Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить право собственности на квартиру при аренде». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перед заселением обязательно нужно провести осмотр квартиры не только на предмет визуальных недостатков, но и на предмет работоспособности. Закрыть и открыть окна, краны, проверить исправность коммуникаций, осмотреть стояки и удостовериться, что нигде не течет. Необходимо проверить работоспособность счетчиков горячего и холодного водоснабжения, замечает Юлия Дымова.
Что еще надо проверить в арендной квартире
В том случае, если в квартире газоснабжение, надо проверить вентили плиты, узнать, где перекрывается газ, убедиться в исправности запорной арматуры. Нелишне включить телевизор и убедиться в целостности экрана, добавляет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин. Если где-то есть механизм, то необходимо проверить его исправность. На случай непредвиденных ситуаций уточнить, где перекрывается газ, вода, отключается электричество. Обязательно узнать у хозяина телефоны аварийных служб, говорит эксперт.
Обязательно нужно проверить технику на работоспособность — стиральную машину, посудомойку, микроволновку, холодильник с морозилкой и кондиционер. Следует также оценить работоспособность всех розеток. Если диваны раскладные, то нужно их раздвинуть и снова собрать, проверить, что все механизмы работают, — это касается всех предметов мебели, где есть какие-то механизмы, говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Если в квартире есть ванна, то я бы настоятельно советовала наполнить ее и посмотреть, нет ли протечек. Отрегулировать подачу воды, посмотреть, не протекает ли шланг от душа при большом напоре воды. Стоит проверить и даже прощупать трубы. Если оплата воды проходит по счетчикам, то нужно убедиться, что они рабочие», — объясняет Елена Мищенко.
Как платить за наем квартиры?
Существуют два способа платы за наем или аренду жилья — наличными и по безналичному расчету. Если вы используете первый вариант, всегда берите с хозяина квартиры расписку. Нежелательно передавать деньги через его друзей и родственников — это не будет считаться оплатой, даже если они напишут расписку. Банковский перевод или перевод средств с карты на карту безопаснее и не требует дополнительных подтверждений.
Как проверить арендодателя?
Сверьте данные о владельце в документах на квартиру с паспортом человека, который хочет вам ее сдать. Если это не собственник, то он обязательно должен иметь на руках нотариально заверенную доверенность от собственника, где оговаривается его право заключать договор аренды и получать деньги у арендатора. Родственники, агенты по недвижимости или соседи не могут распоряжаться квартирой без доверенности. Договор с ними будет недействителен, если появится хозяин и попросит освободить жилье.
Если есть и другие собственники, удостоверьтесь, что они не против вашего заселения. Для этого они должны выдать своему представителю, заключающему сделку, письменное согласие на сдачу квартиры в аренду либо доверенность на право подписывать договор с правом получения денег. Другой вариант — все они могут быть указаны в договоре аренды как арендодатели и должны этот документ подписать.
Как оформить договор аренды?
Если квартиру показывает риелтор, значит, он же выдаст вам бланк договора аренды, когда вы обсудите с владельцем все нюансы. В случаях, когда собственник сдает квартиру самостоятельно, стороны используют типовой договор из Интернета.
Обратите внимание не только на те пункты договора, которые вы заполняете от руки. Существенные условия договора, которые нужно проверить, прежде чем подписывать:
-
ФИО и паспортные данные собственника;
-
адрес квартиры;
-
срок аренды и размер платы;
-
оплата коммунальных услуг (обычно это свет, вода и Интернет);
-
условия повышения стоимости аренды;
-
условия и порядок досрочного расторжения договора;
-
штрафные санкции;
-
количество визитов собственника.
По закону договоры сроком до одного года не подлежат регистрации в Росреестре. Как правило, большинство собственников заключают договор аренды на 11 месяцев, чтобы информация о сроке и цене аренды не попала в официальные органы, в том числе в налоговую службу. При этом даже без регистрации подписанный договор имеет юридическую силу. Соответственно, его стороны имеют право на защиту своих интересов в суде.
Проверка личности арендодателя
Перед тем, как передать свою собственность в пользование другому человеку, необходимо установить его личность и проверить полномочия. В том случае, если в качестве арендатора выступает физическое лицо, то от него необходимо потребовать удостоверяющий документ. К таким документам относится паспорт или иная удостоверяющая бумага. Если арендатором желает стать юридическое лицо, то представитель компании должен предъявить правоустанавливающие документы, подтверждающие полномочия этого лица и опять же документ, удостоверяющий его личность.
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
Проверка паспорта необходима затем, чтобы убедиться, что арендодатель действительно является собственником жилья и в правоустанавливающих документах на квартиру указано именно его имя. Также, важно проверить прописку, потому что в большинстве случае, владелец жилплощади должен быть прописан в сдаваемой квартире.
