Как перевести жилую недвижимость в коммерческую в 2023 году?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести жилую недвижимость в коммерческую в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Отличия в процедуре перевода частного дома и квартиры в МКД

2. Зачем переводить «жилье» в «нежилье»

3. Правила перевода жилого помещения в нежилой фонд

4. Порядок изменения статуса помещения

5. Основания запрета перевода жилого помещения в нежилое

6. Как перевести жилой дом в нежилое здание?

7. Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение

8. Ответственность при использовании недвижимости не по назначению

9. Если реконструкция не требуется

10. Как перевести коммерческую недвижимость в жилую?

11. Жилое и нежилое помещение

12. Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение?

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

Отличия в процедуре перевода частного дома и квартиры в МКД

Перевод частного дома в нежилой фонд разрешается в случае:

дом не используется для проживания или нежилая часть полностью изолирована от жилой;
проведена документальная и фактическая перепланировка помещения в соответствии с санитарными, техническими и другими требованиями;
земельный участок, на котором расположен дом, не предназначен под ИЖС.

Основная разница в переводе частного дома от перевода квартиры в МКД заключается в отсутствии необходимости разрешения соседей на перемену статуса помещения, если не затрагиваются их интересы, защищаемые законом.

При переводе квартиры в МКД в нежилое помещение согласие остальных жильцов требуется для проведения перепланировки, которая может затронуть территорию дома или земельный участок, принадлежащих к общедомовому имуществу.

Разрешение собственников можно получить двумя способами:

С помощью ТСЖ провести внеочередное общедомовое собрание и получить согласие большинства собравшихся.
Самостоятельно провести собрание и получить согласие большинства при явке более половины собственников квартир.

Зачем переводить «жилье» в «нежилье»

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Тем, кто интересуется, как перевести жилище в магазин или мастерскую, стоит начинать с визита в местную администрацию. Там подскажут, не относится ли дом к архитектурным, культурным ценностям или к аварийному жилфонду. Ведь если здание подпадает под одну из этих категорий, получить одобрение чиновников не удастся.

В муниципалитете также проинформируют относительно требуемого пакета документации. Подготовка всех необходимых бумаг — это важный этап. Если не представить обязательную справку, можно получить законный отказ.

Список документов, которые нужны для переоформления, установлен в ст. 23 ЖК. Собственнику жилья следует собрать комплект, состоящий из:

заявления;
правоустанавливающих бумаг или их нотариально заверенных копий;
плана, техпаспорта помещения;
поэтажного плана МКД, если объектом выступает квартира;
проекта переустройства или перепланировки, если такие манипуляции необходимы для полноценного использования недвижимости;
протокола общего собрания собственников МКД;
одобрения каждого соседа, занимающего примыкающие апартаменты.

Соседское согласие оформляется письменно в произвольной форме. Обязательно указывается полное имя, адрес и паспортные данные подписанта.

Важно! Чиновники не вправе требовать от заявителя предоставления бумаг, не предусмотренных в ЖК РФ.

Правила перевода жилого помещения в нежилой фонд

Согласно жилищному закону перевод жилого помещения в нежилой фонд возможен при соблюдении ряда обязательных условий:

Возможность доступа к переводимому помещению без использования помещений, предоставляющих свободный доступ к другим жилым помещениям, или существование технической возможности обеспечения такого доступа.
Обособленность помещения: оно должно быть отдельным и не связанным с другими помещениями одной площадью. К примеру, одну из комнат в многокомнатной квартире нельзя перевести в статус нежилой, оставив другим комнатам прежний статус.
Неиспользование помещения гражданами для постоянного проживания.
Отсутствие ограничений права собственности и его обременения со стороны других лиц.

Порядок изменения статуса помещения

Собственник готовит и передает напрямую в уполномоченный орган, или через центр предоставления госуслуг перечень документов, оформленных должным образом. К ним относятся:

Заполненное заявление о переводе помещения. В заявлении собственник подробно и мотивированно раскрывает причины перевода, и объясняет необходимость осуществления этой процедуры.
План дома, в составе которого находится помещение, с указанием всех этажей.
Техническое описание помещения с подробными характеристиками и его план, а если необходимо — проект перепланировки или переустройства.
Документы, подтверждающие права лица, подающего заявление, на переводимое помещение (например: о праве собственности на квартиру, о принятии помещения в наследство).

