Ипотека на коммерческую недвижимость

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека на коммерческую недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Какие затруднения возникают при нежилой ипотеке

2. Коммерческая ипотека для физических лиц

3. Коммерческая ипотека для юридических лиц

4. Схема ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц

5. Ипотечный проект ВТБ 24

6. Физические и юридические лица в ипотечных отношениях

7. Требования к заёмщику и компании

8. Требования к приобретаемым объектам коммерческой недвижимости:

При организации собственного дела часто встает вопрос о том, где взять ипотеку на коммерческую недвижимость для ИП или других форм организаций. Такие предложения есть не во всех банках, часто предложения ограничены разными требованиями и условиями.

Какие затруднения возникают при нежилой ипотеке

Банковская организация обязательно будет проводить оценку нежилого объекта, что будет служить залоговой гарантией кредита – недвижимости, приобретаемой заемщиком или имеющейся в его собственности. Случается, что компании-оценщики, в особенности состоящие в структуре финансово-кредитного учреждения, намеренно занижают действительную цену объекта. Поскольку адекватность оценки прямо влияет на размер ипотечного займа и на условия кредитования сделки, заемщику удобнее запросить оценку в независимой организации.

Заметим, что обращающиеся к нежилой ипотеке физлица не смогут подключать к сделке с банком поручителей и созаемщиков – это возможно лишь для жилой ипотеки. Целью участия в ипотечном кредите на жилье созаещиков, напомним, снижает банковские риски и тем самым позволяет сократить процентную ставку.

Коммерческая ипотека для физических лиц

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц выдается заемщикам – гражданам РФ в возрасте от 21 до 65 лет. При этом занятие коммерческой деятельностью обязательным условием не является. Для получения ипотеки коммерческой недвижимости для физических лиц достаточно лишь:

иметь постоянное место работы со стабильным доходом;
застраховать жизнь и здоровье;
быть на хорошем счету у банка (не иметь просрочек и невыплат в кредитной истории)
не иметь финансовых обременений.

Оформление начинается с выбора имущества для приобретения. При условии, что собственник предоставляет всю необходимую документацию, нужно получить оценку стоимости недвижимости у независимого эксперта, а затем заключить соглашение о намерениях.

Коммерческая ипотека физическим лицам рассматривается на основании следующих документов:

заявление на выдачу кредита;
документы, удостоверяющие личность заемщика;
акт оценивания имущества;
предварительное соглашение с продавцом и проект договора;
страховые полисы (право собственности, жизнь и здоровье заемщика);
свидетельства о браке и рождении детей, а также о праве собственности на недвижимость у продающей стороны;
индивидуальный налоговый номер.

Коммерческая ипотека для юридических лиц

Ипотека на коммерческую недвижимость для юридических лиц выдается резиденту РФ с годовой выручкой не более 400 млн. в национальной валюте. Возраст заемщика-ИП может варьироваться от 21 лет на момент взятия кредита до 65 на день полной выплаты.
Взять ипотеку для ООО сразу после регистрации не выйдет – к моменту подачи заявления на ипотеку предпринимательская деятельность должна вестись не менее 6 месяцев (1 года – для сезонных видов предпринимательской деятельности).

Потребуется собрать следующие документы:

заявка на кредитование;
учредительный договор, устав, регистрационные документы;
акт оценки недвижимости и выписка об ее принадлежности к нежилому фонду;
декларация о доходах за последнее полугодие;
выписка о банковских реквизитах;
документы, подтверждающие отсутствие задолженностей в бюджет и обременений.

Схема ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц

Алгоритм выдачи займа похож на схему кредитования жилых помещений. А вот условия – на порядок строже. Ипотека на коммерческую недвижимость без первоначального взноса – редкое явление. Обычно требуют не только аванс (25–50%), но и обеспечение сверх обычного залога. Срок таких займов не превышает 10 лет.

Есть намерение стать полноправным собственником помещений для бизнеса – действуем по следующей схеме:

Ищем банк с лояльными условиями.
Подаем заявку.
Собираем документы.
Проводим оценку недвижимости.
Платим первоначальный взнос.
Получаем кредит.
Оплачиваем помещение.
Оформляем право собственности.
Передаем квадратные метры в залог банку до полного погашения ссуды.

При оформлении ипотеки на приобретение коммерческой недвижимости тщательно рассматривается история заемщика. Этот достаточно непростой процесс связан с несовершенством соответствующего законодательства. Следует отметить, что на объект недвижимости не может быть наложено залоговое обременение до момента передачи права собственности от продавца к покупателю.

