Категория земли: как определить и что можно построить

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Категория земли: как определить и что можно построить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Собственнику проще всего узнать категорию участка. Она указана в документах на надел (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности). Существуют и другие способы, позволяющие выяснить категорию земли.

Как установить категорию земельного участка?

Установление категорий, если они еще не присвоены, производится в соответствии с Земельным кодексом страны. В законе определены четыре уровня государственных структур, которые вправе устанавливать новые категории, либо подтверждать уже присвоенные. На то, какие именно органы будут формировать категории, влияет форма собственности земельного участка.

1. Если территория находится в федеральной собственности, то установление назначения производится Правительством РФ.
2. Когда земли принадлежат субъектам страны и муниципалитетам (если речь о наделах сельскохозяйственного назначения), вопрос о присвоении или изменении категории решают органы власти на местах.
3. Для земель, находящихся в муниципальной собственности, кроме участков, отданных под ведение сельского хозяйства, вопрос установления категории решают в местном муниципалитете.
4. Территории, находящиеся в частной собственности, меняют свою категорию через органы исполнительной власти или муниципалитета.

Какое строительство допускается на различных категориях земельных участков?

На землях разных категорий допускается строительство различных объектов недвижимости. И даже если в пределах одной категории можно строить, например, жилые дома, для них предусмотрены определенные ограничения (высота, этажность и прочие). Земельный кодекс РФ разделяет все территории семь основных категорий:

1. Земли лесного фонда;
2. Сельхозугодия;
3. Наделы водного фонда;
4. Участки населенных пунктов;
5. Земли резервного фонда;
6. Особо охраняемые территории;
7. Участки промышленного назначения.

На землях водного фонда допускается возведение гидротехнических сооружений. В пределах особо охраняемых территорий можно строить объекты, предназначенные для научных исследований или развития экологического туризма. Участки промышленного назначения дают больше свободы в плане строительства недвижимости. На них можно возводить:

• административные здания;
• пункты общественного питания;
• склады, различные хранилища;
• офисные центры и торговые точки;
• медицинские объекты;
• автомобильные заправки;
• здания для санитарного обслуживания;
• производственные комплексы и прочее.

Здесь строят все, что требуется для нормальной деятельности предприятия. На землях лесного фонда тоже допускается создание объектов недвижимости, но с ограничениями. В пределах этой категории можно строить отдельные здания с учетом экологических норм:

• временные сторожки для лесничих;
• туристический лагерь;
• объекты для восстановления лесополосы;
• физкультурные комплексы;
• оздоровительные лагеря и прочее.

Когда можно перевести земли в другую категорию

Для использования земель сельскохозяйственного назначения в иных целях их необходимо перевести в другую категорию. Ведь земельный участок может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке, если он ненадлежаще его использует или не использует в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ст. 284, 285 Гражданского кодекса РФ). Правомерность такого изъятия подтверждают и арбитры (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. № 17АП-7586/2010-ГК).

Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ).

При этом перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения. Для создания туристско-рекреационной зоны и перевода земель сельскохозяйственной категории в «земли особо охраняемых территорий и объектов» должно быть принято постановление Правительства РФ о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории РФ, где расположен земельный участок (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 г. № 07АП-10686/10, ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. № А66-14704/2009);

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения объектов;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда, земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.

Виды разрешенного использования

Разрешенное использование земельного участка регламентирует, как можно использовать землю и что на ней можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.

Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Для каждой из них местные власти устанавливают виды разрешенного использования земельных участков, объекты недвижимости, которые на них можно строить, а также их параметры по высоте и размеру, пояснили в Росреестре.

Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны, исходя из исторически сложившихся условий использования территории. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земли самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы.

Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра. На его основании муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.

Виды разрешенного использования для строительства дома

Для возведения индивидуального жилого дома подойдут следующие виды разрешенного использования земли:

• 2.1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
• 2.2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но также производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
• 13.2 — «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Здесь можно строить и дома — жилые и садовые.

Если у вашего участка основной ВРИ 13. 1 «Ведение огородничества», то на нем нельзя строить жилой или садовый дом. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13. 2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается, пояснили в Росреестре.

Аналогичная ситуация с ВРИ 1. 16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2. 2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает. Но если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, потребуется изменить ВРИ.

Как выяснить, установлена категория или нет

Для этого предусмотрены такие варианты:

• Территориальные органы власти – эти структуры занимаются перераспределением земельного фонда, поэтому сведения об участке могут содержаться в соответствующих актах;
• Документы собственника – право владения, договор купли-продажи, дарения или аренды;
• Выписка из Госкадастра – свидетельство о регистрации, кадастровый паспорт и пр.;
• Свидетельство о регистрации недвижимого имущества – здесь обычно указываются основные характеристики земельного участка, включая присвоенную категорию.

Особенности разделения земель и земельных участков на категории, виды земельных участков

Основа установления правового статуса земель – конкретное подразделение или классификация земель на основании определенного общего критерия, который установил законодатель, основываясь на целях правового регулирования общественных отношений относительно использования и охраны земель.

