Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности покупки квартиры у юридического лица». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как и в случае с любой другой сделкой купли-продажи недвижимости, все начинается с подтверждения права собственности — таким подтверждением сегодня может быть только выписка из ЕГРН, подтверждающая, что квартира принадлежит компании-продавцу.
- Юридические лица продают квартиры по тем же причинам, что и обычные граждане: инвестируют в недвижимость для дальнейшей перепродажи, покупают квартиры для сдачи в аренду или расселения сотрудников, а затем меняют планы. Кроме того, банки продают жильё должников.
- При покупке недвижимости у юрлица риски выше. Можно не только столкнуться с большим долгом за ЖКУ от предыдущих жильцов, но и с последующим банкротством юридического лица, недействительным правом собственности или ценовым мошенничеством.
- Защититься от обмана поможет тщательная проверка документов, заказ выписок из ЕГРН и домовой книги, а также проверка продавца по базам банкротов и исполнительных производств.
- При оформлении договора продавец должен предоставить протокол собрания учредителей, подтверждающий их согласие на сделку. Представитель компании должен действовать на основании устава или доверенности от руководителя.
- Расчёты с юридическим лицом могут проводиться только через его банковский счёт.
Потенциальный банкрот
Кроме того, следует проверить юридическое лицо на возможные риски ответственности перед третьими лицами. Третьими лицами могут выступать все организации, принимающие участие в хозяйственной деятельности компании — клиенты, поставщики, кредиторы, подрядчики, — перед которыми у юрлица может появиться задолженность.
Важно: сделку по покупке квартиры у организации, которая в течение трех лет объявит себя банкротом, могут оспорить в суде. А это риск потерять и жилплощадь, и деньги.
«Если банкротство людей не такое частое явление, то банкротства компаний происходят сплошь и рядом. Поэтому потенциальному покупателю квартиры у юридического лица следует проверить финансовую устойчивость компании. Как минимум необходимо выяснить, не находится ли организация в базе ликвидируемых предприятий, в отношении которых открыты дела о банкротстве. Также следует проверить компанию на наличие открытых судебных производств. Множество судебных дел и исков к компании — очень тревожный звоночек», — указывает Сухий.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Что еще следует знать покупателю квартиры у юрлица?
Очень часто от имени юридического лица сделку совершает представитель. Внимательно ознакомьтесь с доверенностью. Дело в том, что зачастую в доверенности разрешены не все действия, которые совершает представитель. В частности, это касается, например, вопроса передачи денег.
Отдельный вопрос встает, когда юридическое лицо продает квартиру, которая была ему уступлена. Существует договор уступки прав требования, в соответствии с которым право на квартиру переуступается третьим лицам.
Например, различные инвестиционные компании скупают часть квартир в новостройке, а потом переуступают их третьим лицам. Делается это с целью получения выгоды. В данном случае в договоре переуступки должна быть ссылка на первоначальный договор, по которому данная недвижимость перешла к ее нынешнему владельцу. Обратите внимание, что договор уступки права требования должен быть заверен нотариально.
Итак, все выписки запрошены, документы собраны. Еще раз сядьте и внимательно все пересмотрите и обдумайте: не настораживает ли вас низкая стоимость квартиры или частая смена ее владельцев, отсутствие ремонта или недавнее судебное разбирательство? Если всё в порядке, то заключайте договор и отправляйтесь его регистрировать.
Но даже если неприятная ситуация всё же произошла и вы оказались жертвой мошенников, не расстраивайтесь. Закон защищает ваши права. Вы будете являться в данном случае добросовестным приобретателем, который знать не знал о мошеннических схемах. Поэтому если сделку признают недействительной, денежные средства в любом случае вернутся на ваш счет.
Особенности покупки квартиры у юридического лица
Действующее законодательство предусматривает определенный порядок проведения сделок с ценным имуществом для юридических лиц в форме обществ с ограниченной ответственностью или акционерных обществ. Продажа жилой недвижимости такими юридическими лицами, как правило, относится к категории «крупные сделки». Крупной совершаемая сделка будет считаться в том случае, если цена реализуемого недвижимого имущества составляет более 25% от стоимости активов данного юрлица.
