Карьера в финансах: инвестиционный аналитик / менеджер инвестпроектов

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Карьера в финансах: инвестиционный аналитик / менеджер инвестпроектов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Контрактное моделирование инвестиционно-строительных проектов

2. Видеокурс «Инвестиции и управление коммерческой недвижимостью»

4. Внутренняя норма рентабельности (Internal Rate of Return, IRR)

5. Понятие процесса управления и характеристика методов управления недвижимостью

6. Особенности профессии

7. Цели управления объектами коммерческой недвижимости

8. Объекты и субъекты управления недвижимостью

9. Должностная инструкция специалиста по инвестициям

10. Что такое управление недвижимостью и как оно осуществляется?

11. Как правильно управлять своей недвижимостью?

Управление недвижимостью предполагает, что компания берет на себя обязательства по выполнению всех действий, которые связаны непосредственно с правильным использованием объекта для получения рациональной прибыли. Собственник может осуществлять все действия самостоятельно. Но выполнить такие действия порой не представляется возможным из-за серьезной загруженности. В определенных случаях выполнение действий является невозможным из-за отсутствия знания.

Контрактное моделирование инвестиционно-строительных проектов

Инвестиционно-строительный процесс
Базовая классификация инвестиционно-строительных контрактов
Факторы контрактного моделирования: Инвестиционно-строительный инжиниринг
Факторы контрактного моделирования: Классификация Заказчиков и Девелоперов, как подвида Заказчиков
Факторы контрактного моделирования: Учет изменчивости контрактов через анализ концепции «Open Book»
Контрактные модели реализации инвестиционно-строительных проектов
Контрактные модели реализации девлоперских проектов
Контракты на комплексный инжиниринг инвечимционно-строителного проекта

Концептуальный инжиниринг решает задачу формализации новой инвестиционной идеи и превращения её в удобоваримый для принятия решений пакет документов. В общем случае концептуальный инжиниринг предполагает выполнение таких работ, но, не ограничиваясь этими:

Подбор, анализ и выбор вариантов девелопмента (Pre-Bid engineering support);
Состояние земельного участка (гринфилд или браунфилд);
Анализ существующих технологий и выбор базового варианта (в т.ч. через тендер);
Подбор, анализ и выбор варианта основного оборудования на основе выбранной за основу технологии;
Предварительное обоснование инвестиций (ПредТЭО или краткое ТЭО) (Feasibility study);
Также возможна разработка Расширенного концептуального проекта (FEL – Front End Loading) и рассмотрение предварительного землеотвода (PLA – Preliminary Land Allocation) и другие документы.

Финансовый Инжиниринг – это планирование возможных вариантов финансирования проекта, как с точки зрения достаточности объёмов денежных средств, их стоимости и доступности, так и с точки зрения резервирования источников финансирования при наличии рисков превышения начального бюджета затрат или потери основного источника. Схема финансирования также существенно влияет на показатели бизнес-планирования. После определения источников финансовый инжиниринг решает операционные задачи по:

Разработке новых финансовых инструментов и операционных схем, пригодных при осуществлении финансово-кредитных операций для обеспечения ликвидности проекта;
Созданию новых финансовых продуктов путем разделения и объединения действующих финансовых инструментов (пакетов финансирования);
Подготовке деклараций и иных документов о намерениях для соинвесторов и внешних органов с целью обеспечения правомерности легализации финансовых потоков;
Подготовке исходных данных для учета в бизнес-плане финансовых операций и так далее.

