Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Лофт-апартаменты: чем они отличаются от обычного жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Истоки стиля имеют американское происхождение. В 40-х годах прошлого века цена на землю в центре Нью-Йорка и других крупных городов поползла вверх. Производственные предприятия и склады переместились на окраины. На освободившиеся помещения первыми обратили внимание творческие натуры: художники, скульпторы, артисты. Они по достоинству оценили привлекательную комбинацию — низкую арендную стоимость и впечатляющие функциональные характеристики жилья.
Лофт в классическом понимании — достаточно редкое жилье. Такое название нередко получают квартиры-студии, обладающие достаточным метражом и характерным дизайном. Основное отличие лофта от квартиры-студии — внушающая уважение высота потолка и полное отсутствие перегородок. В современном стиле выделяют несколько разновидностей:
- Коммерческий лофт. Располагается в бывшем индустриальном пространстве, поэтому, как правило, характеризуется высокими (не меньше 5 м) потолками и хорошим метражом. Используются в коммерческих целях.
- Жесткий (Hard loft). Создается в промышленных зданиях и постройках старого жилищного фонда (нередко на чердаке) с их отличными потолками и просторными комнатами.
- Мягкий (Soft loft). Дом специально проектируется, строится и оформляется под промышленный стиль.
- Жизненный. Дизайн разрабатывается под существующее жилое помещение.
IV. Правовые особенности
Рассмотрим особенности использования нежилой недвижимости для жилья, то есть постоянного проживания в апартаментах или лофт-апартаментах. Не будем затрагивать ситуации, когда апартаменты используются по прямому назначению или когда лофт-квартира располагается в жилом здании.
Юристы относятся довольно прохладно к использованию апартаментов в качестве жилья.
«Поскольку апартаменты – это нежилые помещения, то режим налогообложения, стоимость коммунальных услуг, расчет социальной инфраструктуры (больницы, школы, детские сады) будут иными, чем в отношении жилых помещений. Будут сложности с регистрацией по месту жительства. Стоит обратить внимание на особенности платы за землю: с 2015 г. собственники помещений в многоквартирных домах освобождены от уплаты земельного налога.
На рынке стоимость апартаментов, насколько мне известно, ниже, чем обычных квартир, но у премии к цене есть приведенные выше негативные стороны», – поделился мнением Комаров Илья Сергеевич, к.ю.н., юрист агентства коммерческой безопасности «Мост».
Рассмотрим, чем отличаются апартаменты и лофт-апартаменты от жилых помещений по техническим и иным аспектам.
Основные характеристики стиля лофт
Самая главная черта этого стиля заключается в просторности, воздушности помещения: высокие потолки, большие окна, отсутствие перегородок и индустриальная отделка — вот главные черты лофта. То есть производственное помещение никак не ремонтировалось: кирпичные стены, потолки с выступающими коммуникациями, трубы, торчащие проводы — все это оставалось нетронутым, никак не прикрывалось. Далее, в помещение добавлялась мебель и предметы интерьера. Нужно понимать, что некая грубость, небрежность в интерьере, недоделки в стиле лофт считаются изюминкой, преимуществом.
Итак, к главным чертам лофта можно отнести:
- большую площадь помещения;
- высокие потолки, большие окна:
- необработанные стены и пол;
- потолок с неприкрытыми коммуникациями;
- мебель в светлых тонах;
- наличие лестницы.
Очень часто в квартирах в лофтовом стиле создавался второй этаж, так как высота потолков это позволяла. Так, наверху могла быть жилая зона, а внизу — мастерская, место для приема гостей.
Конструктивная нетипичность, или как недостатки превратить в достоинства
Объединяя исторический лофт и современный, можно выделить следующие особенности лофт-пространства. Пренебрегать ими нельзя, если хотите, чтобы у вас было модное жилье, а не банальные и скучные апартаменты.
Чем отличается лофт от других видов жилья:
- Высокие потолки и коммуникации, пролегающие под потолком помещения.
- Открытое пространство с отсутствующими перегородками. Как правило, большие площади помещений.
- Крупные окна и большое количество искусственных источников света.
- Специфический дизайн интерьера, в котором обязательны открытая кирпичная кладка, зонирование с помощью декора и освещения, множество предметов мебели для сидения, наличие большого количества предметов и инсталляций современного искусства.
