Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в браке на одного из супругов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно для оформления квартиры на несколько человек каждому из них приходится совершать множество формальностей, поэтому многие семьи предпочитают оформлять жилье на одного человека (на так называемого титульного собственника). Тем более что любое купленное в браке имущество считается совместно нажитым, и при разводе будет неважно, на кого оно оформлено. Но об этом ниже.
Как оформить квартиру на одного из супругов
Когда подходящая квартира найдена и все готовы закрыть сделку, одному из супругов (тот, который в покупке не участвует) нужно дать на это письменное согласие, причём заверенное у нотариуса. После этого продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи в трех экземплярах. Затем документы передаются на регистрацию в Росреестр. Через неделю они возвращаются с пометкой о регистрации, также госорган предоставляет выписку из ЕГРН. Этот документ подтверждает право собственности.
Ипотека оформлена до брака на одного супруга
Если кредит взял один из супругов до свадьбы, то квартира принадлежит ему. Однако в законах есть понятие неотделимых улучшений. В браке, пока ипотечный заёмщик гасил долг — а мы уже знаем, что делал он это априори из общего семейного бюджета — недвижимость приобретала эти самые неотделимые улучшения. И второй супруг может потребовать, в том числе в суде, половину ипотечных платежей, внесённых во время совместной жизни.
Алгоритм раздела ипотеки
Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:
- Официальная регистрация развода.
- Обращение в кредитное учреждение с брачным договором или соглашением о разделе имущества, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
- В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий раздела обязательств по погашению ипотечного кредита со стороны банка, составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки. Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению брачного договора или соглашения о разделе имущества между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.
- При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.
Рефинансирование при расторжении брака
Можно ли после развода мужу или жене рефинансировать ипотеку в другом банке и как происходит переоформление? Да, только если одна из сторон отказалась от обязательств и прав, а вторая добровольно приняла их. Важно помнить, что вывод созаемщика из договора ипотечного кредитования должен быть заверен у нотариуса. Только тогда основной заемщик может получить полные права на недвижимость.
О возможности рефинансирования ипотеки после развода стоит узнать заранее. Обусловлено это тем, что при оформлении совместного кредита банк рассматривал дохода обоих супругов. После расторжения брака муж или жена вынуждены рассчитывать только на свои силы. Если уровня платежеспособности недостаточно, специалисты рекомендуют привлечь нового созаемщика или поручителя.
Кратко — что нужно знать про ипотеку супругам
- Если покупаете квартиру в ипотеку — то и имущество, и долг становится общими. Есть исключение — если есть брачный договор или получится доказать, что для покупки использовали личные деньги одного супруга.
- Если вы купили жилье до регистрации, а платили ипотеку уже в браке, нужно разбираться. Скорее всего, суд оставит имущество за вами, но супругу присудит компенсацию за половину ипотечных платежей.
- Можно вообще не делить имущество, но тогда оно будет общим даже после развода. Если готовы договориться мирно, стоит заключить соглашение о разделе. Или идти в суд.
- Самый простой вариант разделить квартиру и ипотеку — продать недвижимость, погасить долг, а остатки денег поделить.
- Если на квартиру потратили маткапитал, то проще будет вместе выплачивать ипотеку, а после выделить долю ребенку и только потом продать.
Особенности ипотеки в гражданском браке
Многие люди, кто проживает в гражданском браке, задумываются о покупке общего жилья в ипотеку. В нынешних условиях, когда цены на недвижимость постоянно растут, накопить деньги на квартиру или дом практически нереально, зато ипотечный кредит может дать возможность сразу въехать в собственное жилище, а не откладывать долгожданную покупку на несколько долгих лет.
Однако нужно учитывать, что ипотека в гражданском браке имеет ряд особенностей. Так на что нужно будет обратить внимание, оформляя ипотечный кредит, людям, не состоящим в законном браке?
Главная особенность, о которой стоит помнить гражданским супругам, — это то, что при расставании квартира достанется тому, на кого был оформлен жилищный кредит. Второй же супруг, хотя и фактически участвовал в выплате кредита, не имеет никаких юридических прав относительно данного жилья, так как имущественные отношения супругов в гражданском браке не регламентируются законодательно.
Поэтому специалисты настоятельно рекомендуют лицам, отношения которых не скреплены штампом в паспорте, оформлять ипотеку на обоих. В этом случае ипотечная недвижимость будет в общей долевой собственности, а, следовательно, в случае прекращения отношений не будет споров и разногласий по разделу недвижимости.
