Что выгоднее – дарственная или продажа?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что выгоднее – дарственная или продажа?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.

✅ Дарение или продажа доли: сравнительная таблица

Разобравшись с плюсами и минусами, переходим к сравнительному обзору дарения и купли-продажи.

Для удобства представим основные пункты в таблице:

Объект сравнения	Дарение доли квартиры	Продажа доля квартиры
Кто участвует	Даритель (собственник)/одариваемый (выгодополучатель)	Продавец (собственник)/покупатель
Форма договора	Простая письменная/нотариальная	Простая письменная/нотариальная
Предмет соглашения	Отчуждение доли квартиры на безвозмездной (бесплатной) основе	Возмездная передача квадратных метров в квартире (за деньги)
Права и обязанности сторон	Права и обязанности в пределах сделки	Обширные, самые разнообразные
Расходы и налоги	• обязанность по уплате 13% НДФЛ несет одариваемое лицо (выгодополучатель), однако расходы могут быть переадресованы дарителю, по договоренности сторон; • нотариальный тариф составляет 0,5% от стоимости доли квартиры, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.	Расходы несет продавец – в размере 13% от цены отчуждаемого имущества
Участие нотариуса	Обязательна, кроме случаев: • с передачей доли в квартире, если недвижимость в собственности одного человека; • дарения доли детям из совместно нажитой квартиры супругов.	Обязательно
Оспаривание и расторжение договора	Оспорить проще	Труднее, поскольку стороны несут финансовые санкции: неустойка, штраф, проценты

Договор купли-продажи: будет ли такая сделка с родственниками выгоднее?

Это документальное оформление передачи имущества с получением материальных средств за него. Данный договор ничем не отличается при проведении сделки между родственниками или с посторонними людьми. Единственная разница в том, что родня в курсе состояния жилого помещения, его недостатков и можно будет избежать излишних вопросов при продаже.

Плюсы договора купли-продажи квартиры:

• несомненным достоинством данной сделки для покупателя является отсутствие возможности у продавца отменить свое решение, так как взамен были получены денежные средства;
• в случае смерти продавца, никто из его родственников не сможет доказать, что имеет право на эту квартиру и получить из нее долю, кроме той родни, которая ее купила.

Минусы договора купли-продажи квартиры:

1. при покупке квартиры родственником, состоящим в законном браке с кем-либо, в случае развода она будет признана совместно нажитой и подлежать разделу;
2. невозможность для продавца вернуть каким-либо способом свое право собственности на данную недвижимость (обменять, подарить кому-либо другому).

Чем отличается дарственная от купли продажи

Прежде че говорить о главных отличительных чертах двух соглашений, необходимо разобраться, что такое договор дарения и договор продажи.

Договор дарения — соглашение, на основании которого одно лицо передает права на какой – либо объект, находящийся в его собственности другому лицу. Обратите внимание, такая передача осуществляется на принципе безвозмездности.

Соглашение о купле – продаже представляет собой документ, в соответствии, с положениями которого одно лицо, являющееся собственником, передает второму лицу, являющемуся покупателем объект за определенную денежную сумму. Только после того, как все, указанные договор средства поступят к продавцу, покупатель может обрести права на объект.

Таким образом, основное отличие этих соглашения – возмездность передачи объекта.

Плюсы и минусы дарственной и купли-продажи между родственниками

Наглядно отразим все стороны сделок в таблице:

1. При дарении.

Плюсы

Минусы

отсутствие налогообложения, если сделка происходит между близкими родственниками; не требует нотариального заверения, если предметом выступает не долевое имущество; объект становится индивидуальной собственностью одариваемого и при разводе не делится между супругами; продать подаренное имущество можно через три года владения; может быть расторгнут, если одаряемый покушался на жизнь и здоровье дарителя или членов его семьи.

правило отсутствия расчета и уплаты НДФЛ действует только в отношении сделки с близкими родственниками; при продаже ранее трехлетнего срока нахождения в собственности придется уплатить налог 13% со всей суммы сделки за минусом вычета в 1 млн. рублей; можно оспорить в суде и добиться расторжения.

Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:

• Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
• Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.

Фиктивная купля-продажа

Сделка купли-продажи является самой распространенной операцией на рынке жилья. Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ определение договора купли-продажи недвижимости звучит следующим образом: по договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную плату. Естественно, в случае передачи квартиры таким способом между родственниками, речи о деньгах быть не может. Однако в данном случае существует масса нюансов, касающихся налогообложения.