Юридические тонкости при владении лофт-апартаментами
Прежде чем поговорим о недостатках, необходимо прояснить юридические аспекты, связанные с данным типом недвижимости. Это важно, так как все подводные камни находятся именно в правовом море. Поэтому начнем со статуса лофта как объекта недвижимости.
Лофт относится к категории апартаментов, которые, в свою очередь, не являются жилой недвижимостью. Это исключительно недвижимость коммерческая, которую на данный момент невозможно никоим образом перевести в жилой фонд.
Пока в законодательной базе не будет закреплен термин «многофункциональное здание» уравнивающий в правах и квартиры и апартаменты на общей территории, апартаменты и лофты будут оторваны от земли. В юридическом смысле. Это значит, что земля под производственными корпусами, целыми предприятиями, переделанными в апартаменты, принадлежит арендатору, взявшему ее в аренду у государства. И по истечению срока аренды переходит обратно собственнику, который волен делать с ней и надземными постройками все, что заблагорассудится. И нет никаких гарантий на возмещение ваших убытков при потере расположенного там лофта.
Апартаменты вообще сильно ограничены в правах. Нежилой фонд не участвует в программах капремонта, который, соответственно, проводится за счет собственников жилья. Поскольку, это коммерческая недвижимость, то требования по санитарно-техническим нормам здесь сильно занижены, и никто так пристально не проверяет комфорт, удобства и безопасность проживания как в жилой недвижимости. Да и обслуживанием помещений занимается сторонняя управляющая компания, которая сама себе придумывает уровень компетентности и жадности.
Что касается финансов, то закон также не на стороне лофтов. Поскольку это коммерческая недвижимость, то ставка на имущество в 2021 году составляет до 2% от кадастровой стоимости, тогда как за жилую недвижимость собственник платит 0,1-0,3% также в зависимости от кадастровой стоимости объекта. Да, и забудьте про налоговый вычет, здесь его тоже нет и не будет. Так что привлекательная цена на старте вряд ли останется выгодой после длительного проживания в лофте.
Атака клонов или чем отличается истинный лофт от неолофтов
А вот теперь давайте поговорим о том, почему и зачем люди покупают лофты, а также в чём отличие истинного лофта от новодела, который предлагают сегодняшние девелоперы.
Нарисую вам картину. Старый нефункционирующий завод в центре Москвы, переделанный под апартаменты. Дорогие, эксклюзивные лофты. В центре. И вы обладатель одного из них. Статусно? Престижно? Выгодно? Думаю, что да. Поэтому первое и главное объяснение покупки — инвестирование средств в недвижимость. В наше время обладатели лофтов это не столько творческая богема и одиозные натуры, сколько успешные предприниматели, банкиры, владельцы крупных бизнесов.
Вторым объяснением после инвестирования является прибыль от аренды. Сдавать в аренду лофт сегодня на 30-50% выгоднее, чем обычную квартиру. Тем более, что лофты расположенные на первых этажах и со своим входом, в Москве успешно сдаются для мероприятий, корпоративов и прочих развлекательных программ. Ведь лофт — это и так коммерция, поэтому никаких противоречий нет. А деньги приходят очень даже неплохие.
Лофт — это выгодное вложение денег, ведь стоимость на данный вид жилья только растет. При этом, предложение сильно ограничено, ибо нетронутых исторических мест, которые можно превратить в элитные апартаменты, осталось совсем мало. Поэтому девелоперы решили дать стилю лофт новую жизнь, правда, иногда в самом ноежиданном виде.
А теперь к реальности. Неолофты – это апартаменты-студии с элементами интерьерного стиля, больше ничего общего с классикой не имеющие. Девелоперы возводят жилые комплексы, в которых наравне с обычными квартирами располагаются апартаменты в стиле лофт. Да, в них дизайнеры пытаются изобразить свободную планировку, выложить клинкером «стены из кирпича», зонировать светом пространство. Но низкие потолки и небольшие метражи честно не позволяют это назвать полноценным лофтом. Просто апартаментами с современным интерьером — да. Как говорится, ничего личного, это только бизнес.