После появления конкретного инвестора наступает время проработки и согласования основных параметров будущего объекта. Единого перечня необходимых действий на этом этапе нет, так как он может существенно различаться в зависимости от конкретной ситуации. Часто он включает:

Подготовку и проведение конкурса на выполнение обязанностей Заказчика;
Разработку технико-экономического обоснования (включающего предварительный проект (Предпроект или FEED (Front-End Engineering & Design), базовые спецификации на основное оборудование, возможно наличие эскизного проекта, дизайн-проекта, архитектурного решения, градостроительной концепции и т. п.). Рис.16¹ ;
Выбор разрешённого использования земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки данного поселения;
Приобретение и государственная регистрация прав на земельный участок в соответствии с законодательством РФ (покупка, аренда, бессрочное пользование);
Получение кадастрового паспорта земельного участка;
Проведение топографической съёмки участка или получение геодезической основы;
Получение технических условий на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения объекта;
Получение Градостроительного плана земельного участка;
Проведение в необходимых случаях предварительных согласований основных параметров объекта;
Проведение инженерных изысканий, государственная экспертиза их результатов (изыскания и их экспертиза могут выполняться также на этапе проектирования);
Составление задания на проектирование, подготовка и проведение конкурса на проектные работы.

Видеокурс «Инвестиции и управление коммерческой недвижимостью»

Инвестиционный менеджмент имеет три основные функции:

планирующую;
организационную;
координирующую.

Каждая из них имеет говорящее название. Тем не менее давайте рассмотрим их подробнее.

Планирующая функция менеджмента относится к начальной стадии процесса инвестирования. Она характеризует собой грамотную разработку единственно верной стратегии инвестирования денежных средств. Здесь же происходит формирование инвестиционной политики. Без ее реализации невозможно правильно выстроить деятельность предприятия, муниципалитета или страны; сделать ее достаточно надежной и устойчивой в долгосрочной перспективе.

Можно сформулировать и немного иначе, способы и методы принятия правильных инвестиционных решений называют системой управления инвестиционной деятельности. А правильные решения, как известно, ведут к повышению доходов и капитализации компании.

Логично будет предположить, что система управления подчинена определённым законам и состоит из участников, активов, способов их взаимодействия и общих для всех инвестиционных целей.

методология управления (совокупность внешних и внутренних факторов, влияющих на реализацию вложений. К внешним факторам можно отнести: правовое поле, законы, система налогообложения и т.д. К внутренним, любые действия и шаги, предпринимаемые самим инвестором)
цели и задачи (совокупность общих и специальных задач. К общим задачам относятся процессы обязательные к выполнению вне зависимости от специфики инвестиционной деятельности (сбор, анализ, оценка, обоснование, сравнение инвестиционных проектов). К специальным задачам относятся цели, которые достижимы лишь в определенном виде инвестиций (прямые, финансовые вложения и т.д.)
субъекты (собственники инвестиционного капитала)
объекты/активы (то, что подвергается управлению. Это могут быть и сами объекты инвестирования, и источники инвестиций, и инструменты инвестирования и т.п.).

Дадим классификацию основным и наиболее приоритетным задачам и целям управления инвестиционной деятельности компании:

подготовка к инвестициям
изыскание наиболее подходящих источников инвестирования
создание механизма управления будущими инвестиционными проектами
создание на предприятии систем мотивирующих персонал активно участвовать в инвестиционной деятельности организации на всех её этапах
создание механизма, отвечающего за соблюдением плановых показателей по ходу реализации проекта и устранением возникающих отклонений
ведение отчетности
обеспечение возвратности вложенных средств, а также достижение прогнозируемых финансовых показателей
обеспечение устойчивого финансового положения организации
постоянное повышение эффективности инвестиционной деятельности компании
минимизация инвестиционных рисков от деятельности (передача части рисков партнерам, диверсификация инвестиционного портфеля, использование страховых продуктов)
постоянный поиск новых методов и способов совершенствования инвестиционной деятельности
обеспечение стабильного уровня ликвидности, достаточного для компании
обеспечение инвестиционными ресурсами в полном объеме и на постоянной основе.

Инвестиционный менеджер — специалист, управляющий инвестициями. Он должен анализировать рынки, с которыми работает, так как даже небольшие изменения в законодательстве, в экспортно-импортной политике и других направлениях могут кардинально изменить ситуацию в отрасли. Основными целями работы инвестиционного менеджера являются обеспечение максимальной прибыли и минимизация рисков. Деньги вкладываются в ценные бумаги и акции, драгоценные металлы и камни, недвижимость, инновационные разработки и многое другое.

