Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарственная оспаривается в суде или нет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор дарения бывает двух видов: реальным и консенсуальным. В первом случае предполагается, что объект дарения передается новому собственнику сразу после подписания договора. Второй формат позволяет дарителю передать собственность новому хозяину в будущем, о чем должно быть прямо и недвусмысленно указано в документе.
Когда можно оспорить и аннулировать дарение квартиры
Бывают случаи, когда даритель хочет отозвать свой подарок, либо кто-то из близких не согласен с решением дарителя. Оспорить акт дарения можно, но лишь в определенных ситуациях и только в судебном порядке.
В юридической практике встречаются случаи, когда получалось оспорить и аннулировать дарение недвижимости. В ряде случаев удается оспорить дарение дома или квартиры, если договор был составлен неправильно или с нарушением действующих норм законодательства.
Бывает, что родственники дарителя пытаются убедить суд, что тот не понимал, что делает, передавая в дар квартиру или дом. Однако, если сделку дарения заверил нотариус, оспорить договор крайне сложно. Поэтому во избежание рисков стоит оформить договор юридически грамотно: нотариус еще на стадии подготовки и проверки документов снимет спорные моменты, заметит ошибки и обезопасит сделку для всех сторон, а даритель подстрахуется на случай неоправданных претензий близких.
Что такое договор дарения и какие основные правила его заключения?
Наряду с прочими гражданскими сделками, дарение регулируется Гражданским кодексом, в главе 32.
Дарение — это передача чего-либо от одного человека (организации) к другому бесплатно. Под “бесплатно” в данном случае понимается не только оплата деньгами, но и любое другое действие взамен. Дарение понимается как добровольный акт отказа владельца от принадлежащего ему имущества, от имущественных прав или прощение долга в пользу другого человека. Подарить можно уплату долга третьему лицу или, напротив, право требовать долг с третьего лица. Женщина одолжила деньги своей приятельнице, а на новый год, в качестве подарка, простила этот долг. Племянница взяла кредит на машину, а дядя на день рождения подарил погашение кредита. Мужчина взял деньги в займ, его кредитор решил подарить деньги своей дочери и теперь мужчина обязан вернуть деньги ей.
Возможно не только непосредственное дарение, но и обещание сделать дар в будущем. Такие обещания обязательно закрепляются письменно. Мама пообещала подарить сыну машину через год, о чем родственники подписали соглашение.
Не всегда при желании передать дар обязательно составлять договор, дарение один из тех видов договора, который возможен в устной форме, достаточно просто передать дар, исключение составляют перечисленные в статье 574 Гражданского кодекса случаи. Среди прочих, передача в дар недвижимого имущества возможна только в письменном варианте. Муж подарил жене серьги — письменная форма не обязательна, а вот если квартиру — без договора не обойтись.
Правило об отсутствии встречного действия при дарении является основным правилом для этого договора. При несоблюдении требования возникают риски оспаривания договора, о них и других случаях, когда оспаривание договора становится возможным, поговорим ниже.
Не всегда граждане готовы исполнять свои обязательства и при возникновении риска банкротства иногда пробуют “вывести” недвижимость через дарение ее близким людям/родственникам.
Обращаем внимание, что в делах о банкротстве правом на оспаривание сделок обладает финансовый управляющий, а, поскольку сделка дарения является безвозмездной, то шансы ее оспаривания весьма высоки, поскольку выбытие из конкурсной массы ликвидного имущества ставит под угрозу права кредиторов должника (дарителя).
Следовательно, высок риск отъема имущества и возврата его в конкурсную массу. Причем финансовым управляющим могут быть оспорены договоры дарения совершенные в пределах 10 лет до даты банкротства и уж совершенно точно будут оспариваться сделки за последние три года.
Подводя итоги написанному:
- оспаривание договора дарения возможно во многих ситуациях;
- каждая ситуация уникальна и нуждается в анализе, единого алгоритма оспаривания нет;
- при своей простоте, рассматриваемый договор достаточное количество тонкостей, при несоблюдении которых можно поставить сделку под угрозу;
- раздаривание имущества не является хорошим способом для вывода активов при банкротстве;
Порядок действий при инициации отмены дарения
Прежде, чем начинать действовать, следует все обдумать. Во-первых, не забывайте о сроке давности. Если он истек – в иске откажут. Если же у вас есть основания для продления срока – их нужно доказать. Например, наследники, вступающие в наследство, узнают, что наследодатель пять лет назад подарил кому-то свою квартиру. По сроку давности они имеют право оспорить дарственную, поскольку узнали об этом факте только после смерти дарителя.