Во-первых, продавец квартиры получает доход в виде стоимости квартиры. Даже если фактически деньги не передавались, стоимость жилья должна быть указана в договоре, соответственно бывшему собственнику квартиры придется заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если квартира находилась в собственности матери менее трех лет, то налог в размере 13% будет платиться с суммы более 1 млн. руб. Казалось бы, нет ничего проще – указать в договоре купли-продажи меньшую сумму, и никаких налогов платить не нужно. Но обмануть фискальные органы не так-то просто. По словам Владимира Спасского, директора юридического департамента агентства недвижимости МИАН, сделка купли-продажи между родственниками может привлечь внимание налоговых органов, поскольку здесь имеет место заключение договора между взаимозависимыми лицами. На этом основании налоговики имеют право проверить правильность применения цены по сделке. «В случае выявления отклонения цены сделки в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены, налоговый орган вправе доначислить соответствующую сумму налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен», — цитирует эксперт пункт 3 статьи 40 Налогового кодекса РФ.

Во-вторых, сделка купли-продажи между родственниками делает невозможным получение имущественного налогового вычета покупателем. Согласно статье 220 НК РФ, покупатель, состоящий на основании Семейного кодекса РФ в отношениях родства с продавцом, не имеет такого права.

Еще один нюанс, который может заставить принять решение не в пользу этого варианта передачи жилья родственникам – это такое понятие как «совместная собственность супругов». Многие родители, которые задумываются над тем, чтобы передать квартиру своему замужнему/женатому ребенку, вряд ли выберут этот вариант, потому что в данном случае квартира будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода супруг будет иметь право претендовать на половину квартиры. Впрочем, это не единственный вариант, когда проблемы могут возникнуть из-за сложных взаимоотношений внутри семьи. «Условно говоря, мать и дочь владеют квартирой в равных долях, и мать хочет передать свою долю другому ребенку, например, сыну, у которого нет квартиры. Если она не дарит ему эту долю, а продает, то по закону она должна сначала предложить купить эту долю дочери. Причем на тех же условиях, на которых она будет в дальнейшем заключать договор купли-продажи с сыном. И только если в течение месяца дочь не изъявит желания выкупить эту долю, то в этом случае можно смело продавать свою долю другим родственникам», — говорит Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. Кроме того, могут испортиться отношения и между продавцом и покупателем. К примеру, если мать продает свою квартиру дочери, то она вполне может и дальше жить в ней. Но если дочь захочет продать квартиру, то мать никак не сможет помешать ей в этом. Более того, в соответствии со статьей 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Поэтому если вдруг отношения матери и дочери испортятся, то мать в любой момент может оказаться на улице.

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.

Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.

Если вы собираетесь осуществить сделку дарения или купли-продажи, и не знаете, как наиболее выгодно ее оформить, то мы можем советовать вам, если вы с оппонентом не являетесь близкими родственниками, осуществлять оформление в соответствии с реальным назначением сделки.

Если собираетесь осуществить передачу жилплощади в дар – дарите, если продавать – оформляйте соответствующий договор. Застрахуйте себя от несправедливости и обмана при помощи законодательства.

Теперь, когда вам известны все аспекты успешного проведения сделки дарения и купли продажи вы без труда осуществите данную процедуру. Помните о том, что неспроста законодатель разделяет данные сделки.

Это сделано для того, чтобы в случае нарушения ваших прав наиболее адекватно их защитить и обойтись меньшими потерями.

И пусть за это придется заплатить весьма внушительный налог, но зато вы будете абсолютно спокойны по поводу того, что кто-то, где то мог обмануть вас.

Все пройдет отлично, если вы будете следовать букве закона и не нарушите законодательство.

Как подарить долю близкому родственнику

1. При дарении одним из супругов доли третьему лицу необходимо разрешение второго супруга, если иное не прописано в брачном договоре.
2. Необходимо подготовить дарственную на долю собственности и максимально точно указать все параметры жилья, доля которого перейдет к вашему родственнику:

• паспортные данные сторон;
• месторасположение (адрес, номер квартиры, этаж);
• технические характеристики (кадастровый номер, номер государственной регистрации, объем площади жилой и общей);
• часть доли, которая передается (через арифметическую дробь, например, ⅓).

