Как продать квартиру быстро и без посредников. Пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру быстро и без посредников. Пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Вы подаете полный пакет документов, который далее отправляется сотрудниками МФЦ в Российский реестр данных, чтобы закончить оформление права собственности. Все документы должны быть официальными, и собраны по списку, чтобы не было проблем в оформлении. Если вы не принесли какой-либо из документов, то центр может на законном основании отказать вам в выдаче прав на собственность, оплаченная вами пошлина не возвращается. Договор купли-продажи тоже анализируется специалистами и должен быть составлен по всем нормам закона, во избежание отказа в регистрации прав на собственность.

Что нужно сделать перед посещением МФЦ

Посещение МФЦ будет означать одно, что вы уже почти подошли к концу сделки и хотите перейти на регистрацию жилья в свою собственность. До посещения МФЦ нужно последовать нашим советам:

• Закончить и решить все вопросы по сделке, обговорить с продавцом сумму покупки, передать деньги.
• Обязательно уточните, что владелец не должен оставить долги по квартире, которые вы должны будете в будущем оплатить – проверьте все счета и документы. Квартира не должна быть под арестом.
• Прошлый собственник жилья должен обязательно выписаться из квартиры и показать вам все подтверждающие документы по данному поводу.
• Обязательно просмотрите все документы, которые есть в свободном доступе по приобретаемой вами недвижимости.

Подготовка полного пакета документов на квартиру

Самостоятельное оформление продажи квартиры пошагово следующим этапом предполагает подготовку документального подтверждения прав продавца на совершение сделки. Прежде всего, это касается бумаг, удостоверяющих право владения и распоряжения имуществом. К таковым относятся: договор о приобретении путем купли-продажи, дарения, приватизации, решение суда о передаче жилья в собственность, а также свидетельство о регистрации права на жилое помещение.

Также понадобится технический план, выданный не позднее пяти лет. Если со времени его выдачи проводилась перепланировка квартиры либо документ устарел, делается новый в БТИ. Когда недвижимость присуждалась в дар или по наследству, необходимо подтверждение налоговой службы отсутствия задолженностей. Покупатель вправе потребовать выписку из реестра прав, свидетельствующую, что объект не пребывает в залоге или под арестом. Этот документ не обязателен, предоставляется по требованию.

Переговоры и осмотр покупателем

О точной дате и времени показа стороны договариваются заблаговременно. Если жильё хотят посмотреть несколько покупателей, можно устроить просмотр в один день, но учитывая необходимый промежуток времени для переговоров с каждым по отдельности. Все ценные вещи и документы лучше спрятать от посторонних глаз.

Как показывает практика, первичный обзор квартиры длится недолго – покупатель лишь оценивает общее состояние жилья. При этом, вопросов у него может быть довольно много, и подготовиться к ним нужно заранее. Переговоры лучше проводить за чашечкой кофе, давая открытые, честные ответы – это поспособствует удачному завершению процесса.

В процессе разговора станет ясен состав семьи, которая хочет приобрести жилье. Можно осветить лучшие стороны, которые, наверняка покупателя заинтересуют. Например, если есть дети, рассказать о расположенной в двух шагах школе, молодежь порадует близкое размещение развлекательных заведений, парковки, для семей с пожилыми людьми хорошим подспорьем станет наличие в пешей доступности поликлиник, аптек.

Не нужно рассматривать первого, пришедшего на просмотр человека, как потенциального покупателя и идти ему на любые уступки, если нет нужды в быстрой продаже. Возможно, объект заинтересует других лиц, и квартира будет продана с большей выгодой. Если в процессе просмотра и выяснения всех нюансов было достигнуто соглашение о продаже, стороны договариваются о дате заключения предварительного соглашения и оформления задатка.

