Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменить целевое назначение участка стало проще». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Целевое назначение нежилого объекта — это род деятельности, который можно вести на его территории. Конкретное назначение может зависеть либо от муниципальных органов власти, которые составляют документацию на помещение, либо от собственника, который сдаёт объект в аренду и прописывает условия его использования в договоре. Поэтому интересуют нас два документа: выписка из ЕГРН и договор аренды.
Определение и признаки нежилого объекта
Само название «нежилое» говорит само за себя – т.е. такое помещение не может быть использовано для проживания, соответственно его можно эксплуатировать в производственных или общественных целях.
Чёткого юридического термина, дающего ответ на вопрос, чем заключается назначение нежилого помещения, в действующем законодательстве России нет. Однако, в соответствии с нормами Жилищного и Гражданского кодекса, оно имеет ряд отличительных признаков, позволяющих отграничить его иных объектов:
- Принадлежит к недвижимому имуществу, т.е. является составной частью здания, что говорит о его существенном отличии от сооружения.
- Оно изолировано и имеет определенные границы.
- Имеет тесную взаимосвязь с земельным участком и расположено по конкретному адресу.
Порядок изменения целевого функционального назначения
Правом на изменение целевого назначения обладает собственник нежилого помещения, а также арендатор по предварительному согласию с ним. Чтобы узнать, как изменить целевое назначение нежилого помещения, важно изучить пошаговый алгоритм действий. Изменения можно внести двумя способами:
- Путём перевода в жилое помещение(в соответствии с гл. 3 ЖК РФ).
- Путём смены рода деятельности, для которых оно предназначалось.
Процедура эта довольно сложная и состоит из целого ряда этапов:
- Подготовка проекта и его утверждение всеми надзорными службами (СЭС, Водоканал, МЧС и др.).
- Сбор документов и предоставление их в местные органы управления.
- Проведение строительных и иных работ в соответствии с утвержденным проектом и сдача здания в эксплуатацию.
- Оформление технического паспорта в БТИ.
- Получение нового кадастрового паспорта и регистрация свидетельства о праве собственности в единой базе ЕГРН.
Классификация нежилых помещений по целевому назначению
И всё же существуют акты, в которых косвенно затрагиваются виды нежилых помещений. Среди таких источников можно выделить письмо «О классификации помещений зданий гражданского назначения» Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 09.03.1977 № 15-1-103. В соответствии с этим актом можно выделить следующие градации нежилых помещений.
По функциональной обособленности:
- Основные, где осуществляется деятельность предприятия (залы, кабинеты и т. п.).
- Вспомогательные, или обслуживающие помещения первой категории (коридоры, тамбуры, санузлы, лестничные клетки и др.).
По фактическому назначению:
- торговые;
- производственные;
- складские;
- помещения бытового обслуживания;
- гаражные;
- административные;
- помещения для размещения предприятий общепита;
- для образовательной и научной деятельности;
- лечебно-санитарные;
- культурно-развлекательные.
Согласно п.п.15 п.1 ст.7 Федерального Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» под назначением здания понимается «нежилое здание», «жилой дом» или «многоквартирный дом». И назначение может быть изменено только в порядке, определенном федеральным законом. Смена же наименования (торгово-гостиничный комплекс, административное здание) в сведениях кадастрового учета возможна по желанию правообладателя на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером. Для этого собственник объекта недвижимости должен обратиться к кадастровому инженеру о подготовке технического плана, а затем в орган кадастрового учета с заявлением о внесении изменений в сведения кадастрового учета, приложив технический план с новым наименованием. После внесения сведений о смене наименовании в государственном кадастре недвижимости собственнику необходимо обратиться в соответствующий орган Росреестра с заявлением о внесении изменений в сведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдаче нового свидетельства. Такие действия носят платный характер. Какой-либо ответственности за использование здания не в соответствии с его наименованием действующее законодательство не предусматривает. Собственник сам вправе определять какое наименование объекта ему указывать, изменять ли его, или вообще не использовать какое-либо наименование.
Читать дальше: Как правильно оформить покупку квартиры в ипотеку
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»
.
«В соответствии с пунктом 29 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре), в государственный кадастр недвижимости вносится наименование здания, сооружения, определяемое порядком ведения государственного кадастра недвижимости, при наличии такого наименования. Данная норма вступила в силу с 01.10.2013.
