Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить доли из общей долевой собственности?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, продавший свою долю, должен оплатить в государственную казну налог с полученного дохода. Все остальные владельцы, оставшиеся проживать в квартире, после оплаты выделенной части (покупки), прибавляют к своим частям дополнительные квадратные метры. В этом случае, они должны платить налог на недвижимое имущество, рассчитанный с учетом произошедших изменений.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
В каких случаях это необходимо
Итак, выделение доли в натуре позволяет ее владельцу полностью распоряжаться своей частью квартиры. Такая необходимость может возникнуть в случае:
- расторжения брака и последующего раздела совместного имущества;
- унаследования жилого помещения несколькими наследниками;
- невозможность дальнейшего совместного проживания, например, сестра не может больше проживать с братом, который злоупотребляет алкоголем;
- желание продать свою часть квартиры, например, если один из совладельцев навсегда переезжает в другой населенный пункт;
- намерение распорядиться своей собственностью по собственному усмотрению, например, подарить ее или передать в наследство иным лицам, не являющимся совладельцами жилого помещения;
- некоторые другие ситуации, когда выдел является единственным выходом.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Таким образом, если долевая собственность перестает устраивать людей, они выделяют доли в натуре – определяя, какая часть квартиры кому принадлежит. При невозможности решить этот вопрос самостоятельно необходимо обратиться в суд. А если жилье приобреталось с маткапиталом, то выделение долей для детей обязательно, однако они смогут распорядиться ими по собственному усмотрению только при достижении 18 лет.
Выделенная доля — объект, которым можно более разумно управлять. Ее можно продать, подарить, обменять или иным образом ею распорядиться. Конечно, и невыделенной долей тоже можно распоряжаться, но это будет несколько иной «объект». Когда доля остается невыделенной (например, 1/2 доля по наследству или 1/3 доля после раздела имущества), неизвестно, где именно эта доля находится во всем объекте и, условно говоря, ящики с апельсинами можно ставить везде, в каждом углу этого объекта, пока не будет занята вся площадь, приходящаяся на размер такой доли.
Выделенная доля по цене раза в два ( примерно ) дороже невыделенной. Для продавца — хорошо. Для второй стороны, может, и плохо. Выделенная доля может быть реализована продавцом более быстро и успешно, чего при невыделенной.
Раздел квартиры в долевой собственности
Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:
- Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.
Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.
- Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.
Решение суда о выделе доли нужно будет исполнить, т. е. поставить вновь образованные объекты на кадастровый учёт и зарегистрировать на них право собственности. Для этого они должны иметь правовой статус, определённый законодательством.
Этот вопрос разрешается в резолютивной части судебного решения. А для того, чтобы суд правильно написал резолютивную часть, нужно правильно сформулировать просительную часть иска.
На практике по этому вопросу всегда много формализма из серии «кто что просит, тот то и получит/не получит». Также, в качестве судьи может попасться молодой или малограмотный «экземпляр», а разгребать проблемы потом вам. Поэтому, если хотите получить нужный результат, то правильно формулируйте исковые требования и позицию.
Как мы писали в начале статьи, при выделе доли в натуре образуются два или более новых объекта:
- вновь созданные объекты из выделенных долей;
- исходный объект в изменённом состоянии, т. е. та часть первоначального объекта, которая остается после «отрезания» выделяемых долей.
И все эти объекты должны иметь такой статус, который будет соответствовать законодательству, позволит поставить их на кадастровый учёт и использовать по назначению.
Соответственно, принимая решение о выделе, суд должен в решении указать:
- площадь, назначение и вид вновь образуемых объектов (а также иные характеристики, в зависимости от самого объекта);
- площадь, назначение и вид оставшейся части исходного объекта (а также иные характеристики, в зависимости от самого объекта);
- прекратить право общей долевой собственности на изначальный объект.
При этом, всё это «счастье» должно соответствовать градостроительным требованиям, целевому назначению земельного участка и т. п.
Оформление выделенной доли
Госрегистрация права реализуется Росреестром в срок до десяти рабочих дней (если комплект документов в порядке).
В результате все собственники, подавшие заявление, получат свидетельства о праве собственности установленного образца.
Специалисту регистрационного органа предоставляются:
- Заявления от всех участников сделки;
- Паспорта заявителей;
- Вступившее в силу решение суда о проведении выдела (2 экз.);
- Чек об уплате госпошлины от заявителей – по желанию. Данный документ не является обязательным к предоставлению, т.к. сотрудники Росреестра могут самостоятельно проверить в специальной программе факт уплаты.
