Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Если мать продает сыну дом это законнно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.
Общие правила купли-продажи
Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.
Порядок организации процесса следующий:
1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);
2) сбор необходимых документов;
3) составление и подписание ДКП;
4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;
5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.
Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.
Особенности сделок купли-продажи квартиры между близкими родственниками
Согласно Семейному кодексу РФ к близким родственникам относят:
-
родителей и детей,
-
бабушек, дедушек и внуков,
-
братьев или сестер.
Однако, Налоговый кодекс РФ вводит такое понятие, как «взаимозависимые родственники» — это такие родственники, экономическая деятельность которых влияет на других родственников. Согласно Налоговому кодексу РФ к взаимозависимым родственникам относятся:
-
супруги,
-
родители (в т.ч.усыновители),
-
дети (в т.ч. усыновленные),
-
братья и сестры (имеющих общих одного или обоих родителей),
-
опекуны (попечитель) и подопечные.
В целом, сделки купли-продажи квартиры между близкими (взаимозависимыми) родственниками проходят по общим правилам. Есть только два основных запрета на сделки между родственниками:
-
с несовершеннолетним ребенком нельзя осуществлять сделки купли-продажи родителю, усыновителю, попечителю,опекуну, их супругам и близким родственникам — то есть нельзя у ребенка купить квартиру или продать от его имени своим родственникам, а также при продаже третьим лицам квартиры, которая полностью или частично принадлежит ребенку, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства;
-
супруги не могут продать друг другу квартиру, которая была нажита в браке и является совместной собственностью — данный запрет не распространяется на имущество, которое было нажито у супругов до вступления в брак;
-
сторонами сделки не могут выступать супруги, если квартира приобретается за материнский капитал — в таком случае выделяемые по материнскому капиталу средства принадлежат всем членам семьи, и по закону, получить долю в праве собственности на недвижимость должны все — оба родителя (если брак официально зарегистрирован) и дети. Поэтому сделка между супругами в таком случае недопустима, так как один из родителей всегда будет выступать одновременно и в роли продавца, и в роли покупателя.
К сделкам между близкими родственниками повышено внимание налоговых органов, в связи с тем, что среди таких сделок часто встречаются оспоримые, либо фиктивные. К примеру, может быть:
-
занижена стоимость квартиры с целью снижения налогооблагаемой базы,
-
сделка оформлена для получения налоговых выплат — в реальности квартира не передавалась, все было оформлено только на бумаге (важно: согласно п. 5 ст. 220 Налогового кодекса РФ налоговые выплаты не предоставляются, если договор купли-продажи квартиры оформлен между взаимозависимыми родственниками),
-
для ухода от налогов был оформлен договор дарения, хотя фактически состоялась купля-продажа квартиры.
При выявлении фактов нарушения закона налоговыми органами, такие сделки могут быть признаны ничтожными, и тогда придется возвращать полученные выплаты государству.
Как продать квартиру родственникам
Сделки купли-продажи квартиры между родственниками, как уже отмечалось выше, проводятся на общих основаниях — переход права собственности также регистрируется в Росреестре, для которого степень родства между покупателем и продавцом квартиры не имеет никакого значения.
В целом же, продажа квартиры родственникам может проходить легче и быстрее по сравнению со сделками между посторонними людьми, так как:
-
не нужно тратить время на поиск покупателей,
-
родственники быстрее обо всем договариваются: о сроках, об условиях сделки, о передаче жилья и т.д.,
-
покупатель и продавец знают историю друг друга и могут быть уверены в друг друге,
-
чаще всего в таких сделках не требуется риелтор, а значит сокращаются расходы.
Сделка купли-продажи между родственниками, как и любая другая сделка, проходит в несколько этапов:
-
Переговоры между сторонами об условиях сделки,
-
Оформление договора купли-продажи квартиры,
-
Подписание договора купли-продажи квартиры,
-
Оформление акта приема-передачи с итоговой передачей жилья и денежных средств.
-
Подача документов на регистрацию права собственности на квартиру в Росреестр (можно через МФЦ),
-
Получение итогового пакета документов: выдается договор купли-продажи и выписка из ЕГРН.
Если по договору купли-продажи окончательный расчет за квартиру осуществляется после регистрации права собственности на покупателя, то в таком случае право покупателя обременено залогом. А, значит, после регистрации права в Росреестре и окончательного расчета между продавцом и покупателем, нужно снова обратиться в МФЦ или же Росреестр для снятия залога.
Как оформить квартиру на ребенка
Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.
«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия. В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей. Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».
Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист. По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.
Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного. «Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.
Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист. Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения. Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.
На всякий случай, описала способы, как покупателям можно передать собственные деньги продавцу. Способы расчета указываем в договоре купли-продажи.
- Наличными на руки или переводом.
Здесь всё просто. Так как между близкими родственниками больше доверия, они обычно передают деньги таким способом — в день подписания договора купли-продажи или после регистрации сделки.
- Аренда банковской ячейки.
Стороны до подписания договора идут в любой банк и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец получит доступ к ячейке только когда он выписку из ЕГРН на квартиру, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная — от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
- Аккредитив счет в банке.
Тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит выписку из ЕГРН на квартиру, тогда сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Услуга стоит около 2 000 рублей + комиссии за перевод.
- Депозитный счёт нотариуса, если стороны решили оформить нотариальный договор.
Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки — наличкой на руки или переводом на банковский счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.
Чем чревата продажа дома без учета интересов других членов семьи собственника?
Вопрос о правах, которые имеются у семьи домовладельца, полностью освещает 31 статья Жилищного кодекса РФ. Именно в ней говорится том, что собственник имущества и его семья имеют равные права, если иное не указывается в каких-либо специально установленных соглашениях, заключенных между ними. И главным из прав, которыми обладают родственники хозяина дома, является право проживания на его территории на абсолютно равных условиях.
Но важно помнить, что это право по своей сути не является аналогией права распоряжения этим имуществом. Только при наличии письменного разрешения, получаемого у владельца дома, член его семьи может осуществлять какие-либо сделки с данной недвижимостью. К ним относится: продажа этой недвижимости, предоставление ее в аренду, ее обмен или использование ее для ведения бизнеса. Сегодня даже для того, чтобы сделать перепланировку понадобится разрешение.
Из чего можно выбирать
Соглашение купли-продажи является не самым удачным вариантом. Единственное преимущество такой сделки – это скорость оформления.
Важно! Не получится оформить налоговый вычет, когда документы оформляются между близкими родственниками. Поэтому имеет смысл обратить внимание на другие способы.
Если квартира в собственности находится менее трех лет, то еще и налог придется заплатить. Договор купли–продажи чаще всего является всего лишь способом передачи собственности. В действительности родственники ничего не платят друг другу, поэтому появляется основание для признания договора ничтожным. А такие последствия нежелательны для обеих сторон.
Есть еще два альтернативных варианта, как переписать на родственника жилье: дарение и завещание.
Каковы минусы этого способа оформления?
Пожалуй, главный и единственный минус – это то, что стать собственником квартиры можно будет только после смерти родителей.
Днем открытия наследства является день смерти наследодателя. В течение 6 месяцев с момента открытия наследства дочери необходимо будет подать заявление нотариусу о выдаче свидетельства о праве на наследство.
Само свидетельство о праве на наследство выдается в любое время по истечении 6 месяцев со дня открытия наследства.
К плюсам можно отнести:
Дочь-наследница будет единоличным собственником квартиры, даже если она замужем, так как квартира достанется ей по безвозмездной сделке. Муж ни при каких обстоятельствах не сможет претендовать на раздел такого имущества;
В настоящее время налог на имущество, полученное в порядке наследования, отменен, то есть платить ничего не придется.
Расходы по оформлению наследства:
Государственная пошлина за нотариальное удостоверение завещания – 100 руб.;
За выдачу свидетельства о праве на наследство: детям наследодателя, в том числе усыновленным, – 0,3 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 100 тыс. руб. Пока что для расчета берется не рыночная стоимость, а оценка БТИ – для квартир, кадастровая стоимость – для земельных участков.
Регистрация права собственности на квартиру новым собственником – 500 руб.
Как продать квартиру родственникам
Добрый способ продать имущество близким и родственникам – дарения. Если вы любите свою дочь, своего любимого или других близких людей, которые не всегда имеют денег на покупку жилья, то дарение квартиры – лучший способ показать свою любовь. Однако следует помнить, что каждую продажу имущественного жилья надо делать в соответствии с законом и необходимо быть внимательным в каждом этапе продажи.
Если вы в браке, то всю квартиру вы можете продать лишь в случае, если документ купли-продажи был оформлен на вас лично. В договоре покупки должны быть указаны все важные детали – вычет и какие-либо другие условия, которые могут интересовать покупателя.
При продаже квартиры нужно учитывать все возможные варианты. Если вы продаете квартиру второго рода (например, родители продает квартиру своей взрослой дочери), то вы можете сделать это по рыночной цене или дешевле. Однако следует помнить о том, что продажа ниже рыночной цены будет выгодна покупателю, а продажа дороже – будет доходна вам. Вы можете проанализировать квартиры на рынке недвижимости, чтобы понять, какие цены господствуют на рынке жилья.
Если вы готовы продать квартиру своим родственникам или близким, то в первую очередь следует поговорить с ними и оценить их интерес. Так же можно воспользоваться услугой консультации специалиста недвижимости, который поможет в составлении договора и выборе способа продажи. Но в первую очередь помните, что вы вправе продать свою квартиру своим родственникам и близким всегда и без каких-либо ограничений.
- Позвоните своим близким и предложите квартиру за справедливую цену.
- Составьте документы, чтобы продать квартиру своим родственикам и близким по рыночной цене.
- Получите юридическую консультацию по продаже недвижимости.
Вот как можно продать квартиру родственникам красивые и справедливые способы. Главное – быть внимательным и учитывать все возможные дела.