Восстановление договора купли-продажи

Потеря или порча этого документа – дело серьезное. Без него нельзя продавать и дарить квартиры, регистрировать право собственности, получать налоговые льготы и т.д. Кроме того, потерянный договор может попасть в руки мошенников, которые легко присвоят квартиру или продадут ее. Здесь стоит подстраховаться: сообщить в полицию о потере, а заодно подать заявление в Росреестр, чтобы регистрацию прав на недвижимость не проводили без участия ее владельца.

Восстановить документ не получится. Вместо него на руки выдадут только дубликат или копию.

• Дубликат имеет такую же юридическую силу, как и оригинал договора купли-продажи;
• Копия выдается лишь для ознакомления.

А если квартира куплена в новостройке?

При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.

«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.

После подписания договора купли продажи квартиры — что делать дальше?

После подписания договора купли продажи квартиры, рекомендуется выполнить следующие шаги. Правила применения договоров купли-продажи жилой недвижимости определяются ст. ст. 549 – 558 ГК РФ. Договор может содержать несколько листов. В таком случае все они прошиваются и заверяются подписями сторон. Нужны не менее трёх экземпляров. Все три передаются в Росреестр, а после завершения процедуры регистрации два выдаются на руки продавцу и покупателю, а третий остаётся у регистратора.

Фактическое исполнение обязательств отражается в акте приёма-передачи квартиры. В нём нужно указать на все обнаруженные недостатки, а покупатель может пригласить для этой цели своих доверенных лиц. Передаточный акт оформляется на основании ст. 556 ГК РФ.

Документы, необходимые для оформления договора купли-продажи

Согласно положениям закона, для оформления договора купли-продажи квартиры, как и другого объекта недвижимости, необходимо собрать большой пакет документов. Также юристы предупреждают своих клиентов о соблюдении определенных требований. В их числе:

• наличие уникального кадастрового номера, а это означает, что квартира должна официально стоять на кадастровом учете
• собственник должен предварительно оформить права на объект недвижимости, о чем должна присутствовать запись в реестре, при этом стоит отметить, что по новым правилам свидетельство о госрегистрации упразднено
• сведения о лицах, зарегистрированных квартиры, за исключением ранее приватизированных объектов, для которых подавать сведения в Росреестр не обязательно
• документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам предоставлять во время сделки не обязательно;
• для оформления перехода права собственности на совместно нажитое имущество, согласно новым правилам, не требуется согласие супруга/супруги, при этом отсутствие такой записи осложнит процесс переоформления права собственности;
• в случае, если речь идет о продаже квартиры, купленной с использованием средств маткапитала, необходимо выделить доли детей, иначе сделка может быть оспорена;
• по обновленным правилам даже наличие других лиц, зарегистрированных в квартире, подлежащей продаже, не является препятствием, но в договоре должны быть указаны четко сроки снятия их с регистрационного учета.

Говоря об общей тенденции и особенностях прохождения сделок с недвижимостью по новым правилам, стоит отметить, что, фактически, произошло упрощение процесса. Особенно стоит отметить отсутствие необходимости нотариального оформления, за что приходилось платить полпроцента от стоимости объекта. Это означает, что расходы на продажу, дарение или мену сократились существенно. При этом не стоит забывать, что регистрация права собственности требует официального оформления в Росреестре, а его не отменяет даже нотариальное заверение сделки.

Разместить объявления о продаже квартиры

К этому пункту нужно отнестись внимательно, поскольку грамотный текст и правильные ракурсы в фото могут стать для покупателя решающим моментом для желания посмотреть товар. Продумайте описание, которое максимально подчеркнет достоинства жилья.

1. Разместите объявление на всех общеизвестных ресурсах частных предложений:

• Авито;
• ЦИАН;
• MLSN;
• Яндекс.Недвижимость;
• ЭТАЖИ;
• Из рук в руки;
• Юла.

Рекомендуем приобрести сим-карту с новым номером телефона для объявлений. Так Вы обезопасите себя от мошеннических схем и будите знать, что звонят именно по квартире.

В настоящее время многие пользуются интернет-банкингом и к нему «привязан» номер телефона. Поэтому его не следует указывать в объявлении. Не отвечайте на sms-сообщения по квартире и не переходите по ссылкам. Мошенники часто используют номера телефонов из объявлений для обмана граждан.

