Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Состав необходимых для кадастрового учета документов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие владельцы земельных участков путают кадастровый паспорт и выписку. Чтобы разобраться в разнице, стоит отметить: кадастровый паспорт содержит все сведения об объекте недвижимости, тогда как выписка содержит только те сведения, которые запросил заявитель. Объем информации в выписке может меняться, а в паспорте он всегда будет единым.
Что такое технический и межевой планы?
- Технический план – документ, который предоставляется для кадастрового учета зданий, сооружений или объектов незавершённого строительства (всех объектов капитального строительства). Для подготовки технического плана, как правило, необходимо обратиться к кадастровому инженеру.
- Межевой план – основной документ для кадастрового учета и государственной регистрации прав на земельные участки, который содержит сведения об образуемом земельном участке, а также составляется в случае изменения границе или площади земельного участка. Как правило, такой план состоит из графической и текстовой части.
Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
|
ВОПРОС |
НОВОЕ С 2021 ГОДА |
| Регистрация объекта незавершенного строительства | Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать |
| Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома | Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:
|
Типы кадастрового плана
Кадастровый паспорт может быть личного типа и публичного. Для осуществления сделок, личный план находится у владельца недвижимости. Публичный кадастровый документ находится на официальном сайте «ГocБTИ». Здесь можно посмотреть характеристики различных объектов. В публичном доступе не может быть кадастровой карты, если не сделано межевание.
В зависимости от типа участка или здания документация бывает разных видов:
- межевой – для земельных участков, определения границ с соседними, состоит из текстовой и графической частей;
- план земельных участков, похож на межевую карту, но здесь подробнее расписаны имеющиеся постройки и особенности;
- территориальный – кадастровая документация с описанием всех имеющихся объектов, составляется обычно для небольших населенных пунктов или больших ЗУ;
- технический на жилое помещение – для частных или многоквартирных домов;
- технический для сооружений нежилого типа с описанием всех помещений;
- технический комнат – описываются отдельны части жилых помещений, например поэтажная, с указанием дверей, окон, перегородок и т. д.;
- технический для незавершенных построек, получают на любом этапе строительства, не имеет законной силы после введения объекта в эксплуатацию.
С какими трудностями может столкнуться собственник?
Получение какой-либо документации для многих как страшный сон, потому что могут возникать различные трудности во время сбора документации и подачи их в государственное учреждение. Каждый хотел бы быстро собрать все справки, документы и получить кадастровый паспорт как можно быстрее. Но не всегда это возможно, так как существуют различные «подводные камни», тормозящие и усложняющие процесс получения КП.
Бывает, что человек собрал все документы, подал их вместе с заявлением в госучреждение, но не получил кадастровую карту в указанный срок. Это можно расценивать, как нарушение прав, смело обращаться в суд или соответствующие органы. Пожаловаться можно в следующих случаях:
- — не соблюдены сроки;
- — необоснованный отказ в выдаче КП;
- — потребовали предоставить дополнительную документацию, которая не указана в законодательстве;
- — не приняли документы без указания причины, хотя была собрана вся необходимая документация.
Установление границ земельного участка.
Прежде чем перейти к описанию механизма разрешения судебного спора, необходимо остановиться на правилах проведения кадастровых работ по уточнению границ земельных участков.
В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, наиважнейшими элементами земельного участка, индивидуализирующими его среди объектов гражданских прав, являются границы. Границы земельного участка определяются в соответствии с Законом № 221-ФЗ, а сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости, который является прежде всего систематизированным сводом сведений об учтенном в установленном законом порядке недвижимом имуществе.
В государственный кадастр недвижимости среди прочих включаются такие уникальные характеристики участка, как описание местоположения его границ и его площадь (п. 3, 6 ч. 1 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Согласно п. 7, 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат их характерных точек.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из данных, имеющихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа – из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (технический паспорт, договоры, свидетельства).
