Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Броня крепка: как забронировать квартиру и не потерять деньги?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Важно понимать различие между этими документами. Договор бронирования новостройки – это предварительное соглашение, по которому продавец не предлагает выбранную квартиру другим покупателям определенный период времени.
Как правильно зарезервировать квартиру
Мы также опросили экспертов, как правильно провести процедуру бронирования, а также какие при этом бывают самые распространенные ошибки и как их избежать.
Мария Литинецкая («Метриум-Групп»):
«Прежде чем воспользоваться услугой бронирования, вы должны четко понимать, является ваш выбор окончательным или нет. Если сомневаетесь в покупке жилья, то резервирование лучше отложить. Срок действия брони обычно составляет всего несколько дней, а услуга чаще всего платная. Заключая договор бронирования, постарайтесь верно рассчитать время, необходимое вам для подготовки документов и требуемой суммы. Если правильно это сделать, вы подпишете ДДУ прежде, чем бронь будет снята.
Обратите внимание, чтобы в договоре резервирования была прописана площадь квартиры, ее расположение: номер корпуса, секции, этаж, номер на площадке), указан срок действия брони, ее стоимость, порядок оплаты и возврата, полная стоимость приобретаемого жилья, а также точные реквизиты сторон. Все эти детали необходимы для того, чтобы в дальнейшем между вами и компанией-продавцом не возникло недопонимания.
К основным ошибкам покупателя при бронировании квартиры можно отнести неточный расчет времени на оформление ипотеки и небрежное отношение к условиям договора резервирования. Избежать и той, и другой довольно просто. В первом случае вам необходимо заранее узнать у банка сроки рассмотрения заявки на получение кредита и учесть их при составлении договора бронирования. Во втором – внимательно ознакомиться с документом и уточнить все непонятные детали».
Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»):
«Ошибочно думать, что после того, как вы внесли деньги, стоимость квартиры фиксируется на неограниченный период времени. К примеру, если вы забронировали квартиру 1 июня, ошибочно полагать, что 30 августа цена будет такой же, если за это время вы не предприняли никаких действий, направленных на приобретение забронированного объекта. Поэтому в каждом договоре бронирования четко указывается срок, в течение которого застройщик готов предоставить данную конкретную квартиру по данной цене. И, соответственно, договор бронирования считается исполненным в момент подписания акта сдачи-приемки услуги».
Причины для бронирования
Как уже было сказано выше, бронь оформляется в случаях, когда ДДУ не может быть заключен. Причинами невозможности заключения договора долевого участия могут быть:
- временное отсутствие у дольщика средств для погашения первого взноса. То есть потенциальный дольщик может, например, находиться в стадии заключения договора кредита с банком;
- отсутствие у застройщика всего пакета разрешительных документов на строительство, что лишает его возможности заключать полноценные ДДУ. Иногда в этих случаях застройщики идут на небольшие хитрости, например, на заключение предварительных или технических ДДУ. Более подробно с вопросами, относящимися к ДДУ, ПДДУ и ТДДУ, вы можете ознакомиться в соответствующем материале нашего сайта.
Боронование и задаток: это разные договора!
Важно понимать различие между этими документами. Договор бронирования новостройки – это предварительное соглашение, по которому продавец не предлагает выбранную квартиру другим покупателям определенный период времени.
Договор задатка является, по сути, начальным этапом сделки. В нем четко описываются все условия последующей покупки квартиры. А сам документ регламентируется ГК РФ. В этом случае при отказе от покупки продавец имеет право начислять штрафные санкции, так как такой тип договора по закону считается началом сделки.
С другой стороны, при оформлении задатка нередко указывают, что, если человек не стал покупать квартиру в новостройке по причинам, которые от него не зависят, штрафы не взыскиваются. Т.е. если банк откажет в кредитовании, вины покупателя здесь нет. Все зависит от условий, потому перед подписанием обязательно читайте все пункты договора.
В случае несогласия все вопросы по такому договору разбираются в гражданском суде по месту регистрации застройщика или прописки покупателя.
