Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как прописать залог в договоре аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сдавая собственную недвижимость в наём, владелец квартиры, кроме прибыли в виде арендной платы, может получить и ряд проблем. В таком случае страховой депозит выступит как спасательный круг и поможет защититься от ряда «сюрпризов».
Какие документы понадобятся для аренды?
Перед передачей денежных средств хозяину недвижимости обязательно убедитесь в наличии оригиналов документов, заверенных копий и необходимых подписей.
Предметы интерьера, бытовая техника, вещи, которыми будет пользоваться будущий жилец, характеризуется состоянием внешнего вида и отделкой, все огрехи и дефекты мебели необходимо задокументировать, приложить фотографии. Вам нужно как можно подробнее описать свои претензии к вещам и обратить на все дефекты внимание хозяина. В этом случае в будущем у вас не возникнет конфликтной ситуации с хозяином и вы всегда сможете доказать свою правоту, приложив фотографии имущества.
Главный документ, в котором прописаны права и обязанности владельца квартиры и квартиросъёмщика – это договор найма.
Согласно законодательству РФ, договор должен быть в письменной форме и зарегистрирован в Росреестре, если:
- сделка осуществляется между юридическим и физическим лицом;
- квартира сдается на 12 месяцев и больше.
Незарегистрированный договор обладает той же юридической силой. А вот форма договора предпочтительна всё же письменная, особенно при наличии в квартире дорогого ремонта или оборудования. Кодекс допускает соглашение и в устной форме, но такого рода договорённость не будет иметь юридической силы в суде.
К договору необходимо приложить дополнительные документы:
- ксерокопию паспорта собственника сдаваемого жилья и квартиросъемщика;
- выписку из ЕГРН в доказательство права собственности владельца сдаваемой квартиры;
- техплан квартиры с указанием количества комнат, общей и жилой площади.
Основные пункты договора аренды с залогом
Одной из форм гарантий арендодателя выступает включение в договор пункта о залоге. Сумма устанавливается в фиксированной величине и прописывается в документе. Арендодатель покрывает залогом издержки, полученные:
- при порче имущества, находящегося в квартире – оборудования, мебели;
- в случае отсутствия взноса платы за проживание;
- при выявлении проведенных междугородних переговоров, срок платежа которых наступает с месячной отсрочкой;
- при необходимости проведения уборки сильно загрязненного арендуемого жилья.
Внимание! Условия, при которых арендодатель может воспользоваться суммой залога, должны быть четко прописаны в договоре.
Для защиты прав арендатора необходимо подробно прописать наличие неисправностей или порчи обстановки. Описываются наличие царапин, сколов, дыр или пятен мягкой мебели и прочие недостатки предметов интерьера. При отсутствии описания недостатков доказать правоту будет невозможно.
За счет сумм залога не компенсируются:
- естественный износ имущества (потертости мягкой мебели, отверстия в стенах и прочие детали);
- изменение цвета обоев, возникающее при нормальной эксплуатации;
- стоимость приведения в исправное состояние оборудования и мебели, имевшееся на момент аренды квартиры.
Арендодатель при компенсации залогом издержек должен предоставить арендатору письменный отчет о потраченных средствах, второй экземпляр с подписью о вручении остается у собственника. Неиспользованный остаток суммы подлежит возврату арендатору.
Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.
Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.
Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.
Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.
Что такое залог при аренде недвижимости
Сдавая собственную недвижимость в наём, владелец квартиры, кроме прибыли в виде арендной платы, может получить и ряд проблем. В таком случае страховой депозит выступит как спасательный круг и поможет защититься от ряда «сюрпризов».
- Потеря ежемесячного дохода: если жильцы внезапно съедут, собственнику потребуется время, чтобы найти новых нанимателей. В этот период жилплощадь простаивает, а дохода нет.
- Расходы на восстановительный ремонт: если жильцы испортят отделку, разобьют окна или стекло в двери, владельцу придётся за свой счёт всё восстанавливать.
- Затраты на оплату коммунальных услуг: недобросовестные жильцы зачастую оставляют после себя не только погром, но и долги по квартплате.
- : съезжая, наниматели могут забрать с собой предметы интерьера или технику.
- Возмещение ущерба третьим лицам: действия жильцов нередко вредят соседям. Самая распространенная проблема — затопление. Но ответственность за возмещение убытков лежит на собственнике квартиры.
