрического освидетельствования. Они должны указывать, что вы страдаете определенными заболеваниями, и они отражаются на вашем поведении, вашей способности адекватно воспринимать действительность и принимать взвешенные, осознанные решения. Это, например, психические расстройства, органическое расстройство личности, расстройства, связанные со злоупотреблением алкоголем или наркотическими веществами.
Если вы состоите на учете в ПНД или состояли там раньше, принесите справки и выписки оттуда. При наличии у вас группы инвалидности, заболеваний органов зрения и слуха и т.п., представьте суду справку об инвалидности и другие подтверждающие документы. Также можете ссылаться на свой преклонный возраст, который помешал принять адекватное решение о приватизации квартиры в пользу ответчика.
Помните: основным доказательством, которое однозначно подтвердит, что вы не могли понимать значение своих действий или руководить ими, является заключение психиатрической или психолого-психиатрической экспертизы. Ее проводят независимые эксперты по указанию суда. Так что в иске сразу просите суд назначить и провести такую экспертизу.
Если вы указываете в иске, что договор приватизации недействителен из-за вашего существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ), принесите в суд любые документы, которые его подтверждают. Это могут быть, например, медицинские документы, которые говорят о вашем слабом здоровье, в том числе психическом, повышенной доверчивости, внушаемости и т.п.
Если вы просите суд признать договор приватизации квартиры недействительным, поскольку он нарушает закон (ст. 168 ГК РФ), подготовьте все документы, которые свидетельствуют о таком нарушении.
Это решение суда, по которому вы утратили право пользоваться квартирой и были сняты с регистрационного учета, а также более позднее решение суда, которым оно было отменено. Можно принести в суд заключение независимого эксперта, которое подтверждает поддельность вашей подписи на заявлении о том, что вы отказываетесь от участия в приватизации.
Доказать, что ответчик не имел права приватизировать квартиру, в зависимости от ситуации, можно разными документами. Например, материалами уголовного дела, которые подтверждают, что для заключения договора приватизации ответчик представил поддельные документы.
Чтобы доказать, что ответчик уже использовал свое однократное право на приватизацию, в иске попросите суд потребовать у Департамента городского имущества г. Москвы документы о приватизации ответчиком другого жилья.
4) справки, уведомления из Управления Росреестра по Москве и Департамента городского имущества г. Москвы, выписки из ЕГРН и другие документы. Они должны однозначно подтверждать: вы не имеете в собственности другого жилого помещения, и раньше никакое не приватизировали.
Шаг 1. Определите, имеются ли основания для обращения с иском в суд
Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенный на основании него договор социального найма могут быть признаны недействительными в судебном порядке в следующих случаях (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14):
- предоставление гражданами не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, сведений о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);
- нарушение прав других граждан на указанное жилое помещение (например, нарушение очередности предоставления жилого помещения);
- совершение неправомерных действий должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;
- иные случаи нарушения предусмотренных законом порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма.
По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.
Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
Казалось бы, какие проблемы могут быть в данном вопросе? Уполномоченный орган передает помещение для проживания, а лица живут в нём за соответствующую плату…
Однако как показывает практика, благодаря не всегда дружественным родственным отношениям, в данном вопросе возникает немало споров. О них ниже, в соответствующих разделах.
Если у Вас есть вопросы, связанные с социальным наймом жилого помещения, как и иные жилищные вопросы, Вы можете связаться с нами
Наши координаты указаны в разделе контакты.
Основания для признания права пользования жильем на условиях соцнайма
Чтобы у лица возникло право на жилье, которое предоставляется по договорам соцнайма, необходима совокупность определенных законом фактов, а также действий для получения соответствующего жилья.
Лицу может быть предоставлено жилье на условиях найма, если оно:
- признано малоимущим, которое нуждается в жилье
- принадлежит к определенной законами категории граждан, нуждающимся в жилье
Гражданин может быть признан нуждающимся в жилье если он:
- не является нанимателем, членом семьи нанимателя по договору соцнайма, договорам найма жилья жилищного фонда социального использования или собственником, членом семьи собственника жилья;
- является нанимателем или членом семьи нанимателя по договорам, указанным в пункте 1, или собственником, членом семьи собственника жилья, но при этом обеспеченность общей площадью жилья на одного члена семьи составляет менее учетной нормы;
- проживает в помещении, которое не соответствует установленным требованиям;
- является нанимателем или членом семьи нанимателя по договорам, указанным в пункте 1, или собственником, членом семьи собственника жилья, проживает в квартире, в котором проживают несколько семей, и в составе семьи есть больной с тяжелой формой хронического заболевания, не позволяющее совместное проживание с ним в одной квартире, и не имеет иного жилья по договорам, указанным в пункте 1, или в собственности.
