Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое свободная продажа квартиры вторичка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Свободная продажа несет выгоду людям, которые арендуют жилье и желают, не теряя времени и, соответственно, денег, обосноваться в собственной квартире. В этом случае можно все относительно точно спланировать и правильно договориться с арендодателем об освобождении жилья.
Свободная или чистая продажа квартиры – это сделка, заключающаяся только между двумя участниками: покупателем и продавцом. Это наиболее простая на рынке недвижимости ситуация. В результате проведения процедуры одна сторона получает деньги, квартира освобождается от прописанных лиц, их личных вещей и переходит в собственность второй стороне.
Ответ на вопрос, что значит свободная продажа квартиры в объявлении, достаточно простой. Термин означает прямую сделку, при которой отсутствуют промежуточные юридические операции и мероприятия. Продавец желает получить свои деньги и не планирует покупать новое жилье вместо квартиры, которую реализует. Поэтому покупатель после заключения сделки и юридического оформления может использовать недвижимость и не ждать момента, когда бывшие жильцы выселяться.
Некоторые граждане ошибочно воспринимают термин «свободная продажа». Люди под значением словосочетания нередко понимают сделку без комиссии, просто заключение договора согласно действующему законодательству или, например, продажу без посредничества.
Признаки свободной продажи квартиры
Для лучшего понимания, что значит чистая продажа квартиры во вторичке, целесообразно ознакомится с ее признаками:
- У продавца имеется необходимый пакет документов для совершения сделки согласно действующим нормам законодательства;
- Чистая продажа подразумевает, что недвижимость физически и юридически освобождена – в квартире отсутствуют прописанные лица, никто в ней не проживает и вывезена мебель, вещи;
- Продавец желает просто получить финансы, а не приобрести на вырученные средства альтернативное жилье;
- Свободная продажа – это быстрая сделка, поэтому она часто осуществляется в течение суток;
- Собственник не нуждается в жилплощади – объекте, который будет покупать при свободной сделки новый владелец.
Свободная продажа квартиры – готовность продавца в любую минуту совершить официальную сделку.
Что значит прямая продажа квартиры?
Прямая или свободная продажа — это сделка, состоящая только из двух частей. Покупатель и продавец (если собственников больше). В результате покупатель получает деньги и переезжает в пустую квартиру.
При прямой продаже квартира продается продавцом без каких-либо дополнительных условий или льгот со стороны третьих лиц. Такие сделки возможны, когда у продавца нет
- зарегистрированный гражданин продаваемой квартиры; и
- Нет никаких претензий со стороны третьей стороны, что
- Обязательство перед банком в контексте ипотечного контракта, когда продаваемая недвижимость закладывается в качестве гарантии
- необходимость покупки другого дома до продажи своей собственности.
Свободная продажа — это простая сделка с недвижимостью, включающая одну сделку. Владелец продает свой дом, не намереваясь совершать другую сделку. Договор подписывается обеими сторонами, и решение не зависит ни от кого другого. Стороны должны заключить договор и подписать окончательное соглашение о продаже.
Возможна ли ипотека при прямой продаже?
Ипотека для заявителей на покупку с чистой продажи имеет ряд преимуществ в отношении времени подачи заявки. Банковские кредитные тендеры имеют ограниченные сроки, обычно не превышающие трех месяцев.
При немедленной продаже заемщик получает средства сразу же после одобрения банком и заключения договора. При альтернативной продаже заемщик должен ждать продавца. Покупатель также должен повторно подать заявку на получение ипотечного кредита, если срок его действия истекает в момент покупки.
При рассмотрении заявки на ипотеку банки следуют своим обычным процедурам и всегда направляют сотрудника для осмотра недвижимости. Кроме того, приобретаемая квартира гарантируется кредитором и подлежит рыночной оценке.
Простота и чистота договора не влияет на размер платы за кредит.
При покупке новостройки по прямой сделке заемщик имеет возможность получить льготную процентную ставку, но только в том случае, если квартира приобретается у производителя, уполномоченного банком.
Кроме того, заемщику не нужно предоставлять никаких дополнительных рекомендаций по имуществу, так как банк уже провел оценку и имеет необходимую документацию на все имущество.
Как можно повысить эффективность прямых продаж
Если вы продаете в основном через Интернет, у вас есть возможность значительно упростить процесс продажи. Современные инструменты могут помочь оптимизировать многие бизнес-процессы.