Функции инвестиционного менеджера:

Участие в разработке инвестиционной стратегии.
Оценка экономической эффективности и прибыльности инвестиционных проектов. Прогноз доходности по каждому объекту, сравнение и выбор наиболее привлекательных вариантов.
Анализ рисков объектов инвестиций.
Финансовый анализ хозяйствующего субъекта в целях инвестирования.
Определение оптимального количества и качества инвестиционных объектов.
Подбор инвестиционного портфеля, регулярная оптимизация с учетом рыночных изменений.

Для эффективного управления инвестициями, менеджер должен владеть теорией инвестиционного менеджмента, знать основы микро- и макроэкономики, экономического анализа, бухучета, математического моделирования, налогообложения. Нужно изучить законодательные акты в отрасли, выбранной для инвестирования. В работе специалист по инвестициям использует готовые методики расчета рисков и оценки рентабельности проектов.

Инвестиционный менеджмент
– это самостоятельный раздел науки об экономике и финансовой практике, который касается всех аспектов управления связанных с инвестиционной деятельностью в рамках реализации инвестиционных планов и проектов. Таким образом, инвестиционный менеджмент – это вид деятельности, направленной на исследование, анализ, регулирование рынка, его организацию и планирование. На практике все вышеуказанные аспекты объединяет бизнес-план – как основной продукт инвестиционного процесса. И еще одно определение: Инвестиционный менеджмент – это совокупность методов управления инвестиционными ресурсами в целях получения дохода в будущем при минимизации затрат и издержек. Суть инвестиционного менеджмента состоит в том, что инвестор выбирает инвестиционные объекты, которые приносят больше дохода, чем другие проекты и меньше риска. В этом деле интуиции недостаточно. Чтобы добиться успешных результатов в области инвестиционного менеджмента требуются знания многих дисциплин, например:

методики расчета рисков и доходности вложения денежных средств,
знание стандартных приемов управления,
оптимизации инвестирования,
оценки эффективности инвестиционных проектов.

Освоение подобных методик желательно для каждого, кто намерен заниматься инвестированием.

Прежде всего, в состав комитета входит заранее уполномоченный председатель комиссии, который назначается только из числа лиц, ведущих деятельность в системе финансирования в течение длительного времени. При этом стандартный срок полномочий данного лица составляет не менее 1 года. Также в состав комитета входят непосредственно полномочные представители главных членов комитета, которые могут замещать представителей на основных заседаниях, выполнять голосование и другие функции, связанные с инвестиционной деятельностью.

В состав кабинета могут входить члены комиссии, занимающиеся юридическим направлением деятельности. Они решают правовые аспекты деятельности инвестиционного комитета и следят за качеством исполнения обязанностей в соответствии с договорными условиями, а также сроками принятия основных решений.

Дополнительно в состав входят члены, которые занимаются финансово-административной работой, включающая составление основной документации и непосредственное привлечение инвесторов. Члены комиссии занимаются поиском возможных инвесторов и анализируют все положения, выдвигаемые на рассмотрение и последующее утверждение председателем.

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс мер, начиная с формирования стратегии эксплуатации объекта с разработкой бюджета до контроля за техникой безопасности и охраной труда персонала. В ходе работы управляющий недвижимостью тесно контактирует с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами, контролирующими органами. В задачи управляющего входит также организация работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии зданий, их своевременного ремонта и сервисного обслуживания.

Многие ошибочно предполагают, что специалисты по управлению недвижимостью – это те же риелторы. Но это абсолютно не так. Управляющий недвижимостью — это универсальный специалист: он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик, и строитель в одном лице.