Что такое залог при аренде недвижимости
Чтобы грамотно составить договор аренды с залогом, вам понадобятся следующие документы:
- Свидетельство о праве собственности на квартиру;
- Паспорт арендатора и владельца квартиры;
- Договор аренды;
- Документы, подтверждающие сумму и форму залога (например, квитанция об оплате или банковский счет);
- Документы о состоянии квартиры (инвентаризационный акт, фотографии и т. д.).
Залог при аренде недвижимости можно оформить либо денежным обязательством, либо имущественным обязательством. В случае денежного залога арендатор вносит определенную сумму, которая будет возвращена при исполнении всех условий договора аренды. В случае имущественного залога арендатор передает владельцу квартиры ценное имущество (например, автомобиль), которое также будет возвращено после окончания аренды.
Какие еще документы могут понадобиться при аренде с залогом?
Кроме основных документов, описанных выше, при аренде с залогом могут потребоваться определенные дополнительные документы, такие как:
- Справка о доходах арендатора;
- Справка о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
- Рекомендательное письмо от предыдущего арендодателя или работодателя;
- Документы, подтверждающие правомочность лица, подписывающего договор аренды от имени арендатора.
Грамотно сформулированный договор аренды с залогом должен содержать все условия и права сторон, а также предусматривать возможность расторжения договора и возврата залога. При возврате квартиры после окончания аренды важно проверить ее состояние и составить акт приема-передачи.
В итоге, залог при аренде недвижимости является гарантией исполнения обязательств арендатора и обеспечивает владельцу квартиры возможность вернуть ее в первоначальное состояние после окончания срока аренды.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Конкретного законодательного требования о передаче залога не существует. Арендатор может просто оплатить за проживание на месяц вперед или более, и если арендодатель согласится с такими условиями, договор будет подписан и без передачи дополнительных средств.
Однако на практике ситуация зачастую выглядит по-другому. Залог представляет собой так называемый страховой депозит. Это сумма, которая помогает собственнику квартиры застраховаться от возможных рисков, связанных с противоправной деятельностью квартиранта:
- порча имущества (сознательная или несознательная);
- порча самой недвижимости (незаконная перепланировка, изменение внутренних конструкций);
- хищение предметов мебели, посуды, техники и т.п.;
- поломки мебели;
- поломки бытовой техники, допущенные по вине жильца и т.п.
Он играет определенную положительную роль и для самого арендатора. Страховой депозит в какой-то степени подтверждает серьезное намерение владельца квартиры сдать ее в аренду на длительный срок, поэтому и квартирант может надеяться на то, что договор действительно будет выполнен.
Как снять квартиру без залога
Этот вариант тоже возможен, и он никак не противоречит закону. Стороны сами вправе выбирать, как именно заключить договор аренды – с условием залога или без него. На практике страховой депозит чаще всего взимается только в тех случаях, когда квартира хорошо меблирована и оснащена всей необходимой бытовой техникой (телевизор, стиральная машинка, плита, микроволновая печь и т.п.). Разумеется, собственник заинтересован в финансовых гарантиях сохранения этих предметов в нормальном состоянии.
Если же арендодатель сдает «голые стены» или в помещении присутствует минимум старой мебели, техники, будущий квартирант может попросить отказаться от внесения залога. При этом можно сослаться на вполне обоснованный аргумент, что страховать в данном случае нечего. Если владелец жилья согласится, сделка состоится и без залога, с подписанием соответствующего договора.
Таким образом, единственный способ снять жилье без передачи дополнительных сумм – получение прямого согласия от арендодателя. Во всех остальных случаях передача залога является обязательным, неизбежным требованием.
Какие ещё документы понадобятся
Помимо основного договора аренды с залогом, может потребоваться предоставить такие документы:
| 1. | Документ, удостоверяющий личность арендодателя и арендатора. |
| 2. | Документы, подтверждающие право собственности или полномочия арендодателя на сдачу объекта недвижимости в аренду. Это может быть свидетельство о собственности, договор долевого участия и т.д. |
| 3. | Документы, подтверждающие состояние объекта недвижимости перед арендой. Это могут быть акты приема-передачи, фотографии и опись имущества. |
| 4. | Документы, связанные с залогом. Как правило, это заявление о предоставлении залога и описание залогового имущества. |
| 5. | Иные документы, которые могут быть указаны в договоре аренды с залогом, как обязательные для предоставления сторонами. |
В зависимости от вида объекта недвижимости, арендных условий и практики каждой конкретной сделки, перечень документов может варьироваться. Проверьте дополнительные требования и рекомендации в вашем регионе или обратитесь за консультацией к специалисту, чтобы грамотно составить договор аренды с залогом.