С помощью SmartBadge от Sber вы можете записывать и анализировать разговоры с клиентами. Он также может быть использован для оценки качества консультаций и обслуживания. Устройство выглядит как обычный бейдж, чтобы не вызывать у клиентов дискомфорта, но обеспечивает высокий уровень качества регистрации.
SmartBadge полезен, когда это необходимо.
- Разрешать конфликтные ситуации и
- повысить эффективность продаж, и
- обучать сотрудников и готовить новых сотрудников.
Как работает SmartBadge:.
- Программное обеспечение отделяет речь сотрудника от речи других собеседников.
- Он автоматически преобразует речь в текст в режиме поиска и
- анализирует речь для выявления правонарушений и передового опыта, и
- надежно хранит данные в зашифрованном виде на серверах клиента.
Salutebot от Sbera может улучшить общение с клиентами с помощью чат-ботов. Виртуальный помощник отвечает на запросы клиентов в течение всего двух секунд. Этого достаточно, чтобы удержать потенциальных клиентов. По статистике, 30% клиентов уходят, если не получают ответа в течение 10 секунд.
SaluteBot легко интегрируется в общие каналы.
- Ваш сайт, сайт
- телеграмма, телеграмма
- вконтакте, в
- Абит,.
- Хорошо.
- Viber.
ChatBot отвечает на 100% запросов входящих звонков и обрабатывает до 70% самостоятельно. Это высвобождает время оператора и позволяет уделять больше внимания сложным случаям. Умный робот понимает обычную речь и поддерживает разговор с клиентом.
Вы можете установить его самостоятельно у производителя электроники или заказать разработку с гаечным ключом.
Это уникальная чат-платформа для онлайн-продаж. Его основная цель — оптимизировать процесс общения с клиентами и обеспечить более качественное обслуживание.
- Установка платформы чата на сайте, по
- Телефония и телефон,.
- сообщения из социальных сетей, мессенджеров, приложений и электронной почты.
Если вы боитесь потерять сообщения от своих клиентов из-за различных коммуникационных платформ, мы рекомендуем инструмент Jivosite.
После установки вы сможете собирать сообщения из разных каналов в одном потоке разговоров.
- Социальные сети,.
- Посланник,.
- Почта,
- Телефонные звонки.
- SMS.
В целом, Jivo повышает эффективность эксплуатации в пять раз.
Личные кабинеты дают вам доступ к инструментам, необходимым для комфортной работы с клиентами.
- Критерии ответа,.
- Быстрая фраза? ,.
- Автоматические подсказки.
Операторы могут работать через смартфон или планшет. Для удобства разработчики создали специальные приложения.
Что такое свободная продажа
Свободная или прямая продажа — это сделка, когда вы просто продаете квартиру, получаете за нее деньги и делаете с ними что хотите: откладываете, покупаете машину или вкладываете в акции. Как правило, у вас есть другое жилье и не надо срочно покупать новую квартиру. Зачастую собственники продают единственное жилье, взамен которого хотят сразу же купить другое — это альтернативная сделка.
Участникам альтернативной сделки не нужны деньги за квартиру — им нужна новая квартира
Чем альтернативная продажа отличается от свободной?
Аббревиатура АП в объявлении о реализации недвижимости означает «альтернативная продажа». К данному типу принадлежат около 70% сделок купли-продажи жилых объектов. Реже встречается третий тип продаж – «цепочка» сделок из нескольких альтернатив.
При альтернативной продаже хозяин получает деньги за старую квартиру и приобретает новую недвижимость. Это осложняет процесс, так как в сделке фигурируют три участника:
- продавец жилого объекта № 1;
- покупатель;
- продавец жилья № 2, которое хочет купить продавец объекта № 1.
На поиски квартиры для собственника отчуждаемой недвижимости порой уходит продолжительное время. Покупателю приходится ожидать, пока продавец не найдет подходящее жилье. По сути это обмен или размен. В процессе сделки денежные средства часто перечисляются на счет владельца альтернативной квартиры. Если удается найти жилье подешевле, продавец получает на руки оставшуюся часть денег.
В альтернативной сделке договоры на покупку и продажу оформляются отдельно. Если один из пакетов документов приостановится в процессе регистрации, то остальные сделки тоже не будут заключены.