На что обратить внимание в отношении некоторых видов объектов
В отношении незавершенного строительством объекта (процент завершенности можно увидеть в выписке ЕГРП, кадастровом паспорте, плане БТИ) следует учесть, что если объект фактически и соответствует требованиям вашей компании, госорганы (пожарная инспекция, Роспотребнадзор, Ростехнадзор и др.) при проверках могут обнаружить несоответствие объекта требованиям законодательства (не работают необходимые коммуникации, нет запасного выхода и т.п.).
При аренде земельного участка обратите внимание на его категорию и разрешенный вид использования. Например, категория участка – земли сельхозназначения, вид использования – производство сельскохозяйственной продукции. А вы арендуете участок под склад. Будьте уверены, что рано или поздно госорганы придут с проверкой и как минимум назначат штраф, а то и вовсе приостановят деятельность компании. Арендодателю необходимо инициировать смену категории и разрешенного вида использования участка. Но следует иметь в виду, что в силу земельного и градостроительного законодательства это не всегда возможно.
В некоторых случаях требуется согласие другого лица на сдачу объекта в аренду. Например, если вы что-то арендуете у государственного или муниципального предприятия, учреждения, а такого рода арендодателям имущество выделяется собственником (государственным или муниципальным органом) на праве оперативного управления или хозяйственного ведения (ч. 2 ст. 295, ч. 1 ст. 297, ч. 4 ст. 298 ГК РФ).
Арендодателю нужно получить письменное согласие собственника имущества, из которого однозначно следует, что собственник разрешает сдавать объект в аренду. В согласии должны быть максимально конкретизированы объект аренды, срок, арендатор.
Если объект сдается в аренду без согласия собственника, это существенный риск, что собственник объекта организует проверку использования имущества и обратится в суд с иском о расторжении или признании недействительным договора аренды, а также потребует освободить объект.
Отдельно стоит отметить объекты аренды, находящиеся в ипотеке. Само по себе наличие ипотеки в отношении объекта недвижимости не препятствует сдаче объекта в аренду (см. ч. 1 ст. 40 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Но ограничения на аренду могут быть установлены в договоре ипотеки. Если в выписке из ЕГРП указано, что объект обременен ипотекой, необходимо запросить у арендодателя копию договора об ипотеке. Возможно, договор ипотеки запрещает сдавать объект в аренду либо необходимо согласие залогодержателя (в чью пользу установлена ипотека). Соответственно, договор аренды, противоречащий условиям ипотечного договора, может быть признан недействительным по иску держателя ипотеки, особенно если аренда объекта противоречит его функциональному назначению или ухудшает состояние объекта.
Если ваша компания заключает договор субаренды, необходимо запросить договор изначальной аренды и внимательно ознакомиться с его условиями. Договор «первичной» аренды может содержать запрет на сдачу объекта в субаренду или требуется согласие изначального арендодателя на субаренду. В целом необходимо понимать, что договор субаренды не должен по своим условиям противоречить договору аренды, в частности, срок субаренды не должен превышать срок аренды.
Какие документы нужно запрашивать у собственника квартиры
При аренде квартиры, необходимо обязательно проверить документы собственника. Это поможет избежать мошенников и проблем с оплатой и коммунальными платежами. Перед подписанием договора аренды вы должны проверить следующие документы:
- Выписка из ЕГРН – это документ, который подтверждает право собственности на жилье. Проверьте, что указанные данные в выписке совпадают с данными, которые вам предоставил собственник.
- Доверенность, если вы заключаете договор не с владельцем квартиры, а с нанимателем. Убедитесь, что доверенность оформлена правильно и подписана всеми участниками сделки.
- Коммунальные платежи – проверьте, что оплата за коммунальные услуги была произведена вовремя и нет задолженностей. Также уточните, какая плата будет взиматься с вас во время аренды и кто будет ее оплачивать.
- Паспортные данные – собственник должен предоставить вам паспортные данные, а также данные о прописке. Обязательно проверьте их на правильность.
- Имущество – перед заселением, убедитесь, что квартира находится в пригодном для жилья состоянии. Недостатки и повреждения должны быть указаны в договоре аренды. Если вам нужна мебель, уточните, будет ли она предоставлена вам.
Все эти документы помогут вам проверить правильность договора аренды и избежать проблем в будущем. Не стоит забывать, что какие-либо вопросы должны быть решены до подписания договора. Если вы не уверены в документах, лучше отказаться от аренды квартиры.