Обратите внимание: при отсутствии документов границами земельного участка признаются границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Споры чаще всего возникают и имеют наибольшую трудность при уточнении границ земельных участков, так как определить координаты характерных точек с помощью правоустанавливающих документов зачастую невозможно. Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков.
Постановка земельного участка на кадастровый учет.
После вступления решения суда в законную силу (у ответчиков будет десятидневный срок на обжалование) его в соответствии с пп. 4 п. 25 Приказа Минэкономразвития России № 412 необходимо включить в состав приложения к межевому плану как документ о разрешении земельного спора и обратиться в соответствующий орган с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет.
В связи с признанием местоположения смежной границы между земельными участками по межевому плану смежного собственника кадастровой ошибкой в сведениях орган кадастрового учета в соответствии со ст. 28 Закона № 221-ФЗ обязан исправить эту ошибку.
Следует отметить, что согласно п. 3 ст. 25 Закона № 221-ФЗ при кадастровом учете в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ другого земельного участка, орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения в сведения о местоположении границ смежного земельного участка.
Подготовка объектов для кадастрового учета
Для того, чтобы узнать, необходимо ли готовить объект для кадастрового учета, следует уяснить состав имеющихся документов, провести кадастровые работы для получения фактических характеристик и сравнить полученные фактические характеристики со сведениями в исходных документах и сведениями ЕГРН. Если имеет место, хотя бы одно из нижеперечисленных условий,
- Нет документов, обязательное использование которых для составления межевого или технического плана установлено законом и приказами Минэкономразвития по составлению межевых и технических планов.
- Фактические характеристики объекта, полученные по результатам кадастровых работ, не соответствуют сведениям в имеющихся исходных документах.
- Фактические характеристики объекта, полученные по результатам кадастровых работ, не соответствуют законодательным требованиям к объектам недвижимости.
- Фактические характеристики объекта, полученные по результатам кадастровых работ, противоречат имеющимся сведениям ЕГРН.
то объект нужно будет готовить для проведения технического учета.
Для подготовки объектов к кадастровому учету следует, прежде всего, провести кадастровые работы, по результатам которых получить фактические характеристики. Полученные фактические характеристики необходимо сравнить с законодательными ограничениями, установленными для объектов недвижимости. Для зданий это разрешенное количество этажей, разрешенное назначение, соответствие градостроительному лану земельного участка. Для земельных участков – минимальная и максимальная площадь, установленная правилами землепользования и застройки. Фактические характеристики необходимо сравнить со сведениями в исходных документах, обязательное использование которых предусмотрено законодательством и определить допустимость выявленных расхождений. Наконец необходимо сопоставить фактические характеристики со сведениями ЕГРН. Если выявлено отсутствие документов и недопустимые расхождения, препятствующие проведению кадастрового учета, то результаты кадастровых работ следует оформить в виде межевого или технического плана на бумажном носителе и использовать при проведении работ по подготовки объекта.
Пути подготовки объектов для кадастрового учета:
- Если характеристики объекта не соответствуют установленным требованиям, то не исключается приведение характеристик объект недвижимости в состояние, которое соответствует требованиям законодательства.
- Если отсутствуют нужные исходные документы, их можно попытаться найти в государственных и муниципальных архивах или получить в порядке установленных законом процедур.
- Если характеристики объекта не соответствуют сведениям в исходных документах, можно а) внести изменения в исходные документы, если законом установлены соответствующие процедуры, б) привести объект в соответствие со сведениями, указанными в исходных документах, в) отдельно оформить часть объекта, превышающую площадь по исходным документам и г) отказаться от использования части объекта, предоставленной исходными документами, если такое использование невозможно или нецелесообразно.
- Если ни один из вышеперечисленных путей не подходит, то остается подача искового заявления в суд для признания права на объект недвижимости с его фактическими характеристиками.
- Если фактические характеристики объекта недвижимости, полученные в результате кадастровых работ, противоречат сведениям ЕГРН о самом объекте или смежных объектах, необходимо внести изменения в сведения ЕГРН в порядке исправления реестровой или технической ошибки или в судебном порядке.