При возникновении подобной ситуации, значительно увеличивается риск для всех сторон сделки, в том числе и для финансового учреждения, который выдает кредит. С целью минимизации опасности для собственных средств, финансовые учреждения разработали специальную схему оформления ипотеки, которая состоит из трех этапов:

Изначально происходит оформление сделка купли-продажи, а затем залог. Сумма выдается продавцу после оформления залога уже на нового владельца.

Сначала оформляется залог на объект еще при старом владельце, а затем постепенно происходит передача права собственности и повторное обременение.

Передача коммерческой недвижимости в собственность юридическому лицу осуществляется после приобретения у продавца права владения данным юрлицом.

Ипотечный проект ВТБ 24

Ипотека не нежилую недвижимость для физических лиц довольно специфическая. Так только в условиях банков можно найти множество минусов и негативных для заемщика моментов.

А именно:

Такой кредит всегда предусматривает повышенные проценты (до 20% годовых);
Заемщику дается меньше времени для выплаты ипотеки. Так, если Вы покупаете жилье, то в большинстве случаев, максимальный срок кредита – 30 лет. В случае с нежилыми объектами, срок ипотеки редко достигает даже 10 лет;
Первый взнос по ипотеке повышен. Придется заплатить не меньше 30% от стоимости недвижимости;
К заемщикам более жесткие требования, чем в случае с жилищными кредитами;
Если вы покупаете здание, то земельный участок, на котором оно находится, также оформляется в залог;
Если ипотечное помещение отдается в залог, как часть общего помещения, то кредитор получает право на эту долю и земельный участок.

Обратите внимание! Чтобы избежать таких условий, можно взять обычный потребительский кредит. Для такого займа кредитора найти гораздо легче, да и Вы можете приобрести любой объект нежилой недвижимости:

Гараж или машинное место;
Садовый дом;
Хозяйственная постройка;
Апартаменты.

Получить кредит для покупки недвижимости для организации всегда было и будет сложнее, чем частному лицу по вполне объяснимым причинам, а именно:

большее число параметров, влияющих на платежеспособность предпринимателя, требующих анализа, а значит необходимы исходные отчетные документы;
большее число рисков, которым подвержен бизнес-проект по сравнению с отдельным субъектом;
более высокая стоимость объектов коммерческой недвижимости по сравнению с жилой, что подразумевает большие размеры платежей;
более сложная структура определения стоимости объектов нежилой недвижимости и менее отработанная процедура.

Тем не менее, добросовестным предпринимателям, способным подтвердить свою платежеспособность и исповедующих идеологию «прозрачного» бизнеса, банки готовы предоставить свои кредитные программы. в том числе для:

ИП и малого бизнеса, если покупается готовая недвижимость;
корпоративных клиентов, желающих построить собственные коммерческие объекты.

Немного более привлекательные условия, по сравнению со Сбербанком, готов предоставить еще один лидер финансовой сферы – ВТБ 24. Его условия ипотеки, следующие:

годовая ставка по кредиту – от 14% ;
размер предоставляемых средств – от 4 млн. рублей ;
максимальный период ипотеки – не более 10 лет ;
первоначальный платеж – от 15% или залог в виде другой недвижимости;
отсрочка погашения основного долга до полугода.

При этом требования к документам и бизнесу являются сопоставимыми со Сбербанком и могут быть уточнены при удаленном оформлении онлайн-заявки на кредит, которая носит предварительный характер и после проверки специалистом потребует непосредственного посещения офиса и уточнения деталей.

Если обычная ипотека выдается физическому лицу на срок до 30 лет, ипотека на коммерческую недвижимость регламентирует значительно меньшие сроки кредитования – от 5 до 10 лет максимум.

Данный вопрос касается лишь заложенного имущества. Созданный акт регулирует отношения залога недвижимости.

К особенностям кредитования можно отнести:

Высокую стоимость коммерческого объекта, оказывающее влияние на сами отношения по кредитованию такой ипотеки.
Главной особенностью кредитования нежилой недвижимости по сравнению с жилищной ипотекой является высокая процентная ставка. К сожалению из-за высокого показателя, не все могут позволить себе приобрести коммерческую недвижимость.
Для коммерческой недвижимости займ выдается лишь на короткий срок времени. Если приобретая жилище, заемщик имеет право взять кредит и погасить в течение 30 лет, в данном случае придется закрыть долг в течение 10 лет.
Начальный взнос составляет около (30 %)

Перед выдачей кредита, банкир предъявляет жесткие требования. В этом случае учитывается срок предпринимательского стажа, доходность и другие характеристики.