Комплекс профессиональных обязанностей управляющего недвижимостью может отличаться в зависимости от категории объекта. Существует уровневая классификация по объектам недвижимости:

федеральная недвижимость;
недвижимость субъектов РФ;
муниципальная недвижимость;
недвижимость предприятий;
отдельные объекты недвижимости.

По видам недвижимость классифицируется следующим образом:

земельные ресурсы;
лесной фонд;
жилищная недвижимость;
нежилая недвижимость.

По назначению объекты недвижимости бывают двух видов:

1. Понятие процесса управления и характеристика методов управления недвижимостью управление недвижимостью — это:
во-первых, деятельность, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью. Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционных, строительных, риэлтерских, владения и пользования, залоговых и обменных, определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.

Во-вторых, управление недвижимостью — это осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов)), в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости и имущественные комплексы, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Деятельность управляющего недвижимостью осуществляется в трех аспектах:

правовом, суть которого в максимально рациональном использовании и распределении прав на недвижимость;
экономическом, который заключается в эффективном управлении доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости;
техническом — постоянном поддержании объекта управления в работоспособном состоянии.

В зависимости от категории и уровня объекта недвижимости, профессиональные задачи управляющего могут быть очень разными.

Функциональные обязанности управляющего недвижимостью на любом уровне начинаются с:

проведения всесторонней экспертизы инвестиционных решений;
комплексного анализа состояния объекта недвижимости и разработки стратегии по управлению им;
разработки экономически обоснованного технического задания;
проектирования и организации производственных систем;
разработки и внедрения стандартов управления и эксплуатации объекта недвижимости;
разработки и контроля исполнения бюджета по эксплуатации объекта недвижимости;
проведения технико-эксплуатационного исследования объекта и его приемки;
оценки условий эксплуатации и обслуживания недвижимости.

Перед непосредственной сдачей в аренду объекта недвижимости управляющий:

организует рекламную кампанию по данному объекту с использованием средств массовой информации и личных контактов;
заключает все необходимые договора по техническому обслуживанию объекта и контролирует их исполнение;
организует и контролирует производственно-хозяйственную деятельность;
осуществляет взаимодействие с контролирующими органами;
организует ремонтные работы и, в случае необходимости, реконструкцию объекта;
обеспечивает работу инженерно-технических систем;
занимается подбором профессионально подходящего обслуживающего персонала; оформляет страховку объекта.
После сдачи объекта недвижимости в аренду управляющий занимается:
управлением инфраструктурой здания;
руководством работой персонала, при необходимости организацией его обучения и повышения квалификации;
контролем за соблюдением норм охраны труда и техники безопасности на объекте;
ведением финансовой отчетности по объекту недвижимости.

Внутренняя норма рентабельности (Internal Rate of Return, IRR)

Под внутренней нормой рентабельности, или внутренней нормой прибыли, инвестиций (JRR) понимают значение ставки дисконтирования, при котором NPV проекта равен нулю:
IRR=i, при котором NPV= f(i)=0

Смысл расчета этого коэффициента при анализе эффективности планируемых инвестиций заключается в следующем: IRR показывает максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с данным проектом. Например, если проект полностью финансируется за счет ссуды коммерческого банка, то значение IRR показывает верхнюю границу допустимого уровня банковской процентной ставки, превышение которой делает проект убыточным.

На практике любое предприятие финансирует свою деятельность из различных источников. В качестве платы за пользование авансированными в деятельность предприятия финансовыми ресурсами оно уплачивает проценты, дивиденды, вознаграждения и т. п., т. е. несет некоторые обоснованные расходы на поддержание своего экономического потенциала. Показатель, характеризующий относительный уровень этих доходов, можно назвать ценой авансированного капитала (capital cost — СС). Этот показатель отражает сложившийся на предприятии минимум возврата на вложенный в его деятельность капитал, его рентабельность и рассчитывается по формуле средней арифметической взвешенной.