Плюс ко всему, если ипотека оформлена на обоих гражданских супругов, а не одного, сотрудники банка будут учитывать их совокупный доход, а это, в свою очередь, позволит взять более крупный заем в банке или получить более выгодные условия для кредита.
Пошаговая инструкция приобретения недвижимости
Покупка недвижимости в браке практически ничем не отличается от приобретения имущества вне супружеских отношений. Единственное различие заключается в том, что второй супруг претендует на половину собственности и может зарегистрировать свое право на долю в Росреестре.
Для того чтобы купить квартиру, не обязательно присутствовать на сделке и мужу и жене. Покупателем по договору купли-продажи может быть кто-то один из них.
- находим подходящий объект недвижимости самостоятельно или при помощи риэлтора;
- обговариваем условия сделки с продавцом;
- подписываем договор купли-продажи, при необходимости, удостоверяем его у нотариуса;
- регистрируем право собственности.
Распределение долга по ипотеке и квартиры поровну
Наиболее распространенный вариант деления ипотечной квартиры и долгов при расторжении брачного союза – поровну. Супруги мирно договариваются о том, сколько каждый будет платить по ипотечному займу и продолжают вносить платежи в прежнем режиме. После полного погашения долга они также совместно решают, что дальше делать с квартирой. Например, можно ее продать и поделить вырученные средства.
Если же уже при покупке квартиры она была распределена по долям, то после оформления развода супруги будут выплачивать долг пропорционально им – у кого она больше, на того и ляжет основной груз долговых обязательств. В противном случае долг делится поровну – чаще это происходит в судебном порядке.
ВАЖНО
Следует учесть, что суд без согласия кредитной организации не вправе половину задолженности возлагать на второго супруга, если он по договору с банком не числится созаемщиком (статьи 322, 391 ГК РФ).
Привлечение материнского капитала
Для формирования первоначального взноса или погашения долга супругами могут быть использованы средства материнского капитала. И привлечение данного сертификата влияет на особенности ипотеки.
Маткапитал является именным и выдается матери после появления в семье второго ребенка. Эти выделяемые государством финансы могут расходоваться на разные цели, среди которых и улучшение условий проживания. Семья может взять ипотеку и пустить материнский капитал либо на стартовый взнос, либо на погашение процентов.
Но если в ипотеку вовлекается маткапитал, то жилье выделяется не только на супругов, но и на несовершеннолетних детей, которые прописываются в жилплощади и становятся ее собственниками. Что это дает? При разделе недвижимой собственности по факту развода родителей объект необходимо будет распределить между всеми законными владельцами, включая не достигших возраста 18 лет детей.
Обычно детские доли отходят тому родителю, который по обоюдной договоренности супругов или по решению суда остается с детьми и обязуется их содержать. Но при этом обязательства по выплатам долга могут делиться одинаково между родителями, ведь оба ответственны за обеспечение несовершеннолетних.
И еще один нюанс: если потребуется продажа объекта, который приобретался в ипотеку и находится в залоге у банка, то сначала надо будет снять обременение в виде прописанных не достигших совершеннолетия лиц, то есть выписать каждого ребенка и прописать его в другую квартиру или дом (без прописки дети оставаться не могут).
Налоговый вычет супругам
Супруги, которые взяли ипотеку, могут рассчитывать на осуществление налогового вычета, то есть возврата части денег, потраченных на покупку недвижимости, в том числе на погашение процентов в рамках жилищного кредита.
До 2014-го года вычет предоставлялся непосредственно на недвижимый объект, но теперь он реализуется каждым налогоплательщиком, то есть владельцем имущества. То есть оба супруга после частичного или полного погашения ипотеки вправе запросить возврат потраченных финансов.
В Налоговом кодексе нашей страны есть 220-ая статья, в соответствии с которой при совместной собственности по умолчанию вычет после оформления ипотеки в браке между супругами распределяется в равном соотношении, то есть 50/50. Но пропорция по обоюдной мирной договоренности может быть и иной, причем любой.
К сведению! Все полагающиеся заемщикам-супругам налоговые вычеты перечисляются в пункте 1 ст. 220-ой НК.
Распределение процентов вычета по ипотеке между супругами требует заявления, которое подается в ФНС и не может изменяться после его подачи. Но возможны ежегодные перерасчеты долей по уже выплаченным процентам с изменениями их пропорций.
Стоит понимать, что есть две разновидности вычетов: основные (распространяются на цену приобретаемой недвижимости) и процентные, предполагающие возврат выплачиваемых процентов по ипотеке. До 2014-го года соотношения таких показателей были одинаковыми, но с января 2014-го распределение вычета по процентам может не зависеть от основного вида (то есть допускаются разные пропорции для супругов).