Однако, требованиями приказа Минэкономразвития России от 23.11.2011 № 693 «Об утверждении формы технического плана сооружения и требований к его подготовке» было предусмотрено отображение указанной характеристики и до 01.10.2013, в связи с чем кадастровыми инженерами при подготовке технических планов сооружений в соответствующем реквизите указывались сведения о наименовании сооружения в соответствии с документами.
Что такое помещения свободного назначения
Обзор помещений свободного назначения, пожалуй, следует начать с того, что это понятие, а также используемая аббревиатура с аналогичным значением (ПСН) являются не юридическим термином, в строгом смысле этого слова, а, скорее, разговорным оборотом. Фразу «площадь свободного назначения» часто можно встретить в рекламных объявлениях, которые подают как собственники, так и потенциальные арендаторы.
За фразой «аренда нежилого помещения свободного назначения» скрывается наем отдельно стоящих зданий (как правило, небольших по площади и этажности) или их частей
. Их можно использовать для организации склада, магазина, офиса, кафе и др.
Таким образом, рынок помещений свободного назначения предусматривает возможность выбора: арендатор сам вправе решать, для каких целей оборудовать снимаемые в аренду площади.
Однако при этом следует иметь в виду, что в каждом конкретном случае к площадям ПСН будут предъявляться различные требования.
Частный бизнес продолжает активно развиваться, и предпринимателям нужны соответствующие помещения для полноценного осуществления коммерческой деятельности. Чаще всего к аренде ПСН прибегают те, кто хочет открыть собственный магазин.
Куда нужно обращаться для смены назначения помещений
Алгоритм согласований для смены назначения помещений зависит от их статуса и формы собственности. Для жилых и нежилых помещений в МКД процедура пройдет по следующим этапам:
- получение согласия собственников помещения;
- получение согласия владельцев смежных квартир, созыв общего собрания и получение одобрения от 2/3 собственников подъезда и дома (если работы связаны с воздействием на общедомовое имущество);
- разработка проектной документации;
- обращение в МосЖилИнспекцию (МЖИ) на согласование перепланировки со сменой назначения;
- выполнение работ, обращение в МЖИ для получения акта приемочной комиссии;
- обращение в БТИ для внесения изменений в технический паспорт здания.
В процессе согласований нужно получать одобрение от МЧС и СЭС. Они согласуют проект при соблюдении норм пожарной, санитарно-гигиенической и эпидемиологической безопасности.
Для помещений в нежилых зданиях смена назначения проходит иначе. Для объектов в частной собственности проект утверждает сам заказчик. Обращаться за согласование нужно только в МосКомАрхитектуру, если одновременно проводятся фасадные работы. Если объект находится в муниципальной собственности и сдан в аренду, проект на согласование направляется ДГИ. При положительном решении будет не только разрешено провести работы и сменить назначение, но и будет оформлено допсоглашение к договору аренды.
Для смены назначения технического этажа на офисные помещения проект реконструкции нужно представить на экспертизу. После этого через Госстройнадзор необходимо получить разрешение на строительство. Когда работы будут выполнены, через этот же орган оформляется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Изменение функционального назначения нежилого помещения: где найти порядок
Учитывая неопределенность понятия функционального назначения нежилого помещения, рассмотрим 2 ситуации:
- Требуется перевести нежилое помещение в жилое (или наоборот). Основные условия такого перевода и состав необходимой документации регламентированы на федеральном уровне (см. гл. 3 ЖК РФ).
- Требуется оформить смену вида производственной деятельности, указанной в проектной документации на нежилое помещение. Если такое помещение соответствует санитарным, пожарным и прочим требованиям (ГОСТ, СП, т.е. санитарные правила), представляемым к помещениям, в которых может производиться планируемая деятельность (например, для услуг общественного питания, медуслуг, детских садов и т. д.), то получать специальные разрешения именно о ведении такой деятельности в нежилом помещении не нужно (рекомендуем к прочтению нашу статью по этой теме Получаем санитарно-эпидемиологическое заключение). В некоторых случаях может потребоваться перепланировка, которую нужно оформлять в соответствии с законом.
ВАЖНО! В отношении нежилого фонда, находящегося в государственной или муниципальной собственности в конкретном регионе, могут быть установлены дополнительные ограничения.
