Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Россияне выбирают Турцию: как сейчас купить жилье и сколько это стоит». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В последние несколько месяцев в интернете очень активно обсуждалась тема усложнений при получении ВНЖ в Турции при покупке недвижимости. И вот, 26 апреля этого года был подписан указ об изменении правил выдачи икамета, а точнее об увеличения суммы инвестиционного входа.
Изменения в получении турецкого гражданства за покупку недвижимости
Еще одна новость, которая несколько огорчила иностранцев, желающих получить гражданство Турции при покупке недвижимости – поднятие ценового порога с 250 000 долларов до 400 000 долларов.
Подходит для этого любой тип объекта – вторичка или новостройка, а также коммерческое помещение и земельный надел. Но важный момент состоит в том, что выбранное имущество не должно было ранее участвовать в сделка для получения гражданства другими нерезидентами. При этом собственность приобретать следует только у турецкого подданного или у юрлица, которое зарегистрировано в Турции.
Согласно закону «О гражданстве Турции» № 5091, необязательно приобретать один дорогостоящий объект. Допускается покупка нескольких квартир или домов на территории всей Турецкой Республики общей стоимостью более $400 000.
Важно также отметить, что учитывается именно кадастровая стоимость объекта, указанная в TAPU. Цена берется из справки о проведении транзакции по обмену иностранной валюты на турецкие лиры. Называется этот документ döviz alım belgesi и с 24 января 2022 года он является обязательным при проведении сделок с недвижимостью.
Эти правила идентичны как для граждан России, Украины, Казахстана, так и для инвесторов из других государств. Воспользоваться правом получения турецкого подданства могут супруги и дети до 18 лет.
Касательно выдачи гражданства на основании ВНЖ по ТАПУ правила остались неизменными. После пяти лет проживания в Турции по икамету нерезидент может подавать ходатайство на получение турецкого паспорт, а после восьми лет – на получение бессрочного вида на жительство.
Мы рассмотрели наиболее актуальные условия покупки недвижимости в Турции на 2022 год. Обратившись в риелторскую компанию NESTIN PROPERTY, менеджеры агентства помогут подобрать апартаменты для получения ВНЖ и гражданства с учетом всех новых требований и помогу пройти все процедурные моменты.
Резюме. Покупка недвижимости в Турции – хороший вариант, но риски есть
Итак, приобретение объекта выглядит хорошей инвестицией. Цены на квартиры в Турции ниже, чем в Португалии или Испании, коммунальные услуги – дешевле, процесс оформления – проще. Для покупки потребуется немало времени, но это – сезонное явление (высокий спрос). Достаточно стандартных документов, которые есть у россиянина: заграничного паспорта, а всё остальное оформляется на месте.
В чём подвох? Во-первых, дикий рост цен. Рынок сильно перегрет, обвалы не исключены. Во-вторых, значительные платежи государству. За сделку придётся выложить минимум 6% от кадастровой цены, и это без накладных расходов (оформление документов, переводчик, риэлтор). И ещё нюанс: для сделки нужно иметь доллары или евро, так как в рублях – сильно потеряете на курсах.
Как искать риэлтора в Турции?
Граждане России, Украины, Казахстан входят в пятерку лидеров покупателей турецкой недвижимости. При выборе компании будьте внимательны. В курортных регионах и Стамбуле, где традиционно активны иностранцы, работает очень много посредников, и далеко не все из них оказывают услуги качественно. Обязательно проверьте документы компании (налоговую регистрацию, регистрацию в Торгово – Промышленной палате в разделе агентств недвижимости, лицензию на ведение риэлторской деятельности).
Проверьте, чтобы у компании был юридический адрес, почитайте отзывы о ее работе, обратите внимание – как давно она на рынке.
Обязанность риэлтора – не только подобрать вам подходящие объекты и организовать просмотры, но также проверить «чистоту» недвижимости, составить договор купли-продажи, подать документы на получение ТАПУ (свидетельство о праве собственности). Компания Ataberk estate предлагает также послепродажный сервис – от подключения коммуникаций на нового собственника до сдачи в аренду и многое другое.