А как вам двухуровневые 1-комнатные апартаменты в стиле лофт площадью 19 м2 стоимостью почти 10 000 000 рублей? На втором ярусе спальный матрас на полу. И стенка из клинкера. Чистой воды бред, но он реально существует и находится в продаже.
В защиту новых лофтов скажу, что они размещаются внутри полноценных жилых комплексов, с развитой инфраструктурой и многие минусы, которые имеет истинный лофт, здесь устранены. А еще, если примут, наконец-то, закон, в итоге лофт будет иметь сплошные преимущества. И по-прежнему, свободную планировку.
Свободная планировка. Чаще всего в подобных помещениях почти нет стен, и можно продумывать и делить площадь, как душе угодно. Плюс, в таких помещениях можно реализировать самые смелые свои мечты, вроде ванны посреди комнаты, как это сделал испанский фотограф Маноло Ульера в своем мадридском лофте.
Цена. Если это аутентичный лофт (в здании бывшего завода), то его цена может быть до 20% меньше, чем за ту же площадь в обычной новостройке. Хотя из-за большой площади все равно цена не будет маленькой.
Стильные соседи. Как правило, лофты покупают люди творческих профессий, креативные, вдохновленные другим стилем жизни
Для многих важно такое окружение вокруг.
Уже готовые коммуникации и электрика. Перед тем, как продавать лофты в зданиях бывших фабрик, строительные агентства подготавливают их для жизни: меняют проводку и прочие коммуникации
Это значит, что в какой-то мере затраты на ремонт будут меньше.
Многофункциональное пространство. Апартаменты вполне можно использовать, как офис или шоу-рум. Это плюс для молодых индивидуальных предпринимателей, чей бизнес требует места, но не требует особого громоздкого оборудования.
Говорить о каком-либо рынке лофтов ни в Москве, ни в Санкт-Петербурге в настоящее время нельзя. Российские покупатели недвижимости пока не оценили возможности и оригинальность такого индустриального жилья, однако первые предложения уже есть.
В нашей стране бывшие здания заводов и фабрик чаще становятся все же не жилыми, а офисными помещениями. Кроме того, зачастую застройщикам проще снести старое здание и возвести типичную новостройку, чем бережно реконструировать сооружение и превращать его в квартиры-лофты.
Не стоит забывать и о том, что лофты относятся к категории элитного жилья, чаще всего располагаются в историческом центре, обладают огромной площадью и по карману далеко не всем россиянам.
По словам специалистов московских агентств недвижимости, те предложения, которые появились сейчас на рынке столичного жилья, рассчитаны на представителей политической и бизнес-элиты, а также на «золотую молодежь», которая сможет оценить необычность «фабричной квартиры».
На сегодняшний день можно выделить такие интересные объекты недвижимости, как жилые комплексы «Николаевский дом» и Manhattan House в Москве. Стоимость одного квадратного метра лофта в этих комплексах составляет от 6 до 9,5 тысяч долларов.
В Санкт-Петербурге самым значимым проектом в данном направлении стала «Новая Голландия» — промышленный остров, многие постройки которого относятся еще к 18 веку. Сейчас специалисты обсуждают концепцию реконструкции этого интересного объекта, планируется, что в числе коммерческих и жилых помещений в комплексе будут и лофты, девелоперы намерены сохранить историческую атмосферу острова.
Среди нежилых лофтов в России можно выделить:
- «Лофт Проект Этажи» в Северной столице — многофункциональный культурный центр современного искусства, где часто проводятся выставки современных художников;
- «Винзавод» — центр современного искусства в Москве, здание бывшего пивного, а затем винного завода «Московская Бавария», в 2007 ставшего выставочным центром;
- бывшая Даниловская мануфактура в столице, ставшая популярным офисным центром;
- креативное пространство «Ткачи» в Санкт-Петербурге, бывший комплекс «Новой бумагопрядильной мануфактуры», основанный еще в 1846 году. Здание было внесено в список вновь выявленных объектов, которые представляют историческую, научную, художественную или культурную ценность. Сейчас в креативном пространстве бывшей мануфактуры проводятся выставки, сдаются в аренду офисные и торговые лофт-помещения.