Признание права на объект недвижимости в судебном порядке
Если требуемые документы отсутствуют или сведения в них не соответствуют фактическим характеристикам, признать право на объект недвижимости можно в судебном порядке.
Если здание возведено на земельном участке, который не предоставлялся в собственность или в аренду, то признать право на такое здание практически невозможно, даже по решению суда. Также невозможно признать право на здание, возведенное на землях, где строительство запрещено.
При отсутствии разрешения на строительство необходимо запросить документы:
- документ о предоставлении, приобретении земельного участка с видом разрешенного использования, позволяющим осуществить застройку;
- договор о предоставлении земельного участка под застройку, о праве на застройку, заключенного с уполномоченным органом государственной власти в порядке, действовавшем в период строительства такого объекта;
- копии проектной и исполнительной документации на здания и строения, хранящиеся в архивах проектных организаций.
Законодательные органы стремятся урегулировать юридические и экономические решения, возникающие в результате межевания земельных участков. В связи с этим в действительный Земельный Кодекс Федеральным законом N 361-ФЗ внесены существенные поправки, регламентирующие рассматриваемый процесс.
Земельный кодекс Российской Федерации был принят Госдумой 28 сентября, одобрен Советом Федерации 10 октября и вступил в силу 25 октября 2001 года. (До этого еще был 137 ФЗ о введении в действие Земельного Кодекса РФ).
Вопросы непосредственно межевания и раздела земельных участков рассматриваются в статье 11 ЗК РФ. Внесённые в неё Федеральным законом 361-ФЗ изменения определяют, что межевание спорного земельного участка является обязательной процедурой при регистрации данной территории в федеральном реестре, как собственности, либо при правомерном совершении каких-либо процедур в отношении уже имевшихся в собственности земельных наделов.
Так же изменения претерпел Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» N 218-ФЗ, принятый 13 июля 2013 года. Данный закон включает в себя ряд положений, регламентирующих условия проведения территориального размежевания.
Межевание представляет собой часть кадастровых работ. Межевой план фиксируется кадастровым инженером после осуществления территориальных замеров. Межевание – незаменимый процесс, других способов точного определения площади наделов, принадлежащих определённому собственнику, Земельным Кодексом не предусмотрено.
Межевание является обязательной процедурой для следующих типов земель:
- Передающихся на постоянное пользование из государственных резервов;
- Попадающих под распределение ввиду различных обстоятельств;
- Требующих разделения, объединения или выделения долевой части.
Что такое кадастровый паспорт?
Кадастровый паспорт ЗУ – это законодательно утвержденное на бумаге описание земельного участка. Документ является бессрочным в случае отсутствия изменений ЗУ, так как законодательно не установлен срок его действия.
Если же изменилось описание участка либо данные собственника, паспорт необходимо заменить. Также замена должна проводиться каждые 5 лет в рамках проводимой кадастровой инвентаризации и переоценки. О порядке внесения изменений в кадастровый паспорт, читайте здесь.
Особенности формирования кадастрового дела
Кадастровое дело заводится лишь в случае присвоения участку кадастрового номера.
Чтобы вновь образуемому участку был присвоен такой номер, в орган кадастра по месту расположения надела необходимо подать следующие документы:
- заявление;
- правоустанавливающий документ;
- план участка (составляется частным инженером по заказу собственника);
- проверочный акт межевания (осуществляется сотрудниками службы в целях проверки подлинности предоставленного плана);
- справочную информацию из единого реестра прав на объекты недвижимости;
- технические документы из БТИ (бюро технической инвентаризации).
Все указанные бумаги, а в некоторых случаях их копии, будут включены в состав кадастрового дела.
Помимо указанных, в состав кадастра включаются и следующие документы:
- планы расчёта;
- журнал номеров участков на местности;
- реестр делянок по всему государству.