Другое дело есть ли у них на это основания? Если даритель находился в недееспособном состоянии на момент дарения, его запугивали, обманывали, либо применяли физическое насилие — это необходимо доказать. После смерти дарителя, при отсутствии медицинских освидетельствований, это сделать практически невозможно.
Другое дело, если квартире нанесен урон. Тогда нужно собрать показания соседей, акты, составленные управляющей компанией, заключения экспертной оценочной компании. Если получить все это самому затруднительно следует одновременно и иском подать суду ходатайство о запросе необходимых документов.
Все собранные самостоятельно документы нужно тщательно проверять, на их основе суд будет выносить решение. В тексте иска следует написать полный список приложенных документов: название, номер (если есть), дату получения, количество листов. Не забывайте, что экземпляров должно быть несколько. Сделайте копии.
Проконсультируйтесь с юристом относительно перспектив иска. Помните, что пошлину в случае отказа в аннулировании дарственной, вам никто не вернет.
Опытный юрист проанализирует дело и скажет, есть ли реальные основания для отмены дарственной. Если их нет — вам останется только смириться с таким положением дел. Практика показывает, что шансы на успешную отмену дарственной выше у самого дарителя, чем у его родственников иди наследников.
Вы также можете найти адвоката, который лично возьмется защищать ваши права. С его помощью выиграть дело будет значительно легче.
Об отмене договора дарения недвижимости, оформленного между близкими родственниками с сокрытием фактов
Иногда от нотариуса, оформляющего Договор дарения, умышленно скрываются некоторые факты. Например, недееспособность или временная невменяемость дарителя. Это прямое нарушение закона. Квалифицируется оно, как завладение чужим имуществом путем обмана.
Подобную сделку может оспорить любой близкой родственник дарителя, имеющий на руках доказательства неправомерности безвозмездной сделки.
К подобным делам рекомендуется сразу привлекать юриста. Он поможет оперативно собрать все необходимые документы и оспорить договор дарения. Победить же «квалифицированных мошенников» самостоятельно может оказаться слишком трудным делом. Они знают законы лучше большинства честных граждан и могут попытаться использовать их в своих целях. Юрист, выступающий на вашей стороне, этому помешает.
Основания для оспаривания договора дарения
Договор дарения (далее – ДД) представляет собой устную или письменную сделку, которую можно оспорить при наличии оснований:
- несоблюдение требований законодательства к оформлению дарственной;
- дарение в нарушение условий о запрещении или ограничении;
- мнимость или притворность сделки;
- нарушение требований к форме;
- отсутствие согласия супруга на отчуждение общенажитого имущества;
- предъявление требований кредитором об отмене дарственной в процессе банкротства дарителя;
- дарение неуполномоченным лицом, малолетним;
- смерть одаряемого раньше дарителя;
- оформление дарственной под влиянием заблуждения, под давлением;
- совершение одаряемым преступления против жизни и здоровья дарителя, либо его близких родственников.
Как оспорить дарственную, если даритель умер?
Это могут сделать его наследники после вступления в права и после подтверждения нарушения законодательства или правил оформления документации. Чаще всего наследников интересует, как оспорить дарственную на квартиру именно после кончины бывшего правообладателя. В юридической практике это самый распространенный вид гражданского делопроизводства по оспариванию.
Также стоит отметить, что устная сделка договора дарения не допускается ни в коем случае. Также не допускается в таком договоре право бессрочного проживания дарителя в подаренном помещении, поскольку данная сделка автоматически перестает быть безвозмездной. Однако в договоре можно будет предусмотреть тот случай, когда даритель пережил одаряемого по возрасту, в таком случае, подаренное имущество может быть возвращено дарителю.
В виде доказательств могут быть приобщены:
- показания свидетелей;
- выписки из реестра недвижимости;
- медицинские подтверждения.