Бронирование квартир на вторичном рынке
Обязательным условием бронирования квартиры на вторичном рынке является внесение так называемого «аванса» или «задатка». Бронирование выбранного варианта необходимо для того, чтобы подготовиться к заключению основного договора купли-продажи – оформить ипотеку или продать старую квартиру. Но прежде всего, необходимо убедиться в «юридической чистоте» покупаемой недвижимости.
Договоры бронирования на вторичном рынке чаще всего не требуют обязательного нотариального удостоверения, но в случае возникновения каких-либо разногласий, свою правоту будет легче доказать в суде по нотариально заверенному документу.
В договоре необходимо прописать условия возврата аванса, если обнаружатся права третьих лиц или другие обстоятельства, мешающие сделке. Очень важно передавать деньги только собственнику квартиры или доверенному лицу. Размер аванса варьируется в рамках от 30 до 100 тыс. рублей.
Причины для бронирования
Как уже было сказано выше, бронь оформляется в случаях, когда ДДУ не может быть заключен. Причинами невозможности заключения договора долевого участия могут быть:
- временное отсутствие у дольщика средств для погашения первого взноса. То есть потенциальный дольщик может, например, находиться в стадии заключения договора кредита с банком;
- отсутствие у застройщика всего пакета разрешительных документов на строительство, что лишает его возможности заключать полноценные ДДУ. Иногда в этих случаях застройщики идут на небольшие хитрости, например, на заключение предварительных или технических ДДУ. Более подробно с вопросами, относящимися к ДДУ, ПДДУ и ТДДУ, вы можете ознакомиться в соответствующем материале нашего сайта.
Как проверить застройщика при покупке квартиры
Развитость рынка новостроек и количество объектов строительства настолько велико, что порой покупателям сложно обнаружить обман со стороны строительных компаний, которые находят новые схемы мошенничества. Повышенная привлекательность первичной недвижимости и множество преимуществ ее приобретения усыпляют бдительность граждан, чем и пользуются недобросовестные девелоперы. В связи с этим возникает необходимость тщательного подхода к выбору застройщика и его проверке при покупке новостройки. Проверка должна основываться на анализе многих моментов, таких как:
- Репутация строительной компании (девелопера), складывающейся из стажа работы, отзывов клиентов, сроков сдачи объектов строительства, наличия условий для подключения инженерных коммуникаций и др.
- Документы застройщика, в том числе и учредительные (устав, свидетельство о госрегистрации юридического лица, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ, проектная декларация и др.).
- Статус земельного участка под застройку (арендован у государства или находится в собственности застройщика). В данном случае такой участок может быть передан другому застройщику.
- Проверка условий договора долевого участия в строительстве или купли-продажи (для этого может потребоваться консультация юриста) и другие факторы.
С 2022 года начинает функционировать Единый реестр застройщиков, положения о котором содержаться в п. 26 ст. 1 Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…», созданный для проверки застройщиков и для обозначения наиболее добросовестных из них.
Что обычно пишут в договоре на допуслуги
Обычно в дополнительных договорах указывают информационно-консультационные услуги, но не уточняют, что это такое. Если вы подадите в суд, застройщик скажет, что это были презентации, экскурсии на объект и составление документов. И вы не докажете, что на самом деле речь шла о регистрации ДДУ. Заодно договор о консультационных услугах маскирует бронирование квартиры. То есть по факту вы платите за бронь и регистрацию ДДУ, а по договору — за консультации.
Плюс консультационные услуги — это то, что приобретать необязательно. А раз вы это сделали, значит, сами захотели. И если дело дойдет до суда, то застройщик скажет, что свобода воли и свобода договора соблюдались. В итоге то, что услуги вам навязали, будет очевидно только для вас. Хотя по факту застройщики редко подписывают ДДУ, пока дольщик не подпишет договор о допуслугах и сразу же акт выполненных работ по нему.