Помимо них, имеется перечень дополнительных документов второстепенной важности в целях кадастра:
Рекомендуем ознакомиться:
Постановка на кадастровый учет земельного участка
- различные учётные книги;
- справочная информация из налогового органа;
- список участков в публичной собственности.
Орган, оформляющий кадастровое дело
Кадастровые дела на участки необходимо составить в следующих целях:
- определить границы участка;
- контролировать земельные ресурсы;
- при учёте, первичном или вторичном.
Ответственными за создание кадастрового дела являются два органа:
- комитет по землеустройству;
- управление землеустройством.
Основной массив участков документируется сотрудниками Управления. Все случаи, связанные частным землевладением в целях индивидуального жилищного строительства, постановка и снятие с учёта частных земельных участков в пределах поселений относятся к полномочиям именно Управления.
Рекомендуем ознакомиться:
Что такое межевое дело и где его получить
Комитет по землеустройству осуществляет документальное оформление земельных участков, целевое использование которых определено законодательством. К примеру, участки под дачи, сельскохозяйственные угодья и т. д.
При вторичном учёте земельного надела кадастровое дело земельного участка заново не составляется. Для него оформляется отдельный акт инвентаризации, проводится проверка плана участка, которые и станут основной частью кадастрового дела.
Номер кадастрового дела земельного надела должен полностью соответствовать кадастровому номеру самого участка.
Представлен он в виде двух составляющих:
- номер района по кадастровому плану страны;
- номер участка из единого реестра.
Номера записываются в указанной последовательности и разделяются между собой дробью.
Как оформляется запрос на получение документа
Если человек планирует заключить сделку, объектом которой является земля, у него неизбежно возникнет вопрос, где можно взять кадастровый паспорт и каков порядок его оформления.
Заявитель может получить документ одним из следующих способов:
- Лично или через представителя обратиться в подразделение Росреестра или Многофункциональный центр, заполнить заявление на бумажном носителе и предоставить пакет документов. Недостаток этого способа состоит в необходимости выделить достаточно времени на поездку в учреждение. Однако в случае неправильного оформления документов заявитель сразу об этом узнает и оперативно исправит ошибки. Кроме того, при заполнении запроса помогут сотрудники учреждения.
- Отправить запрос и документы почтой. При выборе этого варианта цена вопроса вырастет на стоимость услуг по пересылке. К тому же увеличатся сроки изготовления документа. Заполнять запрос придется без помощи специалистов, а о допущенных ошибках заявитель узнает, получив отказ в выдаче кадастрового паспорта.
- Воспользоваться официальным сайтом Росреестра.
- Посетить портал Государственных услуг.
Возможностью бесплатно получить кадастровый паспорт на земельный участок или дом могут воспользоваться лишь некоторые категории лиц. Прежде всего, это граждане, чьи права требуют особой защиты: ветераны ВОВ, инвалиды I и II групп и так далее.
Еще недавно такая привилегия была и у собственников, которые участвовали в программе так называемой «дачной амнистии». Ее цель заключалась в легализации дачных построек, гаражей и иных строений. При использовании амнистии оформление кадастрового паспорта не предусматривалось. Однако программа длилась лишь до весны 2018 года.
Срок действия документа
Срок годности кадастрового паспорта земельного участка не определен ни одним законом на федеральном уровне. Однако возможность установить период, в течение которого документ будет действительным, предоставляется региональным властям.
Если на местном уровне не были приняты никакие соответствующие решения, документ может считаться бессрочным.
Однако всегда нужно помнить о нескольких обстоятельствах, которые могут повлиять на необходимость переоформления бумаг и, соответственно, на срок действия кадастрового паспорта на земельный участок:
- Не должно быть внесено никаких изменений в сведения, которые содержатся в государственном кадастре недвижимости.
- Один раз в 5 лет может проводится инвентаризация территорий по инициативе владельца земли. Делается это для того, чтобы упростить ведение государственного учета объектов недвижимости. По итогам процедуры собственнику земли могут предоставить новый межевой план и паспорт на землю, который будет действителен в течение 5 лет.