Сегодня в качестве ключевого и общего метода обозначения правового режима земель в РФ выступает разграничение земель на виды по признаку целевого назначения земли. Разделение земель на ряд категорий – один из ключевых принципов земельного законодательства, который установлен в ЗК РФ, п.1 ст.1, на основании которого правовой режим земель обозначают, в первую очередь, на основании их принадлежности к конкретной категории.

Разделение земли на ряд категорий – это традиционный для РФ метод контроля земельных отношений. Земельный кодекс РСФСР 1922 г. начал классифицировать земли на основании целевого назначения. Данный документ уже тогда предусмотрел ряд земель сельскохозяйственного назначения и ряд городских земель. Для всего следующего законодательства СССР и России свойственно развитие данной классификации и соответствующий правовой контроль относительно использования и охраны земель всех категорий.

На основании ст.7 ЗК РФ в России по целевому назначению существует деление на ряд категорий:

• ряд земель, которые имеют сельскохозяйственное назначение;
• ряд земель населенных пунктов;
• земли промышленной, энергетической, транспортной направленности, земли связи, СМИ, информатики, земли, которые обеспечивают космическую деятельность, земли обороны, безопасности и ряд земель другого специального предназначения;
• ряд земель объектов и территорий, которые имеют особую охрану;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Суть разделения на ряд категорий земель по целевому назначению заключается в том, что всем землям и земельным участкам России рядом уполномоченных органов власти присваивается целевое назначение, которое выступает в качестве основной цели эксплуатации этих земель или их предназначение общественного и государственного характера. Для целевого назначения земель важно соответствовать конкретной указанной выше категории земель. Исходя из этого, во время обозначения целевого назначения земельных участков или земель они получают соответствующую категорию.

Земли сельхозназначения

Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.

В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.

В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:

• Участки, занятые дорогами вместе с полосами отчуждения;
• земли, занятые лесной растительностью (лесополосы, выполняющие функцию защиты полей, лесные участки иного предназначения);
• участки, занятые под хозяйственные строения;
• пашни;
• сенокосы;
• пастбища;
• сады;
• залежные земли.

Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием. Обычно под залежью понимается последний случай. Преднамеренный перевод земель в залежь обычно производится при потере хозяйственной и экологической ценности участков в связи с природной и техногенной катастрофами, длительным загрязнением, эрозией почвы.

Когда нельзя менять категорию

Существует несколько случаев, в которых перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается.

Это происходит, если:

• законом установлены ограничения перевода участков из одной категории в другую либо запрет на такой перевод;
• существует отрицательное заключение государственной экологической экспертизы в случае, если её проведение предусмотрено федеральными законами;
• установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утверждённым документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Круг 1. Если категория земли не установлена

Позитивная ситуация, когда в областной Администрации присвоят категорию, случается 4:10. В остальных случаях начинается «хождение по кругу», которое обычно заканчивается судебными процессами. Если Ваш пакет документов собран правильно и достаточно, а также, при утверждении градпланов и ППЗ, все можно сделать достаточно быстро.

Сроки оформления в благоприятной ситуации:

— Постановление Администрации о присвоении категории земли — 1 месяц;

— Внесение изменений в кадастр — 10 р. дней;

— Получение нового свидетельства с установленной категорией — 10 р.дней.

При получении же отказа Администрации в присвоении категории земли, придется обращаться в суд.

Отнесение участков к определенной категории

Особенности «полного» отсутствия указания на категорию земли (и в документах ГКН, и в правовых документах) рассмотрены в части 4 статьи 14 Закона о переводе земель.

Очевидно, что речь идет о документах кадастрового учета и правовых документах, выданных до вступления в силу ЗК РФ без указания категории. После 30 октября 2001 года отсутствие указания на категорию земли не допускалось (ст. 8 ЗК РФ).

По общему правилу в этом случае необходимо принятие ненормативного правового акта — решения органа местного самоуправления городского округа или муниципального района об отнесении земельного участка к землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он предоставлялся.

Как установлено частью 5 статьи 14 Закона о переводе земель, участки, расположенные вне границ населенных пунктов, подлежат отнесению к определенной категории земель в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка.

Как узнать характеристики земельных участков для каждого ВРИ

• В соответствии с пунктом 3 части 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
• Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
• Частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и частью 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
• В соответствии с пунктом 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42 (далее — Порядок), сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в реестр объектов недвижимости на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления. Если образование земельных участков не связано с изменением вида разрешенного использования исходного земельного участка, вид разрешенного использования образуемых земельных участков в реестре объектов недвижимости должен соответствовать виду разрешенного использования исходного земельного участка.
• Согласно пункту 52 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 (далее — Требования), вид разрешенного использования образуемых земельных участков должен соответствовать сведениям государственного кадастра недвижимости о виде разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации. В таких случаях вид разрешенного использования образуемого (образуемых) земельного участка в реквизите «4» раздела «Сведения об образуемых земельных участках и их частях» указывается при наличии оформленной на основании градостроительного регламента в произвольной форме декларации заинтересованного лица о выбранном виде разрешенного использования земельного участка либо при наличии акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, определяющего вид разрешенного использования образуемого земельного участка (декларация или копия акта, в соответствии с которым сведения о виде разрешенного использования земельного участка внесены в межевой план, включаются в состав Приложения к межевому плану).
• Пунктами 6 — 7 статьи 11.9 Земельного Кодекса РФ предусматривается, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