В каких районах Турции нельзя покупать недвижимость
На официальном сайте Главного Управления Миграционной Службы Турецкой Республики опубликован список провинций и районов страны, где покупать недвижимость и оформлять ВНЖ иностранцам запрещено.
В список попали большинство городов провинции Адана, некоторые населенные пункты Аксарая, Карабюка, Кайсери, Килиса, Коньи, Мардина, Османие, Ялова, Чанаккале, Диярбакыра, Бурсы, Газинтепа, Хатая, Болу и др. Под запретом для иностранных граждан приобретение жилья во многих районах Анкары.
В Анталье – это районы:
- Муратпаша;
- Дёшемеалты.
В Стамбуле:
- Бейликдюзю;
- Умрание;
- Фатих;
- Тузла;
- Башакшехир;
- Бейоглу;
- Шишли;
- Эсеньюрт;
- Бешикташ;
- Кючюкчекмедже;
- Сарыер;
- Авджилар.
В Измире:
- Конак;
- Торбали;
- Борнова.
В Мерсине:
- Тарсус;
- Гюльнар;
- Акдениз;
- Силифке;
- Мезитли;
- Енишехир;
- Торослар.
В Алании:
- Авсаллар;
- Кестель;
- Махмутлар;
- Каргыджак.
Как получить гражданство Турции при покупке недвижимости?
Запрашивать вид на жительство можно сразу после получения свидетельства о праве собственности на основании копии TAPU, заграничного паспорта, медицинского полиса на весь год и заполненной анкеты. ВНЖ Турции выдается на 2 года и может продлеваться при сохранении инвестиций, а через 5 лет владелец имущества может получить гражданство. Если иностранец приобрел жилье или коммерческий объект в государстве на сумму 250 000 USD и больше, он может претендовать на местный паспорт сразу после покупки. Гражданство Турции при покупке недвижимости предоставляется также всей семье соискателя.
Если рассматривать покупку жилья в государстве с целью получения резидентства, стоит рассмотреть всевозможные варианты оформления ВНЖ за инвестиции. Проконсультироваться по поводу вложений в рынок турецкой недвижимости и механизма получения документов для переезда можно у миграционных специалистов.
Приобретение жилья в Турции на берегу моря привлекает все больше иностранных граждан, которые приезжают в страну с целью отдыха. Многие мечтают о собственной квартире или доме возле пляжа, а некоторым интересна перспектива заработка на аренде. Часть иностранцев задумываются об иммиграции в Турцию, как страну с теплым средиземноморским климатом и дешевыми квартирами. В любом случае стоит изучить актуальные требования местного законодательства, отзывы соотечественников, возможные минусы и преимущества переезда, а также просчитать предполагаемые расходы, которые влечет за собой покупка недвижимости.
Затраты на оформление и налоги на недвижимость в Турции при покупке
Все затраты несет покупатель. Основные из них: единоразовый налог 4% от кадастровой стоимости объекта, кадастровые сборы (от 200 до 500 Евро), экспертная оценка стоимости объекта (около 200 Евро), страховка DASK (16,5–165 $ в год), услуги присяжного переводчика (около 100 Евро), % банка за обмен, снятие или перевод.
Передача права собственности в Турции происходит в государственном Кадастровом управлении, что минимизирует любые риски. Документ о праве собственности называется ТАПУ, в нем есть вся информация по объекту, фото собственника и другие данные. ТАПУ выдается только после полного расчета с продавцом, комиссию агентству платит продавец. На строящиеся проекты возможно оформление ТАПУ даже до сдачи в эксплуатацию, с обременениями при рассрочке.
Если квартира в новостройке, собственник оформляет на нее Искан – технический паспорт на квартиру. На все здание Искан оформляет застройщик после сдачи готового проекта в эксплуатацию, а для каждой квартиры – сами собственники. Стоимость 2000 – 4500 TL.
После оформления ТАПУ собственник на свое имя оформляет абонентский номер на воду (1.300 TL) и на электричество (500 TL). Если же это вторичное жилье, договора переоформляются с предыдущего собственника на нового, вносится только минимальный депозит.