При согласованности заявления и иной указанной документации с требованиями закона, дополнительных документов от собственника не требуется.

Основания запрета перевода жилого помещения в нежилое

Причины отказа в переводе разъясняются и обосновываются собственнику помещения или его представителю. К основным причинам отказа жилищный закон относит:

непредоставление вышеуказанных документов, или предоставление их в ненадлежащей форме или в неполном объеме;
несоответствие проекта перепланировки или переустройства помещения предписаниям действующего закона, отсутствие согласования проекта уполномоченными структурами;
подача документов в орган, который не уполномочен рассматривать заявления, и принимать решения о переводе помещений;
несоблюдение одного или нескольких условий, обязательных для перевода помещения и установленных статьей 22 ЖК РФ;
несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства в процессе перевода.

В свою очередь несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства включает в себя несколько вариантов:

если переводятся в статус нежилых помещения, в которых проживают граждане на основании договора социального найма;
если переводом нарушаются или могут быть нарушены права несовершеннолетних граждан, проживающих в помещении, готовящемся к переводу;
если в результате перевода жилая площадь помещения снижается до уровня, который ниже нормы предоставления жилья, с учетом граждан, проживающих на указанной площади;
если жилые помещения признаны аварийными по основаниям и в порядке, указанном в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г.

Гражданин может обжаловать отказ в переводе жилого помещения в суде подачей заявления в установленный законом срок.

Как перевести жилой дом в нежилое здание?

Давайте с вами рассмотрим, что же нам говорит Жилищный кодекс РФ о необходимых условиях перевода:

Перевод жилого дома социального использования в нежилое здание не допускается.
Перевод жилого дома в нежилое здание с целью осуществления религиозной деятельности не допустим.
Перевод жилого дома в нежилое здание невозможно, если такой перевод не может отвечать установленным требованиям и если право собственности на такое имущество обременено правами третьих лиц.

Важно отметить одну деталь, о которой собственники жилых домов не всегда знают. Если земля, на котором расположено недвижимое имущество, выделена под индивидуальное жилищное строительство, то на ней не может быть расположено нежилое здание. В связи с чем органы местного самоуправления откажут в переводе жилого дома в нежилое.

Очень важно, когда Вы собираетесь осуществить процедуру перевода, то обязательно необходимо обратиться за консультацией к юристу. Потому как, не имея специального профессионального образования, самостоятельно осуществить вышеуказанную процедуру у Вас может не получится.

Тысячи людей получают
новости этого блога, получай и ты!

Вся процедура, перечень документов и некоторые нюансы умещаются в трёх статьях ЖК РФ (22 – 24). Каких-то особых указаний на переоформление жилого частного дома нет. Чаще всего речь идёт о помещении.

Для перевода нужно обращаться в местную администрацию. Если городе есть МФЦ, многим удобнее передать документы туда. Перечень документов следующий:

Заявление. Его бланк предоставят для заполнения при подаче документов.
Подтверждение прав на дом (свидетельство).
План дома.
Если для превращения жилого дома в административное здание нужна перепланировка, то потребуется полноценный, качественный проект.

За 45 дней решение должно быть принято. Всё просто, но только теоретически.

Есть один момент, о который владельцы частных домов нередко «спотыкаются». Это вид разрешённого использования того участка земли, где расположен их дом. Если земля выделена под ИЖС, то есть индивидуальное жилищное строительство, то формально там не может находиться офисное здание. Так что местная администрация наверняка откажет в переводе.

Этот случай довольно редкий, но всё-таки встречается. Чтобы не столкнуться с такой проблемой, лучше сначала получить консультацию в своём городе у юристов и представителей администрации.

Необходимо подготовить помещение для смены его статуса. Нежилое помещение отвечает несколько другим требованиям, нежели жилое. Для перевода необходимо:

изолировать его от других жилых помещений. Так как речь идёт о частном доме, то этот пункт можно пропустить;
убедиться, что помещение не используется для проживания людей;
проверить, не находиться ли дом в залоге у банка, не наложено ли на него дополнительное обременение.

Если все условия выполнены, то можно готовить документы для того чтобы перевести жилое помещение под нежилое. Если какие-то условия отсутствуют, то необходимо их устранить. При проведении перепланировки необходимо будет её сначала узаконить, потом только делать.