Как лучше оформить квартиру в долевую или совместную собственность
Зачем вообще требуется оформлять квартиру с долями? Чем она лучше и чем отличается от совместной? В обычном варианте это выглядит примерно так:
| Долевая собственность | Совместная собственность |
| Каждый владелец может распоряжаться только частью недвижимости. | Жилье хоть и принадлежит нескольким лицам, но они вольны распоряжаться всеми помещениями без ограничений. |
| Можно выделить долю в натуре и в буквальном смысле слова отгородиться от остальных жителей квартиры (самый простой пример – коммунальное жилье). | Выделить долю в натуре невозможно. Да и обычно не требуется. |
| Налог на недвижимость распределяется между всеми собственниками в соответствии с долей, которой они владеют. То же можно сказать и о коммунальных платежах. | Все платежи и налоги распределяются между собственниками равными частями. |
| Можно продать свою долю другим совладельцам или даже третьим лицам. | Продать квартиру можно только целиком, с согласия всех совладельцев. |
| В своей доле собственник может прописывать кого угодно и обустраивать ее по собственному усмотрению. | Прописка других лиц, так же как и реконструкция помещений производится только с согласия всех владельцев. |
○ Покупка жилья в браке.
Покупка квартиры, будучи в браке, должна начинаться с определения формы собственности на неё. В связи с этим, существует несколько вариантов развития событий.
Возможные схемы приобретения.
- Долевое право владения, когда жилое помещение разделено на доли и является общим (такой вариант возможен и при сожительстве без регистрации брака).
- Существует без долевой способ владения, когда документально этот вопрос не зафиксирован, то есть, не определены доли (только для супругов).
- Право собственности может принадлежать одному из супругов.
- Приобретение жилплощади супругом за собственные средства. В таком случае, при судебном разбирательстве придётся доказать факт дарения денег.
- Для перестраховки на будущее оформить свои отношения посредством заключения брачного договора, в том числе включив пункт о покупки жилплощади и её дальнейшей судьбе.
- Ипотечное приобретение. Если кредит оформлен на одно лицо, то второй предоставляет согласие на это. Если в брачном соглашении этот момент прописан, то разрешения не требуется. Оформление кредита на обоих, но с регистрацией права владения на одно лицо. Возможен вариант регистрации права владения квартирой и на обоих. В обоих случаях при разводе задолженность будет поделена между супругами.
Какой вариант лучше? Те супруги, которые опасаются остаться без жилья либо его несправедливого деления, могут покупку оформить долевым способом, причём доли могут быть разными, этот вопрос решается в индивидуальном порядке. Без долевое оформление предусматривает разделение квартиры на две равные половины. Процесс раздела будет осуществляться судом. В таком же порядке будет проходить процедура разделения жилых метров и в случае одного собственника на квартиру.
Важно! Заключённый договор о купле собственности предполагает возврат налогового вычета ‑ суммы, на которую супруг может снизить доход подлежащий налогообложению.
Для получения вычета нужно учесть:
- Оформление документов и документ об оплате должны быть на имя одного из супругов.
- Получение обоими официального заработка для разделения вычета на двоих.
- Возможность возврата в адрес одного, второй – оставляет право воспользоваться вычетом в будущем.
Порядок действий при покупке квартиры в браке
Процедура купли-продажи недвижимости людьми, состоящими в законном браке, отличается от стандартной процедуры, осуществляемой в соответствии с положениями Гражданского Кодекса, только расширенным перечнем документов для подтверждения законности договора.
Вся сделка будет осуществляться в следующем порядке:
- Подбор оптимального варианта для приобретения. Осуществляется такой подбор с помощью изучения имеющихся вариантов, например, через представленные объявления в сети интернет.
- Подготовка документов для покупки. Практически все документы должны иметь либо копии, прошедшие нотариальное заверение, либо представлены в оригиналах.
- Третий этап покупки состоит из двух частей — заключение договора купли-продажи и регистрация перехода права собственности на новых владельцев.
Юридическое подтверждение сделки осуществляется специальным пакетом документов.
Супружество и ипотека: тонкости и детали
Ипотека – в высшей степени семейное мероприятие. Элементарный здравый смысл подсказывает, что решиться на многолетнюю финансовую «кабалу» проще, когда рядом есть человек, поклявшийся быть вместе с тобой «в горе и в радости». Статистика риэлторских компаний подтверждает: около 70% ипотечников – люди, состоящие в браке. А из оставшихся 30% примерно половина – пребывающие в долгосрочных отношениях. Т.е. тоже вроде как в браке, только без штампа в паспорте, «гражданском».
