Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое оперативное управление зданием». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основные пути приобретения права на имущество — это передача активов от собственника. Для передачи имущества в оперативное управление собственником должен быть издан распорядительный документ об этом. Форма решения правообладателя о передаче имущества законом не установлена, поэтому она может иметь разные варианты. Передача имущества представляет собой сделку, а так как субъектами исследуемого права могут быть только юридические лица, проводиться такие сделки должны в простой письменной форме.
Момент прекращения права оперативного управления имуществом
Право оперативного управления имуществом прекращаются по основаниям и в порядке, предусмотренным ГК, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника.
Так, собственник имущества вправе: изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закреплённое им за казённым предприятием или учреждением либо приобретённое казённым предприятием или учреждением за счёт средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества.
При этом имуществом, изъятым у казённого предприятия или учреждения, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.
Чем отличается право хозяйственного ведения от оперативного управления
Право хозяйственного ведения и оперативного управления в ГК РФ — это вещные права лиц, которые не являются собственниками.
Под правом хозяйственного ведения имеется в виду механизм, в рамках которого менеджмент государственного предприятия способен использовать имущество соответствующей фирмы в пределах, установленных законодательством и иными нормативными источниками.
Собственник компании, в которой действует механизм хозяйственного ведения — государство, имеет право:
- Контролировать, как менеджмент фирмы реализует право хозяйственного ведения.
- Назначать руководство государственной компании.
- Осуществлять реорганизацию предприятия.
- Использовать часть прибыли от применения активов.
Что такое оперативное управление имуществом?
Оперативное управление имуществом представляет собой ограниченное вещное право, которое применяется на территориях государств, ранее входивших в состав СССР.
Согласно законодательным нормам, собственником предприятий или иных владений является государство. В перечень передаваемого государственным ведомством объектов входит имущество (движимое и недвижимое), собственником которого по-прежнему остаётся государство.
Федеральные предприятия, государственные учреждения получают сооружения, объекты для ограниченного пользования, увеличивая тем самым своё участие в экономической деятельности страны.
С правом оперативного управления объектами государственной недвижимости организации и предприятия получают право распоряжения, согласно порядку, установленному ст. 296 ГК РФ; при этом они обязуются вести деятельность в рамках целевого назначения взятого в управление имущества и компетенции деятельности учреждения.
Право оперативного управления — ограниченное вещное право, на котором имущество может закрепляться за казенными предприятиями и учреждениями.
Под правом оперативного управления понимается право учреждения или казенного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом собственника в пределах, установленных законом в соответствии с целями его деятельности, заданием собственника и назначением имущества (ст. 296 ГК РФ).
Субъектами права оперативного управления являются учреждения (частные, автономные, бюджетные) или казенное предприятие (как специальный вид унитарного предприятия), объектами — имущество, закрепленное собственником за казенными предприятиями и учреждениями, а также имущество, приобретенное в процессе их производственной деятельности.
Госрегистрация права. Поскольку право оперативного управления относится к вещным правам, то соответственно право оперативного управления недвижимостью возникает с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ст. 131 ГК РФ, п. п. 5, 6 ст. 1, ст. ст. 14, 15 и 18 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Особенности ответственности казенного предприятия по своим обязательствам на федеральном уровне определяются правилами п. 6 ст. 113 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 7 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», согласно которым собственник имущества казенного предприятия несет субсидиарную ответственность по обязательствам такого предприятия при недостаточности его имущества.
На такой особый вид субсидиарной ответственности общие нормы о субсидиарной ответственности, предусмотренные ст. 399 ГК РФ, распространяются с закрепленными ст. 113 ГК РФ особенностями.
Основанием для привлечения собственника имущества казенного предприятия к субсидиарной ответственности является не только факт неисполнения основным должником обязательства, но и недостаточность имущества казенного предприятия.
Какие организации признаются субъектами права хозяйственного ведения и за кем закрепляется имущество на праве оперативного управления
К субъектам права хозяйственного ведения относятся только унитарные предприятия (ГУП, МУП).
На праве оперативного управления имущество закрепляется за частными, автономными, бюджетными учреждениями, казенными предприятиями.
Лица, владеющие правом хозяйственного ведения и правом оперативного управления , не приобретают имущество в связи с отсутствием одного из важных оснований к применению приобретательной давности — владения имуществом как своим собственным, что подразумевает отношение лица к имуществу как к своему. Разумеется, получив вещь от собственника на ограниченном вещном праве, субъект не считает ее своей. Данное положение подтверждается судебной практикой.
В качестве примера приведем постановление ФАС Дальневосточного округа по делу № А51-8234/2011 от 06.03.2012. В рамках данного дела истец-учреждение просил установить факт владения имуществом в порядке приобретательной давности. В удовлетворении требования было отказано. Суд указал на то, что данный способ приобретения прав на имущество не может использоваться заявителем. Обладая статусом учреждения, он не мог становиться собственником находящегося в его ведении имущества.
Отличия хозяйственного ведения от оперативного управления: таблица
|
Право хозяйственного ведения |
Право оперативного управления |
| 1. Субъекты | |
|
Государственные или муниципальные унитарные предприятия |
Казенные предприятия, частные, бюджетные, автономные учреждения |
| 2. Являются ли субъекты коммерческими организациями? | |
|
Нет (исключение — казенные предприятия) |
|
| 3. Распоряжение движимым имуществом | |
|
Без ограничений (за исключениями, предусмотренными законом или иными правовыми актами) |
Ограничено либо частично ограничено в отношении отдельных видов имущества |
| 4. Распоряжение доходом, полученным от использования имущества в хозяйственном ведении или оперативном управлении | |
|
Не ограничено |
Ограничено целями деятельности и указанием в учредительных документах (исключение — казенные предприятия) |
Таким образом, право хозяйственного ведения и право оперативного управления различаются по ряду параметров. С точки зрения налагаемых ограничений субъектам права хозяйственного ведения предоставлено больше свободы. Указанные права являются вещными. Однако они ограничены в пользу собственника имущества, поскольку возникают на основании изданного им акта, то есть являются производными от права собственности.
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)
Статья 296. Право оперативного управления
1. Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
2. Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения или казенного предприятия, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.
Законодательное регулирование оперативного управления
Право оперативного управления регулируется Гражданским кодексом РФ. Ст. 296 ГК РФ устанавливает базовые признаки оперативного управления:
Оперативное управление — это своеобразная передача определенного имущества от собственника другому субъекту. Если классическое право собственности — это триада, которая включает в себя полное владение, пользование и распоряжение, то управление подразумевает ограниченные возможности субъекта.
Право называется оперативным по одной простой причине: имущество было передано с целью совершения определенных и конкретных действий. Как правило, сама деятельность организации по управлению контролируется собственником.
Управление доступно двум особым организациям: учреждениям и казенным предприятиям. Учреждения создаются в некоммерческих целях, казенные — в коммерческих, но со строго определенной задачей. Учреждения, по сравнению с казенными субъектами, обделены распоряжением — хозяин должен самостоятельно решать судьбу имущества.
Отличие оперативного управления от хозяйственного ведения
Круг лиц и принципы, на которых основываются права оперативного управления и хозяйственного ведения, во многом схожи между собой, но вместе с тем существуют и отличия, разграничивающие между собой данные разновидности прав.
Право хозяйственного ведения даёт возможность владения, пользования и распоряжения имуществом собственника, но исключительно в пределах границ, установленных законом и другими нормативными актами.
К примеру, унитарное предприятие может распоряжаться движимыми объектами, но ограничено в правах пользования недвижимым имуществом собственника.
Хозяйственное ведение позволяет передать имущество для осуществления дальнейшей деятельности. В будущем собственник сможет использовать это имущество по своему усмотрению, например, продать. Однако решение принимается не самостоятельно, а совместно с органами управления предприятия. Субъектами в хозяйственном ведении выступают любые муниципальные и государственные предприятия.
К оперативному управлению относят казённые учреждения и предприятия. В рамках договора оперативного управления имущество может быть передано в пользование только на определённый срок, т.е. им нельзя полновластно распоряжаться: продавать, дарить, менять и т.д.
Собственник может создавать объекты оперативного управления, определять, в каких объёмах назначать правоспособность, утверждать необходимые документы, назначать руководителей, ликвидировать или реорганизовать предприятие без согласия иных руководителей.
Собственник даёт указания управленцам о том, как использовать предоставленное им имущество. Отдельные объекты, входящие в состав, собственник может направить в нужном для него направлении для реализации. Он вправе распределять своё имущество на несколько необходимых ему фондов. При этом он не может использовать средства одного фонда для развития другого.
Если у предприятия образовались долги, то субсидиарную ответственность за это также понесёт собственник, а не руководитель предприятия.
Собственник распределяет доходы предприятия, не согласовывая данный вопрос с руководителем. Он — полновластный хозяин.
Руководитель же, наоборот, не вправе совершать какие-либо действия без согласия с собственником. В этом принципиальное различие между правами хозяйственного ведения и оперативного управления.
Сферы применения оперативного управления
Оперативное управление представляет собой меры, которые принимаются самостоятельно учреждением или физическим лицом для обеспечения безопасности и предотвращения преступлений. Оно применяется в различных сферах деятельности, где вещевое имущество может стать объектом преступлений.
Оперативное управление активно используется в сфере бизнеса и предпринимательства. Коммерческие организации могут принимать меры по оперативному управлению для защиты своих имущественных интересов. Например, они могут создавать службы безопасности, устанавливать системы видеонаблюдения и обеспечивать контроль над доступом в помещения.
Также оперативное управление может применяться в сфере недвижимости. Владельцы жилых или коммерческих объектов могут принимать меры для предотвращения незаконного приобретения и использования их имущества. Это может включать установку сигнализации, контроль доступа и обеспечение защиты от кражи и вандализма.
Государственные учреждения и организации также имеют право на оперативное управление для обеспечения безопасности и защиты своего имущества. Например, полиция и военные учреждения могут применять оперативное управление в своей деятельности. Они могут проводить слежку, контролировать передвижение людей и транспорта, а также осуществлять превентивные и реагирующие меры для предотвращения преступлений и террористических актов.
Приобретение имущества учреждением самостоятельно
Приобретение вещевого имущества является одним из основных прав учреждения для самостоятельного осуществления оперативного управления. Учреждение имеет возможность самостоятельно приобретать необходимое имущество, чтобы обеспечить свою деятельность и обеспечить выполнение поставленных задач.
Как правило, учреждение приобретает имущество на основе проведения процедуры государственной закупки, которая обеспечивает прозрачность и справедливость в процессе выбора поставщика товаров или услуг. Для этого учреждение может провести торги, запросить коммерческие предложения или заключить договор с ответственным поставщиком.
Самостоятельное приобретение имущества учреждением позволяет ему осуществлять оперативное управление своими ресурсами и эффективно реагировать на текущие потребности и вызовы. Это помогает учреждению быть гибким и адаптивным к изменяющейся ситуации и обеспечивает высокое качество работы учреждения.
В целом, право самостоятельно приобретать имущество является неотъемлемой частью права оперативного управления учреждением. Это дает возможность учреждению быть независимым и принимать собственные решения в отношении приобретения необходимого имущества для успешной реализации своей деятельности.
Статья 296. Право оперативного управления
1. Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
2. Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения или казенного предприятия, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.
Что такое право оперативного управления?
Право оперативного управления даёт возможность владеть, распоряжаться, пользоваться имуществом собственника на основании законодательных норм и в соответствии с условиями собственника, назначением объектов и целями деятельности учреждения.
Владелец (учредитель предприятия), вправе отозвать своё имущество, переданное на правах оперативного управления, и распорядиться им по своему усмотрению, если будут выявлены случаи ненадлежащего использования имущества, выхода за рамки разрешённого назначения.
Государство/муниципалитет вправе передавать казённым учреждениям разные полномочия. Доходами, извлекаемыми в результате использования государственного имущества, распоряжается собственник предприятия; учреждение не вправе самостоятельно распоряжаться доходами.
Переход права управления
Переход права оперативного управления имуществом осуществляется в соответствии с процессом, закрепленным в законодательстве. Как правило, переход права управления осуществляется на безвозмездной основе, то есть безвозмездное отчуждение права. Однако, при передаче права управления возможно заключение договора возмездного управления, когда лицо получает право управлять имуществом за определенную плату.
Переход права управления отличается от передачи права в пользование. Если при передаче права в пользование лицо получает право пользоваться имуществом, не обладая полными полномочиями по его управлению, то при переходе права управления лицо приобретает все необходимые права и полномочия для осуществления оперативного управления данным имуществом.
Принципы оперативного управления
Оперативное управление недвижимостью основывается на нескольких принципах, которые помогают эффективно и целенаправленно управлять имуществом.
- Принцип контроля и мониторинга. Оперативное управление недвижимостью требует постоянного контроля и мониторинга состояния объектов. Это позволяет оперативно реагировать на возникающие проблемы и обеспечивать безопасность и надлежащее функционирование объектов.
- Принцип планирования и прогнозирования. Предварительное планирование и прогнозирование являются неотъемлемой частью оперативного управления недвижимостью. Они помогают определить необходимые ресурсы, разработать планы по обслуживанию и модернизации объектов, а также предусмотреть повышение эффективности использования имущества.
- Принцип эффективного использования ресурсов. Оперативное управление недвижимостью направлено на максимальное использование ресурсов, таких как время, трудовые ресурсы, материалы и финансовые средства. Этот принцип помогает оптимизировать затраты и достичь наибольшей эффективности в управлении имуществом.
- Принцип прозрачности и открытости. Оперативное управление недвижимостью должно быть прозрачным и открытым для всех заинтересованных сторон. Это включает доступ к информации о состоянии объектов, процессах управления и принимаемых решениях. Прозрачность способствует доверию и сотрудничеству между управляющими организациями, собственниками и арендаторами.
- Принцип непрерывного улучшения. Оперативное управление недвижимостью должно стремиться к непрерывному улучшению процессов и результатов. Это включает анализ и оценку деятельности, идентификацию проблемных областей и поиск способов их устранения, а также внедрение инноваций и лучших практик. Непрерывное улучшение помогает повысить эффективность и конкурентоспособность управления имуществом.
Эти принципы составляют основу оперативного управления недвижимостью и помогают достигнуть эффективности и успешности в управлении имуществом.
Роль оперативного управления в недвижимости
Оперативное управление в недвижимости играет ключевую роль в обеспечении эффективного функционирования и эксплуатации объектов недвижимости. Его задачей является следующее:
- Контроль и обслуживание технического состояния объектов недвижимости. Оперативное управление ответственно за своевременное обнаружение и устранение возможных проблем, а также проведение регулярного технического обслуживания и ремонта.
- Обеспечение безопасности. Оперативное управление включает в себя меры по обеспечению безопасности объектов недвижимости, включая контроль доступа, видеонаблюдение, пожарную безопасность и другие соответствующие меры.
- Организация и контроль проведения ремонтных и строительных работ. Оперативное управление отвечает за планирование, координацию и контроль всех ремонтных и строительных работ, необходимых для поддержания объектов недвижимости в исправном состоянии.
- Управление коммунальными системами и службами. Это включает в себя управление электроснабжением, водоснабжением, отоплением, вентиляцией и другими коммунальными системами, а также взаимодействие со службами, обеспечивающими их функционирование.
Эффективное оперативное управление в недвижимости требует от специалистов высокой квалификации в области обслуживания и эксплуатации объектов недвижимости. Они должны быть в состоянии оперативно реагировать на любые проблемы и обеспечивать непрерывное функционирование объектов.
Оперативное управление также играет важную роль в обеспечении удовлетворения потребностей клиентов, создании комфортной и безопасной среды для жизни и работы людей, а также в повышении стоимости и инвестиционной привлекательности недвижимости.
В целом, оперативное управление в недвижимости является неотъемлемой частью жизненного цикла объекта недвижимости, начиная с его ввода в эксплуатацию и заканчивая его выводом из эксплуатации. Оно направлено на поддержание объекта в работоспособном состоянии, управление рисками и обеспечение максимальной эффективности использования недвижимости.