Особенностью покупки квартиры у юридического лица будет (как в случае и любой другой крупной сделки) необходимость проконтролировать уведомление о сделке всех участников общества (ООО или АО). Обычно, для этого генеральный директор составляет договор купли продажи между юрлицом и физлицом, уведомляет учредителей, согласовывает и подписывает договор исключительно после всеобщего одобрения подобной сделки. Соглашение учредителей, особенно если их в компании много, это «сдерживающий» фактор для руководителя, такая процедура помогает компании избежать убытков, а может даже риска банкротства.
Таким образом, покупая жильё у юрлица, вам стоит обязательно убедиться в том, что согласие на сделку получено от всех учредителей (для ООО) / акционеров (для АО), в противном случае такая сделка может быть аннулирована в судебном порядке и вы потеряете деньги, нервы и время.
Процедура по факту не имеет отличительных характеристик от первоначальной, за исключением снабжения банка необходимыми документами. Это обусловлено тем обстоятельством, что при приобретении жилья в ипотеку риски, связанные с такой сделкой увеличиваются, ведь рисковать продавец будет не собственными, а заемными средствами. А под честное слово банк не может выдать на руки физическому лицу запрашиваемую сумму. Поэтому банку предоставляются заверенные копии документов юридического лица, которые и становятся основание согласования ипотечного займа. Средства банк сразу же направляет на счет юридического лица безналичным переводом. Юридическое лицо не может иметь возражений, так как такая сделка для него будет даже предпочтительнее. Однако, организации практикуют получение задатка, которое не является нарушением и вполне имеют место быть.
Организации, продающие свои объекты недвижимости, точно также, как и продавцы-физические лица, проходят проверку банком. Что же проверяет финансовое учреждение?
- Наличие данных об организации в ЕГРЮЛ — компания обязательно должна фигурировать в этом реестре;
- не находится ли компания в стадии банкротства, и если да, то на какой стадии;
- имеется ли государственная регистрация прав компании на данную квартиру;
- имеет ли должностное лицо, представляющее интересы компании, права на реализацию ее активов в настоящее время;
- имеется ли согласие учредителей на реализацию квартиры или протокол собрания акционеров о реализации жилплощади.
Для банка есть еще один серьезный риск: если в течение трех лет после заключения сделки юридическое лицо-продавец окажется в стадии банкротства, то по иску кредиторов арбитражный суд может признать сделку недействительной и вернуть квартиру на баланс компании. Тогда банк вместе с заемщиком становится таким же кредитором компании-банкрота, ожидающим возврата своих денег. Такая ситуация финансовое учреждение ну никак не устраивает, поскольку означает замороженные средства в течение неопределенного периода времени.
Особенности приобретения недвижимости у юридического лица
- Необходимо оформление решения об отчуждении имущества. Когда продавцом выступает гражданин, решение принимается самостоятельно, никакого письменного документа о желании продать недвижимость составлять не нужно. Если продавец юрлицо, требуется соблюдение требований о принятии решения, которые прописаны в уставе. Чаще всего необходимо провести общее собрание участников организации, на котором голосованием принимается коллегиальное решение об отчуждении имущества, находящегося на балансе фирмы.
- Действует особый порядок оплаты. В сделке с организацией возможен исключительно безналичный расчет по договору. Допустимо перечислить денежные средства напрямую на счет фирмы или воспользоваться банковским аккредитивом. В этом случае оплата может происходить после регистрации перехода прав на объект.
- Договор купли-продажи подходит не во всех случаях. Недвижимое имущество может принадлежать юридическому лицу как на праве собственности, так и на основании права требования. Если с первым вариантом, как правило, не возникает трудностей, то во втором случае важно знать ряд нюансов. Организация может владеть правом на жилье в строящемся доме. С покупателем будет заключен договор не купли-продажи, а уступки права требования (цессии).