Специальные основания для оспаривания договора дарения
Договор дарения можно требовать признать недействительным, в частности, когда:
- даритель передал имущество не безвозмездно, то есть получил взамен подаренного имущества что-то другое – например, сумму денег (помните: возмездный характер отношений сторон исключает признание договора договором дарения),
- даритель обещал подарить все свое имущество или его часть в будущем, и при этом не указал конкретный предмет дарения,
- договор содержит обещание дарения в будущем, и при этом не имеет письменной формы (совершен устно),
- договор предусматривает передачу дара одаряемому после смерти дарителя – такой договор ничтожен,
- договор заключил представитель по доверенности, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения – такая доверенность ничтожна,
- дарение совершили с нарушением запрета дарения, который установлен в ст. 575 ГК РФ – например, родителю малолетнего ребенка запрещено совершать сделку дарения от имени ребенка,
- дарение нарушает ограничения, которые установлены законом.
Здесь речь идет об ограничениях, которые предусмотрены в ст. 576 ГК РФ, а также о тех, которые содержатся в нормах других законов. Например, недействителен договор дарения:
- земельного участка, если дарителю принадлежат находящиеся на нем здания, сооружения, но он их не подарил (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ),
- квартиры, которая находится в общей совместной собственности супругов, если муж подарил квартиру без нотариального согласия жены (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ),
- квартиры, земельного участка, машино-места и другого имущества, заложенного по договору об ипотеке, без согласия залогодержателя – при условии, что договор об ипотеке не содержит положений о том, что согласие залогодержателя на сделку не требуется (статьи 37, 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»),
- квартиры, доли квартиры или части доли квартиры, если в результате сделки площадь доли квартиры каждого из сособственников станет меньше 6 кв. м (ч. 1.1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ). Обратите внимание, что это ограничение действует для сделок дарения, которые оформлены после 01.09.2022.
Ситуация 6 – вы дали представителю доверенность на оформление договора, не будучи в здравом уме
Случается, что договор оформляете не вы сами, а ваш представитель. Он должен действовать по доверенности: ее удостоверяют у нотариуса или другим способом, который приравнивается к нотариальному удостоверению (ст. 185.1 ГК РФ).
Если вы выдали ему доверенность на распоряжение квартирой в период, когда были неспособны отдавать отчет своим действиям или руководить ими, велики шансы, что суд признает договор недействительным.
Это обстоятельство – вашу неспособность адекватно оценивать действительность на момент оформления доверенности, как правило, доказывают с помощью психиатрической или психолого-психиатрической экспертизы, которую вам назначит суд.
Если результаты экспертизы покажут, что вы страдали психическим расстройством и не могли понимать, что делаете, суд признает недействительной не только доверенность от вашего имени, но и сделку дарения недвижимости, которую представитель оформил по такой доверенности. В таком случае основанием для признания их недействительными будет статья 177 ГК РФ (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.08.2019 по делу N 33-36845/2019).
Ситуация 7 – вы наследник человека, который подарил имущество, страдая психическим расстройством
Речь идет о том, что ваш наследодатель, оформляя сделку дарения, не мог понимать значение своих действий или руководить ими. В таком случае велики шансы признать договор недействительным по ст. 177 ГК РФ.
В таких ситуациях обычно также проводят судебно-психиатрическую экспертизу, но уже посмертную. Если она подтвердит ваши доводы о нарушениях психики дарителя, договор дарения признают недействительным, а имущество включат в наследственную массу.
Дополнительными аргументами в вашу пользу здесь могут быть, например:
- преклонный возраст дарителя,
- состояние его здоровья – перенес инсульт, был прикован к постели, не слышал, очень плохо видел и пр.,
- нахождение дарителя на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.
Признание дарственной недействительной
Действующее законодательство предусматривает случаи признания дарственной недействительной, а сделку по передаче права собственности на недвижимое имущество на основании договора дарения ничтожной.
Ходатайствовать об этом могут как сам Даритель, так и его доверенные лица. При этом, договор дарения не должен содержать никаких дополнительных условий, таких, как, например:
- Переход права собственности на объект недвижимости должен произойти сразу после смерти дарителя. В данном случае дарственная будет признана незаконной, а в отношении имущества будут действовать нормы законного наследования.