Когда речь идёт о частном доме, получать согласия соседей не нужно. Но, если будет открыт ресторан с громкой музыкой или иной бизнес, который будет мешать соседям, непременно начнутся жалобы в правоохранительные органы. Этот момент нужно учесть! Необходимо обратить внимание на статус земельного участка по переводимым в другой статус частным домом. Если указано, что ИЖС, то заниматься коммерцией на такой земле нельзя. Администрация муниципального образования даст отказ на перевод.

Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение

Законодательство РФ четко указывает, какие условия должны быть соблюдены, чтобы произвести перевод жилого помещения в коммерческое:

В многоэтажке переводу подлежат помещения, расположенные не выше третьего этажа, причем на втором и третьем – только если под ними также находятся нежилые площади;
Помещение должно либо иметь отдельный вход, либо иметь условия для его обустройства, в некоторых случаях также необходима организация запасного выхода;
В квартире, которую планируется переделать под коммерческое помещение, никто не должен быть прописан;
Многоквартирный дом, где находится помещение для использования под коммерческие цели, не должен быть аварийным, предназначенным под снос, не должен нуждаться в капитальном ремонте или реконструкции;
Помещение не должно находиться под обременением;
Все перепланировки должны быть узаконены;
Если здание относится к объектам культурно-исторического наследия, понадобится получить дополнительное разрешение от соответствующих государственных органов;
Подключение к инженерно-коммуникационным системам обязательно.

Социальное жилье не подлежит переводу в коммерческие помещения.

Прежде чем приступать к сбору документов и посещению многочисленных инстанций, собственнику квартиры, которую он хочет переделать в коммерческое помещение, необходимо заручиться согласием соседей. Те, чьи квартиры непосредственно примыкают к переделываемой, должны дать согласие в письменном виде, от остальных достаточно устного. Это необходимо, поскольку оборудование отдельного входа неизбежно сократит придомовую территорию, владельцами которой являются все обитатели многоквартирного здания. Обычно для этого управляющей компанией организуется общее собрание, которое должны посетить не менее 51% собственников жилья в многоквартирном доме. По результатам собрания составляется протокол с подписями.

Первое, что необходимо сделать, — подготовить проект переустройства или перепланировки, так как санитарно-эпидемиологические, гигиенические и противопожарные требования к жилому помещению гораздо строже, чем к нежилому. Документ можно составить самостоятельно, но лучше поручить эту работу специалисту.

Ответственность при использовании недвижимости не по назначению

Если собственник жилого помещения осуществляет в нем предпринимательство без переоформления в нежилой фонд, то будет оштрафован Госжилинспекцией (КоАП ст.7.21 и 7.22).

Кроме того, у соседей по многоквартирному дому, а также прочих заинтересованных лиц имеется право потребовать продажи жилого помещения на публичных торгах, если собственник нарушает правила эксплуатации и пользования квартирой. Достаточно их обращения в местную администрацию, после которого властями будет выдано собственнику предписание устранить нарушения использования недвижимости (Жилищный кодекс ст.29 и Гражданский кодекс ст. 293).

Объем работы при переводе жилой недвижимости в нежилой фонд значителен, однако перспективы коммерческого использования помещений оправдывают затраты времени и средств по переводу.

Если реконструкция не требуется

Если реконструкция для перевода помещения в нежилое в вашем случае не нужна (например, если отдельный вход в помещение с улицы уже был сделан и перепланировка узаконена), то получать 100% согласие всех жильцов дома не нужно.

Действуют те правила, которые мы перечислили ранее, когда говорили о препятствиях на пути к переводу в нежилое помещение. Чтобы было понятней, повторим и разберем их подробно.

Собрание по вопросу перевода помещения в статус нежилого будет правомочно, если на него придут / примут участие заочно:

собственники помещений в вашем доме, обладающие более чем 50% голосов от общего количества;

и при этом

собственники помещений в подъезде, где расположено рассматриваемое на собрании помещение, у которых в сумме более ⅔ голосов от общего количества голосов таких собственников.

Если в вашем доме всего один подъезд — все упрощается. Явиться на собрание должны собственники, у которых в сумме более ⅔ голосов, тогда собрание будет иметь кворум.

Напоминаем, что у каждого собственника количество голосов на общем собрании пропорционально площади помещения, которым он владеет.