1. Окна квартиры или балкон могут быть использованы в качестве рекламы о продаже.

Обычно такой способ оказывается простым, но действенным. Напечатайте слово «Продам» и номер телефона на листах бумаги (крупно, по одной букве на лист) и развесьте в окне. На балкон можно сделать растяжку, заказанную в салоне печати или сделать самим. Это может заинтересовать покупателей, проживающих в этом же районе и желающих перевезти к себе поближе родственников. По статистике 18% покупателей приходят смотреть квартиру по объявлениям расклеенных на окнах.

Заключительный этап оформления – получение участниками сделки документов на недвижимость. Для этого необходимо прийти в МФЦ в день, указанный в расписке о приёме документов, или позже. Каждый участник сделки может сделать это независимо от других. Если кто-то из участников не забирает полагающийся ему экземпляр договора, то он передаётся в орган Росреестра для хранения, где его можно будет получить.

Сроки регистрации договора купли-продажи квартиры определяются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ, который регламентирует госрегистрацию недвижимости. Сколько регистрируется сделка, зависит от того, где были поданы документы и каков характер регистрационных действий.

Срок оформления купли-продажи квартиры в МФЦ установлен п.1.2 ст. 16 218-ФЗ и составляет 9 рабочих дней с даты подачи документов через центр.

Услуга МФЦ по регистрации сделки с жилым помещением бесплатна, но это не означает, что таким образом получится избежать трат. Стоимость оформления договора купли-продажи зависит от того, какие расходы требуются на те или иные действия (заказ документов, оплата услуг специалистов и организаций).

Снизить эти затраты можно, если проводить все действия без привлечения других лиц (там, где есть такая возможность) и пользоваться экономными тарифами. Например, самостоятельно оформлять договор, подавать документы и проводить расчёты, заказывать справки в обычном, а не ускоренном порядке.

За проведение органом Росреестра регистрационных действий взимается госпошлина в размере (ст. 333.33 НК РФ)

• 2 000 руб для физлиц;
• 22 000 руб для организаций.

Кто и в каком размере должен нести издержки – предмет соглашения между участниками сделки. Впрочем, эти расходы по сравнению со стоимостью предмета сделки весьма невелики, и слишком зацикливаться на этих вопросах особого смысла не имеет.

Если реализация сделки требует нотариального удостоверения документов (доверенности, договора), то за это придётся уплатить госпошлину в размерах, определённых ст. 33.24 НК РФ. Нотариальное удостоверение договора обойдется в 0,5% от суммы сделки (мин 200 руб, макс 20 000 руб).

Для этого заранее определитесь с ценой продажи. Если один из собственников согласен купить её, ссылка на мою отдельную инструкцию найдете в начале статьи.

Когда нужен нотариус для сопровождения сделки?

В оппозиции к распространенному мнению, не все операции требуют нотариального сопровождения. Разумеется: большинство из них не провести без такого сопровождения и без оформленного соглашения они будут считаться недействительными. На основе статей, регламентирующих процесс, оформление купли продажи недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проводится в таких случаях:

1. совершение сделки с отчуждением долей;
2. продажа разных долей в рамках одной процедуры;
3. если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу;
4. передача недвижимости через договор ренты;
5. раздел общего имущества, нажитого в браке.

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником доли: главные шаги

Для успешной и законной продажи жилья, где доля собственности принадлежит несовершеннолетнему, необходимо соблюсти четкий алгоритм действий.

Шаг 1. Coбpать пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.

Это:

• зaявлeниe oбoиx poдитeлeй или иных зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa;
• пacпopт peбeнкa (для детей старше 14 лeт);
• свидeтeльcтвo o poждeнии;
• выпиcкa из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти peбeнкa на недвижимость;
• пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт (дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe);
• кaдacтpoвый пacпopт c экcпликaциeй;
• спpaвкa o кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти.