Длительность оформления недвижимости разная, часто бывают новшества, информация актуальна на момент написания статьи в августе 2022. Но вы всегда можете обратиться к нам для детальной консультации.
! Мы предлагаем клиентам удобный послепродажный сервис: покупка мебели и техники, оформление вида на жительство или гражданства по необходимости, подбор садиков и школ, ВУЗов для детей, медицинские страховки и многое другое. Вы не останетесь одни со своими вопросами в чужой стране. Пожалуйста, обращайтесь!
Прогнозы относительно стоимости
Средняя стоимость жилья на территории Турции в прошлом году составила 200 тысяч американских долларов и есть все основания полагать, что этот показатель продолжит расти в 2022 году. Рост стоимости продолжается по причине 2 основных факторов:
- Предложения на рынке недвижимости существенно ограничены. Возросший спрос значительно ограничил покупателей в выборе, а оставшиеся объекты вполне ожидаемо подорожали.
- Стоимость строительных материалов и услуг на рынке строительства, что вполне ожидаемо повлекло за собой стоимость итогового продукта.
Стороны сделки купли-продажи
Условия:
- Приобретение конкретного объекта недвижимости разрешается использовать в качестве основания для подачи заявки на участие в программе экономического гражданства лишь один раз. Пример: персона, ранее получившая «Золотой паспорт», купив квартиру в Стамбуле, не сможет перепродать ее иному иностранцу, гарантируя новому собственнику возможность также оформить инвесторский паспорт.
- Иностранным физлицам запрещено покупать (через договор купли-продажи / предварительный договор купли-продажи) для целей участия в программе экономического гражданства недвижимое имущество, переданное ими же турецкому гражданину / компании, в течение предшествующего трехлетнего периода. Приобретения, вытекающие из договоров подряда (например, контракты на строительство в обмен на квартиру), исключаются из сферы действия настоящего ограничения.
- Недвижимое имущество, охватываемое договором купли-продажи / предварительным договором купли-продажи, запрещено оформлять на юрлицо, уполномоченным представителем которого является иностранный гражданин, претендующий на экономическое гражданство на основании покупки соответствующей недвижимости. Акционеры компании, претендующие на получение турецкого гражданства за счет инвестиций, для подобных целей станут считаться уполномоченными представителями подобной компании.
Можно ли все оформить без посредников? Как выбрать правильное агентство из сотен предложений?
Конечно, это возможно, но это может делать только опытный человек, который разбирается во всех тонкостях не только недвижимости, а и ее оформления.
Самое главное, что может дать вам профессиональное агентство – это не только проверка всех документов и оформление Тапу. Профессионалы, прежде всего, смогут подсказать вам правильную цену, за которую вы должны ее купить.
В Турции, зачастую, если иностранец самостоятельно приходит к владельцу недвижимости или застройщику – они могут завысить цену продажи, рассчитывая на то, что иностранец не разбирается в рынке.
Когда, же правильное агентство помогает вам, оно прекрасно знает реальные цены на рынке и вот тогда, продавец уже не может завысить ее.
Конечно, здесь нужно подчеркнуть 100 раз, что так работают далеко не все. Многие агентства недвижимости в Турции, к сожалению работают по непрозрачной схеме, обманывая своих клиентов.
Мы работаем по системе без скрытых комиссий. Обязательно посмотрите вот это видео, чтобы понять, почему это важно!
Нововведения и расходы на покупку
Согласно новому закону с апреля 2019 года для всех сделок и переоформлении прав собственности в Турции, требуется обязательная кадастровая оценочная экспертиза недвижимости. Как правило, ее проводят после подписания договора купли-продажи. В данном экспертном отчете содержится вся информация о приобретаемой недвижимости: площадь, спецификации, планы внутренние и наружные, наличие всех разрешительных документов на ту или иную недвижимости, кадастровая стоимость объекта, наличие ипотеки, арестов или залогов на квартиру и прочее.