Какие варианты дают закон и рыночные реалии для потенциальных ипотечных заемщиков – с этим вопросом разбирался «Соб.ру».
Самый частый вариант – супруги, берущие ипотеку, становятся созаемщиками. По статистике, это происходит в 95% случаев (за 100% здесь принимаются не все ипотечники вообще, а только состоящие в браке). Более того, если вы, будучи в браке, придете в банк или агентство недвижимости и попросите оформить вам ипотеку, вам станут готовить документы именно по этой схеме. Так сказать, «по умолчанию».
«В большинстве случаев супруги автоматически становятся созаемщиками в ипотечной сделке и несут ответственность за погашение кредита в равной степени, – отмечает Татьяна Гусева, директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» . – При этом оба должны предоставить в банк одинаковый пакет документов».
Помимо «автоматизма», традиций и законов (а равенство, в том числе и имущественное, супругов – краеугольный тезис многих серьезных документов, включая Гражданский кодекс), есть здесь и другие резоны. Например, размер кредита рассчитывается в зависимости от доходов заемщика. Если работают оба супруга, их суммарный доход обязательно окажется больше, чем доход одного из них – стало быть, можно претендовать на более выгодные условия кредитования.
Принципиально важный момент – у созаемщиков будет «все пополам». Они одинаково должны будут подтверждать свои доходы, оформлять страховку, вместе выплачивать кредит. И – после счастливого завершения всей эпопеи – станут полноправными сособственниками квартиры.
…В принципе, не запрещена законом и ситуация, когда люди, официально отношения не оформившие (т.е. тот самый «гражданский брак») могут стать созаемщиками. Однако на практике это почти не встречается – вероятно, потому, что пары, дозревшие до идеи о совместном владении в будущем квартирой, все-таки заключают официальный брачный союз.
Поручительство
Эта схема основывается на статьях 361-367 ГК. Если по сути, то поручитель – это такой человек, который является гарантом выполнения заемщиком своих обязательств. Пока заемщик аккуратно платит, кредитор (банк) вообще никак не контактирует с поручителем. А вот если с выплатами начинаются проблемы, соответствующие службы банка сразу начинают «трясти» его.
Простой, казалось бы, вопрос «а может ли жена стать поручителем по ипотечному кредиту мужа?» вызвал разногласия. Часть наших экспертов посчитали, что ничего страшного тут нет – во всяком случае, никаких запретов на сей счет в законах обнаружить не удалось. Другие, напротив, посчитали, что такое невозможно. « Если мы разбираем ситуацию, когда в ипотеке участвуют официальные супруги, то понятие «поручитель» утрачивается», – категорична Татьяна Гусева. Истина, вероятно, как всегда посредине: некоторые банки готовы рассмотреть подобную заявку, другие же считают, что здесь налицо что-то непонятное, подозрительное – в общем, лучше сразу отказать, на всякий случай.
…Завершая разговор на эту тему, следует упомянуть ст. 256 ГК – там сказано, что «имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества». Иными словами, квартира, приобретенная мужем (пусть и в ипотеку, и пусть только на себя лично) становится совместной собственностью. Чтобы установить другой «режим владения» (то есть сделать квартиру имуществом только одного из супругов, не подлежащим разделу в случае развода) сторонам необходимо заключить брачный договор.
В итоге схема с поручителем оказывается действительно довольно громоздкой, и в реальности заемщиками, состоящими в браке, не используется.
Единоличный кредит
В этом случае один из супругов берет ипотеку самостоятельно, а второй полностью из процесса исключается. Резоны для такого решения могут быть различными:
– желание «не смешивать» собственность – чтобы избежать ее дележа при возможном разводе. При том, что такие мысли могут показаться кому-то слишком циничными (как это – «планировать» на будущее развод?!), они приходят на ум все большему числу граждан. Особенно тем, для кого нынешний брак – не первый по счету;
– жена не работает и не имеет официально подтвержденных доходов. С точки зрения банка, анализирующего платежеспособность семьи, такая женщина становится обузой – денег не приносит, а только тратит. Проще вывести ее из процесса рассмотрения заявки на кредит;
– один из супругов имеет плохую кредитную историю. В такой ситуации, отмечает Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», также разумно «отсечь» такого человека от проверки банком.
Несмотря на то, что в данном случае жена вроде как исключается из процесса, некоторое участие от нее все равно потребуется. Она должна будет дать своему супругу нотариально заверенное согласие на приобретение квартиры.