1. В соглашении также следует указать условия дарителя, например, на дальнейшее проживание на своей доле и другое.
2. Соглашение подписывается сторонами и заверяется нотариально. Для этого юристу необходимо предоставить:

• свидетельство о праве на долю собственности;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
• выписка о проживающих из домовой книги или справка о зарегистрированных жильцах квартиры.

1. Уплачивается государственная пошлина (2 000 рублей).
2. Договор дарения регистрируется в ЕГРН. Следует обратиться в региональное отделение Росреестра или МФЦ. В течение недели уполномоченные организации проверяют документы на законность сделки.
3. После внесения данных в ЕГРН сторонам соглашения на руки выдаются экземпляры дарственных с пометкой о прохождении государственной регистрации. Получателю доли выдается также справка из ЕГРН о праве на часть собственности.

Как подарить долю несовершеннолетнему ребенку

1. Отчуждением доли детям отличается от передачи прав взрослым. Малолетний гражданин не может подписывать соглашения, поэтому его заключение должно проходить при представителях ребенка (родителях или опекунах).
2. Если ребенок достиг четырнадцатилетнего возраста, он может совершать сделки от своего лица после согласия на это родителей или других его представителей. Кроме того, дарственную от лица ребенка старше 14 лет может подписать его представитель на основании доверенности от несовершеннолетнего гражданина.
3. С 16 лет ребенок может оформить эмансипацию и подписать дарственную без разрешения на это третьих лиц.
4. Если на стороне малолетнего гражданина могут выступать только органы опеки или воспитательного учреждения, такая сделка не может быть совершена.
5. Если представителем ребенка при соглашении является опекун, а не родитель, такое соглашение облагается налогом.
6. Распоряжаться собственностью малолетний гражданин не может до наступления четырнадцатилетия. Однако с этого возраста до наступления совершеннолетия использование этого права обговаривается с органами опеки и попечительства.

Основные различия договоров дарения и купли-продажи

Обе сделки предполагают наличие гражданских отношений, регулируемых ГК РФ, а также иными нормативно-правовыми актами. Заключение договоров по получению объекта, требует взвешенного подхода: надо изучить все плюсы и минусы, юридические тонкости, чтобы подобрать идеальный вариант решения. Это две кардинально отличающиеся сделки. Дарственная предполагает безвозмездное отчуждение имущества, в то время как купля-продажа – отношения, при которых одна из сторон (это покупатель) получает предмет, а вторая (продавец) – оплату.

Однозначно сказать, что оформляется быстрее и лучше: дарственная или купля продажа заранее невозможно, требуется изучить все нюансы каждой из представленных сделок и только потом принимать решение.

Как совершить сделку с дарственной квартирой?

Процесс продажи квартиры и передачи прав собственности дарственного имущества не отличается от стандартной сделки. Этапы продажи выглядят так.

• Готовите квартиру к продаже, оцениваете стоимость жилья самостоятельно или привлекаете оценщиков.

• Проверяете. Все ли документы в порядке и находите клиента на покупку жилья.

• Получаете задаток и оформляете сделку через нотариус.

• Заключаете договор купли-продажи, передаете права собственности и получаете оставшуюся сумму.

Что нужно знать о договоре купли-продажи

Сделка отличается от дарения и связана с определенными нюансами. Если продавец состоит в браке, для заключения соглашения потребуется получить разрешение супруга. Когда в официальных семейных правоотношениях находится покупатель, приобретенная недвижимость будет признано совместно нажитым имуществом.

Обратите внимание: Лицо имеет право на единоразовый налоговый вычет при приобретении квартиры. Это связано с расходами на жильё. Если человек владел имуществом менее трёх лет, при продаже предстоит заплатить 13% от стоимости реализованного объекта.

Если человек заключает договор купли-продажи, сделка будет осуществлена максимально быстро. Если договор недействительный с юридической точки зрения, покупателю вернут денежные средства и компенсируют расходы, которые он понес в процессе заключения соглашения. Это важное преимущество.

Похожие записи:

• Как получить статус малоимущей семьи в 2023 году
• Специальность «Менеджмент организации»: кем можно работать?
• Пенсионный возраст в Беларуси будут повышать поэтапно до 2023 года