Налоги, уплачиваемые арендодателем при сдаче жилья
Зная, как правильно сдать квартиру в аренду, вы обезопасите себя от серьезных неприятностей с законом. В статье 23 НК РФ прописано, что любое физическое лицо, получающее доход, обязательно должно заплатить налог. Систематическая сдача квартиры в аренду при регулярном получении арендной платы приравнивается к индивидуальному предпринимательству. И в этом случае хозяин квартиры обязан будет платить налог. Его ставка варьируется в пределах от 13% до 30% для налогоплательщиков с разным статусом. Тем, кто постоянно проживает на территории РФ, то есть резидентам, необходимо будет уплачивать налог в размере 13%. У физических лиц, проживающих на территории РФ менее 183 дней в году, ставка будет достигать 30%. Налог за аренду квартиры следует платить один раз в год. При этом для исчисления суммы налоговой базы за предыдущий год необходимо подавать декларацию (3-НДФЛ) до 30 апреля. Существует возможность несколько уменьшить сумму выплат, зарегистрировав ИП. В этом случае налоговый вычет будет составлять 6% от полученного дохода. Выберите для себя наиболее подходящий способ налогообложения и подавайте декларацию вовремя.
Расторжение договора найма жилого помещения. Можно ли сделать это досрочно?
При необходимости договор найма можно расторгнуть заранее. Желательно, чтобы условия его расторжения были заранее прописаны в тексте документа. Если такого пункта в договоре не предусмотрено, то расторгнуть его можно по основаниям, которые предусмотрены законом. Если арендатор является физическим лицом, он может без указания причин аннулировать договор и освободить жилое помещение, уведомив арендодателя заранее, за три месяца. Хозяин собственности может расторгнуть договор, имеющий срок, в одностороннем порядке лишь в случае невнесения арендной платы или ненадлежащего использования жилого помещения, в том числе ухудшения его состояния. Если арендатор является юридическим лицом, договорные отношения могут быть прекращены досрочно в случае нарушения одной из сторон их условий. Договор найма, не имеющий срока, можно расторгнуть, уведомив жильца за три месяца до непосредственного выселения.
Нюансы при подписании договора
Проверять желательно, какие документы имеет собственник, и читать сам договор найма. Это соглашение является основным документом, регулирующим отношения между сторонами.
10 важных пунктов соглашения:
- ФИО сторон и реквизиты паспорта;
- список квартиросъемщиков;
- перечень граждан, которые будет проживать на жилплощади;
- точные даты, когда хозяин жилплощади может приходить для проверки и получения оплаты;
- размер арендной платы;
- дата и порядок перечисления платежей (деньги можно передавать на руки и брать расписки или переводить на карточку);
- список мебели и бытовой техники, которая находится в помещении;
- права и обязанности сторон;
- порядок возмещения ущерба;
- срок действия соглашения.
Если помещение снимается на срок больше года, то необходимо регистрировать документ в Росреестре. Но мало кто хочет заморачиваться прохождением бюрократических процедур, да и привлекать внимание налоговой инспекции.
Потому соглашение подписывается на срок менее года. Если все идет нормально, то срок проживания продлевается.
Как провести проверку через государственные реестры
Для того чтобы проверить собственника квартиры при аренде, можно воспользоваться государственными реестрами недвижимости, которые предоставляют информацию о правах собственности на имущество.
Существует несколько ресурсов, где можно провести такую проверку:
- Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). На официальном сайте ЕГРН можно ввести адрес квартиры и получить информацию о правообладателе и наличии зарегистрированных прав на данное имущество.
- Реестр прав на недвижимое имущество. Некоторые региональные органы регистрации предоставляют доступ к реестрам прав на недвижимость, где можно узнать информацию о последних изменениях в правообладании.
- Судебный реестр актов гражданского состояния. В некоторых случаях собственник квартиры может быть зарегистрирован как умерший или лишенный полных правоспособностей, что является важной информацией при сдаче в аренду.
При проведении проверки через государственные реестры обратите внимание на актуальность полученной информации, так как владельцы могут меняться, а реестры не всегда обновляются немедленно. Также возможно использование специализированных онлайн-сервисов, которые предлагают дополнительные возможности для проверки собственника квартиры.
Аренда: какие документы нужно проверить, подписать и оформить — Аренда — Журнал Недвижимости
Какие документы проверить у собственника
Главное: надо убедиться, что вы снимаете жильё именно у собственника, и он имеет полное право им распоряжаться. Передавать деньги можно только ему.
Нередко бывает так, что мошенник снимает квартиру, выдаёт себя за арендодателя, пересдаёт нескольким жильцам на длительный срок и, получив предоплату за один-два месяца вперёд, просто исчезает. А вы остаётесь ни с чем.