Суду будет трудно установить связь между регистрацией ДДУ и консультационными услугами. Особенно если их оказывает не компания-застройщик, а посторонняя фирма, которая с ним связана. Единственный способ защитить свои права — доказать, что эти услуги вам навязали. Сделать это сложно.
Всем известна поговорка «Лучше один раз увидеть, чем 100 раз услышать». Поэтому мы решили наглядно вам показать, с какими хитростями можно столкнуться при заключении договора бронирования квартиры. Ниже будет обсуждаться реальный случай из практики.
Доверитель обратился к нам с просьбой провести оценку рисков. Прежде чем приступать к изучению документа, мы всегда выясняем, а какие намерения у сторон и какие устные договорённости были достигнуты. Ведь текст нужно оценивать не только на отсутствие противоречий законодательству, но и на предмет соответствия ожиданиям доверителя.
Итак, в нашем примере человек с квартирой уже определился, согласие банка на ипотеку было получено. Тут сразу возник резонный вопрос: а зачем тогда вообще договор бронирования? Ведь покупатель уже был готов к заключению основного договора. «У нас такой порядок. И это гарантия того, что квартира никуда не денется, пока мы будем готовить ДДУ» – был ответ от той стороны.
Берёмся предположить, что на самом деле этот шаг был необходим агенту для получения вознаграждения от застройщика, так как договор бронирования квартиры заключался с первым.
Документ, направленный нам на оценку, назывался договор оказания услуг. В обязательства исполнителя входили следующие действия:
— услуги по консультации и подбору объекта в конкретном доме,
— бронирование объекта, т.е. снятие его с продажи в базе данных застройщика на определённый в договоре период, в течение которого объект может быть приобретён только заказчиком,
— подготовка проекта договора участия в долевом строительстве.
За всё это покупатель должен был заплатить 50 000 рублей, из которых 30 000 приходилось на первый пункт, 10 000 – на второй и 10 000 – на третий. При этом вместе с договором покупателю сразу предлагалось подписать акт оказанных услуг. А всевозможные обещания, озвучиваемые в ходе разговора, были отражены в волшебном документе под названием «Памятка».
Теперь исходные данные вам известны, дальше наши комментарии.
1) Рассматриваемое соглашение не накладывает никаких обязательств на застройщика по заключению в дальнейшем договора с покупателем. Ведь договор бронирования заключён просто с каким-то ИП. Плюс по своей природе предлагаемый к подписанию договор не является ни предварительным, ни опционом.
2) При возникновении споров максимум, что сможет вернуть покупатель – 10 000 рублей по второму пункту (и то под вопросом). Ведь оставшиеся 40 000 рублей – это оплата услуг ИП за подбор помещения и подготовку проекта ДДУ. Причём клиентам предлагается сразу подписать акт о надлежащем выполнении этих услуг. Объект подобран, проект договора типовой и в договоре бронирования нет ни слова о том, что он должен быть заключён.
3) Договорённости, зафиксированные в «памятке», не имеют никакой юридической силы, поскольку это просто бумажка, выдаваемая вместе с договором. Никаких реквизитов, подписей или печатей на ней нет.
Вывод: к договору бронирования с целью зарезервировать за собой определённую квартиру для её последующей покупки по фиксированной цене представленный нам на анализ документ отношения не имеет. Все заверения агента являлись просто словами, не имеющими под собой никакой юридической опоры.
Будьте осторожны. Помните, что вы рискуете потерей денежных средств, которые вносите якобы за бронирование. В худшем случае вообще рискуете стать обязанным заключить договор в отношении объекта, который передумали покупать, или окажется, что это вовсе не то, о чём вы думали и договаривались.
Статья подготовлена с учётом редакции нормативных правовых актов, действующей на 18.03.2019 г.
