Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ввод в эксплуатацию жилого дома ИЖС в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.
Как сдать дом в эксплуатацию без разрешения на строительство
Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.
На ИЖС распространён закон о долевом строительстве
Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) теперь охватывает и малоэтажные жилые дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока объект не будет введён в эксплуатацию.
Эскроу может быть раскрыт по факту окончания одного из этапов строительства, а сам коттеждный поселок может строиться очередями.
Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:
- Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
- Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.
Причины ограничения количества этажей здания могут быть разными. Одной из них является безопасность. Чем выше здание, тем больше риск возникновения пожара или других чрезвычайных ситуаций. Более высокое здание также требует более сложной системы эвакуации, что может вызвать проблемы в случае возникновения чрезвычайной ситуации.
- Преимущества низких зданий:
- Более простая система эвакуации в случае чрезвычайной ситуации
- Меньше риска возникновения пожара или других чрезвычайных ситуаций
- Более легкий доступ к зданию и меньше проблем с лифтами и эскалаторами
- Более гармоничное сочетание с окружающей средой и окружающими зданиями
В чем заключается упрощенная процедура строительства?
Упрощенная процедура строительства включает в себя набор мер и правил, которые позволяют значительно ускорить и упростить процесс получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома в ИЖС в 2024 году. Суть этой процедуры заключается в уменьшении количества требуемых документов и процедур, а также в их более легком и доступном исполнении.
Основные принципы упрощенной процедуры строительства включают:
- Упрощенные требования к проектной документации — вместо полного проекта архитектурного здания достаточно предоставить схему планировки и фасадные чертежи;
- Сокращение сроков экспертизы проектов — экспертиза занимает меньше времени и выполняется более оперативно;
- Упрощенная согласование с органами государственного контроля — требуются только одна экспертиза проекта, а не несколько, как ранее;
- Упрощенные требования к инженерным изысканиям и их проведению — допускается использование готовых изыскательских отчетов и данных соседних участков;
- Более оперативное рассмотрение жалоб и апелляций, связанных с процессом строительства.
В целом, упрощенная процедура строительства позволяет существенно ускорить и упростить процесс получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома в ИЖС. Это способствует развитию строительной индустрии, стимулирует строительство новых жилых объектов и позволяет снизить затраты и время на строительство. Таким образом, упрощенная процедура строительства является важной мерой для развития сектора недвижимости и обеспечения доступности жилья для граждан.
Особенности введения ИЖС в эксплуатацию
Процесс введения земельных участков индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в эксплуатацию имеет свои особенности.
Первая особенность заключается в необходимости подготовки земельного участка к строительству. Подготовка включает устранение нежелательных объектов, очистку территории от мусора, проведение инженерных коммуникаций и т.д. Также необходимо разработать проект дома и получить разрешение на его строительство.
Вторая особенность связана с получением права собственности на земельный участок. Для этого необходимо провести процедуру государственной регистрации права собственности.
Третья особенность заключается в оформлении документов на приемку дома в эксплуатацию. Приемка производится после завершения строительства и включает проверку соответствия дома установленным нормам и требованиям.
Четвертая особенность связана с учетом норм и правил градостроительства при строительстве ИЖС. Необходимо соблюдать требования по прилегающей к участку инфраструктуре, градостроительному зонированию и др.
Пятая особенность — обеспечение коммуникативной инфраструктуры для земельных участков ИЖС. Это включает подключение к электричеству, водоснабжению, канализации и прочим коммуникациям.
Шестая особенность заключается в соблюдении экологических требований при строительстве земельных участков ИЖС. Необходимо учитывать экологическую обстановку и охрану окружающей среды.
| Седьмая особенность | – реализация проектов по благоустройству территории, созданию парков и зеленых зон для обеспечения комфортного проживания на земельных участках ИЖС. |
Все эти особенности необходимо учитывать при введении земельных участков ИЖС в эксплуатацию, чтобы обеспечить комфортное и безопасное проживание на них будущими владельцами.
Инфраструктура и коммуникации
Важным аспектом развития ИЖС является также обеспечение доступа к современным коммуникационным технологиям. Широкополосный интернет, кабельное телевидение и телефонная связь становятся неотъемлемой частью повседневной жизни, и обеспечение их наличия в новых жилых массивах является задачей первостепенной важности.
Благодаря развитию технологий, сегодня возможно создание современной инфраструктуры и коммуникаций на территориях, ранее удаленных или недостаточно оборудованных. При вводе ИЖС в эксплуатацию в 2024 году необходимо использовать передовые технологии и решения, чтобы обеспечить жителям доступ к современным коммуникациям и создать комфортные условия для жизни и работы.
