Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Категория земли: как определить и что можно построить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.
Категории земель и виды разрешенного использования в таблице 2023 года
Земельные наделы сельскохозяйственного назначения – это все угодья, которые могут быть переданы как юридическим, так и физическим лицам под следующие цели:
- разработка, выращивание и обработка продукции сельского хозяйства;
- создание инфраструктуры для полного цикла производства сельхозпродукции;
- ведение исследовательской деятельности в научных и учебных целях.
К угодьям, наделам относятся следующие категории земель:
- пашня;
- угодье для покосов и сенозаготовления;
- пастбище;
- лесополоса, за исключением лесного фонда;
- надел, занятый дворами и хозяйственными постройками;
- земля под многолетними насаждениями.
Отметим, что под ведение сельского хозяйства выделяются земли, пригодные для этого. А для объектов промышленности и иных целей выделяются земли менее ценные и плодородные, не предназначенные для сельскохозяйственных работ.
Расширены сведения в ЕГРН
С начала 2022 года в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — включают новые сведения:
- О кадастровых инженерах, проводящих учёт недвижимости. Теперь в справку из ЕГРН будут вписаны данные ответственного за кадастровые работы.
- Об аварийности многоквартирных домов. В выписках ЕГРН отразят, признан ли дом аварийным или непригодным для проживания, подлежащим сносу или реконструкции. Эти сведения помогут покупателям избежать сделок с проблемной недвижимостью.
На ИЖС распространён закон о долевом строительстве
Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) теперь охватывает и малоэтажные жилые дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока объект не будет введён в эксплуатацию.
Эскроу может быть раскрыт по факту окончания одного из этапов строительства, а сам коттеждный поселок может строиться очередями.
Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:
- Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
- Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.
1. Федеральный закон 476-ФЗ внёс поправки в Градостроительный, Земельный кодексы, законы о госрегистрации и долевом строительстве.
2. Нововведения стимулируют ИЖС — на такое жильё теперь распространяется долевое строительство, под него выделяют землю и ресурсы, включая субсидии для производителей домокомплектов.
3. Правовой статус присвоен домам блокированной застройки — таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам.
4. С 2022 года в справках из ЕГРН появятся сведения об ответственном кадастровом инженере и аварийности жилья.
5. Дачную амнистию продлили, загородные дома-дачи по-прежнему можно оформить с минимальным пакетом документов.
6. ИЖС включено в нацпроект «Жильё и городская среда» — в перспективе это даст специальную ипотечную программу, упрощённое подключение к коммуникациям и новые участки земли для застройки.
Как оспорить в суде отнесение Вашего земельного участка к определенной зоне СХ?
Отнесение к определенной территориальной зоне СХ может осуществляться органами власти самостоятельно. Обычно процедура проводится с публичными слушаниями, но есть ситуации, когда этот этап не требуется. Поэтому участок могут отнести к определенной зоне СХ без ведома собственника, либо это произошло до покупки надела.
Если землю приписали, например, к зоне СХ-1 (сельскохозяйственные угодья), построить на ней объекты недвижимости вы не сможете. А значит, придется оспаривать такое решение муниципалитета в суде (особенно, когда недвижимость уже построена). Перед подачей искового заявления важно проработать основания для его удовлетворения. Оспорить отнесение участка к определенной территориальной зоне получится, если доказать:
- что из-за этого снижается эффективность использования надела;
- такая мера нарушает права собственника территории;
- что это уменьшает стоимость объектов недвижимости;
- законный владелец не может реализовывать собственные права.
Когда собственнику причиняется вред из-за того, что его землю отнесли к определенной зоне СХ, это также послужит основанием для оспаривания такого решения. Причины обжалования надо полностью раскрыть в исковом заявлении. Здесь же приводятся отсылки на законы и документы, доказывающие наличие оснований.
- В какой суд подается иск, зависит от правовой формы заявителя и места нахождения участка. Физические лица обычно обращаются в районное отделение.
- В исковых требованиях надо попросить признать решение муниципалитета или иного органа власти об изменении ПЗЗ в части конкретной территориальной зоны незаконным.
- Ответчиком по иску будет местная администрация, либо другое ведомство, ответственное за назначение зоны СХ вашему участку.
Чем нельзя заниматься
Согласно действующему законодательству, на землях сельхозназначения строго запрещено вести какую-либо коммерческую деятельность.
Например, если вы построите на участке жилое помещение, которое оборудуете в хостел, то придется платить большой штраф.
Если земля принадлежит к категории с/х назначения, то на нее распространяется несколько ограничений, нарушение которых приведет к ответственности. Размер штрафа будет определен в соответствии с КоАП:
- физ. лицо — 0,5–1 %, но сумма не может превышать 10 000 р.;
- должностное лицо — 1–1,5 %, но сумма не может превышать 20 000 р.;
- юридическое лицо — 1,5–2 %, но сумма не может превышать 100 000 р.