В случае приобретения отдельного здания в залог, тогда оформляется и земельный участок.

Вопросы ипотеки помещений предпринимательского назначения урегулированы законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ. В законодательстве РФ не рассматривается процедура оформления самого кредита на приобретение коммерческого объекта. Данный вопрос касается лишь заложенного имущества. Созданный акт регулирует отношения залога недвижимости.

К особенностям кредитования можно отнести:

Высокую стоимость коммерческого объекта, оказывающее влияние на сами отношения по кредитованию такой ипотеки.
Главной особенностью кредитования нежилой недвижимости по сравнению с жилищной ипотекой является высокая процентная ставка. К сожалению из-за высокого показателя, не все могут позволить себе приобрести коммерческую недвижимость.
Для коммерческой недвижимости займ выдается лишь на короткий срок времени. Если приобретая жилище, заемщик имеет право взять кредит и погасить в течение 30 лет, в данном случае придется закрыть долг в течение 10 лет.
Начальный взнос составляет около (30 %)

Физические и юридические лица в ипотечных отношениях

Бизнес-ипотека для юридических лиц доступнее, чем для физических. Связано это со спецификой практики начисления комиссии: процентные ставки для ООО или других видов предприятий в банках традиционно выше.

Причина кроется и в степени ликвидности. Если предположить, что заемщику, вознамерившемуся купить коммерческую недвижимость на кредитные деньги, не удалось вернуть задолженность, у банка могут возникнуть проблемы при реализации залога. Помещение, интересное для собственников бизнеса, не всегда нужно кому-то еще, а покупателей придется долго искать. Продать обычную квартиру намного легче.

Тем не менее и физическим лицам дают ипотечный кредит на приобретение нежилых объектов, предполагающих использование в коммерческих целях. Правда, им для этого нужно соответствовать одному из требований:

зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя;
быть фермером;
владеть собственным успешным малым бизнесом;
быть акционером или соучредителем крупного российского предприятия с хорошей репутацией;
руководить компаний (занимать должность генерального директора или топ-менеджера).

Кроме этого, обязательны еще два условия:

российское гражданство физического лица, претендующего на ипотечный кредит;
возрастной диапазон 21–65 лет.

При этом следует учитывать особенности российского законодательства, регламентирующего процесс предоставления физическим лицом залога в виде коммерческой недвижимости. Единого механизма не существует, а каждый случай рассматривается банком в индивидуальном порядке.

В частности, от владельцев бизнеса, выступающих в качестве физлиц, требуется пакет документов, подтверждающий не только персональную платежеспособность, но и успешность возглавляемых ими предприятий.

Купить коммерческое помещение для юр. лиц посредством ипотечного кредитования технически проще.

Физлицам, при тех же равных условиях, предлагаются более жесткие условия заимствования:

годовые ставки выше (до 20%);
срок кредитования короче (максимально до 10 лет, в отличие от юридических лиц, которым предоставляют до 30 лет);
больший процент первого взноса (от 30% цены);
расширенные требования к предоставляемому пакету документов;
при покупке здания в залог попадает и земля, на котором оно расположено (в том числе ее часть, занимаемая долей строения).

Также следует обратить внимание на неизбежные ограничения, которым подвергается физическое лицо, приобретая коммерческую недвижимость по ипотеке:

имущество становится залогом;
если объект представляет собой апартаменты, планируемые под офис, регистрировать в них владельцев в качестве жильцов нельзя;
коммунальные тарифы для нежилых помещений всегда выше, что затрудняет выполнение долговых обязательств;
использование материнского капитала и субсидий в этом случае запрещено;
налоговые вычеты, связанные с приобретением недвижимого имущества коммерческого назначения, для ФЛ законодательством не предусмотрены.

Все эти факторы приводят к тому, что большинство физических лиц при покупке бизнес-недвижимости избегают ипотеки, а чаще пользуются возможностями обычных потребительских кредитов.