Экономический смысл этого показателя заключается в следующем: предприятие может принимать любые решения инвестиционного характера, уровень рентабельности которых не ниже текущего значения показателя СС (цены источника средств для данного проекта). Именно с ним сравнивается показатель IRR, рассчитанный для конкретного проекта, при этом связь между ними такова:

если IRR > СС, то проект следует принять;
если IRR
если IRR = СС, то проект ни прибыльный, ни убыточный.

Понятие процесса управления и характеристика методов управления недвижимостью

Процессом управления недвижимостью называют совокупность действий руководителя и ответственных лиц, направленных на достижение результата (получение прибыли).

Можно выделить следующие методы управления имуществом:

Правовые

Обеспечивают ранжирование прав. В рамках этих методов осуществляется контроль за деятельностью объекта управления, взаимодействие с госструктурами, принятие внутренних документов и выполнение законодательных норм.

Организационные

Заключаются в организации процесса управления в целом, разработке и реализации бизнес-программы.

Таким образом, к организационным методам относится установление полномочий руководителей, распределение функционала персонала, применение системы поощрений и санкций.

Экономические

К экономическим методам можно отнести расчет и оптимизацию затрат, возникающих при управлении недвижимостью.

Технические

Заключаются в своевременном принятии мер, направленных на поддержание объектов в пригодном для использования состоянии.

Особенности профессии

Деятельность управляющего недвижимостью осуществляется в трех аспектах:

правовом, суть которого в максимально рациональном использовании и распределении прав на недвижимость;
экономическом, который заключается в эффективном управлении доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости;
техническом — постоянном поддержании объекта управления в работоспособном состоянии.

Функциональные обязанности управляющего недвижимостью на любом уровне начинаются с:

проведения всесторонней экспертизы инвестиционных решений;
комплексного анализа состояния объекта недвижимости и разработки стратегии по управлению им;
разработки экономически обоснованного технического задания;
проектирования и организации производственных систем;
разработки и внедрения стандартов управления и эксплуатации объекта недвижимости;
разработки и контроля исполнения бюджета по эксплуатации объекта недвижимости;
проведения технико-эксплуатационного исследования объекта и его приемки;
оценки условий эксплуатации и обслуживания недвижимости.

Перед непосредственной сдачей в аренду объекта недвижимости управляющий:

организует рекламную кампанию по данному объекту с использованием средств массовой информации и личных контактов;
заключает все необходимые договора по техническому обслуживанию объекта и контролирует их исполнение;
организует и контролирует производственно-хозяйственную деятельность;
осуществляет взаимодействие с контролирующими органами;
организует ремонтные работы и, в случае необходимости, реконструкцию объекта;
обеспечивает работу инженерно-технических систем;
занимается подбором профессионально подходящего обслуживающего персонала; оформляет страховку объекта.
После сдачи объекта недвижимости в аренду управляющий занимается:
управлением инфраструктурой здания;
руководством работой персонала, при необходимости организацией его обучения и повышения квалификации;
контролем за соблюдением норм охраны труда и техники безопасности на объекте;
ведением финансовой отчетности по объекту недвижимости.

Цели управления объектами коммерческой недвижимости

Специфика управления коммерческой недвижимостью определяется задачами, стоящими перед управляющей компанией, организующей менеджмент на объекте. Основная задача любого управленца — это достижение максимальной эффективности управления. Понятие эффективности управления любым коммерческим объектом тесно связано с целями собственника здания и включает следующие параметры.

— обеспечение безопасности и комфорта на объекте;

Достижение целей собственника невозможно без создания комфортных условий. Обеспечение максимально удобного и в то же время безопасного доступа в здание, профессиональное техническое обслуживание, организация дополнительного сервиса на объекте, индивидуальный подход к арендаторам, контроль исполнения договорных обязательств в отношении оказываемых услуг — важные задачи, от успеха реализации которых зависит репутация управляющей компании и имидж объекта недвижимости.

