Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для оценки квартиры для ипотеки в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы решили купить или продать готовую квартиру с помощью ипотеки Сбера — в большинстве случаев отчет об оценке недвижимости делать не нужно. Это экономит — от 3 до 12 тыс. руб. денег клиентов за отчет и на 4 дня ускоряет выход на сделку.
Документы для оценки квартиры
Список необходимых документов представитель оценочной компании сообщит вам после того, как уточнит информацию о недвижимости. Но есть ряд документов, которые понадобятся в обязательном порядке.
Для недвижимости на вторичном рынке:
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности
Для недвижимости на первичном рынке:
- договор долевого участия
- акт приема-передачи квартиры
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
Почему такие разные цены на недвижимость в новостройке?
Реалии таковы, что стоимость примерно одинаковых квартир разная. Это связано с тем, что цена каждого объекта зависит от множества факторов:
- Местоположение. Если планируется покупка в центре города, то надо быть готовым к тому, что стоимость квартиры будет выше, чем жильё на окраине. Более высокий «ценник» объясняется тем, что земля под застройку стоит дороже, выше спрос на недвижимость, выше себестоимость подключения к коммуникациям и др.
- Транспортная доступность. На стоимость влияет близость транспортных развязок, остановок электрички, станций метро.
- Наличие отделки. Практика показывает, что около 15% квартир на первичном рынке продаются с отделкой. Они дороже по цене, но эта разница ниже той суммы, которую бы пришлось потратить собственникам на ремонт квартиры без отделки.
- Площадь.
- Стадия строительства дома. Жильё в строящемся доме стоит меньше, чем в уже построенном и введённом в эксплуатацию.
Как выглядит отчёт об оценке
Отчёт пишется по стандартам. Так выглядит писок пунктов, которые обязательно присутствуют в отчёте оценочной экспертизы:
- основание для проведения оценки;
- дата проведения, номер отчёта, данные об оценщике (ФИО, контакты, сведения о СРО, страховом полисе и т.д.);
- цель проведения;
- полное описание объекта;
- стандарты оценки для определения стоимости объекта;
- список данных, которые использовали в экспертизе;
- формулы расчёта цены с указанием понижающих и повышающих коэффициентов;
- список документов, которые использовал оценщик;
- фотоотчёт.
Как проходит оценка квартиры при ипотеке
Оценка квартиры при ипотеке проходит в несколько этапов:
-
Выбор оценочной компании. Заемщик выбирает оценочную компанию, которая имеет лицензию на проведение оценки недвижимости и аккредитацию в банке.
-
Заключение договора на оценку. Заемщик и оценочная компания заключают договор на проведение оценки квартиры. В договоре указываются условия оказания услуги, ее стоимость и сроки выполнения работы.
-
Сбор документов. Оценочная компания запрашивает у заемщика документы на квартиру, необходимые для проведения оценки.
-
Осмотр объекта оценки. Оценщик проводит осмотр квартиры, фотографирует ее с разных ракурсов, проверяет состояние стен, пола, потолка и коммуникаций. Также, оценщик изучает микрорайон, близость к объектам инфраструктуры и вид из окна.
-
Камеральная обработка. Полученную информацию оценщик обрабатывает и формирует отчет. Он учитывает различные факторы, такие как площадь квартиры, ее расположение, состояние, наличие инфраструктуры и даже экономическую ситуацию в регионе.
-
Выдача отчета. Заказчик получает отчет от оценщика в двух экземплярах.
В практике встречается, что на осмотр объекта приезжает не сам оценщик, а помощник оценщика. Как правило, он выполняет всю работу по сбору данных.
По закону срок действия отчета об оценке квартиры действителен полгода. Это прописано в 12 статье ФЗ № 135.
Методы оценки недвижимости
Стандарты оценки утверждаются приказами Минэкономразвития — они определяют общие подходы к оценке и уточняют процедуру оценки в разных ситуациях. Закон предусматривает три подхода в зависимости от того, как используется объект.
Доходный и затратный подходы. Для оценки коммерческой или жилой недвижимости, которая будет сдаваться в аренду, применяют доходный подход. А, например, для оценки строящегося частного дома — затратный. Оба метода построены на анализе аналогичных объектов недвижимости и финансовых потоков по объектам. Такая оценка стоит дороже, но применяют эти подходы редко. Чаще используют сравнительный, который проще и понятнее.
Сравнительный подход используется при оценке жилой недвижимости для проживания. В этом случае оценщик подбирает похожие объекты, сравнивает цены и формирует оценку вашего объекта.
Методика формирования сравнительной цены сложная, это не просто среднее арифметическое значение цен выбранных объектов. Сначала найденные объекты приводят к «единому знаменателю», поскольку идеально похожие объекты, которые выставлены на продажу в один момент времени, подобрать сложно. А внутренние методики позволяют сравнивать такие объекты правильно.