Ввод ИЖС в эксплуатацию в 2024 году: особенности и перспективы
Инфраструктура и коммуникации
Формирование плана территории
При вводе в эксплуатацию нового жилого дома в селе ИЖС в 2024 году, важным этапом будет формирование плана территории. Это неотъемлемая часть процесса создания благоустроенной жилой зоны, обеспечивающей комфортное проживание для ее обитателей.
Формирование плана территории подразумевает разработку проекта инфраструктуры и благоустройства жилого комплекса. В этом плане определяются основные элементы: дорожная сеть, системы электроснабжения, водоснабжения и канализации, зоны отдыха и зеленые насаждения, парковочные места и другие необходимые объекты. При разработке плана необходимо учесть все требования и нормативы, а также учесть специфику территории, чтобы обеспечить комфортное и безопасное проживание для будущих жильцов.
Для формирования плана территории необходимо провести комплексное исследование, которое будет учитывать топографические особенности, геологические и экологические условия, а также пожелания и потребности будущих жильцов. На основе полученных данных разрабатывается оптимальный вариант планировки, который будет удовлетворять всем требованиям и обеспечивать максимальный уровень комфорта для жильцов.
Нормы безопасности и экологические требования
При строительстве дома в соответствии с требованиями к ИЖС 2024 необходимо учитывать нормы безопасности и экологические требования. Это позволит обеспечить безопасность жильцов и сохранить окружающую среду.
Все строительные материалы, используемые при возведении дома, должны быть экологически чистыми. Они не должны содержать вредных веществ, выбросы которых могут негативно влиять на здоровье людей и окружающую среду. Кроме того, строительные материалы должны быть долговечными и не подверженными гниению, что позволит дому прослужить длительное время без необходимости в особых ремонтах или заменах.
Для обеспечения безопасности жильцов необходимо учесть такие моменты:
| Требование | Описание |
|---|---|
| Пожарная безопасность | Дом должен быть оборудован средствами пожаротушения и иметь пространства для эвакуации в случае пожара. |
| Стабильность строения | Строительные конструкции должны быть надежными и способными выдерживать нагрузки, включая сейсмические. |
| Экологическая совместимость | Дом не должен наносить ущерб окружающей среде и должен быть энергоэффективным, чтобы минимизировать негативное влияние на климат и ресурсы. |
| Безопасность на водоемах | Если дом расположен рядом с водоемом, необходимо предусмотреть меры для предотвращения возможности падения в воду или других несчастных случаев. |
Таким образом, при строительстве дома в соответствии с требованиями к ИЖС 2024 следует учитывать нормы безопасности и экологические требования. Это позволит создать комфортное и безопасное жилье для его будущих обитателей и уважительно относиться к окружающей среде.
Какие проблемы могут возникнуть при регистрации
Несмотря на то, что оформление права собственности на дом и земельный участок кажется простой процедурой, могут возникнуть непредвиденные проблемы:
- Техплан недействителен или выполнен с ошибками. Подготовкой технических планов на ОКСы могут заниматься только кадастровые инженеры, которые имеют необходимую аттестацию и допуски. Список всех кадастровых инженеров есть на сайте Росреестра. Мы рекомендуем при выборе специалиста обращать внимание не только на наличие у него права предоставлять такие услуги. Важный параметр – количество отказов. В нашей компании работают опытные кадастровые инженеры. Обращаясь в «Геомер групп», вы сокращаете риск того, что Росреестр вернет документы и откажет в регистрации.
- Затягивание сроков. Срок постановки ОКС на кадастровый учет и регистрации прав собственности определен законом. Он может немного увеличиться при подаче заявления через МФЦ, так как это связано с особенностями взаимодействия между ведомствами. В любом случае в расписке будет указана дата, когда вы должны получить выписку из ЕГРН.
- Не полный пакет документов. Чаще всего встречаются две ситуации – на землю не оформлено право собственности и самовольная постройка дома. В таких ситуациях чаще всего приходится обращаться в суд. Иногда проблемы правового характера могут быть более серьезными, например, на земле нельзя строить жилые дома. Как действовать в таких случаях, подскажет юрист.
Порядок проведения экспертной оценки и выдачи акта ввода дома в эксплуатацию
Оценка готовности к проживанию объекта индивидуального жилищного строительства проводится в два этапа:
- Выдача владельцу объекта жилой недвижимости «Заключения о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов» (ЗОС)» на основании документов, составленных в результате проведения проверок стройнадзором в ходе строительства объекта и итоговой проверки завершения строительных работ.