Доверительное управление (далее — ДУ) – это передача полномочий по организации бизнеса с недвижимостью.
Если речь идёт о коммерческой недвижимости, управляющему передаются торговые или промышленные площади, которые относятся к нежилому фонду.

Этот принцип работы с собственностью нельзя путать с посреднической деятельностью. Хотя небольшое сходство прослеживается, деятельность доверенного управляющего существенно отличается нижеследующим:

предоставление полного пакета услуг;
официальное оформление договора, а не только доверенности;
обязательное получение вознаграждения за предоставленные услуги;
утверждённый регламент работ;
отчёт управляющего перед собственником за эффективность деятельности.

Конституция РФ не содержит термин «недвижимость», но служит определяющим фундаментом для нормального функционирования рынка недвижимости. Среди основных нормативно-правовых документов, которые регулируют управление в рассматриваемой сфере, считаются:

Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. (но поскольку большинство норм действующего кодекса устарели, нуждаются в изменении и дополнении, сейчас идёт разработка нового варианта);
гл. 18 и 35 ГК РФ (нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение);
ст. 288 ГК РФ (границы владения и распоряжения объектом в соответствии с его назначением);
ст. 672 ГК РФ (общее определение договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования);
ст. 17—29 ЖК РФ (возникновение и корректировка права владения, пользования и управления помещениями жилищного фонда);
закон №190 — Градостроительный кодекс РФ (регулирует взаимоотношения в области создания системы расселения, планирования, застройки и благоустройства);
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Объекты и субъекты управления недвижимостью

В широком понимании, под объектами подразумевается имущество, а также его системы (муниципальные жилищные фонды, товарищества и т. п.), по поводу которых возникают отношения по управлению.

К ним, в частности, относят:

постройки и здания разнообразного назначения – жилищные, складские, офисные, производственные;
имущественные массивы предприятий, вне зависимости от форм собственности;
системы вышеназванных объектов – фонды: все разновидности и составляющие жилищного фонда, лесной и земельный фонды и т.д.

Касательно субъектов, таковыми считаются все виды участников правоотношений в области недвижимого имущества – физ. и юр. лица:

собственники, пользователи и владельцы имущества;
инвесторы;
арендаторы;
агенты недвижимости;
учреждения, имеющие соответствующие полномочия;
госучреждения;

Внимание! Основы управления недвижимостью указаны в соответствующей главе Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), с детальным описанием в комментариях статей и специализированных нормативно-правовых актах национального законодательства.

Научно определено и составлено целый ряд основных типов деятельности уполномоченных субъектов по непосредственному воздействию на объекты недвижимости.

Среди них выделяют:

Регулирование на госуровне:

прямое воздействие – путем выдачи законодательных актов, инструкций и правил, которые непосредственно регулируют отношения в данной области, регистрации и выдачи соответствующих лицензий, контроля за соблюдением норм;
косвенное влияние – так называемые экономические способы воздействия: реализация профильных программ, обкладывание налогами объектов недвижимости, комплексное реформирование и усовершенствование области.

Воздействие на уровне общественности: объективная реакция населения, с учетом профессиональных субъектов, и практические последствия такого реагирования.
Управление отдельных объектов: операционные, используемые владельцем для определенной разновидности предпринимательской деятельности в своих интересах, и инвестиционные – недвижимое имущество, которое требуется для максимизации прибыли.
Влияние на системы объектов недвижимости: жилая (РЖА) и нежилая (РА КУГИ)

Каждый кабинет по инвестициям имеет собственные полномочия и функции:

детальный анализ и определение выгодных решений для финансовых вложений;
анализ и детальное проектирование действующего стратегического плана по качественному распределению всех предлагаемых вложений на выбранном территориальном округе РФ;
обсуждение и дальнейшая разработка особых государственных положений, которые могут привлечь инвесторов любого уровня;
создание и качественное оформление основных требований к разрабатываемым проектам, полностью находящимся на финансировании государственной казны;
разработка и создание главных планов по возведению инновационных инвестиционных объектов, а также инфраструктуры;
детальное рассмотрение по эффективному благоустройству выбранного края;
качественный контроль своевременной реализации проектов при помощи специально организованной комиссии (особое внимание уделяется наиболее значимым объектам выбранного края);
детальный сбор всей финансовой информации по проводимым проектам в конкретной области;
работы по повышению конкурентоспособности выбранного края;
составление ежегодных докладов о деятельности совета, а также о результатах развития конкурентной среды отдельного субъекта.