Покупатель рискует, так как продавец может изменить условия в одностороннем порядке или отказаться от соглашения, если не найдет подходящую недвижимость. Один из собственников выступит против купли-продажи жилья или предложенных условий. Процесс затормозится из-за несоответствия документации требованиям кадастра и т.д.
Как провести альтернативную сделку
Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.
«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию. Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления. Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.
- Первое, что нужно, — разместить объявление о продаже квартиры, указав, что планируется альтернативная сделка.
- Найти подходящий вариант и проверить юридическую чистоту квартиру. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН, где содержатся все сведения о собственниках квартиры, обременениях, судах. Лучше всего заказывать выписку ближе к дате сделки. Также можно запросить выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире, есть ли задолженность за коммуналку и т. д. Покупателю своей недвижимости тоже лучше предоставить такой же пакет документов.
- Выбрать форму расчета. При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, и в безналичной форме с помощью перечисления средств на расчетный счет. В данном случае необходимо продумать правильную схему взаиморасчетов. К примеру, покупатель кладет деньги, которые должен заплатить за квартиру, в одну ячейку. Покупатель-продавец в свою очередь кладет деньги, которые будет должен доплатить продавцу, во вторую ячейку. Доступ к ним откроется после подписания сделки.
- Составить предварительное соглашение. B нeм пpoписать данные сторон сделки, информацию o нeдвижимocти, cpoки зaключeния ocнoвнoгo договора кyпли-продажи, а также условия оплаты. 3aключать лучше двa coглaшeния: oднo — c покупателем, второе — с продавцом.
- После чего составить договоры купли-продажи. На этом этапе можно обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Оба договора купли-продажи подписываются oднoвpeмeннo.
- Регистрация сделки в Росреестре. Подавать все документы следует одновременно. Здесь понадобятся паспорта, договор купли-продажи, заявление на регистрацию, кадастровый паспорт на жилье и квитанция об уплате пошлины — 2 тыс. руб. Ее уплачивает покупатели. Срок регистрации — десять дней; если договор купли-продажи заверен у нотариуса, то три дня.
- Прийти в назначенный день и получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
Плюсы и минусы свободной сделки с недвижимостью
Плюсы свободной сделки:
- Свободные сделки очень просты в оформлении, так как не связаны с другими сделками.
- Свободная сделка совершается быстро. Договор заключается за один день и еще какое-то время уходит на регистрацию сделки в Росреестре.
- Свободные сделки срываются реже, поскольку в переговорах участвуют только продавец и покупатель, тогда как в альтернативной сделке сторонам придется считаться с мнением продавца альтернативной квартиры.
Минусы свободной сделки:
- Стороны часто отказываются от услуг юристов или риелторов. Это приводит к тому, что сделка не проверяется третьими сторонами, а значит выше риски нарваться на недвижимость с обременением..
- Возможность нарваться на недобросовестного продавца, который просто решил побыстрее продать недвижимость и указал, что сделка свободная. А сам намерен приобретать другое жилье, а значит затянет сроки выезда с занимаемой им жилплощади.
Особенности оформления альтернативной сделки
Логическая схема в альтернативной сделке следующая: продавец первой квартиры намерен на деньги от сделки приобрести альтернативную (вторую) квартиру. Таким образом, он является одновременно и продавцом и покупателем. Еще в сделке участвуют покупатель первой квартиры и продавец второй квартиры. Деньги от покупателя первой квартиры могут поступить на счет продавца квартиры, а оттуда на счет продавца второй квартиры или же сразу на счет продавца второй квартиры. Продавец первой квартиры, в зависимости от ситуации, доплачивает разницу в цене продавцу второй квартиры или оставляет себе часть денег, полученных от покупателя своей квартиры.
Получается, что в альтернативной сделке участвуют, как минимум, три стороны и два объекта недвижимости.
В альтернативных сделках могут одновременно продаваться и покупаться от двух до пяти квартир. Такие сделки называются «цепочками». Если в сделке участвуют больше пяти квартир, то, как правило, сделку разбивают на несколько альтернативных или прямых продаж.
Существует несколько видов альтернативной сделки:
- сделка без доплаты — продавец первой квартиры отдает за покупку второй все полученные от покупателя деньги;
- сделка с доплатой — продавец первой квартиры добавляет к вырученным от продажи деньгам еще какую-то сумму, чтобы купить вторую квартиру;
- разъезд (или съезд) — продавец первой квартиры взамен покупает две или три квартиры меньшего размера. Либо продавец нескольких первых квартир взамен приобретает один объект большего размера .