Важные моменты при оформлении залога в договоре аренды
Определение стоимости залога
Первым шагом при оформлении залога в договоре аренды является определение стоимости залога. Обычно стоимость залога составляет одну или две месячные арендные платежи. Важно учитывать, что размер залога не может быть завышенным, чтобы не создавать препятствий для арендатора.
Условия возврата залога
Договор аренды должен содержать четкие условия, при которых залог будет возвращен арендатору. Возможны различные варианты: полный или частичный возврат залога, возврат после окончания договора или при определенных обстоятельствах. Важно прописать эти условия с привязкой к срокам и обосновать их в договоре для обеих сторон.
Требования к сохранности залога
В договоре аренды следует указать требования к сохранности залога. Например, можно прописать, что залог должен быть возвращен в целости и сохранности, если арендатор не нарушает условия договора. Если залог поврежден или утрачен, арендатор может не получить его обратно или лишиться части суммы.
Обязательное оформление документов
Для обеспечения законности процесса оформления залога в договоре аренды необходимо провести оформление документов. В договоре должны быть указаны данные сторон и иметь подписи с обеих сторон. Также следует составить акт приема-передачи имущества, который будет фиксировать сумму и состояние залога при передаче его арендатору.
Методы учета залога
Последним важным моментом является указание методов учета залога в договоре аренды. Можно выбрать различные варианты: учет на отдельном банковском счете, использование специального депозита или другие согласованные методы. Важно выбрать наиболее удобный и безопасный метод учета залога для обеих сторон.
Учитывая все эти важные моменты при оформлении залога в договоре аренды, можно значительно уменьшить риски и обеспечить справедливую защиту интересов арендодателя и арендатора.
Что делать с залогом после завершения договора аренды
После окончания договора аренды и выселения арендатора, возникает вопрос о возврате залога. Законодательство регулирует процесс возврата залога и устанавливает определенные сроки и порядок действий. В данном разделе мы рассмотрим, что делать с залогом после завершения договора аренды.
Первым шагом является осмотр арендованного помещения вместе с арендатором. Во время осмотра необходимо проверить состояние помещения и его инвентаря. Если возникли какие-либо повреждения, арендатор будет обязан покрыть их расходы из залоговых средств.
После осмотра помещения и констатации его состояния, необходимо провести взаиморасчет с арендатором. Если помещение при сдаче в аренду осталось в хорошем состоянии и нет долгов по арендной плате или коммунальным услугам, залоговая сумма должна быть возвращена арендатору в полном объеме.
Возврат залога должен осуществляться в течение законного срока, который устанавливается в соответствии с законодательством и обычно составляет до 30 дней после окончания договора аренды. Закон также устанавливает обязательное предоставление арендодателем документов, подтверждающих возврат залоговых средств.
Если в ходе осмотра помещения было выявлено, что арендатор нанес ущерб помещению или его инвентарю, а ремонтные работы превышают стоимость залога, арендодатель имеет право удержать из залога сумму, необходимую для покрытия этих расходов. Остаток залоговых средств после вычета всех необходимых расходов должен быть возвращен арендатору.
Таким образом, после завершения договора аренды и выселения арендатора, необходимо провести осмотр помещения, произвести взаиморасчет и вернуть арендатору залоговую сумму, за вычетом расходов на устранение повреждений, при необходимости. Соблюдение законодательных требований при возврате залога является важным аспектом и позволяет избежать возможных конфликтов и споров между сторонами договора.
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Требования к договору
Самый верный способ обезопасить сделку с обеих сторон — заключить отдельный контракт залога (образец можно скачать в Сети).
Предметом соглашения является деньги, указанные в контракте цифрами и прописью. В документе перечисляются обязательства квартиросъемщика (залогодателя), включающие обеспечение сохранности имущества хозяина (залогодержателя), предупреждение о досрочном расторжении контракта за определенное количество дней до даты расторжения и т.д.
В отдельный пункт выносится право залогодержателя возместить возможные убытки за счет залоговой суммы. Обязательным также является пункт, определяющий право залогодателя получить от хозяина жилья залоговые средства в полном объеме в случае надлежащего выполнения своих обязательств по аренде жилья.
Такой контракт, скрепленный подписями хозяина и арендатора, имеет юридическую силу и может быть рассмотрен в суде как документ, определяющий обязательства обеих сторон.