Документы для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Чтобы по вашему вопросу комиссия органов опеки приняла правильное решение, необходимо собрать пакет бумаг (обращаться надо по месту проживания):

• Заявление, в котором вы ходатайствуете о разрешении продажи недвижимости (обязательны подписи обоих супругов), с аргументацией необходимости сделки и гарантией обеспечения достойных условий проживания (покупка улучшенного варианта или одинакового по цене);
• Разрешение несовершеннолетнего в письменном виде (при достижении им 14-ти лет);
• Выписка из домовой книги объекта продажи (оригинал);
• Свидетельство о рождении подростка (оригинал и копия);
• Правовой документ на жилье (о праве собственности, договор сделки купли-продажи, дарственная и др.);
• Кадастровый план (экспликация) объекта недвижимости;
• Справка из БТИ относительно оценки жилья;
• Справка из налоговой инспекции.

При отсутствии одного из родителей, который не подписал прошение, ООП потребует еще один дополнительный документ:

• подтверждающий, что он пропал без вести;
• свидетельство о смерти;
• согласие этого родителя, нотариально заверенное, на продажу жилья и др.

Как дополнительный бонус для комиссии – увидеть документацию на новое жилье, подтверждающую жилищные условия (при их отсутствии может пригодиться соглашение на сделку или договор о намерениях). Если же продается жилье, где проживает несовершеннолетний собственник, то письменное согласие ООП на продажу обязательно.

Этот перечень самый мизерный. Работники муниципалитетов могут дополнительно затребовать: документацию по приобретаемой недвижимости, справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги, другие справки и бумаги. Делается это с целью проверки родителей на порядочность.

Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей

Осуществить сделку по продаже квартиры, в которой владелец доли — ребенок, вполне реально. Родителям (опекунам) необходимо соблюдать следующий алгоритм действий:

• Получение согласия второго родителя на совершение сделки.
• Обращение в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу.
• Выписка родителей из реализуемой недвижимости.
• Выписка несовершеннолетних. Без согласия ООП снятие с учета в регистрационном органе невозможно.
• Оформление договора купли-продажи, акта приема-передачи недвижимости. Документ подлежит нотариальному заверению.
• Обращение в регистрационную палату, внесение записи о продаже имеющейся квартиры, по возможности — регистрация приобретения нового объекта недвижимости.

Приостановка и отказ в регистрации права

Росреестр имеет право приостановить процедуру перехода права собственности на объект купли-продажи или вовсе отказать заявителю в оказании данной услуги. Это может произойти в таких случаях как:

1. при заполнении заявления покупатель забыл его подписать;
2. выявление факта наложения ареста на квартиру;
3. отсутствие оплаты государственной пошлины;
4. наличие ошибок, недостоверной информации и исправлений в документах;
5. бумаги поданы третьей стороной не имеющей доверенности на осуществление деятельности;
6. в случае наличия нескольких владельцев недвижимости нет от них отказа от своих прав на квартиру.

Как и когда готовить документы для продажи квартиры

Если вы собрались продавать квартиру, комнату, или даже дом, то вы должны подготовить все необходимые документы для продажи заранее. Что должно входить в пакет документов:

• Свидетельство о госрегистрации права собственности на объект недвижимость или выписка из Росреестра (выдаются, если квартира была приобретена);
• Справка БТИ (в ней указаны характеристики жилого дома и квартиры) – действует в течение ограниченного времени, требуется не всегда;
• Техплан на квартиру;
• Кадастровый паспорт;
• Выписка из домовой книги, она же выписка из паспортного стола о количестве прописанных (на момент продажи все должны быть выписаны);
• Согласие на продажу квартиры от супруги или супруга, если недвижимость приобреталась в браке;
• Справка из управляющей компании или ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Похожие записи:

• Какие права и льготы положены ветерану военной службы в 2021 году
• Недопустимые доказательства в гражданском процессе
• Как оформить пенсию и выплаты по смерти кормильца