Ориентировочная стоимость услуг по сопровождению сделок купли-продажи недвижимости в Лаборатории права Майи Саблиной:
|
№ |
Запрос |
Стоимость (руб.) |
|
1. |
Стоимость услуг «под ключ» | |
|
1.1. |
Сопровождение продажи объекта недвижимости |
80 000 – 100 000 |
|
1.2. |
Сопровождение покупки квартиры на вторичном рынке |
100 000 – 300 000 |
|
1.3. |
Сопровождение покупки квартиры на первичном рынке |
70 000 – 100 000 |
|
1.4. |
Сопровождение покупки машино-места |
60 000 – 80 000 |
|
1.5. |
Сопровождение покупки дома |
150 000 – 200 000 |
| 1.6. |
Сопровождение покупки земельного участка |
100 000 – 150 000 |
| 1.7. |
Сопровождение покупки коммерческой недвижимости |
1-3% от цены сделки, но не менее 200 000 |
| 2. |
Совершение отдельных действий |
|
| 2.1. |
Общая консультация по вопросу приобретения / продажи объекта недвижимости (без проверки конкретного объекта) |
5 000 |
| 2.2. |
Составление договора аванса / задатка, предварительного договора |
15 000 – 30 000 |
|
2.3. |
Проверка юридической чистоты квартиры |
от 50 000 |
|
2.4. |
Согласование договора купли-продажи квартиры с контрагентом |
20 000 – 30 000 |
|
2.5. |
Сопровождение заключения сделки и оформления расчётов |
50 000 – 70 000 |
|
2.6. |
Присутствие при приёмке квартиры и прочие выезды |
10 000 |
|
3. |
Судебное представительство | |
|
3.1. |
Дела о признании права собственности |
100 000 – 300 000 |
|
3.2. |
Дела о расторжении договора купли-продажи недвижимости |
90 000 – 150 000 |
|
3.3. |
Дела о выселении |
120 000 – 200 000 |
|
3.4. |
Споры с застройщиком |
50 000 – 150 000 |
Как работает трейд-ин в недвижимости
В понимании большинства людей трейд-ин — это обмен: продавец забирает старое и даёт новое со скидкой. Именно так и происходит на автомобильном рынке: автосалон выкупает старую машину с пробегом, которую позже продаст сам, а покупатель, доплатив, получает новую.
Но в случае с квартирами застройщик, как правило, ничего не выкупает. Чаще он только помогает продать старую квартиру, чтобы потом на эти деньги клиент купил новую. Именно такие сделки на рынке недвижимости относятся к трейд-ин.
«Застройщик не берёт квартиру под реализацию, а просто передаёт её агентам-партнёрам. Агент продаёт квартиру чуть дешевле рынка, на 5–15%. А у покупателя есть возможность зафиксировать на время продажи стоимость понравившейся новой квартиры», — объясняет агент из Санкт-Петербурга Татьяна Иванова.
«Главное преимущество схемы трейд-ин — реализацию старой квартиры берёт на себя девелопер или привлекаемое им риелторское агентство. Это позволяет продать недвижимость быстрее, а также сэкономить время и силы», — отмечает управляющий директор Надежда Коркка.
Получается, что технически трейд-ин — это две параллельные сделки: продажа старой квартиры и покупка новой.
Через письменный запрос. Предположим, застройщик предлагает вам подписать договор на допуслуги. Можно написать ему письмо и попросить документы, которые обоснуют, почему без такого договора квартиру вам не продадут.
Но застройщик наверняка не ответит, ведь любой ответ будет признанием, что услуга навязана. А когда вы придете в офис, вам скажут, что квартира продана и вам больше ничего не могут предложить. Застройщику не нужен клиент, который готов к судам, — проще продать квартиру тем, кто не задает вопросов.
С видеосъемкой или аудиозаписью та же история. Если вести их открыто, менеджеры застройщика сделают вид, что не понимают, о какой плате за регистрацию идет речь.
Если снимать тайно или записать телефонный разговор с менеджером, то суд может не принять эти доказательства. Дело в том, что к таким записям много требований. Например, чтобы использовать их в в суде, нужно указать, когда и в каких условиях вы записывали разговор, а лучше проговорить это прямо в начале записи. Но застройщик наверняка начнет оспаривать подлинность записи или ее обстоятельства. Потребуется экспертиза, и не факт, что она установит подлинность.