Должностная инструкция специалиста по инвестициям

Специалист по инвестициям — работник, в обязанности которого входят финансовый анализ, инвестиционный менеджмент, управление инвестиционным портфелем, инвестиционный консалтинг.

Специалистов по инвестициям условно можно разделить на две группы:

— специалисты, осуществляющие свою деятельность в консалтинговых организациях, инвестиционных фондах и иных организациях (в том числе специализирующихся на сделках с ценными бумагами);

— специалисты, которые зачислены в штат производственного, торгового или иного предприятия и занимаются непосредственно инвестиционной деятельностью.

Специалисты второй группы вводятся в штат финансового подразделения или бюро (сектор) по инвестициям того же подразделения. Основная их задача — разработка инвестиционных проектов, обоснование их перед руководством, участие в отдельных инвестиционных действиях (операциях), пр. Именно на таких специалистов ориентирована приводимая инструкция.

ИНСТРУКЦИЯ СПЕЦИАЛИСТА ПО ИНВЕСТИЦИЯМ

1. На должность специалиста по инвестициям назначается лицо, имеющее высшее профессиональное (экономическое) образование и стаж работы по специальности в области организации финансовой деятельности не менее

2. Специалист по инвестициям должен знать:

2.1. Законодательство и нормативные правовые акты, регламентирующие осуществление инвестиционной, финансовой, предпринимательской деятельности.

2.2. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов.

2.3. Основные принципы управления портфелем ценных бумаг.

2.4. Методы оценки инвестиций.

2.5. Стандарты финансового учета и отчетности.

2.6. Бухгалтерский учет.

В настоящей работе в рамках доходного подхода применен метод прямой капитализации.

Определение расчетной арендной ставки.

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений определенного функционального назначения. Было проведено исследование рынка с целью определения арендных ставок для торговых помещений, сопоставимых с оцениваемым объектом. Данное исследование включало:

— интервью с несколькими владельцами недвижимости, менеджерами агентств недвижимости г. Новосибирска и агентами по аренде;

— анализ рыночной информации.

После проведенного анализа выявились средние искомые арендные ставки по аналогичным помещениям.

Для определения ставки аренды необходимо ввести ряд корректировок на различия между объектом оценки и объектами аналогами. Расчет арендной ставки приведен в табл. 9.

Таблица 9 — Расчёт арендной ставки для объекта оценки

Характеристика	Объект оценки	Объекты сравнения
		№1	№2	№3
Местоположение	Железнодорожный район, пр. Димитрова, 1	Вокзальная магистраль	Вокзальная магистраль	Вокзальная магистраль
Источник инфор-мации		Центральное агентство недвижимости	Центральное агентство недвижимости	Центральное агентство недвижимости
Площадь, м²	320	280	350	330
Цена аренды, руб./ м²/месяц		1500	1750	1400
Местоположение (транспортнаядос-тупность)	Центр (отличная)	Центр (отличная)	Центр (отличная)	Центр (отличная)
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена аренды, руб./м²/месяц		1500	1750	1400
Обособленность	встроенное на 1-м эт. адм. здания	встроенное на 1-м эт. адм. здания	встроенное на 1-м эт. адм. здания	встроенное на 1-м эт. адм. здания
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена аренды, руб./ м²/месяц		1500	1750	1400
Наличие парковки	оборудована, стеснённая	нет	оборудованная, не стеснённая	нет
Корректировка, %		2	-2	2
Скорректированная цена аренды, руб./ м²/месяц		1530	1715	1428
Обеспеченность инженернымисис-темами	полностью	полностью	полностью	полностью
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена аренды, руб./ м²/месяц		1530	1715	1428
Скорректированная цена аренды, руб./ м²/месяц		1530	1715	1428
Состояние	хорошее	хорошее	отличное	хорошее
Корректировка, %		0	-10	0
Скорректированная цена аренды, руб./ м²/месяц		1 530	1 544	1 428
Общая чистая кор-рекция, %		2	-12	2
Общая валовая коррекция, %		2	12	2
Весовой коэффициент		0,35	0,31	0,35
Расчетная стоимость руб./ м²в месяц		1 500