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Можно ли матери продать свою квартиру одному из ее детей? | Да, матерь вправе продать квартиру любому из своих детей или всем детям вместе. |
| Какие пункты в договоре о продаже квартиры могут помочь избежать споров? | В договоре стоит прописать цену, сроки и условия продажи, а также распределение вырученных денег, если квартира продана нескольким детям. |
| Какие вычеты предусмотрены законом при продаже имущества детьми своим родителям? | Дети всегда имеют право на налоговый вычет при продаже имущества своим родителям. |
| Какие документы нужно подготовить перед продажей квартиры? | Каждую продажу жилья нужно оформлять договором купли-продажи и получением согласия всех бывших и нынешних собственников. |
| Какие близкие могут претендовать на имущество после смерти матери? | После смерти матери ее имущество разделяется между близкими родственниками: детьми, супругом, родителями. |
| Можно ли дарить свою квартиру взрослому ребенку, который не живет с матерью? | Да, можно дарить квартиру любому взрослому ребенку, независимо от того, живет он с вами или не живет. |
| Какие другие документы могут понадобиться при продаже квартиры или подарке родственнику? | При продаже или дарении квартиры может потребоваться справка о болезнях и прививках, справка о несудимости и многие другие документы. |
Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников
Последнее обновление 2023-01-07 в 11:25
Налогоплательщик, уплачивающий на территории РФ налог с доходов (кроме дивидендов) по ставке 13% вправе получить имущественный вычет в сумме до 2 000 000 рублей, если приобретает жилье в собственность за свои, либо заёмные денежные средства.Некоторые категории граждан, перечисленные в п.3 ст. 224 НК РФ, хотя и получающие доходы, облагаемые по ставке 13 %, не могут получить такой вычет.
Однако, иногда встаёт вопрос: «Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников?».
Чтобы ответить на него, необходимо разобраться в первую очередь, кого для целей налогообложения законодатель относит к родственникам или, как говорит НК РФ, взаимозависимым лицам.
Согласно п.11 ч.2 ст.105.1 НК РФ к взаимозависимым лицам отнесены:
- жена (муж);
- родители (усыновители),
- дети (усыновленные),
- полнородные и неполнородные (когда общие отец или мать) братья и сестры,
- опекун и подопечный.
Сделка между ними считается заключенной под влиянием зависимости, что сказывается на цене, покупаемого жилого помещения в большую или меньшую сторону.
Кроме сделки купли-продажи могут подписываться и иные сделки, в том числе и между родственниками и налоговое законодательство по-разному регулирует возникающие правоотношения.
Законодательство предоставляет возможность родителям передавать имущество своим потомкам. В ряде случаев возникает вопрос о переводе доли сына на мать или наоборот. Это может быть связано с различными обстоятельствами, такими как нужда в поддержке матери или сына, разрешение имущественных споров или вопросы наследования.
Определение доли сына и матери является важным юридическим вопросом, который требует правильной оценки и установления соответствующих долей каждого из родителей. Для этого необходимо обратиться к законодательству и учитывать все факторы, влияющие на такое определение.
Необходимо помнить, что законодательство различно в разных странах и может отличаться в каждом конкретном случае. Поэтому для правильного определения доли сына и матери необходимо обратиться к юристам или специалистам в данной области.
Вполне вероятно, что передача доли сына на мать или любому другому родственнику может вызывать споры и противоречия. Однако важно быть готовым к таким ситуациям и обратиться за помощью к профессионалам для нахождения наиболее справедливого решения.
Устанавливая долю сына и матери, нужно помнить, что семейное имущество и наследство являются сложными и индивидуальными вопросами. Поэтому решение доходит до суда, необходимо предоставить все доказательства и аргументы, которые могут подтвердить ваше право на определенную долю.
Какие правовые аспекты нужно учитывать при продаже квартиры сыном матери?
1. Составление договора купли-продажи. Продажа квартиры должна осуществляться путем заключения договора купли-продажи, который является юридическим документом. Договор должен содержать все необходимые условия, такие как цена, сроки, ответственность за скрытые дефекты и другие важные детали.
2. Согласие матери. В случае, если квартира принадлежит матери, сын должен получить ее согласие на продажу. В противном случае, сделка может быть признана недействительной, и возникнут правовые проблемы.
3. Разрешение суда. При отсутствии согласия матери, сын может обратиться в суд с иском о признании сделки действительной. Суд будет анализировать обстоятельства, такие как благополучие матери и возможность поиска другого жилья для нее.
4. Определение доли в собственности. Если квартира была приобретена общими усилиями матери и сына, то перед продажей необходимо определить доли этих лиц в собственности. Если же квартира находится только в собственности матери, то сын будет иметь право только на получение своей доли от продажи.
5. Уплата налогов. Продажа квартиры подразумевает уплату налогов в соответствии с действующим законодательством страны. Сын должен быть готов к этому и узнать о размере и порядке уплаты налогов.
Учитывая эти правовые аспекты, сын сможет продать квартиру своей матери в соответствии с законом и избежать возможных правовых проблем в будущем. Важно получить юридическую консультацию или обратиться к специалистам для более подробной информации и помощи в данном процессе.