Эксперты подчеркивают, что планы московских властей вывести промышленные предприятия за черту города откроют новые перспективы для появления на рынке недвижимости классических лофтов. Наиболее перспективными в данном направлении объектами специалисты называют кондитерскую фабрику «Красный Октябрь», расположенную на Берсеневской набережной. Производство планируется перевести на территорию концерна «Бабаевский», исторический облик фабрики власти намерены сохранить, а внутренние помещения отдать под жилой комплекс.
Также будет способствовать развитию рынка лофтов и запрет мэра на строительство в центре Москвы, в таком случае девелоперы обратят свое внимание на бывшие индустриальные здания, и начнется переделка промышленных объектов, снос которых запрещен в силу их ценности для истории и архитектуры, в жилые комплексы.
Многие эксперты отмечают, что в российских промышленных городах, таких как Екатеринбург, Челябинск, да и в самих Москве и Петербурге есть много интересных индустриальных зданий, так что квартиры-лофты имеют большие перспективы в нашей стране. Другие специалисты, настроенные более скептически, подчеркивают, что лофт, которые по своей сути является дорогим жильем, останется штучным товаром «не для всех» и если и займет свою нишу на рынке недвижимости, то в качестве отдельных, редких и элитных предложений.
Так что же такое лофт?
Стиль лофт — архитектурное направление в дизайне интерьеров ХХ—XXI веков, для которого жилое или офисное пространство создается путем переоборудования заброшенных чердачных помещений или промышленных зданий. Он представляет собой одну из форм минимализма. В переводе с английского «loft» буквально означает чердак, мансарда, галерея, верхний этаж складского или фабричного помещения.
В современном понимании лофт — это просторное открытое помещение с промышленным характером, брутальное, немного грубоватое в оформлении, вместе с тем оригинальное и уютное. Дизайн в стиле лофт характеризуется не только общими чертами крупногабаритного помещения, но и особой цветовой гаммой, расстановкой мебели, особенностями декорирования, способами отделки поверхностей.
В переводе с английского «loft» буквально означает чердак, мансарда, галерея, верхний этаж складского или фабричного помещения.
В основе концепции стиля лежит гармоничное соединение разнообразных дизайнерских направлений и архитектурных решений. В таком пространстве великолепно сочетаются элементы старины и современная техника, довольно грубая отделка помещений и современные отделочные материалы. Неоштукатуренные стены, кирпичная кладка, мебель разных стилей – всё, что недопустимо в других стилях, идеально подходит для лофта.
Особенности стиля лофт в интерьере
Купив производственное помещение для проживания (мастерской или шоу-рума), вряд ли кто-то станет отделывать его в стиле, к примеру, прованс… ведь именно для создания истинного лофта, обители индустриального шика может послужить такая недвижимость. Классический лофт, кроме конструктивных особенностей, отличается только ему присущими чертами дизайна, которые и черпают в дальнейшем из этого источника дизайнеры нео-лофтов, обычных квартир с элементами индустриальной отделки.
Итак, основополагающие принципы лофт-дизайна:
- Сохранение максимально первозданного вида поверхностей — бетон, кирпич, грубые фактуры, небрежная краска — всё это со «следами времени».
- Нарочитая демонстрация балок, перекрытий, технических коробов и другой атрибутики производственного цеха под потолком.
- Пол из специально состаренного, фактурного дерева или даже наливного бетона.
- Сдержанные, преимущественно тёмные цвета в оформлении с присутствием лишь нескольких ярких акцентов.
- Минимальное количество мебели, которая, в свою очередь, должна быть очень удобной, функциональной, способной к трансформации. Мебель в лофте — преимущественно в индустриальном стиле, однако допустимо (и даже желательно) создание ярких акцентов — помещение в это «царство брутальности» мебели и предметов абсолютно противоположных философии лофт качеств (дивана, обитого ярким велюром, хрустальной люстры и т. п.). Особенно хорошо в лофт «вписываются» антикварные элементы. Примеры характерных для лофта элементов мебели:
- открытые полки, металлические стеллажи на колёсах;
- гардеробные стойки;
- мобильные ширмы;
- способная к лёгкой трансформации мягкая мебель;
- выдвижные (передвижные) столы и столики;
- складные стулья.