- Обязанность одаряемого лица материально обеспечивать Дарителя пожизненно, с проживанием последнего в одариваемой квартире или доме.
В какие сроки можно оспаривать дарение?
В соответствии с действующим законодательством признать сделку по передаче права собственности на объект недвижимого имущества по дарственной ничтожной можно в течение 3-х лет с момента государственной регистрации договора дарения.
По истечении 3-х лет при возникновении обстоятельств, которые доказывают ничтожность сделки по договору дарения (например, если истец не имел информации о наличии договора), суд вполне может признать сделку незаконной. Течение срока давности для оспаривания начинается с момента получения информации истцом о заключенном договоре дарения.
Важно! Продлить срок исковой давности имеет право заинтересованное лицо, не являющееся Дарителем.
В случае, если дарственную желает отозвать Даритель, при наличии сопротивления данному действию Одаряемым, срок оспаривания составляет не более 5 лет.
Срок оспаривания дарственной третьими лицами составляет 1 год с момента возникновения обстоятельств, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Максимальный срок для оспаривания дарственной составляет 10 лет.
Налог при дарении квартиры
Выплата налогов по сделке дарения для физических лиц не ведется, но лишь при условии близкородственной связи дарителя и одаряемого (Налоговый кодекс, ст.217, п.18.1). Правом совершения необлагаемой налогом сделки дарения недвижимости обладают лица, состоящие в следующих родственных связях:
- муж, жена;
- дети (также усыновленные);
- отец, мать;
- бабушка, дедушка;
- внуки;
- сестры, братья (также сводные – один общий родитель).
По разъяснению Минфина (письмо за №03-04-05/4896 от 29.01.2018 г.) близкое родство дарителя и одаряемого требуется подтвердить документально.
В случае дарения квартиры дальнему родственнику либо постороннему лицу, последний (одаряемый) обязан выплатить 13% НДФЛ. Если же одаряемый не является гражданином Российской Федерации (нерезидент РФ), налоговая ставка для него 30% (Налоговый кодекс, ст.224, п.3).
При отсутствии близкородственной связи между дарителем квартиры и одаряемым ею рациональнее проводить сделку договором купли-продажи. Иначе размер налога будет попросту больше (Налоговый кодекс, ст.217.1, п.5):
- при не указании в договоре дарения стоимости даримой квартиры рыночной стоимостью признается ее кадастровая оценка;
- при указании стоимости даримой квартиры налогообложение сделки дарения происходит путем сравнения договорной цены с оценкой кадастра, помноженной на 0,7 (корректирующих коэффициент).
Как оспорить дарственную?
Процедура судебной тяжбы не отличается от подобных дел и состоит из перечня действий, направленных на получение положительного результата. Итак, что нужно делать, чтобы опротестовать зарегистрированный договор.
-
При обнаружении нарушенного права, истец должен подготовить заявление, включающее:
- реквизиты суда, личные данные обратившегося и ответчика;
- изложение ситуации и в чем состоит нарушение интересов;
- причины признания сделки недействительной;
- требования в отношении ответчика;
- перечень приложений к иску;
- дата и подпись обратившегося.
При отсутствии опыта подобных дел, для подготовки документа лучше все же обратиться к юристу, специализирующемуся по данной категории дел.
В противном случае, при допущении нарушений при составлении документации, расчетов сроков и сборе доказательственной базы, суд может отказать в принятии заявления либо не удовлетворить заявленные требования.
-
К иску должны прилагаться следующие бумаги:
- копия паспорта обратившегося лица;
- договор, который подлежит оспариванию;
- подтверждающий изложенные в иске факты, материал;
- документация, свидетельствующая о родстве с одаряемым;
- правоустанавливающие бумаги на жилплощадь;
- квитанция, свидетельствующая об уплате суммы госпошлины;
- сведения, подтверждающие попытку урегулировать спорную ситуацию.
- Пакет документов направляется в судебную инстанцию, расположенную в населенном пункте где проживает лицо, привлекаемое в качестве ответчика. По истечении пяти дней судом выносится определение о принятии заявления к производству, отказе в принятии или возврате его направившему субъекту.
- Истцу будет необходимо подготовиться к участию в процессе, сформировать свою позицию, привести аргументированное обоснование обращения в суд.