Закон о земле сельхозназначения 2021
Законное строительство и разрешенное использование построек на с/х участках зависит от вида хозяйской деятельности. В 2021 году в Российской Федерации разрешено фермерское, садоводческое, дачное и приусадебное направления деятельности. Постройки необходимы для успешного развития каждого вида с/х направления и имеют целенаправленное назначение.
Исходя из трактовки данного юридического акта, можно прийти к выводу, что при аренде или договоре о купле-продаже таких земель, мы имеем дело с необычной территорией паев, которые не имеют точно очерченных границ и размеров, а являются особой территорией, которая не считается недвижимостью.
В случае обнаружения собственником земли нарушений, связанных с осуществляемой арендатором деятельностью, договор аренды расторгается в одностороннем порядке, а все возникающие вследствие этого спорные ситуации решаются в судебном порядке.
Трактовка закона является настолько четкой, что ни о каких исключениях не может быть и речи. Это означает, что, даже, лица, имеющие свидетельство о праве собственности на конкретный объект недвижимости, не смогут им распоряжаться в полной мере без обозначения в кадастровой карте, ранее обозначенного межевания.
О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую
Законодательство позволяет сооружать на территории сельскохозяйственных земель только следующие постройки:
- Склады или погреба для хранения урожая или заготовок.
- Дом для личного пользования или для ведения хозяйства.
- Дачный летний домик.
- Хозяйственные постройки.
- Коттедж для одной семьи менее чем с тремя этажами.
Строительство позволяется только на территориях, которые являются собственностью физического лица. Только после получения земли в собственность можно переходить к процедуре получения специального разрешения на постройку, которое будет основываться на заранее разработанном проекте здания. Только при наличии такого разрешения постройка может быть зарегистрирована после окончания строительных работ.
Более ценными в составе земель рассматриваемой категории считаются сельскохозяйственные угодья, значимой характеристикой которых признается плодородие. Последние имеют приоритет в использовании и в силу ст. 79 ЗК РФ подлежат особой охране. В их числе:
- пашни;
- территории, занятые виноградниками, садами, кустарниками;
- залежи;
- пастбища;
- сенокосы.
Продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по району/округу, признаются особо ценными.
Ст. 9 и 36 Конституции РФ гарантируют право пользования землями самому широкому кругу частных лиц и субъектов хозяйствования, не допуская дискриминации.
Несмотря на это, п. 1 ст. 78 ЗК РФ перечисляет землепользователей применительно к землям сельскохозяйственного назначения, включая в них «нетрадиционные» образования. Общий список:
- граждане, ведущие личное подсобное хозяйство;
- физлица, практикующие садоводство, огородничество, животноводство;
- крестьянские (фермерские) хозяйства, действующие на основании профильного Федерального закона РФ № 74-ФЗ, могущие не обладать статусом юридического лица;
- коммерческие структуры;
- унитарные муниципальные и госпредприятия,
- потребительские кооперативы;
- религиозные организации;
- казачьи общества;
- опытные и производственные отделения научных и образовательных учреждений;
- общины коренных малочисленных народов.
Некоторым из названных субъектов государство гарантирует особые условия. Так, малочисленные народы могут заниматься традиционными промыслами без получения участков в собственность или пользование.
Фермерские хозяйства имеют приоритетное право на получение земель, могут участвовать в программах льготного кредитования. В некоторых регионах они также имеют льготы при уплате налогов.
Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.
Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.
Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.
Использование земель сельскохозяйственного назначения сводится к получению от нее пользы (экономической выгоды) как от естественного средства производства и территориального базиса для размещения вспомогательных сельскохозяйственных объектов. Целью эксплуатации таких земель признается удовлетворение потребностей граждан в продукции сельского хозяйства собственного производства, а также обеспечения прибыли субъектам хозяйствования агропромышленного комплекса.
Данные земли могут использоваться для:
- создания и развития личных подсобных хозяйств;
- огородничества;
- фермерства;
- садоводства;
- создания защитных лесных насаждений;
- животноводства;
- рыбоводства (аквакультуры);
- охотничьего хозяйства;
- выпаса скота;
- сенокошения;
- научных, исследовательских, учебных и иных подобных целей;
- дачного строительства.
В некоторых случаях на землях сельхозназначения возможно индивидуальное жилищное строительство. Однако в большинстве ситуаций строительство жилья и госрегистрация на землях сельхозназначения невозможна, возможна с ограничениями или только после перевода участков в состав земель населенных пунктов.
Участки земель сельхозназначения, расположенные на расстоянии не более 30 км от сел, не могут использоваться для целей, не связанных с хозяйствованием на земле.