Оформление альтернативной сделки с недвижимостью ничем не отличается от прямой продажи. Разница только в количестве лиц и объектов недвижимости, участвующих в процессе. Все этапы сделки остаются прежними:
- оценка объектов недвижимости;
- поиск и привлечение покупателей;
- проверка юридической чистоты и владельцев объектов недвижимости: запрос выписок ЕГРН и выписок из домовых книг, проверка задолженностей по коммунальным платежам и т.д. Обычно на этом этапе привлекают юриста;
- выбор правильной схемы всех взаиморасчетов;
- составление предварительного договора, в котором прописываются стороны, сроки сделки, условия оплаты и порядок взаиморасчетов;
- подготовка всех необходимых документов с привлечением юриста и нотариуса: соглашение о задатке, договоры купли-продажи на каждый объект недвижимости;
- регистрация перехода права собственности на недвижимость в Росреестре: пакеты документов (паспорта, договоры купли-продажи, правоустанавливающие документы на продаваемые объекты, квитанция об оплате госпошлины) подаются на все объекты недвижимости одновременно;
- получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности покупателя на объект недвижимости.
Оформление альтернативных сделок с ипотекой немного технически сложнее и дольше, так как необходимо получение одобрения сделки от банка. В таком случае обязательно, чтобы сделку вело лицо, которое владеет всеми нюансами и могло бы профессионально координировать весь процесс. Как правило, таким лицом выступает риелтор, специализирующийся на альтернативных сделках с привлечением ипотеки, либо юрист.
Заключение
Любая сделка с недвижимостью должна быть законной и правильно оформленной. А для этого прежде чем выходить на сделку, необходимо тщательно проверять юридическую чистоту объектов недвижимости, а также самих продавцов. Разобраться во всех нюансах и юридических тонкостях, в особенности в сложных альтернативных сделках, бывает нелегко, а поэтому рекомендуем вам обращаться за помощью к профессионалам.
Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:
-
покупки недвижимости,
-
продажи недвижимости,
-
аренды недвижимости по всей России.
Свободная продажа квартиры, стоимость
Если сравнивать стоимость свободной квартиры и альтернативной, то можно сказать однозначно, что альтернативные квартиры выиграют в цене. Свободные квартиры всегда выше оцениваются, а предложений на рынке недвижимости по ним всегда, как правило, меньше.
Как я уже сказал раньше, продавец может, выставив квартиру на продажу, никуда не торопиться, а продавать до тех пор, пока не найдётся покупатель, который купит квартиру без всякого торга. Такой случай большинству покупателей не подходит. Однако, не смотря на то, что квартира свободная, торг в этом случае также возможен.
Есть ещё один момент, если деньги хозяину нужны очень срочно, то срочная продажа квартиры всегда влечёт за собой некоторую потерю в цене, и тут как раз покупатель может оказаться в хорошем выигрыше.
Свободная (прямая) сделка
Такой тип покупки квартиры или дома возможен в том случае, если у продавца есть другое жилье. В этом случае он просто продает объект и забирает деньги, которые ему отдает покупатель. Прямая сделка — отличный вариант для обеих сторон, поскольку в таком случае они не зависят от третьих лиц и других объектов.
В рамках такой сделки покупатель переводит средства непосредственно продавцу, а взамен получает право собственности.
Существуют критерии, по которым определяется свободная продажа квартиры или дома:
- на момент подписания договора объект должен быть свободен;
- по официальным документам на этой жилплощади не должно быть зарегистрированных жильцов;
- при подписании договора у продавца должно быть указано другое место жительства;
- покупатель может поселиться сразу после подписания договора.
В идеальном варианте у квартиры не должно быть обременений, но наличие таких обстоятельств не делает из прямой сделки альтернативную — в таком случае просто указывается вид ограничений.
Плюсы прямой сделки:
- Скорость. Поскольку квартира и деньги готовы, заключить договор можно буквально за пару недель.
- Можно оформить стандартный задаток. Этого будет достаточно, чтобы закрепить за собой право на покупку.
- Минимум рисков «срыва» подписания договора. Сделка зависит только от двух человек, поэтому вероятность неприятностей при ее заключении минимальна.
