Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать собственнику при сдаче квартиры в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
О чем спрашивать потенциальных арендаторов?
Ура, вам звонят! Теперь самое страшное. Как понять, что вот этим милым людям можно доверить своё родное, что они не оставят за собой пепелище или просто не скроются на горизонте, оставив квартиру с полугодовым долгом по квартплате?
Ответ прост и печален: никак.
Всё, что вы можете сделать – это застраховать квартиру (будет нелишним и не для аренды) и правильно составить договор, чтобы в случае особых ужасов взыскать с арендаторов убытки через суд. Остальное – дело доверия и проницательности.
Договор обсудим чуть ниже, а пока – об арендаторах.
Важно! Отправляясь показывать квартиру, захватите с собой документы, которые подтвердят, что вы – собственник, а также паспорт. Арендатор может попросить их посмотреть.
- Спросите их о месте работы, попросите справку о доходах.
- Берите депозит. Чаще всего он составляет стоимость аренды за месяц. В случае, если всё будет хорошо, вы вернете эту сумму арендаторам, когда они будут выезжать. Если всё будет нехорошо, эти деньги послужат некоторым утешением.
- Несколько раз чётко обговорите, кто платит коммуналку – вы или они. Добейтесь, чтобы понимание засияло в глазах собеседника.
- То же самое с датами платежа и способом. «Я буду приходить каждое пятое число в 18.30, вы отдаете мне 25 тысяч».
- Ещё раз (а потом ещё пять раз) обсудите ваши требования. И не слишком верьте тому, что вам говорят. Если в вашей квартире негде курить, а у арендатора из кармашка застенчиво выглядывает пачка сигарет, хоть он и клянётся, что бросил ещё в школе – подумайте, как скоро ему надоест бегать курить на улицу и он задымит весь ваш новый ремонт?
- Доверяйте себе. Если всё хорошо, а душа не лежит к конкретному человеку – отказывайте и не рискуйте.
В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.
Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.
В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.
Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.
Арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, не зависящих от него, условия арендованного помещения ухудшились.
Человека, впервые столкнувшегося со сдачей квартиры в аренду, озадачит вопрос — где найти жильцов. Существует 4 классических способа:
- Обратиться в агентство недвижимости. Вам предложат массу вариантов, а также предоставят некоторые гарантии, но за такие услуги придется заплатить.
- Подать объявление о сдаче квартиры в газету, Интернет-сайты либо в «бегущую строку» на телевидении. Или найти объявление человека, желающего арендовать жилье в этих же СМИ.
- Найти жильца через друзей, знакомых, родственников — наилучший вариант. Вряд ли квартиросъемщик по протекции будет вредить хозяину квартиры. А спорных моментах его всегда можно будет найти.
- Сдавать жилье родственникам или друзьям. Скорее всего, такая аренда будет безденежной. Зато можете поручать им оплачивать коммунальные счета за квартиру и следить за её состоянием.
Вообще нужно периодически проверять сдаваемую квартиру. Общаться с квартиросъемщиками, контролировать коммунальные платежи, чтобы избежать проблем на будущее.
Уяснив все юридические премудрости, приступаем к подготовке жилплощади для сдачи. Можно не грузиться ремонтом и сдать и то что есть, но потеряется почти треть возможной суммы. Предложения конкурентов будут привлекательнее ‒ хорошее состояние квартиры, наличие мебели, современной бытовой техники сделают свое.
Косметический лоск на потолки-стены навести все же надо, пусть на скромную сумму. Крупно вкладываться в ремонт нет смысла: возможно, какое-то время спустя процедуру придется повторять.
Перед ремонтом пытаемся объективно взглянуть на сдаваемое жилье. Наверняка, есть что спрятать и что выставить напоказ. В моей квартире, например, гости кидаются к балконному окну, отличный вид вдаль, соседние дома не закрывают горизонт. Поэтому там больший уют и порядок, чем в очень небольшой квартирке.
Достичь желаемого эффекта (сделать маленькую квартиру более просторной, большую более уютной) можно простыми, бюджетными способами.
Обои. При декорировании стен, да и потолка не стоить проявлять свой, возможно, авангардный вкус. Потенциального жильца могут раздражать яркие цвета. Помним, что небольшую площадь зрительно увеличат светлые обои. Некий уют придадут слишком освещенной солнцем комнате более темные тона.
А вот когда жильцы на свое усмотрение радикально отколорировали мое жилище, пришла в голову не новая мысль:
В договоре надо прописать ‒ что можно и чего нельзя делать в снимаемом жилье.
Пол. Старый паркет лучше заменить износостойким линолеумом, ламинатом.
Составляющие интерьера
Необходимая для проживания обстановка включает:
- Мебель в спальне (кровать/диван).