И еще один момент. Даже если мы выполнили все изложенные выше формальности и оформили кредит исключительно на мужа, и квартира приобретается также только на его имя – все равно данная недвижимость будет считаться «совместно нажитой собственностью». В силу упоминавшейся выше ст. 256 ГК РФ. А чтобы недвижимость действительно принадлежала одному из супругов единолично, нужно заключать брачный договор.
Равны, но не совсем…
Выше мы рассматривали ситуации, когда ипотеку берет женатый мужчина. Разумеется, возможен и «зеркальный» вариант: в кредитные отношения с банком вступает женщина, у которой есть муж. Есть ли тут какие-то отличия?
На первый взгляд, никаких – равенство полов закреплено не только в ГК, но даже в Конституции (п.2 ст.19). На практике, однако, вылезают некоторые «нюансики».
Так, при оформлении ипотечного кредита может сказаться тот факт, что женщины уходят на пенсию на пять лет раньше мужчин – так что (при прочих равных) банк будет считать, что работать и зарабатывать они будут меньше по времени. С другой стороны, оформление страховки жизни и здоровья для женщин дешевле – прекрасный пол живет дольше, меньше болеет, и вообще склонен следить за собой тщательнее.
И совсем радикальные отличия обнаруживаются, если имеется брачный контракт, который – после развода – одна из сторон пытается оспорить. На том основании, что документ был «кабальным», что «я не совсем понимала, что подписывала» и т.п. Согласно, судебной статистике, у женщины (особенно если есть дети, которые при разводе остаются, естественно, с ней) тут значительно больше шансов на успех. Впрочем, это уже тема для отдельного разговора…
«Переиграть» не получится
И последнее, что нам хотелось бы сказать. Если складывается ситуация, когда кредит был оформлен каким-то одним способом (скажем, первым, при котором муж и жена стали созаемщиками), а потом им вдруг захотелось это поменять – стать, допустим, заемщиком и поручителем? По словам наших консультантов, это почти невозможно. «Переиграть» оказывается крайне сложно, на это очень мало кто идет, – говорит Александр Москатов. – Это означает новую финансовую проверку, анализ всех документов. На практике банки никогда этого не делают».
Одним словом, тут нужно сначала выплатить банку кредит, снять с квартиры обременение – и только после этого начинать производить с собственностью на недвижимость какие-либо манипуляции.
Раздел ипотечной квартиры при разводе
Следует учитывать, что недвижимость является залоговым имуществом и все действия, связанные с ней должны быть согласованы с кредитором.
Раздел купленной во время брака ипотечной квартиры при разводе выглядит следующим образом:
- Между супругами заключается мировое соглашение о разделе недвижимости и задолженности.
- Официальная регистрация развода.
- Уведомление банка о разводе с необходимыми документами.
- При одобрении условий, предлагаемых созаемщиками, банк составляет новые документы по ипотеке.
- В случае, если банк отказывается принимать выдвинутые условия, ситуацию можно решить через суд.
Таким образом, брачный договор значительно облегчает имущественные отношения в браке и сохраняет время и нервы при бракоразводном процессе.
В статье были рассмотрены разные варианты получения ипотеки и составления брачного договора, плюсы и минусы такого контракта и как происходит раздел ипотеки и купленного по ней имущества в случае развода.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Зачем нужен брачный договор при покупке квартиру в ипотеку?
Чаще всего на заключении договора настаивают банки. При выдаче кредита на приобретение жилья оговаривается, что недвижимость будет находиться в залоге у кредитора. Он несет риск невыплаты кредита в случае развода супругов и раздела совместного имущества.
Если заемщиком выступает один из супругов, то контракт позволяет установить раздельный режим собственности на ипотечную квартиру. После расторжения брака квартира и долги перейдут к заемщику.
Ситуации, в которых целесообразно подписывать соглашение между супругами, разнообразны. Назовем некоторые из них:
- у супругов разный уровень дохода;
- муж или жена имеют просрочку по долгам;
- банк отказал в выдаче ипотечного кредита, поскольку сомневается в кредитоспособности одного из супругов;
- муж или жена не согласны на ипотечный займ;
- один из супругов не имеет официального трудоустройства и не может подтвердить доходы;
- ипотечная квартира приобретена до регистрации брака;
- у одного из супругов нет российского гражданства;
- муж или жена имеют судимость;
- недвижимость приобретается на деньги родителей одного из супругов;
- один из заемщиков уклоняется от уплаты ипотечного кредита;
- после развода делится долг по кредиту.
Таким образом, брачный контракт для ипотеки – способ защитить от финансовых рисков наиболее уязвимого в материальном плане супруга и кредитную организацию, выдавшую займ.