- Обилие разнообразного и разноуровневого освещения: софиты на шинах, настенные и напольные трансформирующиеся лампы, всевозможные люстры без излишнего декора (зачастую с оголёнными лампочками).
- Отсутствие декора на окнах.
- Продуманное зонирование пространства.
Как появились Лофты и почему они стали такими популярными
В первую очередь стоит сразу определится с тем, что лофты, это тенденция городской архитектуры. Дело в том, что изначально данные помещения создавались на различных городских фабриках и заводах с целью использовать их как склады, производственные или технические площади. О применении их в качестве жилья и речи не велось. Но, когда фабрики закрывались и их здания переделывались под что-то другое, различные художники, музыканты и просто творческие личности обратили внимание на пустующие просторные помещения под крышей.
Цены на данные «чердаки» были относительно не высоки, так как, лофтового тренда еще не существовало, а под многие цели они просто не подходили из-за своего расположения. Таким образом, творческие люди покупали их и переоборудовали в жилье, и по совместительству в студии. Обширное пространство позволяло создавать дизайн как для комфортного расположения мебели, так и для больших экспонатов скульптуры, художественных инсталляций и так далее.
Со временем, популярность лофтов росла, как собственно и цены на них. В данный момент, лофты расположенные в крупных городах являются практически самой дорогой недвижимостью.
Юридические особенности и недостатки
Основной особенностью, которую стоит выяснить для понимания, что такое лофт, является его неподотчётность жилищному законодательству, что подразумевает возможность вносить в конструкции помещений в собственности любые потребные изменения от устройства второго уровня в помещении (высота стен обычно позволяет) до сноса или проделывания отверстий в капитальных стенах.
Недостаток исходит из той же категории – лофт не считается помещением, на котором допускается проживание на постоянной основе, там нельзя прописаться или получить временную регистрацию. Жители классических лофтов не защищаются нормами жилищных законов.
Основные особенности и недостатки лофт-апартаментов:
- апартаменты и, тем более, пространства лофта относятся к коммерческой, а не к жилой недвижимости;
- правоприменительная практика как по отношению к нежилым площадям;
- отсутствие возможности закрыть доступ на свое жилое пространство представителям гос. органов – неприкосновенность жилья к лофтам не применима, на их территорию могут проходить сотрудники полиции, санинспекции, пожарные и т.д.;
- налоговые и коммунальные ставки подлежат исчислению в той же категории, что и по любому другому коммерческому объекту;
- отсутствие целевой дифференциации – идет и в плюс, и в минус, на территории лофта можно располагать свои бизнес-предприятия, но если в нем жить, то в соседях вполне могут быть магазины, рестораны, офисы, развлекательные центры и т.д.;
- лофты не подходят для ипотеки, на них можно брать кредиты потребительского типа или вступать в залоговые отношения по ком. недвижимости;
- на лофты распространяется ограниченное количество договорных форм приобретения – в основном, только предварительный и непосредственный договоры купли-продажи, вариант, например, с долевым участием отсутствует;
- аналогично на лофты отсутствует возможность применения льготных категорий приобретения жилья для военных, переселенцев, инвалидов, по сертификатам, гос. дотациям и т.д.;
- лофты не состоят в программах капитального ремонта;
- управление общественным имуществом лофта обеспечивается частной управляющей компанией (часто – от застройщика) и зависит от ее компетентности и ответственности (при этом, часто это может быть плюсом, а не минусом, в силу коммерческой ориентированности).
Квартира получилась светлой и оптимистичной благодаря планировке, впускающей живой свет в отдалённые от окон участки прихожей, а также цветовой гамме. Строгость линий, цельность в выборе колорита при обилии белого и разнообразных фактурах радуют глаз и дарят ощущение природной гармонии. Лёгкие шторы на окнах гармонируют с характером интерьера. Лофтовые интонации смягчают юмористические акценты: портреты кошек, воспроизводящие картины Хитер Матун, цитаты из «классиков» Уолл-стрит на стенах. Различные приёмы в отделке создают приятное тактильное многообразие.
Отделка стен ванной плиткой под дерево придала душевому отсеку и зоне рядом с купелью особый уют. Тема дерева поддержана и в отделке комода. Бойлер накопительного типа скрыт за дверцей над унитазом