- Мебель для работы: письменный (может быть, компьютерный) стол, стул/кресло к нему. (Мама одной моей квартирантки-студентки попросила привезти старый устойчивый стул с высокой спинкой – у дочки больная спина. Чего не сделаешь для поддержания хороших отношений с жильцами?).
- Шкаф, комод.
- Кухонная мебель: стол, стулья (в достаточном количестве, чтобы при необходимости не стали для сидения использовать туалетный или журнальный столик).
- В прихожей: шкаф или вешалка, зеркало. Может быть, шкаф, полка для обуви.
- В ванной должны быть крючки, вешалки, чтобы не было искушения наделать лишние дырки стенах.
Вы оставляете квартирантам посуду. И это тоже должно быть прописано в договоре. Мои квартиранты некорректно поступили, выбросив бабушкину утварь. С моей стороны была допущена неосторожность ненужной услуги. В итоге кастрюли, бачки отправились на мусорку, потому что быстро решить – куда все это деть – не было возможности, элементарно транспортной. Так что надо быть готовым к просьбе освободить место для мебели въезжающих в ваше жилье, а также не допустить мою ситуацию, когда просьба даже не поступила.
Как платить в налоговую за сдачу квартиры в аренду, размер отчислений
Если гражданин решил официально сдать квартиру, то он обязан будет перечислять определённый процент от поступлений в бюджет.
Каждый гражданин платит налог на доходы. Его стандартная ставка – 13%. Человек фиксирует поступление платы от арендаторов жилья, до 30 апреля заполняет и подаёт налоговую декларацию в отделение ФНС по месту жительства. В этом документе содержатся сведения о плательщике, источнике дохода, размере поступлений, расчёт налога и другая информация.
Другой вариант – зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. В этой ситуации в бюджет нужно будет вносить 6% от выручки. При этом необходимо вносить страховые взносы, оформлять налоговую отчётность и соблюдать другие формальности.
В Москве сегодня выдают специальные патенты для арендодателей. Гражданин единовременно перечисляет стоимость такого документа в бюджет, и легально сдаёт квартиру целый год. При этом не требуется оформлять декларацию или подавать иную отчётность.
Стоимость патента рассчитывается так, чтобы она была ниже доли в 13% от средней цены найма жилья.
Наиболее выгодный вариант налогообложения следует подбирать, исходя из стоимости аренды и количества квартир.
Важно помнить, что даже грамотный правильно составленный договор не является средством от всех болезней и любых проблем, которые могут возникнуть в ваших взаимоотношениях с арендатором. Какие бы не были подписаны договоры, у жильца может не оказаться достаточной суммы средств, чтобы покрыть причиненный ущерб помещению или ваши убытки. Он может не иметь вообще никакого имущества, на которое хотя бы теоретически можно было бы распространить свои финансовые требования. Поэтому самый надежный способ обезопасить недвижимость – это регулярный визуальный осмотр и контроль. Для этого можно регулярно договариваться о встречах с клиентом на территории арендуемого жилья для получения оплаты и изучения состояния квартиры.
Несмотря на это, призываю вас сдавать недвижимость только по официальному договору. Ибо достоинств у этого способа значительно больше, чем у словесных договоренностей.
Уверен, что сдача в аренду принесет вам ожидаемую прибыль. К сожалению, мы все совершаем оплошности. Возможно, вы также допустите ошибки, сдавая недвижимость впервые, но благодаря советам о том, как сдать квартиру в аренду правильно, это будут мелкие недочеты, которые вы обязательно устраните, накопив опыт в будущем.
Желаю удачи!
Подготовка квартиры для аренды
Быстро сдать квартиру в аренду кажется сложным делом, однако, после тщательного изучения процедуры, собственники понимают, что в состоянии справиться сами. Информация о каждом этапе аренды поможет определить план действий с наибольшей эффективностью.
Самостоятельная сдача жилья в аренду
При самостоятельной сдаче квартиры в аренду надо подготовить пространство к заселению новых обитателей и последовательно решить следующие задачи:
• определиться с ценой аренды;
• разобраться с налогообложением;
• оформить страховку;
• найти жильцов;
• правильно оформить сделку.
Вместе с подписанием договора необходимо получить гарантийную плату или страховой депозит, сразу же выдав арендодателю расписку о получении денег. Далее необходимо сообщить о сдаче квартиры в аренду в налоговую инспекцию и затем исправно выплачивать налоги.
Чтобы договор был признан законным и, в случае каких-либо неприятностей, документ мог рассматриваться как достаточный аргумент в суде, важно составить его правильно. В документе обязательно должны быть указаны все адресные данные квартиры, полная информация о сторонах сделки, сроки, периодичность и сумма оплаты. Необходимо очень внимательно отнестись и к такому пункту, как ответственность сторон, продумав и прописав все условия, при которых договор может быть расторгнут, а также компенсации, которые стороны должны выплачивать друг другу в случае возникновения разных критических ситуаций.