Стоимость экспертизы варьируется от 1000 (160 евро) до 1500 лир (240 евро) в зависимости от компании, которая имеет лицензию и аккредитацию кадастрового управления на проведение такой экспертизы. Обычно процедура оплачивает сторона покупателя. Также процедура оформления недвижимости в собственность включает в себя оформление технического паспорта на недвижимость (genel iskan), страховку от землетрясений и стихийных бедствий – DASK, без которой невозможно заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг, В среднем, на расходы по оформлению недвижимости мы рекомендуем закладывать дополнительно 1200-2000 евро.
Экспертный отчет подготавливается за 2-3 рабочих дня, а личное присутствие покупателя и продавца не обязательно — это может сделать агентство заранее до самой сделки. Затем в день подачи документов на переоформлении прав собственности в кадастровое управление требуется личное присутствие продавца и покупателя либо их представителей, которые имеют доверенность на покупку или продажу, оформленную в турецком нотариусе или в турецком консульстве.
Далее заполняются кадастровые бланки, анкета покупателя и заявление на сделку, сдаются оригинальные паспорта и нотариальные переводы паспортов и фотографии. Оплачивается налог на приобретение недвижимости 4% от кадастровой стоимости (указанной в отчете о проведенной экспертизе). Налоговая скидка (когда оплачивается 3% вместо 4%) продлена до конца 2019 года. Так же оплачивается услуги присяжного переводчика: по закону все сделки с иностранцами должны сопровождаться присяжными и аккредитованными в кадастровом управлении переводчиками. Например, в Алании стоимость этих услуг составляет около 500 лир (80 евро).
Что предлагает рынок недвижимости Турции россиянам
Белые симпатичные частные домики и виллы на фоне синеющего моря (Черного или Средиземного) – это привычный вид рекламных проспектов по недвижимости курортного городка. Но Турция 2018 года это не только место отдыха туристов. Отдыхать здесь можно и постоянным жителям. Например, если вы купите себе квартиру в одном их современных жилых комплексов.
Традиционно, из-за очень теплого климата, дома не оборудовались центральным отоплением. Как минимум два месяца в году, в домах достаточно сыро и прохладно. Но современные застройщики предлагают ряд новшеств в квартирах и жилых комплексах, которые делают проживание комфортным в любое время года:
| В квартире | |
| Теплые полы с регулируемой температурой | Электрическое обогревание полов – новшество для Турции. Оборудуются именно из-за требований зарубежных покупателей, привыкших к отоплению в зимнее время |
| Сплит система – входят в стоимость квартиры | Климат требует постоянного поддерживания комфортной температуры 9 месяцев в году. В некоторых регионах Турции – это незаменимый предмет техники в доме. Продажа домов и квартир со встроенной сплит системой считается в этой стране естественной услугой |
| Дополнительная ванная и туалет для хозяйской спальни | В квартирах и домах считается нормой иметь два санузла, один из которых смежен со спальней супругов-хозяев дома |
| Полностью оборудованная кухонная зона со встроенной техникой | Такая комплектация является вполне естественной для квартир и домов Турции |
| Мебель | При желании можно оставить ту мебель, которая демонстрируется при продаже квартиры |
| На территории жилого комплекса | |
| Засаженная деревьями, цветами, кустами и зеленью территория жилого комплекса | В России тоже на проектах жилых комплексов есть зелень. Но климат Турции позволяет превратить пространство в зону отдыха. Ощущение, что вы на курорте не покидает в течение всего года |
| Бассейн для жителей многоквартирных домов комплекса | Бассейны должны работать три летних месяца. Есть управляющие компании, которые не исполняют своих обязательств – бассейн работает половину лета. Этот вопрос нужно уточнять, если вы любитель поплавать |
| Услуги уборщиков территории – бесплатные | Обслуживающий, жилой комплекс и прилегающую территорию, персонал оплачивается управляющей компанией |
|
Все эти услуги оказываются любой семье за символическую оплату. Например, посмотреть выбранный фильм в кинозале можно, в переводе на рубли, за 50 руб.