Октябрьский районный суд
г. Екатеринбурга
Истец:
Д.
Ответчик:
Администрация г. Екатеринбурга
пр. Ленина, 24А, Екатеринбург, 620014
Третьи лица:
1. ОАО «Свердловскдорстрой»
Место нахождения: ул. Основинская, 15А, Екатеринбург
2. Отдел опеки и попечительства
Октябрьского района г. Екатеринбурга
Место нахождения: ул. Розы Люксембург, 52
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании права пользования на квартиру в порядке социального найма
На основании приказа Д. был принят на работу в Автобазу № 10 треста «Свердловскдорстрой». В связи с трудовыми отношениями с трестом «Свердловскдорстрой» Д., была предоставлена спорная квартира по адресу: ул. Петропавловская, г. Екатеринбург. С этого времени он стал проживать в данной квартире со своей женой и несовершеннолетним сыном.
Никаких документов при въезде в данную квартиру не дали. На сегодняшний день у истцов отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие основание для вселения в спорное жилое помещение, в котором они проживают по сей день. Д. в настоящее время спорной квартирой не пользуется.
Зачастую регистрация по ул. Петропавловской не совпадала с фактическим предоставлением жилой площади. Истцы фактически проживают в спорной квартире, платят коммунальные услуги.
Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что с истцами фактически был заключен договор социального найма спорного жилого помещения, поскольку на момент их вселения в указанное жилое помещение – оно находилось в ведении непосредственного работодателя Д. — треста «Свердловскдорстрой».
В соответствии со ст. 5 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 189-ФЗ: «к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом».
В силу ст. 51 ЖК РСФСР: «договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем — жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии — соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем — гражданином, на имя которого выдан ордер».
В силу ст. 53 ЖК РСФСР: «члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора».
Необходимость заключения договора социального найма жилого помещения может возникнуть, в частности, в следующих случаях (п. 2.1 Приложения 9 к Постановлению Правительства Москвы от 10.09.2014 N 521-ПП; ст. ст. 1, 7 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ; п. 1 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 19.12.2012 N 743-ПП; п. п. 1, 1.1 Порядка, утв. Постановлением Правительства Москвы от 05.08.2008 N 711-ПП):
- заключение договоров социального найма жилых помещений, предоставленных на основании ордера или иных решений органов исполнительной власти г. Москвы;
- заключение договоров социального найма жилых помещений на занимаемые гражданами жилые помещения, использовавшиеся в качестве общежитий и переданные в собственность г. Москвы;
- заключение договоров социального найма жилых помещений, предоставленных до 01.03.2005 на условиях субаренды или в качестве служебных жилых помещений гражданам или умершим членам их семей, проработавшим 10 и более лет в организациях (на предприятиях), предоставивших жилое помещение или финансируемых за счет средств федерального бюджета, бюджета г. Москвы или государственных внебюджетных фондов.
Признание обмена жилыми помещениями недействительным должно быть обусловлено весомыми аргументами, которые прописаны в российском законодательстве. Эти основания содержит как Жилищный кодекс, так и гражданское законодательство. Если обратиться к жилищному законодательству, то в этом случае можно вывести следующие основания признания договора недействительным:
- договор обмена жилья по контракту соцнайма был осуществлен без соблюдения законодательного порядка;
- к нанимателю истцом был предъявлен иск, в котором прописано условие о расторжении или изменении договора соцнайма;
- дом, в котором планировалось провести сделку по обмену жилья, признан аварийным и непригодным для проживания;
- объектом бартера выступает квартира, которая наделена статусом служебного жилья;
- во время бартера подразумевается вселение по договору соцнайма лица, у которого имеется тяжелая форма хронического заболевания.
Кроме того, основания для признания договора обмена нелегитимным также подразумевают случаи, когда сделка носит исключительно корыстный или же фиктивный характер.
Разъяснения о необходимости заключения Договора социального найма на занимаемое жилое помещение, находящееся в собственности города Москвы (т.е. на квартиру, комнату в квартире коммунального заселения, где граждане зарегистрированы постоянно).
С принятием новой Конституции и введением в действие Гражданского Кодекса Российской Федерации в стране установились договорные отношения. Договор прочно утвердился как гарант взаимоотношений между людьми, стал основой жизни, ее фундаментальным понятием. Договорные отношения затронули все сферы жизни общества.
Взаимоотношения между наймодателем и нанимателем строятся на договорной основе, также как и между работодателем и специалистом или заказчиком и подрядчиком.