- Выдача владельцу разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
В качестве экспертной комиссии выступают органы местного самоуправления, в состав комиссии входят специалисты, отвечающие за полноценное функционирование и безопасность объекта жилой недвижимости (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ): сотрудники Санэпиднадзора, пожарной и сантехнической службы, сотрудники водоканала и газовой службы, и другие.
Важно! Наличие документа, подтверждающего право собственности на земельный участок, на котором располагается объект ИЖС, является обязательным условием для выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Основной порядок действий для ввода индивидуального жилого дома в эксплуатацию включает в себя следующие шаги:
- Сбор необходимого пакета документов (правоподтверждающие, разрешающие, промежуточные акты проверки).
- Подача заявки на вызов приемной комиссии в администрацию по месту расположения строительного объекта.
- Получение заключения о соответствии жилого объекта требованиям Градостроительного кодекса РФ.
- Обращение в администрацию за разрешением зарегистрировать право собственности на объект.
- Получение на руки акта ввода дома в эксплуатацию.
Требования к жилпостройкам
Существуют четкие требования к постройке дома на земле для садоводства.
Для постройки:
- Не более трех надземных этажей;
- Не выше 20 м всего здания;
- В состав жилья, как минимум должны входить: жилая комната, кухня (столовая), туалет, душевая комната, кладовка и пр. При этом спальная комната должна быть не менее 8 кв.м, гостиная не менее 12 кв.м, кухня не менее 6 кв.м;
- Высота от пола до потолка в жилой комнате и кухне не менее 2,7 м (в мансардном этаже — 2,3 м);
- Наличие естественного освещения (наличие окон) в жилой комнате и кухне;
- Наличие систем: отопления, вентиляции, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения;
- В жилье в отопительный период температура воздуха в гостиной должна быть не менее 20 градусов, в душевой не менее 24, в кухне и туалете не меньше 18. В садовом домике такого температурного режима не требуется. Кстати, этим и отличаются садовый и жилой дома.
ВЫДАЧА РАЗРЕШЕНИЯ НА ВВОД ОБЪЕКТА ИЖС НЕ ТРЕБУЕТСЯ
Итак, последними изменениями в Градостроительный кодекс РФ предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если для строительства или реконструкции такого объекта не требуется выдача разрешения на строительство. Однако это не означает отмену всякого согласования ввода в эксплуатацию объектов ИЖС, а, наоборот, вносит следующие изменения, которые предусматривают дополнительные согласования:
Во-первых, ФЗ N 340 предусматривает, что к объектам индивидуального жилищного строительства теперь относятся в том числе садовые и дачные дома (далее — объекты ИЖС). А это означает, что если до принятия ФЗ N 340 (прежняя редакция Градостроительного кодекса РФ) строительство садовых и дачных домов на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства или дачного хозяйства, вообще исключало всякое согласование с органами, уполномоченными на выдачу разрешений на строительство (федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органы местного самоуправления), то начиная с 3 августа 2018 г. такое строительство должно пройти так называемую уведомительную процедуру ввода объекта в эксплуатацию. Следовательно, теперь все вновь строящиеся садовые и дачные дома должны соответствовать всем законодательно установленным параметрам строительства, в том числе и допустимости их размещения на земельном участке.
Во-вторых, из анализа рассматриваемых изменений следует, что разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию рассматриваемым Законом отменяется, но при этом вводится иная форма согласования — получение уведомления о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
Таким образом, ФЗ N 340 расширил субъектный состав лиц, которым теперь необходимо проходить процедуру ввода объекта ИЖС в эксплуатацию, и саму процедуру ввода объекта в эксплуатацию заменил с разрешительной на «уведомительную», по сути нисколько ее не упростив, а даже наоборот. Предусмотренный законом уведомительный порядок ввода объектов ИЖС в эксплуатацию не является уведомительным хотя бы потому, что в ответ на подачу уведомления об окончании строительства объекта ИЖС застройщик соответствующего участка должен непременно получить уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов требованиям законодательства о градостроительной деятельности, а не просто подать уведомление об окончании строительства, как при простом уведомительном порядке.
СНОС В ЗОНЕ С ОСОБЫМИ УСЛОВИЯМИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИЙ
Зона с особыми условиями использования территорий определяется законодательством как охранная, санитарно-защитная зона, зона охраны или защитная зона объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ (далее — объекты культурного наследия), водоохранная зона, зона санитарной охраны, зона охраняемого объекта, приаэродромная территория и иная зона, устанавливаемая в соответствии с законодательством РФ.
Самыми распространенными охранными и защитными зонами, с которыми встречаются застройщики объектов ИЖС, являются следующие зоны:
- придорожные, железнодорожные и приаэродромные территории;
- трубопроводные зоны (газопровод, водопровод, водоотведение);
- линии электропередачи, телефонные линии;
- зоны многоэтажной застройки.