Поскольку земли сельхозназначения обладают такой значимой характеристикой как плодородность, они не являются взаимозаменяемыми с землями других категорий (транспорта, связи, обороны). Очевидно, что общество заинтересовано в сохранении существующего объема сельскохозяйственных земель.
В пользу этого тезиса свидетельствуют сведения о приросте населения, а, соответственно, увеличении объема потребляемой в пищу сельхозпродукции. Кроме того, обеспечение насущных нужд населения в продовольствии собственного производства возведено в ранг проблемы национальной безопасности.
Вместе с тем, охрана земель сельхозназначения не должна тормозить рост городов, строительство линейных объектов и научно-технический прогресс в целом. Особенности правового регулирования использования и оборота земель сельхозназначения отражают сложность ситуации и поиск баланса между интересами общества и отдельных его членов.
Применительно к землям сельхозназначения и особенно плодородным угодьям актуальны проблемы рационального землепользования. Оно не должно истощать почвы, а, наоборот, способствовать сохранению и приумножению земельных ресурсов агропромышленного комплекса. Ключевые идеи рационального землепользования:
- земли должны использоваться максимально естественным для них образом;
- максимальные урожаи ограничены потенциальным плодородием и могут быть увеличены искусственно исключительно за счет истощения почв;
- необходимо поддерживать оптимальный баланс пашен, сенокосов и пастбищ;
- лесополосы и другие защитные насаждения должны сохраняться и восстанавливаться;
- следует минимизировать промышленное и другое несельскохозяйственное использование сельскохозяйственных земель.
В советский период рациональное землепользование обеспечивалось плановой экономикой. Колхозы и совхозы были крупными сельхозпроизводителями, обеспеченными посевным материалом, техникой и удобрениями надлежащего качества.
Режим эксплуатации земель был более щадящим и научно обоснованным. В современной России участки сельскохозяйственных земель подверглись дроблению, что утрудняет севосмену, проведение мелиоративных работ, борьбу с вредителями и реализацию других надлежащих мероприятий.
Арендаторы, будучи временщиками, а не постоянными хозяевами земель, заинтересованы в максимализации прибыли независимо от ухудшения качества почв. Перечень проблем можно продолжить. Очевидно одно: система рационального землепользования в РФ только формируются.
До 1 марта 2022 года строить дома на сельскохозяйственных землях было нельзя. Но большое хозяйство требует постоянного надзора, поэтому фермеры устанавливали времянки на территории хозяйства. Однако они не могли их зарегистрировать как жилые строения, были сложности в проведении и оформлении коммуникаций. Кроме того, владельцы КФХ опасались проверок и решений о сносе этих временных багончиков.
Федеральный закон, разрешающий в составе сельхозземель иметь участок с жилым домом, принимали долго — более двух лет. Однако теперь фермер может строить, реконструировать или эксплуатировать один жилой дом на земле сельскохозяйственного назначения. При этом законом предусмотрены ограничения, чтобы сельхозземли не превратились в коттеджные поселки.
Как оспорить в суде отнесение Вашего земельного участка к определенной зоне СХ?
Отнесение к определенной территориальной зоне СХ может осуществляться органами власти самостоятельно. Обычно процедура проводится с публичными слушаниями, но есть ситуации, когда этот этап не требуется. Поэтому участок могут отнести к определенной зоне СХ без ведома собственника, либо это произошло до покупки надела.
Если землю приписали, например, к зоне СХ-1 (сельскохозяйственные угодья), построить на ней объекты недвижимости вы не сможете. А значит, придется оспаривать такое решение муниципалитета в суде (особенно, когда недвижимость уже построена). Перед подачей искового заявления важно проработать основания для его удовлетворения. Оспорить отнесение участка к определенной территориальной зоне получится, если доказать:
- что из-за этого снижается эффективность использования надела;
- такая мера нарушает права собственника территории;
- что это уменьшает стоимость объектов недвижимости;
- законный владелец не может реализовывать собственные права.
Когда собственнику причиняется вред из-за того, что его землю отнесли к определенной зоне СХ, это также послужит основанием для оспаривания такого решения. Причины обжалования надо полностью раскрыть в исковом заявлении. Здесь же приводятся отсылки на законы и документы, доказывающие наличие оснований.
- В какой суд подается иск, зависит от правовой формы заявителя и места нахождения участка. Физические лица обычно обращаются в районное отделение.
- В исковых требованиях надо попросить признать решение муниципалитета или иного органа власти об изменении ПЗЗ в части конкретной территориальной зоны незаконным.
- Ответчиком по иску будет местная администрация, либо другое ведомство, ответственное за назначение зоны СХ вашему участку.
Если в ходе присвоения территориальной зоны были допущены нарушения (например, не проводились слушания, когда они нужны), об этом также стоит упомянуть в заявлении. По результатам разбирательства судья вынесет решение, обязательное к исполнению. В удовлетворении требований отказали – придется обжаловать отказ. Либо доверьте процедуру оспаривания земельным юристам Геобюро.