Как показывает статистический анализ, иски о выделе доли в натуре подаются довольно часто, но судебные решения большим разнообразием не отличаются. Если речь идет о квартирах в многоквартирном доме, шанс на положительный исход очень низок. Такой вариант возможен, если квартира была объединена из двух и в ней изначально предусматривались отдельные входы и имеется два санузла. Но такие случаи в судебной практике – большая редкость.
Обычно по результатам рассмотрения исковых заявлений судья выносит решение о правилах пользования общим имуществом. За собственниками может закрепляться и отдельная комната в квартире, но сам объект остается в общей долевой собственности.
Как правило, выдел в натуре допускается, если речь идет о частном доме. И даже в таком случае истец не всегда выигрывает судебный спор. Самая распространенная причина отказа – невозможность технического обеспечения положительного решения. В некоторых домах невозможно сделать отдельный вход, а где-то – оборудовать кухню и ванную комнату без повреждения важных конструкций здания.
Положительные решения иногда выносят, если речь идет о многоквартирном одноэтажном доме или о таунхаусе.
Выделение доли в натуре в частном доме
Судебная практика неоднократно разъясняла главные нормы закона при выделении доли в общей собственности. Если выдел доли в натуре сопровождается необходимыми строительными работами, связанных с достройкой, ремонтом или переоборудованием, требуется разрешение местной администрации на проведение подобных работ. В этом случае закон гласит, что затраты на строительные работы должны быть распределены соразмерно с долей каждого владельца общего имущества. Если такое решение не удовлетворяет совладельцев, дело может быть рассмотрено в судебном порядке. Иногда суд принимает во внимание и материальное положение владельцев долевой собственности, распределяя строительные расходы соразмерно имущественному положению собственников. Если совладельцами собственности являются несовершеннолетние или недееспособные граждане – суд обязательно учтет это обстоятельство при рассмотрении иска о выделе доли в натуре. Подсудность и интересы действий таких лиц определяется судом через опекунов.
Примеры «незначительной доли»
Например, в суд поступило исковое заявление о выделении в натуре доли земельного участка, при этом один дольщик владеет 1/10 долей, а второй -9/10. Собственник с малой долей обращается в суд с тем, чтобы суд удовлетворил его иск о выделении доли в натуре. Но в процессе рассмотрения дела подтверждается, что такой выдел может снизить материальную ценность земельного участка, и что доля истца незначительна. Выслушав представителей обеих сторон, суд может принять одно из трех решений:
- если истец согласен забрать иск о выделении доли в натуре при предоставлении ему материальной компенсации – при этом его право собственности после получения денег утрачивается;
- истец не согласен на денежную компенсацию, но его доля незначительна. Поэтому суд присуждает выплату ему компенсации в принудительном порядке;
- если первый собственник не согласен на компенсацию и нет доказательств того, что доля истца в общем имуществе незначительна, прекращение права собственности не происходит.
В чём заключается выдел доли
Процесс выделения частей из общей собственности имеет много нюансов. Во владение одному из участников передается площадь, которая соответствует его доле. На практике оформить все быстро и без разногласий сторон удается далеко не всегда.
Фактическое разделение квартиры на две доли владельцы производят по общему согласию, которое желательно закрепить письменно. В противном случае сторонам приходится опять-таки обращаться в суд для решения спора.
Если выделить долю в натуре нельзя по закону или это невозможно сделать без несоразмерного ущерба квартире, сособственники могут компенсировать стоимость доли участнику, который желает получить свою часть.
В этом случае применяются сразу две отрасли права – гражданское и жилищное. Чтобы разобраться в ситуации, нужно учитывать её особенности. В этом поможет консультация юриста.
Необходимость и целесообразность выдела доли в натуре в квартире
Что такое выделенная доля в квартире, как не идеальная возможность «отгородиться» от бывших членов семьи, практически превратившихся в соседей по коммунальной квартире.
Необходимость максимума обособленности возникает в ситуациях:
- расторжения брака между супругами с сопутствующим разделом совместно нажитого имущества;
- взросления детей и создания ими собственных семей;
- вступления в права наследования нескольких наследников, имеющих равную степень родства по отношению к наследодателю, но психологически несовместимых друг с другом;
- проживания лица, страдающего алкоголизмом, психическими расстройствами или ведущего асоциальный образ жизни.
Если невозможно провести перепланировку, то ничего не остаётся другого, кроме как выделить комнату в квартире в натуре с разделением лицевых счетов по коммунальным услугам. Целесообразность данного шага существует для увеличения её рыночной стоимости:
- при продаже или обмене;
- при сдаче в аренду или имущественный наём.