Как изменить цель территории?
Многие граждане задаются вопросом: «Как изменить целевое назначение нежилого помещения?», давайте разбираться.
Если новое направление деятельности не повлечет кардинальных вмешательств в план и конструкции помещения, тогда смена целевого назначения нежилого объекта недвижимости не будет особо затратной ни по времени, ни по средствам.
По своей инициативе арендатор не наделен правами менять целевое предназначение недвижимости, а только по согласию хозяина или по его поручению, оформленному нотариально.
Для любого вида деятельности потребуется заручиться одобрением в виде заключения от Госпожнадзора на уровне районного управления пожарной инспекции.
Далее важно получить заключение Роспотребнадзора, так как именно этот орган ведает сан. эпид. разрешениями, без бумаги от этого органа невозможно начать эксплуатацию предприятия общепита, магазина и т.п. В БТИ нужно заказать планы ниже- и вышерасположенных помещений.
Даже если сам собственник полностью уверен, что помещение пригодно и отвечает всем требованиям Постановления Гл. государственного сан. врача РФ от 07.09.2001 г. N 23, то его уверенность ничего не значит без наличии документа от специалистов Роспотребнадзора.
Затем следует подготовить:
- правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости;
- техпаспорт;
- экспликацию, поэтажные планы;
- справку о техническом состоянии конструкций здания (из БТИ);
- свежий документ об инвентаризационной стоимости (из БТИ);
- бумагу из ЖКХ об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг.
Пакет документов с заявлением собственника (или арендатора по его поручению) следует подать в Префектуру округа. Получив положительный ответ, можно в ЕГРП корректировать назначение помещения.
Начиная деятельность на новом поприще, важно не забыть уведомить об этом Роспотребнадзор (ст. 8 ФЗ № 294).
Что такое смена назначения помещений в проектировании и строительстве
По общей классификации все здания и помещения делятся на жилые и нежилые объекты. Целью использования жилых помещений всегда одна – постоянной проживание граждан. В отдельных случаях, указанных в ЖК РФ, жилье можно использовать для профессиональной деятельности, если это не нарушает интересы других жильцов дома, не связано с опасными и вредными работами. По функциональным характеристикам жилые помещения делятся на основные, вспомогательные, технические, обслуживающие.
Назначение нежилых зданий и помещений определяется по видам деятельности – производственные, торговые, складские, образовательные, медицинские и другие объекты. Под каждый вид назначения есть определенные требования СП, ГОСТ, других нормативных актов. Особенно это актуально для сферы пожарной безопасности, так как ее нормативы будут существенно отличаться для разных видов назначения объектов.
Нежилое помещение свободного назначения
Есть уловка расширить область использования недвижимости, назвав ее нежилым помещением свободного назначения. Что это такое — нежилое помещение свободного назначения?
Это универсальные объекты, которые могут быть применены арендаторами при различных профилях деятельности, исключая специальные.
Помещение свободного назначения (далее – ПСН) могут иметь разную площадь, которую при размещении офисов, торговых точек легко можно разделить, установив быстровозводимые перегородки и организовав нужное количество отсеков.
С ПСН меньше проблем при организации собственного бизнеса, их проще сдать внаем и продать, при этом стоимость значительно выше, чем с конкретной привязкой к цели эксплуатации.
Вариантов использовать ПСН много, но универсальными на 100% такие помещения назвать нельзя, иногда специфика выбранного направления эксплуатации потребует дополнительных согласований и переоформления.
Что делать после получения положительного решения комиссии?
После того, как межведомственная комиссия выдала оформленный надлежащим образом протокол проверки документов, необходимо обратиться в БТИ с данным актом и заявлением об изменении вида разрешенного использования здания. Результатом такого обращения будет выдача кадастрового паспорта.
Если помимо смены функционального назначения надо провести перепланировку, придется подавать заявление в местную администрацию после окончания монтажных работ. Отсюда направят представителей комиссии, чтобы те приняли результаты перепланировки. После обследования составляется новый акт, который также направляют в БТИ. Представители этого ведомства делают свои замеры и выдают кадастровый паспорт.
Обращаясь за изменением функционального назначения, необходимо учитывать, что существуют основные, вспомогательные и условно разрешенные виды. Эксперты нашей компании помогут разобраться с особенностями применения данных видов, и проведут работу по их изменению, сократив сроки всех мероприятий.