Например, оценщик нашел похожие квартиры в одном доме, но на разных этажах. Этажность тоже влияет на цену. По методике первый и последний этажи приводят к «базовым» этажам. Это делают с помощью введения небольшого дисконта к цене, или из найденных объектов убирают самый дешевый и самый дорогой в пересчете цены на квадратный метр.
При оценке стоимости квартиры оценщик учитывает наличие социальной инфраструктуры рядом с домом, транспортную доступность, экологию, этажность.
Какие документы нужны для проведения оценки квартиры
Неважно, кто проводит оценку, запрашивается пакет документов. Для вторички и новостройки список документов отличается.
Какие документы нужны:
| Квартира в новостройке | Квартира на вторичном рынке |
|---|---|
| Паспорт заемщика (кто выступает покупателем) | |
| Акт приемки, в котором указан почтовый адрес | Технический паспорт на квартиру |
| Договор долевого участия | Документ, подтверждающий право собственности |
| Поэтажный план БТИ (не всегда) | |
| Экспликация, в виде таблице, в которой указана площадь всех помещений (по запросу) | |
| Справка о регистрации недвижимости |
Кто оплачивает оценочные процедуры?
Оценочные процедуры для получения кредита оплачивает заемщик, оформляющий ипотеку на жилье. Плата вносится до выезда на объект без какого-либо права на получение компенсации затрат. Заказчик заранее должен предоставить пакет документов. Далее эксперт изучает, оценивает их и назначает день для осмотра и фотографирования жилого помещения.
Часто банковские организации взаимодействуют с аккредитованными ими оценщиками. В этом случае отчеты часто принимаются без доработки. В то же время банк не вправе ограничивать клиента, и последний имеет право обратиться в любую оценочную компанию. При этом кредитная организация будет тщательнее изучать все результаты, цифры и т.д.
Кто вправе проводить оценку недвижимости для ипотеки?
Оценить недвижимость могут специалисты, прошедшие обучение и имеющие соответствующий квалификационный аттестат. Они вправе работать от лица аккредитованной компании или по отдельному трудовому договору. Их деятельность проводится в рамках норм федерального закона, регулирующего оценочную деятельность в РФ, и иных правовых актов.
Если оценочные процедуры проводятся для банковских структур, то для последних выделяют следующие категории специалистов:
- Независимые эксперты – ими выступают оценочные компании, не соответствующие требованиям банка и не прошедшие аккредитацию кредитного учреждения. Финансовые организации не вправе не принимать отчеты таких компаний, но рассмотрение документов может затянуться.
- Аккредитованные банком – в категорию входят оценочные компании, выполняющие все условия кредитной организации, которые появляются в его списках и рекомендуются клиентам. В этом случае процедуры основаны на выгодном сотрудничестве. Банк получает компании, с которыми он уже работает по другим вопросам, и запрашивает отчеты, оформленные надлежащим образом. Оценщикам обеспечивается регулярный и стабильный запрос от потенциальных банковских заемщиков.
Сколько будет стоить оценка?
Стоимость оценки в Москве в среднем варьируется от 3,5 до 6 тысяч рублей. В регионах можно найти оценщика за 1,5-3 тысячи рублей. Лучше всего заказывать оценку заранее – срочная работа эксперта ценится дороже.
Обратите внимание – выбирать оценщика нужно не только по самой низкой цене. Смотрите на репутацию организации и ее подход к работе с клиентами. Да, можно найти частника, который сделает все быстро и очень дешево. Но в банке такой отчет могут не принять из-за нарушений по оформлению или самому процессу оценки.
Что обязательно должно быть у оценщика?
- Профильное образование.
- Членство в СРО.
- Застрахованная ответственность.
- Стаж работы хотя бы от 2-х лет.
Как выглядит оценочный альбом?
Оценочный отчет – это официальный документ, который должен быть выполнен в соответствии с нормативными требованиями законов и гостов. Проверьте, содержит ли он следующие данные:
- Информация о компании, которая проводила экспертизу. Контактные данные компании.
- Информация о заказчике оценки – то есть о вас.
- Полная характеристика на квартиру, которую вы планируете купить. Проверьте адрес, данные о площади, планировке и прочее.
- Анализ рынка недвижимости по вашему объекту – численные показатели.
- Сумму ликвидной стоимости и рыночной стоимости квартиры для покупки.
- Приложения – фотографии, копии дипломов оценщика и прочее.
Требования к оценщику.
Правовым фундаментом для проведения оценки являются следующие нормативные акты:
- Федеральный закон «Об оценочной деятельности»;
- Приказ Министерства экономического развития от 14.04.2022 г. № 200 (Федеральные стандарты).