Но даже у этого, казалось бы, идеального варианта есть свои недочеты:
- Соблазн отказаться от услуг риелтора и не справиться с проверкой. Простота этой сделки может быть обманчивой — например, один из жильцов может быть прописанным в объекте или у квартиры может оказаться несовершеннолетний собственник. Проверить такие нюансы самостоятельно может быть достаточно сложно.
- Высокая стоимость. Владельцы квартир понимают, что люди готовы переплатить за то, чтобы получить недвижимость «здесь и сейчас». Это и становится причиной высоких ценников на объекты.
- Вероятность того, что прямая продажа квартиры окажется замаскированной альтернативной. Нередко продавцы имитируют свободную продажу, хотя сами не владеют дополнительной жилплощадью. Когда покупатель соглашается на такие условия, продавцы начинают быстро искать себе новое жилье и затягивают с заключением сделки под любым предлогом.
Конечно, преимуществ у такого варианта сделки намного больше, а при грамотном подходе все недостатки можно предупредить. Но на практике «чистые» квартиры — большая редкость, поскольку мало кто может позволить себе держать жилплощадь в качестве финансового актива. Нередко покупатели, которые были изначально настроены на свободную сделку, после долгих поисков все же соглашаются на «альтернативу».
Что стоит учесть при продаже квартиры?
При продаже квартиры стоит учесть множество факторов и рисков, особенно если сделка осуществляется через альтернативную или прямую форму продажи. Однако, наибольшую свободу покупателей и возможность избавиться от некоторых рисков предоставляет свободная сделка.
Что стоит учесть при продаже квартиры через свободную сделку? Во-первых, необходимо определить цену продажи и подготовить все необходимые документы. Также важно учесть, что свободная сделка освобождает от посреднических услуг и комиссий, что может существенно снизить затраты на продажу.
Как избежать рисков при продаже квартиры через свободную сделку? Во-первых, рекомендуется провести тщательную проверку покупателя и его финансовой состоятельности. Также стоит учесть, что при продаже квартиры без посредников, ответственность за подготовку документов и соблюдение всех правовых формальностей лежит на продавце.
Прямая или свободная продажа — сделка
Достаточно часто в объявлении встречаются и другие слова «альтернативная сделка» или «безальтернативная продажа». Чтобы разобраться в юридических нюансах, необходимо понять определение этих словосочетаний.
Чистая продажа квартиры – безальтернативная сделка, которая отличается быстротой и простотой оформления. В результате ее проведения продавец получает средства, а покупатель – квартиру.
Но большинство сделок на рынке вторичного жилья являются альтернативными. Собственник реализуют недвижимость, чтобы купить новую жилплощадь. В риэлтерских процессах принимают участие минимум три стороны: покупатель, собственники одной и другой квартиры. В такой ситуации покупатель долго ждет, когда продавец найдет альтернативное жилье и решаться все юридические вопросы.
Какие документы требуются для свободной продажи квартиры?
Для свободной продажи квартиры требуется ряд документов, которые подтверждают ваше право на собственность и позволяют заключить договор купли-продажи.
Одной из основных документов является свидетельство о праве собственности на квартиру. Оно удостоверяет, что квартира находится в вашей собственности и что вы имеете право ее продавать. Этот документ обычно выдается в управлении Росреестра.
Также необходимы паспорт продавца и покупателя. Их копии прилагаются к договору купли-продажи. Паспортные данные позволяют установить личность продавца и покупателя, а также подтвердить их согласие на сделку.
Другим важным документом является выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости). Она содержит информацию о регистрации прав на недвижимость и о возможных ограничениях, таких как аресты или обременения недвижимости.
Также может потребоваться справка из налоговой инспекции о неисполненных налоговых обязательствах продавца. Эта справка подтверждает, что продавец не имеет долгов перед государством и свободно продает свою квартиру.
Дополнительные документы могут потребоваться при наличии иных обстоятельств, например, если продаваемая квартира была получена в наследство или приобретена в ставку. В таких случаях потребуется документ, подтверждающий право на наследство или факт приобретения недвижимости.
Важно также отметить, что для совершения сделки продажи квартиры необходима нотариальная форма. Договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен и иметь все необходимые подписи и печати.
Таким образом, перед продажей квартиры вам необходимо собрать все необходимые документы и регулярно проверять их актуальность. Поиск альтернативной недвижимости, оформление договора и проверка документов — все эти этапы важны и не могут быть пропущены.