Общие риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица
- Недействительные документы. Недобросовестные предприниматели могут составить фиктивный протокол о продаже недвижимости, не известив совет директоров о сделке. После перехода права собственности остальные участники узнают о неправомерном отчуждении имущества и в судебном порядке добиваются признания сделки недействительной.
- Заниженная или завышенная цена. С целью оптимизации налогообложения компании зачастую идут на хитрость: прописывают в договоре цену, которая существенно отличается от рыночной стоимости жилья. При указании большей стоимости представители компании утверждают, что фактически от покупателя понадобится лишь сумма, о которой стороны устно договорились и которая устроила и продавца, и покупателя. Однако в дальнейшем продавец начинает оспаривать регистрацию сделки по причине неполной выплаты сумму по договору. Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица по заниженной цене сводятся к тому, что юрлицо выступает с заявлением об указании ошибочной цены в договоре.
- Банкротство компании. Важно учитывать, что повлиять на последствия сделки может не только актуальное банкротство компании, но и подобная процедура в будущем, а именно в течение трех лет после купли-продажи. В этот временной промежуток кредиторы наделены законным правом обратиться в арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной.
- Приобретение квартиры у фиктивной организации. Мошенники могут зарегистрировать юрлицо с одноименным названием, например, крупного застройщика, и попытаться продать недвижимость от его имени. При этом покупателей привлекает существенно сниженная цена, и они не придают должного значения правовой экспертизе документов и данных из государственных реестров.
Покупка квартиры у юридического лица: особенности сделки
Для юридических лиц в форме АО или ООО законодательно предусмотрен особый порядок сделок с ценным имуществом. Сделки, которые связаны с отчуждением такого имущества, называются крупными.
Для того чтобы сделка была признана крупной, стоимость продаваемого имущества должна составлять не менее 25% от балансовой стоимости активов организации.
Кроме этого, уставом общества может быть предусмотрено отнесение к такой категории сделок договоров по продаже недвижимого имущества.
Прежде чем совершать крупную сделку, генеральный директор должен согласовать ее с остальными участниками общества и получить одобрение. Такое согласие должно дать либо собрание акционеров, либо совет директоров.
Зачем необходимо такое согласие? Всё очень просто: генеральный директор является единоличным исполнителем всех сделок, но зачастую стоимость недвижимости может составлять более половины активов общества. И для того чтобы не стать банкротом, введен сдерживающий механизм для руководителя организации в виде разрешения на совершение крупной сделки.
А если такую сделку совершить без согласия? Тогда она может быть признана недействительной в судебном порядке. Согласитесь: приятного в возникшей ситуации будет мало.
С какими подводными камнями можно столкнуться?
Риски при покупке квартиры у юридического лица действительно велики, поэтому необходимо знать, на какие еще подводные камни может наткнуться покупатель.
В обычной жизни чаще всего простой человек может столкнуться со следующими ситуациями, которые приводят к потере денег, времени и самой жилплощади:
- Покупка квартиры по подставным документам. Эта ситуация самая опасная и практически безвыходная. Сделка по поддельным документам судом признается недействительной, а, значит, обычный человек в итоге остается без денег и жилья.
- Приобретение жилплощади у фирмы с владельцем ограниченной дееспособности. Как правило, такие сделки также признаются недействительными. Другие владельцы компании после переведения средств могут обратиться в суд, и он будет на их стороне, если один из владельцев будет признан ограниченно дееспособным и будут предоставлены необходимые доказательства.
- Продажа жилплощади, которая перешла во владение путем наследования, хоть и не относится к ситуации, но все-таки тоже имеет свои нюансы. Дело в том, что со временем могут появиться и другие наследники, претендующие на данную квартиру, и суд, скорее всего, окажется на их стороне.
Конечно, знать все тонкости на рынке недвижимости невозможно, но желательно при покупке жилплощади отдать предпочтение «прозрачной» сделке. Никаких подложных документов и махинаций.
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.
Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.
Инфopмaция oб oткpытии дeлa o бaнкpoтcтвe coдepжитcя в Eдинoм фeдepaльнoм peecтpe. Чтoбы нaйти дaнныe oб opгaнизaции, нyжнo знaть ee ИНН.