Что делать если вид разрешенного использования здания не совпадает с ВРИ земельного участка?
Из-за несоответствия вида разрешенного использования участка и здания уполномоченные органы могут назначить штраф. Его размер зависит от характера нарушения и правовой формы лица, на которое зарегистрирован участок и объект недвижимости. Также могут признать капитальное строение самовольной постройкой. В этом случае его обяжут демонтировать за собственный счет.
Помимо собственников, за нецелевую деятельность в здании несут ответственность и арендаторы такого имущества. Поэтому так важно своевременно исправить несоответствие. Проводится исправление одним из двух способов:
- Изменение ВРИ участка на подходящий к фактическому использованию здания;
- Изменение вида использования объекта недвижимости, в соответствии с ВРИ участка.
Существует еще и третий вариант, когда объект через суд пытаются признать самовольной постройкой – необходимо организовать строительно-техническую экспертизу. Эксперты достоверно установят, соответствует ли недвижимость ВРИ территории.
Однако чаще собственники или арендаторы капитальных объектов инициируют изменение вида использования надела или функционального назначения здания. Первый вариант больше подходит тем, кто возводил недвижимость для какой-либо конкретной деятельности (торговый центр, гостиница, спортивный комплекс и т.д.). Второй способ устранения несоответствия применяют, после покупки участка с уже готовым, но незарегистрированным зданием.
Процедура изменения вида разрешенного использования зависит от того, какой ВРИ будете менять – недвижимости или земли. В целом же придется пройти стандартные этапы:
- сбор документов и проверка возможности изменения вида;
- подача обращения в местную администрацию;
- утверждение проекта и иные согласования.
В конце ХХ века отмечалось достаточно бурное развитие коммерческой деятельности. В связи с этим возникла проблема дефицита свободных нежилых площадей. В тот период рынок коммерческих объектов находился на стадии становления. Впоследствии его развитие проходило по двум направлениям. В частности, осуществлялся выкуп частных жилых помещений, которые располагались на первых этажах сооружений. Вместе с этим возводились и новые здания. Первый вариант считался достаточно простым, дешевым и быстрым. Новостройки же требовали больших вложений. Немаловажным был и временной фактор. Тем не менее практика показала, что именно новостройки стали приносить значительную прибыль хозяевам. Сегодня отмечается интенсивное развитие рынка , несмотря на то, что многоквартирные дома возводятся чаще. Достаточно обширный занимают сегодня нежилые помещения свободного назначения. Далее выясним, что собой представляют эти объекты.
Другой комментарий к Ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации
Другой комментарий к Ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации
1. Комментируемая статья (как и иные положения ЖК РФ, а также ГК РФ) однозначно определяет, что жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением. Так, ст. 67 ЖК обязывает нанимателя использовать жилое помещение по назначению и в установленных пределах; ст. 678 ГК РФ устанавливает, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания; ст. 30 ЖК требует, чтобы собственник использовал принадлежащее ему жилье по назначению; согласно ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Наниматель жилого помещения может передать его гражданину по договору поднайма (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ), собственник — по договору найма (ст. 30 ЖК РФ, гл. 35 ГК РФ). Но при этом должны быть соблюдены требования ст.
17 ЖК — использование жилья для проживания граждан.
Что это такое и зачем нужно?
Конкретного определения нежилого объекта нет, но зато есть ряд признаков, позволяющих классифицировать объект как нежилой.
Нежилые помещения – недвижимое имущество, но не обязательно представляющие собой отдельные здания, а обособленные, четко очерченные границами части зданий.
Нежилые объекты не могут быть использованы для жилья.
При классификации, функциональным назначением помещений нежилого типа является использование для различных целей, некоторые из них подлежат эксплуатации только со специальными видами отделки, и совершенно неприемлемы для других целей.
Нежилой дом может иметь назначение предприятия общественного питания, как кафе, ресторан, бар. Однако, должна быть в наличии помещения, использующиеся для приготовления пищи, хранения и нарезки продуктов, должны соответствовать санитарно-гигиеническим нормам – быть облицованными глазурованной керамической плиткой, иметь специальное покрытие полов и пр.