Поесть в кафе стоит практически так же, как если самим покупать и готовить еду. Найти няню для ребенка не составит труда – стоит только обратиться в офис тут же в доме (в России – это ЖЕК) |
| Закрытый частный пляж | Независимо от того, сколько курортников приезжает в город, пляж и территория жилого комплекса остается спокойным тихим местом. Посторонних на территории не бывает |
Иностранный гражданин — не один в поле воин
Теперь иностранец, решивший купить или продать недвижимость в Турции, не будет оставлен один на один с незнакомой турецкой системой, недобросовестными риелторами или застройщиками. У него на руках будет рапорт эксперта с указанием всех характеристик приобретаемого объекта.
Оценка выдается в лицензированных компаниях Агентства банковского регулирования и надзора (BDDK), а также Совета по рынкам капитала (SPK).
Экспертиза платная. Стоимость ее зависит от района расположения недвижимости и сборов муниципалитета при выдаче документов экспертам. Сегодня средняя сумма составляет 1 тыс. лир, включая НДС.
Экспертиза должна быть оплачена и проведена до подачи документов на оформление тапу. Кто должен оплачивать эту экспертизу, закон не регулирует, и пока это оставлено на соглашение сторон. Однако стоит принять во внимание, что традиционно дополнительные расходы, связанные с покупкой недвижимости, во многих регионах несет покупатель, поэтому оплата экспертизы может быть отнесена на его счет.
Срок действия рапорта — три месяца с момента выдачи.
Ипотека для иностранцев и изменения 2022 года
Несмотря на недавние ограничения многие банки все-таки не отказывают в получении ипотеки иностранцам, сложности могут возникнуть уже при оформлении сделки с привлечением ипотеки в кадастровом управлении. Возможно, что кредитные ограничения будут иметь временный характер, поэтому назовем основные условия кредитования в Турции для иностранцев:
-
Сумма займа должна составлять не более 75% от оценочной стоимости объекта недвижимости;
-
Кредит выдается на срок от одного месяца до десяти лет;
-
Заемщик должен быть не старше 70 лет;
-
Погашать кредит нужно ежемесячно.
Кто может покупать недвижимость в Турции, и какое жильё доступно для приобретения
Ещё 10 лет назад в стране работал «принцип взаимности», который подразумевал, что приобретать жильё в Турции имеют право только те иностранцы, в чьих государствах действует такое же разрешение для граждан Турции. Но 8 лет назад для 129 стран мира это правило отменили, и сегодня купить новый дом могут позволить себе граждане России, Беларуси, Украины, Азербайджана, Туркменистана, Казахстана, Киргизии и многих других стран. Оформление договора проводится с физическими и юридическими лицами, если последние зарегистрированы в Турции.
Для иностранных граждан имеется всего 2 ограничения на покупку недвижимости:
- Площадь участка, которую покупают люди из-за границы, не может быть выше 30 гектаров. Учитывая, что большинство покупателей интересует максимум жилой дом, ограничение условное.
- Жители Украины и России не могут приобрести недвижимость на берегу Чёрного моря (Самсун, Зонгулдак, Трабзон и других городов), так как по законам Турецкой Республики нельзя продавать жильё на пограничной территории.
Лишь в редких случаях эти два пункта портят планы по приобретению недвижимости у граждан нашей страны. Ведь в основном их интерес направлен на города, располагающихся у берегов Средиземного и Эгейского морей, или же мегаполисы, как Стамбул.
ТАПУ – это единственный главный документ на право
собственности в Турции. Передается собственнику при покупке недвижимости на
сделке. Свидетельство включает в себя следующие пункты:
- адрес объекта
- фото покупателя
- кадастровая регистрация участка и его состояние
- площадь участка и его тип собственности
- стоимость недвижимости
- данные о предыдущих владельцах и о новых собственниках
- дата покупки объекта предыдущим владельцем
- номер регистрации ТАПУ предыдущего владельца, который меняется на новый
- дата покупки объекта новым владельцем
- печать и подпись уполномоченного кадастрового отдела
Недвижимость Турции 2020 – ВНЖ и гражданство
В 2020 году при покупке недвижимого имущества в Турции, иностранец имеет право получить вид на жительство или турецкое гражданство. Все зависит от суммы инвестиций и пожеланий собственника. Какие возможности приобретает иностранное лицо, решившее вложить свои финансы в землю, коммерческий объект или жилье Турции в 2020 году:
- ВНЖ (икамет) можно получить сразу после оформлении сделки купли-продажи и получения ТАПУ на объект, независимо от его стоимости. Вид на жительство Турции выдается сроком от 1 до 2-х лет и может быть продлен иностранным подданным. После проживания на территории турецкого государства не менее 5 лет, гражданин может подать заявку на гражданство.