Основанием для пользования жилым помещением является Договор. Ордер – это только основание для заключения Договора социального найма, он не подтверждает право пользования жилым помещением, а лишь устанавливает его. Пока нет Договора, наниматель ограничен в правоспособности. Это означает, что житель не может обратиться к собственнику ни по одному из интересующих его вопросов, в том числе и по вопросу приватизации жилья.
Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, осуществляющий правомочия собственника (города Москвы) в жилищной сфере, в лице его окружных Управлений вместе с территориальными органами государственной власти Москвы (префектурами и управами районов) с 1999 года планомерно проводит работу с москвичами по заключению Договоров социального найма.
Кроме того, без Договора социального найма у москвичей будут постоянно возникать сложности в общении с ДЕЗ, ГУ ИС, ГКУ ИС и другими организациями, так как без этого документа, как гражданин без паспорта, житель не будет считаться нанимателем. И тогда чтобы получить жилищные документы для представления в органы соцзащиты, здравоохранения, образования, налоговую службу, УФМС и т.д. нанимателю придется доказывать, что он имеет право на их получение.
Согласно постановлению Правительства Москвы от 25 декабря 2007 года № 1181-ПП «Об обеспечении заключения договоров социального найма с гражданами, жилые помещения которым предоставлены до 1999г. по ордерам или на основании иных актов органов исполнительной власти города Москвы», постановлению Правительства Москвы от 07.08.2007 № 662-ПП «Об утверждении Регламента подготовки договора и/или дополнительного соглашения на право пользования жилым помещением и/или акта передачи жилого помещения Департаментом жилищной политики
и жилищного фонда города Москвы» и постановлению Правительства Москвы от 02.11.2010 № 990-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 07.07.2007 № 662-ПП» Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы поручено обеспечить в установленном порядке заключение и регистрацию договоров социального найма от имени города Москвы с гражданами, жилые помещения которым предоставлены по ордерам или на основании иных актов органов исполнительной власти города Москвы на право пользования жилым помещением.
Заключение Договоров социального найма на занимаемые жилые помещения.
Договор социального найма жилого помещения – это договор, по которому город Москва в лице уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы обязуется передать другой стороне – гражданину жилое помещение в бессрочное владение и пользование для проживания в нем.
Договор социального найма жилого помещения заключается с гражданами в следующих случаях:
Дополнительное соглашение заключается между городом Москвой в лице уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы и гражданином в случаях изменения состава семьи постоянно проживающих совместно с гражданином граждан в качестве членов его семьи, замены стороны договора, изменения (уточнения) площади жилого помещения (общей/жилой площади жилого помещения), в иных случаях, предусмотренных законодательством.
Для подготовки договора социального найма или дополнительного соглашения заявитель или его представитель представляет:
а) согласие совершеннолетних членов семьи, проживающих с заявителем по месту жительства в жилом помещении, и иных лиц, в случаях, предусмотренных законодательством;
б) решение суда;
в) иные документы, подтверждающие изменение состава семьи в связи с выбытием кого-либо из членов семьи из жилого помещения;
а) при переустройстве или перепланировке;
б) при образовании коммунальной квартиры;
в) в иных случаях, предусмотренных законодательством;
Для сдачи комплекта документов для ознакомления и/или подписания и получения Договора или дополнительного соглашения приглашается заявитель и все совершеннолетние члены семьи, проживающие с ним по месту жительства в данном жилом помещении, с которыми заключается договор. В случае невозможности самостоятельной явки кого-либо предоставляется ими согласие в простой письменной форме (доверенности).
Все копии документов для заверения предоставляются с подлинниками.
Срок подготовки Договора социального найма составляет 10 дней
Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в Западном административном округе находится по адресу: ул.Ельнинская, д.20, корп.1, каб.52.
Какие лица могут заключить договор соцнайма?
Ст.49 ЖК устанавливает, что граждане, желающие заключить этот договор:
- 1. Должны иметь статус малоимущего;
- 2. Должны быть признаны в установленном порядке нуждающимися в жилье.
Статус малоимущего можно получить в местной администрации, самое главное, чтобы получаемый доход был меньше прожиточного минимума, а в собственности не было дорогостоящих автомобилей, недвижимости и другого подобного имущества. Величина прожиточного минимума устанавливается каждым субъектом самостоятельно.
Чтобы семья была признана нуждающейся, необходимо наличие одного из оснований:
- 1. Семья вообще не имеет в собственности никакого жилья, они также еще проживают по социальному найму;
- 2. Семья имеет жилье, но количество квадратных метров на человека менее установленной в регионе нормы;
- 3. жилье семьи не пригодно для использования, оно находится в аварийном состоянии или неисправно;
- 4. Если в одном доме либо квартире проживают несколько семей, и в составе одной из них проживает больной, делающий совместное проживание опасным. Перечень таких заболеваний приведен в Постановлении Правительства №378, среди которых абсцесс легкого, эпилепсия с припадками и так далее.