Часть 3 статьи 48 ЖК РФ: количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Часть 1 статьи 37 ЖК РФ: доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Чтобы решение о переводе помещения в статус нежилого было официально принято, голосов “за” должно быть:

большинство (т. е. хотя бы 51%) из тех, которыми обладают присутствующие на собрании собственники;

и при этом

большинство (т. е. хотя бы 51%) из тех, которыми обладают присутствующие на собрании собственники помещений в подъезде, где расположено рассматриваемое на собрании помещение.

Даже если на собрании принято положительное решение — это еще не все.

Собственники всех примыкающих помещений должны дать письменное согласие на перевод вашего помещения в статус нежилого. Такие согласия составляются в свободной форме, но в ЖК РФ есть требования к сведениям, которые обязательно должны содержаться в этих документах:

фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению,
полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица — собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению,
паспортные данные собственника указанного помещения,
номер принадлежащего собственнику указанного помещения,
реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.

Процедура довольно длительная, а, иногда, и дорогостоящая. Если потребуется реконструкция здания, то нужен не только профессиональный проект, но и профессиональные рабочие. Стоимость проекта в различных бюро разная, но стартует от 10 000 рублей. Стоимость работ определяется индивидуально.
Если случай сложный, то придётся нанимать юриста, который будет заниматься правовыми нюансами. Цены на услуги таких специалистов колеблются в пределах от 15 до 20 тысяч рублей. Если речь идёт о крупном городе, то и 50 тысяч. Не стоит забывать о государственных пошлинах за различные действия. Придётся потратить следующие суммы:

за изготовление актуального технического плана – 1000 рублей;
услуги нотариуса (при необходимости) – от 50 рублей за каждую страницу заверяемого документа. Доверенность – от 1700 рублей;
регистрация вещного права на нежилое помещение – 2000 рублей;
за изготовление выписки из ЕГРН – 300 рублей.

При найме посредника стоимость услуг нужно узнать заранее. Цена не регулируется на законодательном уровне.

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Перевод коммерческой недвижимости в жилой фонд – это более сложная задача, чем обратная процедура. Как минимум потому, что коммерческие строения не имеют нужных коммуникаций и, что самое главное, окружающей инфраструктуры. В теории, можно оснастить офис кроватями, переделать его в комнату и добавить все необходимые элементы, вплоть до кухни.

Однако владелец такого помещения не сможет создать необходимую инфраструктуру в округе от коммерческого строения: зеленые насаждения, детские площадки, магазины, мусорные баки, стоянки и так далее. Проще говоря, сделать из жилой недвижимости коммерческую еще можно, а вот обратная процедура будет намного сложнее (но при условии, что данное строение/помещение раньше не было жилым).

Фиксированных расходов при изменении статуса недвижимости не существует, они в каждом случае индивидуальны.

Придется взять на себя следующие расходы:

Разницу в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ.
Оплата услуг, представленных БТИ и связанных с подготовкой технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в разряд нежилых помещений.
Оплата нотариальных услуг, которые потребуются при оформлении копии документов на владение квартирой, доверенности;
Оплата госпошлины на регистрацию нежилого помещения;
Оплата услуг фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости, если это требуется.

Жилое и нежилое помещение

Жилым является изолированное помещение, соответствующее санитарным нормам, предназначенное для постоянного проживания одного или нескольких лиц.

Нежилым называется помещение, предназначенное для ведения коммерческой и других видов деятельности, не пригодное для постоянного проживания граждан.

Организация офиса и ведение коммерческой деятельности в жилой недвижимости нарушает нормы гражданского и жилищного законодательства, и перед открытием представительства фирмы на первом этаже многоквартирного дома, необходимо вывести квартиру из жилого фонда в нежилой.

Важно! В Жилищном кодексе РФ описана процедура по выводу недвижимости из категории жилой, прочитать об этом можно в главе 3, статьи № 22, 23 и 24.

Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение?

Вся процедура, перечень документов и некоторые нюансы умещаются в трёх статьях ЖК РФ (22 – 24). Каких-то особых указаний на переоформление жилого частного дома нет. Чаще всего речь идёт о помещении.

Заявление. Его бланк предоставят для заполнения при подаче документов.
Подтверждение прав на дом (свидетельство).
План дома.
Если для превращения жилого дома в административное здание нужна перепланировка, то потребуется полноценный, качественный проект.