Какие меры предусмотрены за нецелевое использование земли сельхозназначения
Не по назначению использовать участок не допускается. На нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения нередко обращает внимание прокуратура. Например, Ковровская городская прокуратура заинтересовалась одной из автостоянок, где, в том числе, парковался большегрузный транспорт. С Ковровским отделом Управления Росреестра по Владимирской области была проведена совместная проверка. Суд прислушался к доводам прокурора и решением по делу № 2-1183/2017 от 6 июня 2017 года постановил запретить собственнику использовать земельный участок.
За нецелевое использование земельный участок могут изъять и (или) наложить административное взыскание.
Когда человек обладает правами собственности на земельный надел, относящийся к сельскохозяйственной категории, не зная при этом какие строения им могут быть возведены на участке – перед проведением строительных работ следует уточнить перечень строений, которые могут быть возведены на земле. В их число входит:
- дома, предназначенные для ведения хозяйства приусадебного значения либо для личного применения;
- коттеджные постройки;
- строения, носящие внутрихозяйственное значение;
- здания, имеющие предназначением хранение домашних заготовок или собственно выраженного урожая;
- дачный или садовый дом;
- хозяйство фермерского назначения;
- устройство водоемов искусственного характера;
- выращивание продукции сельскохозяйственной.
Земли сельскохозяйственного производства что можно делать на них
Исходя из российского законодательства, земли сх назначения предназначаются для следующих нужд:
|
Как использовать землю сельхозназначения |
|
|
1 |
Для устройства садоводства. |
|
2 |
Для ведение личного подсобного хозяйства, для своих нужд. |
|
3 |
Для организации фермерского хозяйства. |
|
4 |
Для такой деятельности, как сельскохозяйственное производство растительного сырья и сельхозпродукции. |
|
5 |
Для разведения рыбы в натуральных либо искусственных водоемах, изолированных от рек. |
Виды разрешенного использования земель сельхозназначения
Если собственник земли использует ее не по указанному в правоустанавливающих документах назначению, он может быть привлечен к административной ответственности. За нарушение установленных норм назначается штраф. Его размер будет зависеть от того, сколько стоит земля сельхозназначения, и характера деяния. Так, предусмотрено:
Использование земли по назначению, указанному в документации, имеет особое правовое и экологическое значение. Нормативные акты, устанавливая те или иные ограничения, обеспечивают, таким образом, сохранность территории от негативного воздействия деятельности человека. Нарушение тех или иных предписаний может негативно сказаться на состоянии почвы. Так, например, строительные работы отрицательным образом воздействуют на плодородный слой, восстановить который крайне проблематично. При нарушении установленных требований возникает риск причинения ущерба экологии района. В этой связи на законодательном уровне предусмотрена ответственность лиц за те или иные деяния.
Мы рассмотрели понятие земель сельскохозяйственного назначения, их категории и виды. Они предназначены для ведения сельхоздеятельности, создания КФХ или личного подсобного хозяйства, а также для ведения садоводства и огородничества. На такие территории накладываются определенные ограничения, они подвержены контролю со стороны властей. Тем не менее, это экономически значимый и важный объект как для государства, так и для граждан, ведущих работы на таких площадях.
Важно знать, что не на всех категориях возможно строительство домов, а за их незаконное возведение последует наказание вплоть до лишения собственности. Чтобы избежать всех подводных камней при осуществлении деятельности на таких землях, рекомендуем тщательно изучить законодательство. Оно довольно подробно описывает все вопросы и позволяет организовать грамотный подход к делу.
Земли сельхозназначения и их использование
Такие территории предназначены для целей сельского хозяйствования и находятся за чертой населенных пунктов. Возможность застройки таких земель напрямую зависит от статуса разрешенного использования. В этой классификации определяется, разрешено ли строительство или существуют какие-то ограничения. Категория земли сельхозназначения по видам разрешенного использования может в некоторых случаях полностью запрещать строительство.
Жилищное строительство возможно, если земельный участок принадлежит к следующим видам:
- ведение личного хозяйства;
- дачное некоммерческое партнерство;
- садоводство.
Участок земли, на котором ведется индивидуальное подсобное хозяйство, может располагаться как за чертой, так и в пределах населенного пункта. Ограничений на строительство практически нет, но габариты будущего дома должны быть согласованы с соответствующей инстанцией.
Дачное партнерство формируется группой лиц для совместного ведения хозяйства. Все имущество является собственностью этой некоммерческой организации. Ограничений по размерам домов и участков в основном нет.
В условиях определения участка как садового, стать полноправным собственником построек невозможно. Кроме того, в этом случае будут действовать значительные ограничения по размеру территорий и площади застройки.