Кaк yзнaть o бaнкpoтcтвe пpoдaвцa
Ecли opгaнизaция-дoлжник пpoдaлa oбъeкт в тeчeниe гoдa дo бaнкpoтcтвa, cyд мoжeт aннyлиpoвaть и этy cдeлкy, чтoбы выcтaвить имyщecтвo нa тopги.
Кaк пpoиcxoдит ocпapивaниe cдeлoк дoлжникa пpи бaнкpoтcтвe
Чтoбы oбeзoпacить ceбя, пoкyпaтeль мoжeт пpoвepить пpoдaвцa пo бaзe cyдeбныx пpиcтaвoв — пocмoтpeть, нeт ли y нeгo кpyпныx дoлгoв. Ecли нa фиpмy вoзбyждeнo иcпoлнитeльнoe дeлoпpoизвoдcтвo, oт cдeлки лyчшe oткaзaтьcя.
Гдe пpoвepить дoлги пpoдaвцa
Нa нeдвижимocть пpeтeндyeт ктo-тo eщe. Бывaeт, чтo yвoлeнный диpeктop пpoдaл пoмeщeниe, и yчpeдитeли чepeз cyд пытaютcя вepнyть пpaвo нa имyщecтвo. Чтoбы избaвитьcя oт cпopнoй нeдвижимocти, coбcтвeнник выcтaвляeт ee нa пpoдaжy.
Пo бaзe apбитpaжныx дeл мoжнo yзнaть, нeт ли пpeтeндeнтoв нa этo имyщecтвo. B пoиcкoвoй cтpoкe cepвиca ввoдят ИНН пpoдaвцa и пpocмaтpивaют выдaчy пo cyдeбным peшeниям. Ecли в ниx фигypиpyeт выбpaннoe пoмeщeниe, лyчшe пoиcкaть дpyгyю нeдвижимocть.
Кaк пpoвepить, нe выcтyпaл ли oбъeкт нeдвижимocти пpeдмeтoм cyдeбнoгo cпopa
Пoд видoм пpoдaвцa дeйcтвyют мoшeнники. Нaпpимep, oни cнимaют oфиc, oфopмляют липoвyю дoвepeннocть oт имeни coбcтвeнникa и пpoдaют пoмeщeниe. B тeчeниe тpex лeт влaдeлeц мoжeт aннyлиpoвaть cдeлкy в cyдe. Пocтpaдaвшeмy пoкyпaтeлю пpидeтcя oбpaщaтьcя в пoлицию, a зaтeм чepeз cyд пытaтьcя вepнyть дeньги.
Пo выпиcкe из EГPН мoжнo ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния; yтoчнить, ктo мoжeт coвepшaть cдeлки oт лицa opгaнизaции; пpoвepить пoдлиннocть дoвepeннocти пo бaзe нoтapиaльнoй пaлaты.
Распространенные варианты мошенничества
Чаще всего возникают ситуации, когда уполномоченное лицо предоставляет подделанное разрешение руководящего органа юридического лица на продажу объекта недвижимости. Это может быть:
- протокол собрания учредителей;
- письменное согласие учредителей организации, оформленное в произвольной форме. Не редкими являются случаи, когда эти документы подделывают с целью экономии времени или личного обогащения. Из-за таких действий сделка может быть признана через суд недействительной, например, в случае, когда один или несколько учредителей подали иск в связи со своим несогласием с продажей объекта недвижимости. Решением такого суда обычно предписывается вернуть покупателю денежные средства. Однако на практике такая процедура может затягиваться на очень долгое время или вообще не выполняться.
Особого внимание заслуживает доверенность, которая подтверждает полномочия лица, подписывающего договор. Она должна быть оформлена или на конкретную сделку с указанием ее параметров или генеральная, которая предполагает возможность отчуждения активов предприятия. Доверенность может быть единоразовой (на конкретную сделку с указанием ее параметров) или генеральной (предполагает широкий круг полномочий, в том числе отчуждения активов предприятия).
Похожие записи: