Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Участок в бессрочной аренде: как стать собственником такого надела». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случае земельных участков, срок аренды может исчисляться годами, и все это время арендатор будет исправно выплачивать положенную сумму. Но, если он не откажется от идеи владения этой землей, рано или поздно идея выкупа станет актуальной. Но кто может рассчитывать на возможность выкупить земельный участок из аренды в собственность?
Что должно быть в бессрочном договоре аренды
Подходя к этапу подписания бессрочного договора аренды, сторонам необходимо обсудить и прийти к единому мнению по всем важным вопросам: сюда входят размер арендной платы, кто и когда оплачивает коммунальные услуги, количество визитов собственника в месяц и многое другое. Если эти вопросы улажены, их нужно зафиксировать в договоре аренды. Чтобы документ обладал юридической силой, в нём должна быть указана следующая информация о сторонах и предмете сделки.
- Персональные данные сторон сделки: ФИО собственника и нанимателя, паспортные данные, их адреса и контакты для связи.
- Описание недвижимости: характеристики арендуемого объекта недвижимости, включая адрес, площадь, количество комнат и другие данные.
- Условия оплаты: информация об условиях внесения арендной платы, включая дату, частоту и способы.
- Срок действия договора: бессрочный договор аренды должен соответствовать своему названию, поэтому в нём не будет прописано никаких точных дат. Только формулировка используется вот такая:«на неопределённый срок».
- Обязанности сторон: перечень обязательств арендодателя и арендатора, включая обслуживание и ремонт недвижимости, уплату налогов и прочее.
- Ответственность сторон: здесь можно указать штрафы за нарушение условий договора. Например, за просрочку оплаты.
- Порядок расторжения договора: информация о порядке завершения арендных отношений, включая срок для уведомления второй стороны и разрешённые способы уведомления. По закону, вторую сторону нужно предупредить за 3 месяца, но в договоре можно поставить любой удобный и согласованный срок.
- Реквизиты и подписи сторон.
Аренда земельного участка
Иными словами, после предоставления земельного участка в аренду физическими или юридическими лицами, субъекты могут использовать данную территорию только по целевому назначению. Ограничение на предоставление земли может быть связано с необходимостью капитального строительства.
Аренда – это передача недвижимого имущества, в указанном случае земельного участка, за внесение определенной платы для использования его лицом на определенный временной срок. На сегодняшний день подобная форма землевладения признается одной из самых эффективных и популярных во всем мире.
Предоставление участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении такого участка, поданного в орган местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться такими участками (на территории района заявление предоставляется а администрацию района).
2. О предоставлении земельного участка в аренду без проведения аукциона. При этом опубликовывается сообщение о приеме заявлений о предоставлении земельного участка в аренду. Если по истечении месяца такие заявления не поступили, то принимается о предоставлении земельного участка в аренду первоначальному заявителю Такое решение является основанием для заключения договора аренды и его государственной регистрации.
Как переоформить земельный участок из постоянного бессрочного пользования в собственность?
Перед началом процедуры переоформления надо проверить, можно ли конкретный надел получить в собственность. Если такая возможность имеется, надо собрать пакет документов:
- акт о предоставлении участка в постоянное пользование;
- подтверждение права заявителя на использование земли;
- иные бумаги, подтверждающие наличие прав на надел у заявителя.
Такие документы можно получить в местной администрации или в госоргане, предоставившем землю в пользование. Дополнительно может потребоваться выписка из похозяйственной книги, также подтверждающая наличие прав на данную территорию. Подобную выписку оформляют, если участок предоставили для ведения ЛПХ.
Другой перечень бумаг собирается, если право пользования землей заявитель получил, унаследовав оформленный в собственность объект недвижимости, расположенный на ней. Возникновение прав на данный объект может возникнуть и по другим основаниям. В этом случае переоформление проводится на основании:
- Свидетельства о праве на наследственное имущество;
- Иного документа, подтверждающего право на объект недвижимости.
Покупка и продажа земельного участка: все, что нужно знать
Если вы планируете приобрести или продать земельный участок, который находится в аренде и имеет на нем дом, вам необходимо ознакомиться с процессом переуступки прав на такую недвижимость. В данной статье мы рассмотрим, какие права и стоимость земли можно реализовывать, находящуюся в аренде, и как провести процедуру покупки или продажи.
Первым шагом при продаже земельного участка в арендуемом состоянии является определение, кому принадлежит право выкупа земли. Если участок принадлежит государству, то право выкупа может принадлежать муниципалитету или арендатору. Если участок принадлежит частнику, то право выкупа может принадлежать другому лицу.
Приобретение земли, находящейся в аренде, возможно через процедуру выкупа. Чтобы оформить такую сделку и выкупить землю у государства или ее владельца, необходимо ознакомиться со сроками и условиями, установленными в Земельном Уставе (ЗУ). В случае, если участок принадлежит государству или муниципалитету, его можно выкупить через процедуру выкупа земли.
Если вы являетесь арендатором земли и хотите выкупить арендованный участок, то процедура выкупа может быть проходит через местного администратора или судебный порядок. Однако, необходимо быть внимательным и следить за соблюдением сроков, так как в противном случае вы можете потерять свое право на выкуп.
Если вы хотите продать земельный участок, находящийся в аренде, важно знать, что вы не можете просто продать землю и сохранить всю стоимость построенного на ней дома. В такой ситуации необходимо провести процедуру раздела стоимости между землей и строениями по договоренности с покупателем.
Как перевести землю из аренды в собственность после постройки дома (ИЖС)
По общему правилу отраженному в пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ земельные участки предоставляются (продаются) без торгов собственникам зданий или сооружений расположенных на таких арендуемых земельных участках. Для того чтобы в полной мере отвечать данной норме права, необходимо иметь завершенный объект строительства, то есть жилой дом введенный в эксплуатацию на основании акта органа исполнительной власти. Если вашим договором не предусмотрены специальные условия по предоставлению арендуемого участка в собственность, а также региональное законодательство не содержит каких-либо иных требований, к примеру к площади застройки участка, то когда вы зарегистрируете здание — вы будете вправе выкупить данный участок по ставке установленной субъектом федерации.
Обратите внимание, что распоряжением главы некоторых республик в составе РФ, льготный выкуп арендованной земли, возможен после 5 лет после регистрации дома. Рекомендую получить консультацию о правах выкупа в Администрации еще до начала аренды.
Плюсы и минусы процедуры
Сравнивая арендованный и собственный земельный участок, следует отметить, что первое время землю выгоднее арендовать, так как проще оформить документы, минимальное первоначальное вложение.
Но на протяжении длительного периода вырисовываются несомненные плюсы собственной земли:
- если Вами начато капитальное строительство на арендованном участке, то необходимо учитывать риск того, что участок могут забрать;
- выкупленный участок Вы можете сдавать в аренду и получать постоянный доход;
- земля со временем дорожает, в будущем Вы можете её продать с прибылью;
- вам легче привлечь инвестиции в бизнес, который ведется на собственном земельном участке.
Как правильно оформить и заключить договор аренды земельного участка
В соответствии с законодательством, соглашения аренды земельного надела могут заключать юридические и физические лица, причем для арендатора наличие российского гражданства не обязательно. На договоры аренды действуют следующие правила:
- когда сделка заключается между юрлицами или физическим и юридическим лицом, в оформлении документов может участвовать исполнительный орган;
- если одна из сторон договора юридическое лицо, то документ всегда заключается в письменном виде;
- вместо физлица подписать соглашение может его представитель, имеющий Доверенность для осуществления подобных действий;
- представитель юрлица может подписывать соглашения и без доверенности, но при наличии другой документации, предоставляющей ему такие полномочия.
Сдавать участок земли разрешено только на основании права собственности. На этапе подготовки документации арендодатель должен подтвердить, что он является собственником земельного надела.
Выкуп арендованного земельного участка у администрации под объектом незавершенного строительства (ОНС или недострой)
Точного определения в законодательстве «Недострой» или Объекта незавершенного строительства не содержится, однако, если взять системную взаимосвязь положений статей Гражданского или Градостроительного кодексов можно получить ориентировочное понятие:
- ч.1 ст. 130 ГК РФ — К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ч.1 ст. 131 ГК РФ — Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами;
- п. 10 ст. 1 ГрК РФ — Объект капитального строительства это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Анализируя приведенные выше нормы, постараемся выделить понятие объекта незавершенного строительства (объекта незавершенного капитального строительства, «сокращенно» ОНС) — ОНС признается такое недвижимое имущество (здание, строение, сооружение), строительство которого продолжается или не завершено.
Дополнительно выделим признаки, которым ОНС должен соответствовать:
- Прочная связь с землей и отсутствие возможности его перемещения без несоразмерного ущерба;
- Приостановление строительства, консервация, либо окончательная остановка строительства;
- Индивидуальная определенность.
По поводу того, является ли фундамент не достроенным объектом, лучше обсудить с кадастровым инженером. В разных регионах политика администрации отличается согласно региональному законодательству.
Из перечисленного выше мы делаем вывод, что ОНС — это недвижимое имущество, а недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и кадастровому учету. Для этого необходимо:
- Собрать полный пакет документов на земельный участок;
- Вызвать кадастрового инженера для подготовки документации и для кадастрового учета дома (ОНС);
- Получить уведомление из администрации в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ;
- Сама регистрация проходит в общем порядке при обращении в местный МФЦ.
Кроме того определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. Прочитайте, коллегия судей достаточно внятно все там разъясняет.
Также, закон предусматривает регистрацию участка со строениями, как собственного имущества, если он куплен до 2001 года. Список собственных владений, которые попадают под привилегированные условия:
- Аграрные угодья в СНТ и ДНТ;
- Угодья под ИЖС;
- Земля для строительства гаражей и бань;
- ЛПХ со строениями, в которых предусмотрено отсутствие одобрение стройки.
Также, обратите внимание, что согласно поправкам в три федеральных закона – №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004, №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 и №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, до 1 марта 2020 года:
- не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию;
- регионы вправе устанавливать максимальную стоимость услуг кадастровых инженеров за составление документов, требуемых для постановки объекта на учет;
- основанием для госрегистрации является технический план строения и документы, подтверждающие право на владение землей.
Выкуп участка из аренды в собственность под самостроем
Что делать, если по соглашению о фактическом пользовании земельным участком, который не разграничен и не размежован, построен жилой дом, а суд говорит, что если у вас документов на землю нет — то получайте отказ? При этом департамент имущества не заключает с вами договор аренды.
С моей точки зрения ситуация сложная. На первый взгляд усматривается: есть не размежеванный не оформленный земельный участок, на нём располагается строение, которое тоже надлежащим образом не оформлено — это самострой. Оформить на него права без аренды участка достаточно сложно. С учетом того, что в суде вам уже отказали, могу посоветовать оформить кадастровый паспорт на дом, либо на земельный участок. При этом кадастровый инженер вам скажет: возможно ли произвести хоть какие-то действия с данным земельным участком имея на руках только соглашение.
Далее, если у вас получится договориться с ДИЗО на то, что вы за свой счет оформите и поставите участок на кадастровый учет — то это хорошо, затем вы сможете оформить дом и выкупить под ним ЗУ. Если есть хоть какая-то возможность посадить на кадастровый учет дом на основе соглашения, то это будет вам плюс, т.к. в теории можно обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора аренды.
В похожих ситуациях следует сначала с кадастровым инженером переговорить, а затем обращаться с ДИЗО.
Бесплатное получение участка
Арендуемая земля может предоставляться в частную собственность на бесплатной основе. Для этого требуется соблюдение следующих требований:
- Земля предоставлена для ведения ЛПХ юридическому лицу. Договор при этом должен иметь срок действия 6 лет, пять из которых уже прошли.
- Участок предоставлен на 6 лет в безвозмездное использование. Необходимо соблюдать назначение – личное подсобное хозяйство или постройка жилого дома. По такому основанию землю обычно предоставляют сотруднику, работающему по конкретной специальности или должности в муниципальном образовании.
- Семья арендатора имеет не менее трех детей.
Зачастую у муниципалитетов находятся на балансе земли, которые предназначены под застройку. Подобный участок можно оформить в собственность, если дом уже построен на нем, а территория используется по назначению. Для этого нужно взять разрешение на строительство, построить и оформить дом в собственность.
Когда документы о собственности на дом будут получены, можно подать заявление в местную администрацию о выкупе земли. Такая сделка будет выгодной, так как цена устанавливается на уровне 2,5 % от кадастровой стоимости. А при приобретении земли у частного собственника покупка осуществляется по рыночной стоимости, которая обычно выше кадастровой.
Кроме того, земля может быть предоставлена при соблюдении следующих условий:
- Гражданин не должен иметь в собственности другой участок под ИЖС или участок для ведения подсобного хозяйства. При этом ранее в его собственности такого участка также не должно было быть.
- У претендента должна быть регистрация по месту жительства в регионе предоставления участка. На момент подачи заявления она должна составлять не менее 5 лет.
- Претендент может жить в частном доме, но он не должен быть его собственником.
- Гражданин может быть молодым специалистом, который приехал на работу в сельскую местность. При этом у него должен быть заключен бессрочный трудовой договор с местной администрацией.
- Гражданин может быть молодым специалистом, который работает в местных государственных организациях.
Кому доступно оформление бессрочного договора аренды земельного участка?
Для оформления данного документа могут обратиться граждане, владельцы земли, пользователи земельных участков, арендаторы и другие лица, имеющие право на пользование земельными участками в соответствии с законодательством.
Органами власти, занимающимися выдачей бессрочных договоров аренды земли, являются местные администрации и кадастровый орган. Наделы земель, на которых возможно оформление бессрочных договоров, определяются государственной собственностью и могут быть переданы в аренду по Договору аренды земли на постоянной основе.
Для оформления бессрочного договора аренды земельного участка необходимо иметь паспорт или документ, удостоверяющий личность. В ходе процесса оформления документа, пользователь земли должен предоставить акт оценки земли и согласие на оформление договора аренды. Кроме того, необходимо оплатить государственную пошлину и получить документы, подтверждающие право на арендуемую землю.
В случае утраты оригинала договора аренды земли, можно получить дубликат. Недействительной может считаться арендная бумага в случае неиспользования земли в соответствии с правилами или установленным порядком. Казённые земли не могут быть переданы в долгосрочную аренду, за исключением случаев, установленных Гражданским Кодексом и законодательством о наследии.
Заключение бессрочного договора аренды земельного участка не ограничивает его действие по времени и позволяет арендодателю получать арендную плату на протяжении всего срока использования земли. В случае желания арендатора отказаться от пользования земельным участком, необходимо уведомить об этом орган, выдавший документ о договоре аренды.
Как оформить бессрочный договор аренды земельного участка?
Для оформления бессрочного договора аренды земельного участка необходимо выполнить ряд действий в соответствии с законодательством и порядком, установленным государственными органами и муниципалитетом.
Для начала арендодатель (владелец земельного участка) должен получить кадастровый паспорт на землю, который подтверждает его право использования данного участка. На основании этого документа можно заключить договор аренды с другим лицом (арендатором или пользователем), который может быть как гражданином, так и юридическим лицом.
Перед заключением договора необходимо также убедиться, что данная земля не находится в наследстве, в законной собственности государства или казённых наделах.
Оформление бессрочной аренды подразумевает необходимость составления акта передачи, в котором должны быть указаны все условия аренды, в том числе размер арендной платы (если она будет взиматься).
Документы, подтверждающие право на землю и факт её передачи в аренду, оформляются в Недрах России или в местной администрации, в зависимости от того, какой орган управляет землей в данном регионе.
Если договор аренды заключается на земельный участок, который находится на балансе государственной или муниципальной организации, то оформление производится по их решению.
После заключения договора и оформления соответствующих бумаг необходимо зарегистрировать договор в кадастре недвижимости, чтобы он стал действительным и не был признан недействительным.
Таким образом, равно как и при оформлении временных аренд или безвозмездной передаче земельных участков в пользование, оформление бессрочного договора аренды земли является официальным процессом, который должен быть выполнен в соответствии с законодательством и правами власти.
Для оформления бессрочного договора аренды земельного участка необходимо следовать определенному порядку, установленному законодательством.
Владелец землевладения имеет право оформить договор аренды земли на пользование этой землей другим лицом. Надел, полученный по договору аренды, не является объектом наследия и передачи по акту казенных наделов.
Перед оформлением договора необходимо получить паспорт землевладения в органе, осуществляющем кадастровый учет. Договор оформляется в письменной форме и подписывается сторонами в присутствии уполномоченного представителя государственной власти или муниципалитета. Договор необходимо зарегистрировать в кадастровом органе.
Пользователь земли, находящейся в аренде, обязан использовать ее только в соответствии с назначением, установленным законодательством. Арендуемая земля при этом остается в собственности государства.
Договор может быть признан недействительным в случае несоблюдения закона при его заключении, а также при его использовании не по назначению или нарушении порядка передачи прав на землю.
| Права арендатора | Права собственника |
|---|---|
| использование земли в соответствии с назначением | контроль за соблюдением условий договора аренды |
| получение арендных платежей | право не продлевать договор после его истечения |
| заключение договора на определенный срок | право уступки прав на землю другому лицу |
| получение дубликата договора аренды | право передачи земельного участка в безвозмездное пользование |
| продление договора на неограниченный срок | возможность использовать землю постоянно или временно на свое усмотрение |
Особенности наследования арендного права
Если умерший наследодатель пользовался наделом земли на права аренды, то право аренды может перейти к его наследникам.
Арендовать надел земли можно у двух основных типов собственников:
- Государственные органы исполнительной власти;
- Частные землевладельцы.
В случае аренды надела у частных землевладельцев, унаследование аренды возможно только на тот период, в течение которого продолжал бы действовать заключенный с умершим договор аренды на данный надел земли.
В первом случае (аренда у администрации), договор аренды может быть трёх основных типов:
- Договор постоянного (бессрочного) пользования наделом земли;
- Договор пожизненного наследуемого владения;
- Договор аренды для конкретных целей на определённый срок.
Право бессрочного пользования не подлежит передачи по наследству, а договор пожизненного наследуемого владения предполагает переход такого владения к наследникам на бессрочной основе, согласно ст. 1181 Гражданского кодекса РФ.
Первые два типа арендного договора относятся в наибольшей степени к дачным или садовым участкам, которые умерший арендатор не приватизировал по разным причинам.
Что такое пожизненное наследуемое владение
Это вид вещного права, оставшийся с советских времен, когда частной собственности на землю не существовало. Но поскольку гражданам выделялись участки для жизни и возделывания земель, их передавали в пожизненное наследуемое владение земли. Владелец такого участка мог его передать по наследству, но не мог продать, так как формальным собственником земли оставалось государство.
Подписанный в 1993 году указ президента России о внесении изменений в земельное законодательство вывел из практики саму форму ПНВ, но сохранил право на участки за теми гражданами, у которых оно возникло ранее. Таким образом, новые участки на основе этого ограниченного владения уже не выдавались, но уже выданные участки остались за их владельцами.
Сейчас форма пожизненного наследуемого владения существует, поскольку участки все еще передаются по наследству. Регулирует эти процессы Гражданский кодекс РФ (ст. 265–267) и Земельный кодекс РФ (ст. 17).
Выкуп арендуемого земельного участка: как оформить в собственность
Последние изменения: Июль 2022
С течением времени собственников частной недвижимости начинает интересовать выкуп земельного участка из аренды в собственность. Массовый перевод недвижимости в частную собственность долгое время был доступен только при приватизации жилых объектов, квартир, зданий, не распространяясь на земельные участки, занятые под постройки. Вопрос решался за счет предоставления участков на условиях длительной аренды или бессрочного пользования. Проблема, как оформить в собственность арендованный ЗУ, коснулась и тех случаев, когда средств для покупки надела недостаточно, вынуждая обращаться к аренде.
Процесс перевода земель регулируется множеством законодательных актов и норм, применяемых в зависимости от конкретных обстоятельств.
Арендованный участок можно только выкупить
Бесплатно оформить арендованный участок нельзя, это не предусмотрено ст. 39.5 ЗК РФ. Сам факт аренды не дает право арендаторам бесплатно получить участок себе. Его можно только выкупить у местной администрации (арендодателя), с которой заключался договор аренды.
Гражданам участки ИЖС предоставляются в аренду только для постройки жилого дома, ведь это предусмотрено их видом разрешенного использования (ВРИ) — п. 1 и 2 ст. 7 и п. 1 и 5 ст. 85 ЗК РФ + код 2.1 Классификатора ВРИ участков.
Если на арендованном участке построен жилой дом и он в собственности, арендаторы имеют право выкупить участок без проведения торгов (аукциона) — пп. 6 п. 2 39.3 ЗК РФ. За сколько выкупается участок я написал ниже, а каким должен быть дом — здесь.
Если на участке нет жилого дома или он есть, но не оформлен в собственность, у арендаторов нет исключительного права на выкуп . В таком случае будут проведены торги (аукцион) — п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ. Во время торгов цена за участок может доходит до рыночной и выше, причем выкупить его может другой человек. Поэтому дешевле и надежнее построить и зарегистрировать жилой дом, а затем выкупить участок по льготной цене без торгов.