Был случай, когда запись сделал участник разговора, и она касалась договорных отношений. Верховный суд постановил, что запрет на фиксацию информации здесь не действует. Но не все суды применяют такую практику и не все истцы идут после них в Верховный суд.
То, что застройщик требует 27 000 Р за регистрацию ДДУ, незаконно. Но у любого нарушения закона есть две стороны: само нарушение и ваша готовность с ним бороться.
Лично я работаю юристом 13 лет и считаю, что обыграть застройщика можно. Но на это нужно много времени, нервов и сил. Обычно это несопоставимо с ценой квартиры и шансами выиграть суд. Зато можно легко потерять квартиру.
Я не знаю гарантированного способа, чтобы не платить за регистрацию ДДУ и при этом сохранить бронь на квартиру. Схемы, которые я описал, очень приблизительные. В каждом конкретном случае события могут развиваться по-разному и зависят от условий договора и вашей юридической квалификации. Поэтому перед тем, как принять решение, здраво сопоставьте возможные траты на услуги юриста, свои шансы на успех и стоимость регистрации.
Причины для бронирования
Как уже было сказано выше, бронь оформляется в случаях, когда ДДУ не может быть заключен. Причинами невозможности заключения договора долевого участия могут быть:
- временное отсутствие у дольщика средств для погашения первого взноса. То есть потенциальный дольщик может, например, находиться в стадии заключения договора кредита с банком;
- отсутствие у застройщика всего пакета разрешительных документов на строительство, что лишает его возможности заключать полноценные ДДУ. Иногда в этих случаях застройщики идут на небольшие хитрости, например, на заключение предварительных или технических ДДУ. Более подробно с вопросами, относящимися к ДДУ, ПДДУ и ТДДУ, вы можете ознакомиться в соответствующем материале нашего сайта.
Причины для бронирования
Как уже было сказано выше, бронь оформляется в случаях, когда ДДУ не может быть заключен. Причинами невозможности заключения договора долевого участия могут быть:
- временное отсутствие у дольщика средств для погашения первого взноса. То есть потенциальный дольщик может, например, находиться в стадии заключения договора кредита с банком;
- отсутствие у застройщика всего пакета разрешительных документов на строительство, что лишает его возможности заключать полноценные ДДУ. Иногда в этих случаях застройщики идут на небольшие хитрости, например, на заключение предварительных или технических ДДУ. Более подробно с вопросами, относящимися к ДДУ, ПДДУ и ТДДУ, вы можете ознакомиться в соответствующем материале нашего сайта.
Скорее всего, у представителя застройщика будет при себе типовой шаблон договора бронирования, который он и заполнит в присутствии будущего дольщика. То есть у последнего просто не будет необходимости в самостоятельном составлении договора.
Но при этом дольщику желательно иметь хотя бы общие представления о структуре и основных условиях договора бронирования. С этой целью мы разработали и сделали доступным для скачивания образец договора рассматриваемого типа.
Как и любой другой вид договоров, соглашение о бронировании квартиры в новостройке включает в себя ряд обязательных структурных элементов, а именно:
- дату и место составления договора;
- наименования (ФИО) сторон договора – дольщика и застройщика;
- ФИО представителя застройщика и сведения о его полномочиях;
- изъявление желания потенциального дольщика забронировать квартиру и согласие застройщика на оформление брони;
- характеристики бронируемой квартиры, включая адрес, этаж, площадь, полную стоимость и т.д.;
- срок действия договора бронирования. Как правило, срок бронирования не превышает 90 дней;
- выражение намерения дольщика и застройщика по окончании срока действия брони заключить договор долевого участия;
- размер задатка, срок и способ оплаты;
- обязательства застройщика по сохранению квартиры за будущим дольщиком на все время действия брони;
- условия расторжения договора;
- судьба задатка в случае отказа дольщика или застройщика от заключения ДДУ;
- штрафные санкции за неисполнение условий договора бронирования;
- ответственность застройщика за невыполнение условий бронирования;
- реквизиты застройщика;
- подписи контрагентов.