федеральная недвижимость;
недвижимость субъектов РФ;
муниципальная недвижимость;
недвижимость предприятий;
отдельные объекты недвижимости.

По видам недвижимость классифицируется следующим образом:

земельные ресурсы;
лесной фонд;
жилищная недвижимость;
нежилая недвижимость.

Что такое управление недвижимостью и как оно осуществляется?

В таких ситуациях самым рациональным способом правильного использования недвижимости считается подписание договора с компанией, которая будет осуществлять функции управляющего. То есть, собственник оставляет за собой все основные права на дарение, реализацию и пр., управитель же осуществляет только те действия, которые ему доверяет собственник в рамках ранее подписанного договора.

По сути, управитель будет выступать своеобразным посредником между собственником и арендатором. Компетентные сотрудники имеют необходимый опыт и знания, которые позволяют осуществить грамотное распоряжение объектом с учетом особенностей рынка, а также других аспектов, имеющих важное значение.

Как правильно управлять своей недвижимостью?

Для начала стоит определиться с тем, что мы подразумеваем под самим понятием «управления». С одной стороны, этот процесс может непосредственно относится к тому, каким образом вы используете и распоряжаетесь вашим недвижимым имуществом. А с другой стороны, это более сложный процесс, касающийся управления и поддержания рабочего состояния всего здания, в котором находится принадлежащий вам объект недвижимости. Мы рассмотрим понятие управления и в том, и в другом смыслах.

Если у вас появляется дополнительная квартира , которую вы планируете сдавать или уже сдаете в аренду, тогда задача несколько усложняется. Теперь вы несете ответственность не за один объект недвижимости, а уже за несколько. Кроме того, заключенный в письменной или устной форме (если вы не хотите сдавать вторую недвижимость официально) договор аренды также накладывает на вас ряд обязательств перед арендатором. Но и в такой ситуации вы вполне можете справляться с обязанностями управляющего недвижимостью.

С появлением еще и загородного коттеджа задача становится еще более сложной. В этой ситуации вы должны обеспечивать обслуживание не только частного дома, который требует намного больше внимания и затрат, чем городская квартира (включая ответственность за работу основных коммунальных систем и вывоз мусора, но и за поддержание в нормальном состоянии участка земли).

В коттеджном поселке вы можете проживать как сами со своей семьей, так и сдавать его в аренду. И даже в таком усложненном варианте, когда вы являетесь счастливым обладателем сразу нескольких объектов жилой городской и загородной недвижимости, справиться с такой задачей можно самостоятельно без привлечения третьих лиц.

А вот наличие второго дома или квартиры заграницей превращает даже простые заботы о постоянном поддержании чистоты, порядка, оплаты коммунальных платежей и мелкого ремонта в более сложную категорию проблем, потому что находится там постоянно вы не можете.

В таком случае, самым оптимальным выходом становится так называемое доверительное управление, когда вы доверяете решение всего комплекса проблем и текущих вопросов профессиональному агентству, которое будет представлять ваши интересы на основании оформленной доверенности.

Такая практика очень широко распространена в Европе и в Америке. Однако использование этого варианта возможно только в случае составления официального договора и готовности оплачивать эти услуги, а также подавать данные в налоговую инспекцию.