Несколько иные требования к помещениям мед. учреждений, и совершенно другие – когда в нежилой недвижимости расположится спортзал, фитнес-центр, детсад, офис, аптека и пр., причем не только по сан. требованиям, но и по пожарной безопасности.
Знать точно и иметь возможность удостовериться, проверив документы, в которых конкретно указан вид нежилого помещения и его назначение, очень важно при:
- продаже;
- приобретении;
- аренде и пр.
Покупатель или наниматель ищут нежилое помещение под конкретную цель, что позволит сэкономить, приобретя или взяв внаем именно искомую площадь, с подходящим целевым назначением и требуемой отделкой.
Изменить функциональное назначение помещения. Ооо «франц-а» предлагает услуги по оформлению разрешительной документации на перепрофилирование помещений, в объеме
Перепрофилирование — это изменение функционального назначения помещения.
В результате приватизации предприятий и продажи муниципального имущества многие нежилые помещения оказались в частной собственности. Такая судьба оказалась у помещений, ранее предназначавшихся для обслуживания населения: продовольственных и промтоварных магазинов, аптек, парикмахерских, и детских садов.
А затем эти помещения преобразовались в офисы, банки, стоматологические клиники и бутики.
У многих нежилых помещений неоднократно менялись собственники. В результате в правоустанавливающих документах на помещения уже нет записей о старом функциональном назначении помещений (аптека, магазин, и т.п). Однако такие записи остались в документах БТИ.
Поэтому если в экспликации БТИ в графе «назначение помещения» имеется запись о том, что помещение- торговое, аптека, бытовое обслуживание или магазин — это означает, чтопомещение должно использоваться только согласно назначению, указанному в экспликации БТИ.
Как правило, такие помещения первоначально были переданы в частную собственность с условием сохранения его целевого назначения. Или- проданы по «льготной» цене для оказания потребительских услуг населению.
В случае неоднократного отчуждения помещения (с отсутствием в последующих договорах купли- продажи условия об ограничениях по целевому использованию помещения) и истечения с момента первичной сделки 5-и летнего срока исковой давностиможно попытаться доказать инстанциям, что помещение Вы имеете право использовать в иных целях.
Однако данное утверждение спорно, и органы исполнительной власти г. Москвы часто отказываются соглашаться с таким обоснованием.
До 2005г. органы исполнительной власти боролись с нецелевым использованием помещения достаточно пассивно. Однако затем город стал испытывать нехватку помещений социально-потребительского назначения, и как следствие, участились случаи подачи судебных исков, связанных с нецелевым использованием помещений.
В результате собственники банковских офисов и бутиков вынуждены либо обустраивать в этих помещениях малорентабельные продовольственные и промтоварные магазины и аптеки и повторно ремонтировать помещения, либо- соглашаться на отчуждение помещений в пользу правительства г. Москвы (с получением денежной компенсации или иного помещения).
Поэтому если помещение используется в офисных, медицинских и иных не торговых целях, а в экспликации БТИ (в графе «функциональное назначение») имеется запись « торговое», необходимо попытаться оформить разрешение на использование помещения в новых целях, не дожидаясь судебного спора.
Перепрофилирование помещения возможно только при наличии согласия собственника помещения. И если помещение арендуется у правительства г. Москвы- нужно получить согласие на изменение целевого назначения помещения, являющегося собственностью г. Москвы проблематично.
Если помещение находится в частной собственности, необходимо восстановить «историю» проведения всех сделок по отчуждению этого помещения. Для этого необходимо собрать первичные документы, на основании которых после распада СССР помещение оформили в частную собственность. Также необходимо собрать документы, на основании которых происходили все последующие сделки с помещением.
Для оформления перепрофилирования помещения необходимо получить заключения ЦГСЭН и ГО и ЧС о допустимости использования помещения в тех целях, в которых оно используется (с учетом требований СНиП и СанПиН). Часто для получения таких заключений приходится разрабатывать проект с планировочным решением, подтверждающим допустимость использования помещений в иные цели.
Затем необходимо получить заключение Департамента потребительского рынка о допустимости перепрофилирования помещения с учетом отсутствия дефицита торговых предприятий. А затем еще нужно получить согласие Управы на перепрофилирование помещения. Разрешение на изменение функционального назначения помещения выдает Префектура округа.