Как правило, у каждого банка есть свой проверенный перечень оценщиков, которые оценивают недвижимость для получения ипотеки. При этом, стоимость такой работы зачастую выше, чем если бы получатель кредита самостоятельно нашёл исполнителя. Кредитные учреждения делают ставку на то, что люди желают сэкономить время и силы, поэтому готовы переплатить. При этом, нередко такие «карманные» организации при банках намеренно завышают итоговую стоимость, что сказывается на повышенном размере страховки.
По закону, заёмщик имеет право обращаться в любое учреждение по своему выбору, если оно соответствует следующим критериям:
- Наличие профильного образования, членства в СРО;
- Наличие лицензии, а также договора страхования ответственности.
При этом имеется важный нюанс: если оценщик не находится в списке аккредитованных банком, то период принятия документов последним возрастает с 3 до 21 дня. Поэтому данный вариант подходит тем, кто не торопится с проведением сделки.
Зачем необходима оценка квартиры для ипотеки
Оценка недвижимости – документ, который выдается независимой оценочной комиссией с целью установления реальной стоимости покупаемого жилья. Отчет об оценке квартиры для ипотеки является обязательным требованием ст. 8 Закона №135-ФЗ. Для покупателя жилья подобная услуга имеет свои преимущества. Она помогает избежать неприятной ситуации, когда продавец завышает цену по сравнению с рыночной, но банк при этом выдаст сумму, равную оценочной. В таком случае средств на покупку жилья может попросту не хватить. Однако не совсем понятно, для чего же делается оценка квартиры при ипотеке для банка? А необходима она для снижения рисков, поскольку спорные моменты по объекту залога могут возникнуть всегда, даже после того, как кредит будет оформлен.
Кто должен оценивать объект под ипотеку
Оценку недвижимости под выдачу кредита банком проводят компании-оценщики. Их деятельность регулируется Федеральным законом № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98. Заказать такую услугу Вы можете в компании «Профессиональная Приемка Недвижимости». К нашим основным преимуществам относятся:
-
членство в СРОО (саморегулируемой организации оценщиков);
-
застрахованная ответственность;
-
индивидуальный подход к каждому заданию;
-
быстрый выезд специалиста на объект;
-
оперативная подготовка заключения и оценочного альбома;
-
разумная стоимость оценки для ипотеки;
-
бесплатные консультации в процессе работ.
Что хочет узнать банк?
Банк заинтересован в том, чтобы выяснить рыночную стоимость приобретаемой заемщиком квартиры, поскольку данное имущество выступает гарантом выплаты долга. Если клиент по каким-то причинам не сможет выполнять взятые на себя обязательства, банк продаст ипотечную квартиру на торгах и вернет себе всю сумму задолженности. Таким образом кредитные организации уменьшают риск невозврата средств.
Как происходит оценка квартиры при ипотеке
Оценка квартиры для ипотеки требует внимательного изучения во всех деталях. Рассмотрим подробнее этапы, которые входят в процесс оценки:
- Предварительный анализ документов, предоставленных клиентом, оценщик изучает документы, связанные с недвижимостью, проводит первоначальный анализ объекта.
- Осмотр жилья: состояние, расположение, инфраструктуру, вид из окон.
- Анализ сравнительных объектов на рынке недвижимости. Оценщик анализирует стоимость квартир, которые представляют схожие характеристики с оцениваемым объектом.
- После анализа, выбирается метод оценивания и рассчитывается стоимость жилья, учитывая все факторы.
- Наконец, оценщик оформляет отчет, в котором приводит все расчеты, обоснование метода оценки.
Процесс оценивания жилья для ипотеки требует тщательного изучения объекта, знаний оценщика в области недвижимости.
Отчет об ипотечной оценке — это документ, который содержит подробную информацию о цене недвижимого имущества со следующей информацией:
- Описание объекта недвижимости, включая его местоположение и состояние. В отчете будет описана общая архитектура дома, количество комнат и ванных комнат, размеры сада или участка земли и другие детали.
- Используемый метод оценивания и обоснование его выбора. Сюда будет прописан метод, который использовался для определения цены недвижимости, а также объяснение, почему выбранный метод был более подходящим.
- Результаты анализа сравнительных объектов на рынке. Эта часть отчета оценивает недвижимость на основе ее сравнения с другими квартирами, находящимися на рынке.
- Расчет стоимости жилья. Эта часть отчета описывает, как была рассчитана стоимость недвижимости. Это включает в себя объяснение, как были учтены различные факторы, такие как местоположение, площадь и состояние недвижимости.
- Заключение оценщика и рекомендации по использованию отчета. Содержит заключение оценщика, которое может включать в себя рекомендации по улучшению состояния недвижимости, если это необходимо.