условия и риски — Новостройки Москвы и Подмосковья
Договор бронирования заключается в тех случаях, когда покупателю понравилась квартира, но требуется время, чтобы решить кое-какие проблемы перед покупкой (например, получить ипотеку или продать старую квартиру).
Чтобы не упустить выбранную недвижимость, покупатель заключает с компанией-продавцом договор. Особенно актуально это для сегодняшнего рынка, когда самые успешные проекты раскупаются буквально на этапе котлована.
Однако вместе с распространением подобной практики в нашей стране, появляются и серьезные риски, которые могут оставить покупателя и без жилья, и без залога.
Крупные девелоперы сегодня сотрудничают с банковскими учреждениями, которые финансируют их проекты. Таким образом, срок договора бронирования легко определить, исходя из времени, необходимого банку на рассмотрение заявок на кредиты. Обычно договор бронирования действует на протяжении нескольких недель.
Кроме срока действия договора, при его составлении нужно учесть еще несколько немаловажных факторов. В первую очередь, это взаимные обязательства сторон и штрафные санкции, которые ждут того, кто не выполнит условий соглашения. Следует отметить, что договор бронирования не подлежит госрегистрации, а значит, вы не застрахованы от махинаций недобросовестного застройщика, который вполне может заключить такой же договор с еще одним или несколькими покупателями. Единственное, что могут в связи с эти посоветовать эксперты, — это иметь дело исключительно с надежными застройщиками с проверенной репутацией.
Рассмотрим покупку с задатком в новостройке. Специалисты рекомендуют провести серьезную проверку, изучить все разрешительные и правоустанавливающие документы: постановления местных органов власти о представлении права на строительство, инвестиционные контракты, проектную документацию, заключения госэкспертиз, разрешения контролирующих органов, документы на землю, договоры уступок с оплатой, агентские договоры и так далее.
Необходимо выяснить имеет ли продавец вообще право на продажу квартиры.
Условия бронирования в новостройке во многом схожи с положениями аналогичного договора в отношении вторичного жилья. Однако существуют и определенные отличия. В частности, так как оно заключается, когда на стройке еще кипит работа, то предмет договора должен очень подробно описывать, какую именно квартиру хочет приобрести покупатель — этаж, секцию, номер на площадке и общую площадь.
Сумма задатка за квартиру может определяться индивидуально или привязываться к стоимости квартиры и доходить до 2-3 % от цены помещения. Такой вариант определения размера обеспечительного платежа применяют риелторы и застройщики, имеющие соглашение о сотрудничестве с определенным банком, который предоставляет ипотечные кредиты. Срок ожидания выхода на главную сделку в приведенном случае занимает от одной-двух недель до месяца.
Аналитики рекомендуют закрепить в договоре максимальный курс валюты расчета, указать точную сумму аванса и механизм его зачисления в счет оплаты недвижимости
Специалисты предупреждают, изменить условия договора, с которыми покупатель по той или иной причине не согласен, практически невозможно. Юридические лица неохотно меняют положения своих документов, а потому при отказе от заключения договора долевого участия и оплаты объекта придется идти в суд, чтобы вернуть деньги. В этом случае успех никто не может гарантировать.
Очень часто клиенты интересуются: можно ли вернуть деньги, уплаченные при заключении договора, если приходится отказаться от покупки? Возврат суммы залога возможен только, когда это предусмотрено контрактом, а также, если стороны прекратили обязательства до начала исполнения либо вследствие невозможности исполнения. Иными словами, передавая аванс, покупатель должен внести в документ условия, при которых он вправе отказаться от сделки и потребовать возврата денег.
Эксперты призывают, как можно ответственней подходить к заключению договора бронирования, так как ошибки могут привести к потере аванса или даже к срыву сделки.