На основании изложенных выше норм можно сделать вывод, что при установлении вида разрешенного использования образуемого земельного участка, необходимо учитывать цель его образования, рациональность использования, а также наличие законодательных актов, устанавливающих исключения из положений пункта 3 части 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, основные требования к образованию земельных участков закреплены в Земельном кодексе РФ, основные требования к установлению тех или иных ВРИ на территории содержатся в ПЗЗ вашего региона. К примеру, характеристики земельных участков под ЛПХ закрепляются в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и в вашем региональном законе об обороте сельхоз земель.

Кто определяет категории земель

Принцип деления земель на категории, поскольку они находятся под особой охраной и контролем государства, учитывают уполномоченные органы власти. Законодатель разграничивает полномочия чиновников в этом отношении, определяя юрисдикцию тех или иных органов в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на интересующий земельный участок.

Так, в соответствии со ст. 7 ЗК, установление категории земельного участка, а также ее изменение осуществляет:

• правительство – в отношении территорий, являющихся государственным имуществом;
• региональные органы исполнительной власти – в отношении земельного фонда, являющегося имуществом субъекта федерации и земель сельхозназначения муниципалитетов и частных лиц;
• местные органы власти (управление городской или сельской администрации) – в отношении остальных земель муниципального имущества, а также участков, находящихся в частном владении, кроме сельскохозяйственных наделов.

Отнесение территорий к той или иной категории, а также перевод между ними осуществляется путем принятия решения полномочного органа. По результатам его рассмотрения принимается постановление о присвоении категории земельного участка или переводе из одной в другую.

Такие решения могут быть приняты в случае:

• подачи заинтересованным лицом ходатайства о переводе территорий в другую категорию;
• выявления земель, находящихся в той или иной собственности, не отнесенных к какой-либо категории (ст. 14 ФЗ № 172).

Основные требования к образуемым и измененным участкам

На текущий момент для воплощения в жизнь устойчивого экономического развития всей территории страны государственная политика вынуждена эффективно использовать природные и, в частности, земельные ресурсы, то есть соблюдать предельный минимальный размер земельного участка и нормы предоставления участков, указанные в законодательстве.

Кроме того, земля должна активно вовлекаться в гражданский оборот, а это неминуемо влечет за собой образование новых ее участков и их изменения.

Основным документом, оговаривающим земельные отношения, в этих вопросах является соответствующий Кодекс и требования к образуемым и претерпевшим изменения земельным участкам достаточно четко указаны в названном документе:

• Главным из таких требований является четкое соблюдение максимальных и минимальных размеров, указанных в градостроительных регламентах и в государственных законах, в зависимости от области их действия.
• Обязательно следить, чтобы при образовании или изменении участков отсутствовали пересечения их установленных границ с существующими линиями, ограничивающими территорию муниципальных образований или населенных пунктов.
• Нельзя допускать появления таких участков земли, которые делают невозможными использование уже построенных на них строительных объектов в соответствии с видом их использования, определенного согласно закону.
• Раздел или другое образование участков обязаны соответствовать ограничениям и обременениям, не разрешающим их целенаправленное использование, согласно установленному в законодательстве.
• Не допустимо появление в результате образования или изменения участков недостатков, мешающих рациональному использованию земли или способствующих его невозможности: вклинивания, вкрапления, чересполосицы или чрезмерной изломанности границ, а также невозможности законных построек.

При образовании или изменении земли, относящейся к государственной или районной собственности, эти правила являются необходимыми требованиями, обязательными для соблюдения.

Нормы предоставления земельных участков

Нормы предоставления земельных участков для пользования граждан, предоставляемых для крестьянских хозяйств, садоводства и огородничества, животноводства или строительства дач из земель, не относящихся к муниципальной или государственной собственности, устанавливаются в законах субъектов РФ для каждого отдельного органа местного самоуправления.

Максимальные нормы предоставления земельных участков, разрешенные для бесплатного пользования гражданами, установленного в перечисленных правилах для определенных целей, регламентированы в:

• федеральных законах — из земли, находящейся в федеральной собственности;
• законах субъектов РФ — из земель, принадлежащей этим субъектам;
• нормативными актами местного самоуправления — из земель, отданным им в собственность.

Однако для целей, не указанных в специально отведенной для этого статье, земли отводятся согласно установленным для этого правилам: нормы предоставления земельных участков для таких случаев регламентированы в проектной, градостроительной или землеустроительной документации.

Похожие записи:

• Можно ли не пускать судебных приставов в квартиру
• Региональный материнский капитал в Московской области и Подмосковье в 2023 году
• ФНС внесет изменения в форму декларации по УСН