Заемщикам Сбербанка требуется собрать пакет документов. В первую очередь документация должна отличаться от ИП и малого бизнеса. Бумаги оформляются в течение 7 рабочих дней. Главным условием является успешное ведение предпринимательского бизнеса. Если при ведении бухгалтерского и налогового учета не наблюдается лишних проблем, тогда заемщику свободно выдается кредит. Для оформления ипотеки необходимо явиться в банковское учреждение с:

заявлением об оформлении кредита,
анкетой, где указано что заемщик не является юридическим лицом,
документацией, где указана деятельность заемщика и его финансовая история,
бумагой, где указана кредитная история заемщика,
справкой о доходах,
копией действующей на момент оформления ипотеки,
правоустанавливающими документами.

Ипотека на нежилые помещения в условиях рынка стала востребованным видом займа. Поэтому перед ее оформлением необходимо внимательно ознакомиться со всеми предложениями, сравнить условия кредитования и тогда выбирать самый оптимальный вариант.

В большинстве случаев займы на недвижимость выдаются для покупки жилых объектов. Граждане приобретают квартиры, дома или берут средства для строительства индивидуальной собственности. Правила и порядок выдачи кредитных продуктов хорошо проработаны, имеется сложившаяся банковская и судебная практика.

Однако займы на недвижимость предполагают еще и покупку нежилых помещений. Покупка коммерческой недвижимости по ссуде — это удобное и выгодное предложение для бизнеса. Ведь бизнес получает сниженные проценты на приобретение объекта.

Требования к заёмщику и компании

Срок ведения бизнеса и срок регистрации заёмщика — от 9 месяцев на дату подачи заявки;

Суммарная доля участия РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, нерезидентов, общественных и религиозных организаций, благотворительных и иных фондов в уставном капитале предприятия — не более 25%;

Юридический адрес заёмщика должен быть в регионе с отделением Альфа-Банка;

Фактический адрес заёмщика должен быть в регионе с отделением Альфа-Банка, но не далее 100 км от города, где находится банк.

Срок регистрации и ведения деятельности от 9 месяцев на дату подачи заявки;

Возраст не менее 18 лет;

Наличие личного номера мобильного телефона и номера телефона для ведения бизнеса (может совпадать с личным номером телефона);

Заёмщик должен быть зарегистрирован в регионе с отделением Альфа-Банка;

Заёмщик должен вести бизнес в регионе с отделением Альфа-Банка, но не далее 100 км от города, где находится банк.

Место фактического ведения бизнеса должно находиться в городе присутствия офиса Альфа-Банка. Либо в пределах определённого расстояния от города присутствия банка. Узнать, находится ли ваш город в зоне кредитования, вы можете у менеджеров банка.

Требования к приобретаемым объектам коммерческой недвижимости:

Объект коммерческой недвижимости должен:

принадлежать продавцу на праве собственности, зарегистрированном в установленном законодательством Российской Федерации порядке и удостоверенном правоподтверждающими документами;
быть свободным от обременений правами третьих лиц по договорам залога, лизинга;
не находиться в аварийном состоянии;
не являться памятником архитектуры или иным особо охраняемым объектом;
не являться предметом судебных споров, не находиться под арестом;
не находиться на территории закрытого административно-территориального образования;
иметь кадастровый паспорт, выданный в соответствии с требованиями законодательства о государственном кадастре недвижимости.

здание/сооружение должно:

размещаться на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности или аренды по договору аренды, срок аренды по которому не менее чем на 2 месяца превышает окончательный срок возврата (погашения) кредита;
наличие сетей инженерно-технического обеспечения, предусмотренных проектной документацией, в том числе систем отопления (электрические/паровые/газовые), обеспечивающие его теплоснабжение, либо наличие автономной системы отопления;
иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент, исправное состояние внутренних коммуникаций и инженерного оборудования, дверей, окон и крыши (для зданий в целом и помещений на последних этажах в частности);
иметь несущие стены и межэтажные и чердачные перекрытия выполнены из кирпича, крупных блоков или железобетонных панелей, металла;
не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
не состоять в планах органов местного самоуправления и/или государственных органов на снос;
иметь фактический износ здания/сооружения не более 50%;
не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
по местоположению, площади и другим характеристикам соответствовать специфике текущей/предполагаемой хозяйственной деятельности предприятия-заемщика, но быть пригодным для использования другими субъектами рынка недвижимости в иных целях в случае возможной его реализации как предмета залога.

Дополнительные требования к помещениям:

наличие сетей инженерно-технического обеспечения, предусмотренных проектной документацией, в том числе систем отопления (электрические/паровые/ газовые), обеспечивающие его теплоснабжение, либо наличие автономной системы отопления.