Итак, какие документы нужны для аренды квартиры от её владельца:
- Паспорт. Нужен, чтобы установить личность того, кто сдаёт квартиру. Проверьте, что паспорт действителен: это можно сделать на сайте МВД. Обращайте внимание на фото — на нём абсолютно точно должен быть собственник. Лучше попросить показать ещё какой-нибудь документ, например загранпаспорт или водительское удостоверение, чтобы убедиться, что перед вами владелец квартиры, а не аферист.
Паспорт владельца квартиры
- Выписку из ЕГРН. Она подтверждает право собственности на объект недвижимости. Иногда арендодатели показывают не выписку, а свидетельство о праве собственности. Но такие документы выдавались до 15 июля 2016 года и могли устареть. Поэтому для заключения договора найма нужно спрашивать именно выписку из ЕГРН не старше 1 месяца: если времени с её получения прошло больше, то есть риск, что квартира уже принадлежит другому человеку. Данные о владельце жилого помещения в выписке и в паспорте должны совпадать.
Совпадение паспортных данных с данными из ЕГРН
В выписке также будет указано, сколько у квартиры собственников и зарегистрированных жильцов. В идеале надо просить, чтобы на подписании договора найма присутствовали все собственники.
Если это невозможно, необходимо запрашивать доверенность у собственника, который будет заключать с вами договор. В документе пропишите, что он гарантирует, что остальные собственники не против сдать квартиру в аренду.
Так другие собственники не смогут требовать от вас выселиться без уведомления наймодателя.
Убедитесь, что на квартиру нет обременений и она не под арестом — это тоже будет указано в выписке. От квартир с «проблемами» лучше держаться подальше.
А вот если квартира в ипотеке, это нестрашно: покупать квартиру в ипотеку и потом сдавать её, чтобы побыстрее выплатить кредит, — распространённая практика. Шанс, что банк заберёт квартиру у собственника и ему придётся выселять жильцов, минимальный.
Тем более, как вы понимаете, многое зависит и от вас — будете платить своевременно, собственник будет спокойно отдавать долг банку.
- Cвежие квитанции об оплате коммунальных услуг. Если по ним есть задолженности, надо требовать, чтобы собственник обязательно погасил их до того, как будет заключён договор аренды. А когда будете подписывать договор, укажите в нём показания счётчиков электричества и воды, чтобы потом избежать проблем с расчётами.
Кaк и o чeм гoвopить нa пoкaзe
Bы выбиpaeтe нe тoлькo квapтиpy, нo и apeндoдaтeля. Ecли вoзникнyт пpoблeмы, пpидeтcя oбpaщaтьcя к нeмy: coceди cкидывaютcя нa peмoнт пoдъeздa или cлoмaлcя xoлoдильник. Oн дoлжeн быть aдeквaтным чeлoвeкoм, кoтopый нe бyдeт вaм нaдoeдaть, чacтo пpиxoдить, нaвeдывaтьcя бeз пpeдyпpeждeний, пoднимaть oгoвopeннyю плaтy. Baш пepвый paзгoвop c coбcтвeнникoм дoлжeн cтaть caмым дoлгим.
Дaльшe вы бyдeтe oбмeнивaтьcя тoлькo cмcкaми o тoм, чтo oтпpaвили дeньги.
Cпpocитe apeндoдaтeля, пoчeмy oн cдaeт квapтиpy. Узнaйтe, нe coбиpaeтcя ли oн пpoдaвaть нeдвижимocть или дeлaть кaпитaльный peмoнт. Eщe нa пpaктикe чacтo пoлyчaeтcя, чтo y xoзяинa ecть взpocлыe дeти, внyки, дaльниe poдcтвeнники, кoтopыe мoгyт или coбиpaютcя пepeexaть в квapтиpy чepeз гoд-двa — этo тoжe нyжнo выяcнить зapaнee.
Oбpaтитe внимaниe нa вoпpocы, кoтopыe зaдaeт вaм apeндoдaтeль. Нopмaльнo, ecли oн cпpaшивaeт o paбoтe, ceмьe, дoxoдe — oн дoлжeн быть yвepeн, чтo вы cмoжeтe oплaчивaть apeндy, нe yeдeтe paньшe cpoкa и ничeгo нe иcпopтитe в квapтиpe. A вoт вoпpocы o тoм, кaк вы пpoвoдитe cвoбoднoe вpeмя, ктo вaши дpyзья, кaк y вac c личнoй жизнью — пpизнaк тoгo, чтo чeлoвeк нe paзличaeт чacтныx гpaниц и бyдeт иx нapyшaть в дaльнeйшeм.
3aпyщeнный cлyчaй, ecли coбcтвeнник cтaвит вaм ycлoвия, чтo вы дoлжны и чтo нe мoжeтe дeлaть в eгo квapтиpe: пpивoдить гocтeй, зaвoдить дeтeй, yбиpaтьcя paз в нeдeлю.