Условия признания недействительности
Чтобы признать соглашение незаконным, должны соблюдаться определенные условия, указанные в законе:
- требования должны исходить от лиц, указанных в статье Гражданского кодекса РФ. Например, законный представитель, учредители, потерпевший, третьи лица — и только от них;
- предъявляющее требование лицо должно иметь в этом законный интерес;
- понадобится и доказательство такого существенного условия признания договора недействительным, как отношение другой стороны сделки к ее совершению (знала или должна была знать о пороке);
- ссылающееся на недействительность лицо должно действовать заведомо добросовестно, в противном случае невозможно признание сделки недействительной, ГК РФ в статье 166 пункте 5 прямо говорит об этом. В таком случае заявление о недействительности не имеет правового значения.
Ведение судебных дел.
Судебные юристы
У каждого из нас в определенный момент времени возникает необходимость в юридических услугах. При этом хочется, чтобы оказывающие услуги юристы были адекватными, знали свое дело, обладали нужным опытом и знаниями, были образцом клиентоориентированности и при этом недорогие. Как правило, есть мнение, что дешевые услуги априори некачественные, а дорогие хоть может и высококлассные, но ведь не всегда такие нужны в каждом возникающем деле.
Поэтому подходит вариант средний.
Не сильно дешевый, но и не дорогой.
Как кроме цены выбирать юриста непонятно. Поэтому подойдет вариант «спроси знакомых» (он же сарафанное радио), посмотреть кто и с кем работал ранее, посмотреть кто находится рядом. Затем можно посмотреть на опыт, знания, практику (всегда хочется максимально большое количество подходящего опыта).
Затем можно обратить внимание на рекомендации других клиентов, публикации в профильных изданиях, выступления на конференциях, наличие команды юристов.
Жительница Брянска проживала в квартире вместе с другими членами семьи, однако страдала тяжелой формой хронического заболевания. При её болезни было невозможно совместное проживание с другими людьми. По решению суда 2015 года местную администрацию обязали предоставить жительнице без очереди квартиру по договору социального найма общей площадью не меньше нормы предоставления.
Спустя три года администрация распределила по договору соцнайма освободившуюся квартиру площадью 28,7 кв. м в дополнение к имеющейся у женщины в собственности 1/3 доли в праве общей долевой собственности на другое помещение. Однако гражданка от нового помещения отказалась, сославшись на то, что ее не устраивают его размер, месторасположение и планировка помещений в нем.
Тогда муниципалитет обратился в суд с иском о понуждении к заключению договора социального найма, указав, что у жительницы нет оснований для отказа в заключении договора, поскольку предоставленное помещение находится на территории города, является благоустроенным, его площадь с учетом наличия у гражданки доли в праве в собственности на другую квартиру в полной мере отвечает решению суда, которое пыталась исполнить администрация.
Суд удовлетворил исковые требования, обязав жительницу заключить договор соцнайма. Он исходил из того, что предоставленное помещение отвечает требованиям жилищного законодательства.
Апелляционная инстанция оставила это судебное решение в силе.
Дело №42-В10-2
от 6 июля 2010 года
председательствующего В.П. Кнышева судей Е.С. Гетман и Л.М. Пчелинцевой
устранении препятствий в пользовании местами общего пользования по надзорной жалобе Убушаевой [скрыто] на решение Элистинского
городского суда Республики Калмыкия от 3 сентября 2009г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия от 15 октября 2009г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С, выслушав объяснения представителя Убушаевой Н.К. Сафонова СИ., поддержавшего доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
…В суд подано исковое заявление о выселении из квартиры ответчика. Истица по делу являлась собственником квартиры, которую она приватизировала в 1995 г. После приватизации в эту квартиру вселился ее брат и прожил в ней около года. Затем брат истицы женился и выехал на постоянное место жительства к своей жене, однако по-прежнему был зарегистрирован по месту жительства в ее квартире, что ограничивало ее право распоряжения собственностью. Истица была вынуждена платить в большем размере коммунальные платежи из-за зарегистрированного в ее квартире ответчика.
Истица посчитала, что ответчик может быть выселен из ее квартиры на основании ч. 4 ст. 31 ЖК, поскольку ответчик вселился после приватизации и правом на приватизацию спорной квартиры не обладал. В спорной квартире ответчик не проживает, в связи с чем отсутствуют основания для сохранения за ним права пользования спорным жилым помещением на определенный срок. Ответчик членом семьи истицы не является, так как живет отдельно, отдельно от нее ведет свое хозяйство, у него свой бюджет. Алиментных обязательств истица перед ним не имеет.