Виды охранных и защитных зон определяются Земельным кодексом РФ, устанавливаются такие зоны в документах территориального планирования административно-территориальных единиц (например, город, сельский округ, субъект РФ, далее — АТЕ), генеральных планах, в правилах землепользования и застройки, документации по планировке территории АТЕ.
Документом, в котором определены все возможные охранные и защитные зоны применительно к конкретному земельному участку, является Градостроительный план земельного участка. Только нужно иметь в виду, что в сведения ГПЗУ тоже периодически вносятся изменения, это связано с вновь устанавливаемыми охранными и защитными зонами, изменениями в вышеперечисленные документы территориального планирования (Генпланы, ПЗЗ), поэтому неправильно руководствоваться, в том числе при сносе объекта, ранее полученным ГПЗУ.
Объект ИЖС, расположенный в границах зоны с особыми условиями использования территории, подлежит сносу или приведению в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах такой зоны, только в случае, если режим указанной зоны не допускает размещения такого объекта.
В случае сноса объекта ИЖС (за исключением ОКС, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки либо ее приведении в соответствие с установленными требованиями) или его приведения в соответствие с ограничениями использования земельного участка, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, осуществляется на основании решения собственника объекта ИЖС самостоятельно либо на основании соглашения о возмещении убытков, которые причинены ограничением его прав в связи с установлением такой зоны с особыми условиями использования территории.
Указанное соглашение о возмещении убытков заключается собственником объекта ИЖС:
- с правообладателем здания или сооружения, в связи с размещением которого установлена такая зона;
- в случае установления зоны с особыми условиями использования территории в отношении планируемого строительства или реконструкции здания или сооружения с застройщиком;
- при отсутствии указанных правообладателя или застройщика или в случае установления зоны с особыми условиями использования территории по основаниям, не связанным с размещением здания или сооружения, с органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории.
В случае недостижения соглашения о возмещении убытков снос такого объекта капитального строительства или его приведение в соответствие осуществляется исключительно на основании решения суда.
О чём стоит знать заранее
Итак, вы решили построить частный дом на участке под ИЖС. Какая информация вам пригодится?
Во-первых, помните, что разрешение на строительство с 2019 года вам не нужно (раньше оно требовалось в обязательном порядке) — и дома, и разных нежилых построек, например бань, гаражей и хозблоков. Кстати, последние тоже можно зарегистрировать, но это необязательно и необходимо только тогда, когда вы хотите совершать с ними разные сделки.
Во-вторых, вы не обязаны готовить проектную документацию и проводить её экспертизу. Можно сделать это по своему желанию, но наказывать за её отсутствие никто не станет.
А вот что обязательно нужно, так это подготовить проект инженерных коммуникаций, если вы хотите присоединяться к централизованному газопроводу, водопроводу и канализации. Так что если воды из колодца и газового баллона вам будет недостаточно, придется поднапрячься.
В-третьих, то, что вам не нужно получать разрешение на строительство и готовить проектную документацию, еще не значит, что и требования законодательства можно игнорировать.
Индивидуальный жилой дом должен соответствовать определённым требованиям. По правилам это отдельно стоящее здание не более чем с тремя этажами, высотой не более 20 метров, с комнатами и помещениями для удовлетворения нужд проживающих (кухня, санузел и прочее). Также такой дом не может быть разделён на самостоятельные объекты недвижимости, то есть не может потом превратиться в два отдельно стоящих дома.
Также юристы советуют заказать в местной администрации градостроительный план своего земельного участка.
Это бесплатный документ, который показывает, где проходят линии электропередач относительно участка и есть ли под ним газовые трубы. Все это нужно учитывать при планировании дома, чтобы потом в случае аварии газовой трубы под домом не пришлось вскрывать полы или разбивать фундамент, не говоря о том, что это может быть опасно для жизни.
Закон не ограничивает вас в количестве жилых домов на земельном участке. В то же время можно столкнуться с определёнными проблемами, пытаясь построить второй дом. Вот какие преграды могут возникнуть:
- площади участка может не хватить для соблюдения всех требований, например по отступам от его границ;
- свои особенные ограничения могут действовать в населённом пункте, где вы живёте.
И даже если в итоге удалось построить два дома, зарегистрируют вам только один. Второй же в любом случае останется «нелегалом».
Здесь, конечно, все выкручиваются как могут.
«Нередко на практике при строительстве двух домов на одном земельном участке их соединяют между собой перемычкой, что позволяет рассматривать их как один дом (с учетом соблюдения требования о максимальном проценте застройки)», — отметила Юлия Иванова.