- Турецкий паспорт, выдается иностранцам, инвестирующим в жилые/коммерческие объекты недвижимости юрисдикции по ставке от 250 000 долларов США из расчета на одного взрослого гражданина.
Пример: при покупке квартиры за 300 тысяч долларов на семью из 3-х человек, подать заявку на гражданство имеет право супруг/супруга и несовершеннолетние дети. Если инвестиции составляют 500 тысяч долларов, то кроме семьи, право собственности на объект, равно как и право на турецкое гражданство, получает еще один взрослый человек (дальний родственник или компаньон по бизнесу, что не имеет значения).
Важно! При покупке недвижимости по инвестиционной программе, ее продажа запрещена в течение 3-х лет владения. Разрешается сдача апартаментов в аренду и использование объекта в качестве домашнего офиса на разрешенные виды бизнес-деятельности.
Открытие банковского счета, получение ТАПУ, регистрация в налоговой службе, а также в социальных фондах Турции – все это входит в перечень наших услуг в едином пакете «покупка недвижимости в Турции иностранным гражданином».
Нюансы при покупке недвижимости в Турции
При покупке недвижимости в Турции иностранцу следует знать некоторые чисто местные нюансы. Иногда покупателю демонстрируется слишком низкая цена, на которую он может «клюнуть», посчитав, что ему предложили большую скидку. Но, скорее всего, это только лишь первый вклад, а позже придется доплачивать полную стоимость, поэтому на этом этапе следует быть внимательным. Также не следует верить утверждениям, что дом (или квартира) находится «в паре метров до центра города» — наверняка до него окажется не пара метров, а пара-другая километров, а то и больше. При осмотре объекта недвижимости нельзя лениться, надо осмотреть жилье полностью, заглянуть в каждый его уголок, проверить – нет ли дыр в полу, в стенах под шкафом, в потолке.
Особенно нужно проверять помещения на сырость, обязательно нужно спуститься в подвал, если он находится непосредственно под квартирой. Если удастся, то желательно поговорить с соседями – они много чего могут рассказать, поэтому, если вы не владеете турецким языком, то лучше прийти на осмотр с переводчиком. Но еще лучшим вариантом было бы обратиться в проверенное риелторское агентство, специалисты которого прекрасно знают, как подбирать своим клиентам недвижимость, и при этом не попасться даже на мелкое мошенничество со стороны продавца. Они же и проведут всю сделку от начала и до самого конца с наибольшей выгодой для покупателя. Главное, чтобы агентство было крупное и авторитетное – за свои деньги они стараются чисто по европейским нормам, нарабатывая себе высокую репутацию.
Если иностранец желает приобрести квартиру в Турции, он должен учесть еще некоторые, не менее важные факты. Стоимость объекта недвижимости, во-первых, зависит от этажа: ара-кат, средний этаж, всегда дороже первого или второго. Верхние этажи летом страдают от жары, а зимой — от протечки крыши. В Турции, если жилье не элитное, почему-то всегда экономят на качестве кровельных материалов.
Проблемой нижних этажей является сырость – турки не уделяют практически никакого внимания качественной гидроизоляции фундаментов. Минус покупки квартиры рядом с морем — возможная плесень, поэтому многие иностранцы удивляются, обнаруживая, что жилье у моря стоит дешевле, чем в отдалении от него. Исключение, опять-таки, составляет элитное, или вообще дорогое жилье, построенное по всем нормам. Если в квартире появились незваные гости — насекомые, их бесплатно травят муниципальные власти весьма оперативно, для этого надо всего лишь обратиться в администрацию. Турецкие власти очень боятся, что из-за насекомых может рухнуть туристический бизнес, поэтому ежегодно из бюджета на борьбу с этой проблемой выделяются большие средства.